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SOMMAIRE

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Les solutions immobilières de pierre papier permettent de diversifier son allocation et d’être en partie décorrélées des marchés financiers, alors que les solutions obligataires permettent de profiter d’un rendement fixe minimum tout en bénéficiant de la garantie de capital à l’échéance. L’orientation des solutions n’étant pas la même, un mix des solutions peut être pertinent dans une allocation patrimoniale.
La principale source de revenus pour les SCPI immobilières d'entreprises sont les loyers et ils demeurent stables. Pour la SCPI Edissimmo, les loyers sont indexés partiellement sur l'inflation, ce qui permet de compenser les hausses des coûts tant des charges que des financements et ainsi de percevoir des revenus stables sur la durée.Les revenus sont également liés aux taux de vacance et d'impayés. Ces derniers restent contenus à des niveaux bas notamment grâce à la haute qualité des locataires du parc immobilier d'Amundi Immobilier.
La réalité de la hausse des taux s’impose à tout le marché. Conformément à ce que nous indiquions en juillet dernier, la plupart des SCPI du marché ont suivi le mouvement et abaissé leur prix de parts dans les derniers mois.Avec le recul, les SCPI les plus exposées en bureaux sont les plus touchées, et les SCPI investies dans des actifs alternatifs, par exemple de santé, se sont révélées plus protégées de la hausse des taux. Ce phénomène tient essentiellement à la durée très longue des baux indexés qui atténue plus mécaniquement la hausse des taux. Parmi les SCPI à dominante de bureaux, les variations des expertises enregistrées par les SCPI Amundi nous semblent comparables aux SCPI concurrentes. La répercussion de cette variation dans les prix departs est néanmoins variable entre les sociétés de gestion. Certaines variations relèvent de choix de stratégies commerciales.
Les SCPI étant par nature des véhicules à durée de détention longue pour apporter un complément de revenu à leurs porteurs, les retraits sont en général principalement le fait de successions. Rappel en CEI : Le fonctionnement des SCPI à capital variable → Les souscripteurs souscrivent de nouvelles parts. En contrepartie, des porteurs présents dans la SCPI peuvent se retirer, leur ordre de retrait étant compensé avec les souscriptions enregistrées sur le marché primaire, qui fonctionne sur une base mensuelle. → Si les souscriptions de part de SCPI s’avèrent inférieures aux demandes de retrait Amundi Immobilier a prévu dans les statuts de ses SCPI la possibilité de mettre en place et de doter un fonds de remboursement permettant de rembourser avec décote les demandes de retrait n’ayant pas pu être compensées. La mise en œuvre de ce fonds de remboursement répond à des règles très précises. → Enfin et pour ne pas pénaliser les porteurs existants, nos SCPI auraient la possibilité de basculer sur le marché secondaire, le prix de transaction étant fixé par l’offre et la demande.Rappel en Assurance-vie : c'est l'assureur qui fait la liquidité. Par conséquent, l'assureur exécute l'ordre de retrait du porteur à un prix et un délai qui dépendent de ses conditions contractuelles.
La baisse du prix de part est de -6,07% pour RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, -6.40% pour EDISSIMMO (sur la base des valorisations au 31/12/2023)Pour évaluer votre placement, il convient de comparer le prix actuel avec le prix d’acquisition de vos parts, mais aussi de tenir compte des revenus que vous avez perçus depuis l’origine et qui doivent être pris en compte dans l’appréciation de la performance de votre placement.
La performance de PREM OPCIMMO reflète dores et déjà les baisses de valeurs d’expertises qui sont actualisées chaque trimestre. La poche financière de 40% vient cependant atténuer l’ampleur du mouvement. La performance depuis le début de l’année au 15/03/2024 de PREM OPCIMMO est de -1.39%.La performance de la SC Tangram au 15/03/2024 est de -1.30%. La composition du portefeuille très diversifiée est par nature assez résilient. La SC contient 40% de SCPI (gérées par Amundi Immobilier ou non). Un ajustement de valeur avait été enregistré en novembre 2023 (-7.52%) dans le cadre d'un plan de cession. Cette décote permettra d'absorber autant que possible les futures baisses de valeur de parts de SCPI.La performance d’Amundi Immo Durable au 01/03/2024 est de +0,32%. Grâce à une politique d'investissement prudente au cours des années 2022 et 2023, la SC a peu d'actifs en portefeuille et peut à l'inverse profiter de ses disponibilités pour investir dans un contexte redevenu très favorable pour les acheteurs. La SCPI Amundi Delta Capital Santé, avec un taux de distribution 2023 de 4,00%, est également en phase de démarrage de ses investissements. Le secteur de l’immobilier de santé reste particulièrement actif et, notamment en raison de ses baux très longs, peu affecté par l’effet taux. Cette SCPI conserve tout son sens dans une stratégie de diversification et de recherche de revenus à long terme.
L’évolution des taux directeurs des banques centrales influe fortement et rapidement sur les marchés financiers, mais aussi sur les prix de l’immobilier, bien que de manière atténuée et avec un décalage de plusieurs trimestres.La hausse des taux de la BCE, qui s’est poursuivie jusqu’au troisième trimestre 2023, a continué d’alimenter la baisse des valeurs d’expertises durant le deuxième semestre.C’est globalement bien le même phénomène de hausse des taux qui est à l’origine de cette deuxième baisse de valeurs, bien que l’on observe des différences d’impact entre les différents secteurs.Les bureaux, qui composent la majorité du patrimoine des SCPI d’Amundi Immobilier, ont été plus impactés par la hausse des taux que les actifs hôteliers ou de santé, qui bénéficient de baux très longs et d’une forte demande de marché.
La baisse des valeurs n’est que le reflet des conditions de marché. Si le patrimoine de la SCPI devait être vendu dans les conditions de marché actuelles, nous serions amenés à constater la baisse de valeur par rapport aux expertises en date du 31/12/2023.Il ne s’agit donc pas d’une mauvaise gestion, mais seulement de l’évolution des prix de marché. Amundi Immobilier apporte toujours le plus grand soin à la gestion des intérêts des investisseurs qu’elle sert et a toujours veillé à gérer avec prudence les portefeuilles immobiliers.
Tous les ordres de retrait reçus non exécutés, seront traités (si le marché le permet) au nouveau prix de retrait, à la fin de la prochaine période de compensation. Compte tenu du ralentissement de la collecte, il est fort probable qu’ils ne soient pas exécutés tout de suite. Pour toutes les demandes de retrait non exécutées, un courrier recommandé a été envoyé en AR pour demander aux porteurs s’ils souhaitent maintenir leur demande de retrait aux conditions du nouveau prix de cession. Un délai de réponse jusqu’au 30 mars leur a été accordé.
La situation n’est pas comparable à celle des années 90. La situation actuelle résulte plutôt d’une « normalisation » de la politique monétaire des banques centrales mais pas d’une crise d’origine immobilière. Dans l’immobilier, les baisses de prix sont peu fréquentes et correspondent la plupart du temps à des cycles qui sont le reflet des cycles des taux d’intérêt. Dans la période récente, on note deux épisodes de baisse des valeurs : la décennie des années 1990 et les premières années de la Grande Crise Financière de 2008. Si le cycle de baisse des années 1990 a été prononcé et long, le cycle de 2008 a été très court, rapidement compensé par la baisse généralisée des taux qui a suivi la Grande Crise Financière. La crise des années 1990 était une crise d’origine immobilière, marquée par un net déséquilibre entre l’offre et la demande d’immobilier, avec des particularités de surproduction et de spéculation de la part des promoteurs. La crise de 2008 était essentiellement une crise financière qui a d’ailleurs été résolue par une baisse massive et durable des taux et une politique monétaire très expansionniste. C’est d’ailleurs en grande partie ces deux facteurs qui ont contribué à faire monter les prix de l’immobilier ces dix dernières années.
La réalité de la hausse des taux s’impose à tout le marché. Certaines classes d’actifs comme l’immobilier de Santé ou l’hôtellerie sont moins touchées car la valeur des actifs ne dépend pas que de la seule valeur des murs, l’exploitation commerciale qui y est faite créant également de la valeur. La majorité des SCPI, majoritairement investies en bureaux, sont impactées dans des proportions comparables. Amundi Immobilier n’est pas le premier mais parmi les premiers à ajuster le prix de ses parts de SCPI, et nous pensons que d’autres SCPI n’auront d’autre choix que de suivre le mouvementdans les semaines et mois à venir. Pour mémoire : baisse du prix de la part de la Primovie et Primopierre (Primonial REIM),respectivement de -8.87% et 6,67% en février 2024.

La remontée des taux long et des coûts de financements ont eu une répercussion négative sur toutes les classes d’actifs immobiliers mais avec des impacts différenciés suivant la qualité de l’actif (récent, ancien, niveau de prestation, certification …), de son état locatif (vacant, partiellement vacant, occupé), de son potentiel d’appréciation de valeur (réversion sur les loyers) et de sa typologie (logistique, bureau, hôtel, commerce, santé, résidentiel …). Dans cette période baissière, l’indexation des loyers et la stratégie CORE/CORE + d’Amundi Immobilier atténueront les variations de prix. Edissimmo est investie dans des biens bénéficiant des meilleurs emplacements, avec peu ou pas de travaux et loués à des locataires de premier ordre. Cette stratégie prudente vise à préserver sur le long terme la perception des loyers, et, en cas de vente d’un actif, à s’assurer qu’il bénéficie d’atouts.

La hausse des taux et de l’inflation semble toucher à sa fin mais cela ne signifie pas un retour à la situation de 2021/2022. En réalité cette hausse met fin à un cycle long et exceptionnel d’inflation et de taux très bas, voire négatifs entamé dans les années 2000.Les moteurs d’une reprise des prix de l’immobilier nous semblent plutôt devoir provenir d’un accroissement des revenus sous l’effet de l’inflation consolidé par l’effet rareté des emplacements. Nous anticipons donc plutôt une phase de stabilisation des prix suivie d’un mouvement de reprise très progressif et décalé dans le temps.
Le délai de valorisation et la conversion du rachat est de J+2 ouvrés.Toutefois le délai de conversion sera rallongé avec la présence d'autres supports en UC faisant l'objet d'un arbitrage ou d'un rachat.
Le volume des mises en ventes de parts se situe à un niveau faible, mais les souscriptions sont également très faibles en raison de l’incertitude et de l’attentisme des investisseurs. Les ordres de retraits peuvent donc actuellement prendre quelques mois avant d’être satisfaits. Nous espérons que la baisse du prix des parts, contribuera progressivement, via la hausse des rendements, à motiver de nouvelles souscriptions et donc à reconstituer une meilleure fluidité du marché des parts.
A partir du 1er mars 2024, toutes les demandes de souscription ont été exécutées sur le nouveau prix de part.
Le délai de valorisation et la conversion de l'achat est de J+2 ouvrés.Toutefois le délai de conversion sera rallongé avec la présence d'autres supports en UC faisant l'objet d'un arbitrage ou d'un achat.
Comme nous l’indiquions déjà en juillet 2023 la baisse du prix des parts est essentiellement liée à la hausse des taux, elle même provoquée par le retour de l’inflation, celle ci ayant eu un effet positif sur les loyers grâce au mécanisme d’indexation. L’indexation des loyers a permis d’absorber une augmentation modérée de la vacance locative et la hausse des coûts d’emprunts arrivant en renouvellement.Au global les revenus et les distributions 2023 ont été stables par rapport à 2022 et les perspectives 2024 sont rassurantes avec un maintien attendu de la distribution
La baisse des valeurs liquidatives des SCPI va diminuer la valorisation des contrats investis sur ces dernières. Si la valorisation des contrats devient inférieure à l'épargne investie alors les contrats seront en moins-value et en cas de décés la garantie pourra intervenir .
Conserver ses parts en continuant de percevoir les revenus, c’est se donner la possibilité d’amortir cette baisse de prix et de voir le prix de ses parts potentiellement remonter progressivement dans la durée. Le conseil est plutôt de garder ses parts en respectant l’horizon de placement long qui est celui de tout placement immobilier soit 8 ans minimum pour des parts de SCPI. Les nouvelles souscriptions se réaliseront sur une base de prix corrigée et une rentabilité améliorée : 4.68%* pour EDISSIMMO et 4.35%* pour Rivoli Avenir Patrimoine. La SCPI conserve donc toutes ses qualités dans une stratégie patrimoniale à long terme et la recherche de revenus complémentaires. *Dividende brut, versé au titre de l’année 2023 / Nouveau prix de souscription au 15 mars 2024

Depuis fin 2021, le retour de l’inflation a changé la donne économique et financière. L’immobilier est une classe d’actifs connectée à la réalité économique. Le contexte d’inflation favorise plutôt les rendements locatifs mais la hausse des taux impacte dans la durée la demande immobilière et provoque la baisse de la valorisation des biens. Au 2ème semestre 2023, les taux ont continué d’augmenter et les valeurs immobilières ont continué à s’ajuster à la baisse.Dans les SCPI, les expertises sont habituellement réalisées une fois par an. Au vu de ce contexte et afin d’avoir un prix de souscription le plus proche de la valeur de marché, Amundi Immobilier a procédé à une évaluation de ses actifs immobiliers, une 1ère fois au 30 juin 2023 et une 2ème fois au 31 décembre 2023. Dans les 2 cas, les expertises ont conduit à une baisse de la valeur globale du patrimoine immobilier qui se reflète dans le prix de souscription des SCPI.

Il est impossible de garantir que le mouvement baissier du marché immobilier ne se poursuivra pas en 2024. La hausse des taux d'intéret, qui est la principale cause de la baisse de la valeur de l'immobilier, semble avoir pris fin au cours du 3ème trimestre 2023. La Banque Centrale Européenne ayant stabilisé ses taux directeurs, cela devrait théoriquement se propager à l'immobilier courant 2024. Raison pour laquelle nous anticipons plutôt une phase de stabilisation progressive du marché et des valeurs, sans pour autant exclure des répliques baissières.
La crise du COVID a accéléré le développement du télétravail avec pour conséquence une diminution du besoin de surface par les locataires. Par contre le télétravail a aussi renforcé le besoin pour les entreprises d’offrir des locaux qui soient plus accueillants et dans un environnement avec une offre servicielle et une accessibilité plus qualitative (« moins de surface pour « mieux » de surface »).Ainsi certains immeubles et quartiers ne pouvant répondre à ces nouvelles demandes des locataires vont subir une forte dégradation de leur taux d’occupation au profit d’autres immeubles et localisations. De plus, avec le besoin de moins de surface et à loyer total équivalent des entreprises commencent à regarder des déménagements vers des localisations jugées hier trop chères et aujourd’hui qui deviennent accessibles (par exemple le quartier de la Défense qui commence à être regardé par des entreprises situées en 1ère ou 2ème couronne).En conséquence, nous pensons qu’il n’y aura pas de krach immobilier mais plutôt un écartement très fort entre les bonnes localisations et celles ne répondant pas aux nouvelles demandes des locataires.
Pour les clients en CEI, l’associé peut retrouver toutes les informations dans son espace privé sur le site d’Amundi Immobilier.Pour les clients détenteurs en assurance vie : ils peuvent retrouver toutes les informations sur leur Banque en ligne, dans l’onglet « mes placements ».
• Une stabilisation des marchés économiques avec une inflation maîtrisée qui permettra d’offrir une meilleure visibilité sur l’évolution des marchés (croissance du PIB, inflation autour de 2/2.5%) et donc d’avoir une détente des politiques des banques centrales entraînant une baisse des taux directeurs et des taux des obligations souveraines (OAT). Cette amélioration du contexte permettrait si elle était effective une appréciation des valeurs immobilières via une diminution des primes de risque et des taux de capitalisation.• L’amélioration de la situation d’un actif immobilier : amélioration de son état locatif (hausse des valeurs locatives, baisse de la vacance, diminution des mesures d’accompagnement dans la signature d’un nouveau bail), obtention d’une certification ou d’une labellisation (LEED, HQE, NF Bâtiment Tertiaire…).• L’amélioration de l’environnement d’un actif (par exemple l’amélioration du quartier de La Défense avec le développement de nouveaux services, de l’accessibilité en transport en commun, de l’aménagement d’espaces urbains plus qualitatifs etc.) créant ainsi plus d’attractivité sur les immeubles en comparaison d’autres localisations.
Nous considérons que les facteurs pouvant entraîner une revalorisation d’Edissimmo sont les suivants :