conseiller le client en matière d'investissement locatif

Formateur : Julien MATHIEU

conseiller le client en matière d'investissement

3.4. Les dispositifs de défiscalisation

3.3. Les BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)

3.2. Les revenus fonciers

3.1. L'impôt sur le revenu

2.3. La rentabilité nette d'impôt

2.2. La rentabilité nette

2.1. La rentabilité brute

1.4. L'analyse patrimoniale

1.3. Les phases patrimoniales

1.2. Les sources d'enrichissement du patrimoine

1.1. Définition

3. Analyser la fiscalité des revenus locatifs

2. Expliquer la notion de rentabilité

Index

1. Identifier le patrimoine du client

Identifier le patrimoine du client

Contraitement les avoirs et les dettes peuvent s'analyser de la manière suivante :

Sur le plan comptable, il s'agit des avoirs et des dettes (actif / passif) pouvant s'apprécier en termes monétaires, ainsi que le budget d'une personne s'analysant en termes de flux (entrées / sorties)

Définition

1.1

Sur le plan Juridique, il s'agit de l'ensemble des droits et d'obligations liés à la personne et appréciable en argent.

L'effet de levier du crédit(ex : taux d'intérêt bas)

La transmission du patrimoine (ex : héritages)

Le jeu et la spéculation (ex : gains de jeux)

La création d'entreprise(ex : plus-value à la revente)

Revenus des actifs de rapport(ex : loyers)

Revenus activité professionnelle (ex : salaires)

Les sources d'enrichissement du patrimoine

1.2

L'analyse des sources du patrimoine permet de projeter les entrées et les sorties à venir et d'aider à la définition d'une stratégie patrimoniale.

Les phases patrimoniales

1.3

On distingue 3 phases principales, leur analyse permet une approche plus fine du client :

Le rôle de conseil de l'agent immobilier :

• En fonction de l'analyse menée, du profil du client (Soncas) et de ses connaissances, l'agent immobilier peut aider le client à structurer son patrimoine, lui conseiller tel ou tel investissement locatif ou tel ou tel dispositif fiscal.
• Il peut aussi le renvoyer vers des professionnels plus aguerris ou vers un gestionnaire de patrimoine plus chevronné.

Préconisation

Analyse

Diagnostic

L'analyse patrimoniale

1.4

Méthodologie :

expliquer la notion de rentabilité

taux de rentabilité brute

prix derevient

100

loyer annuel

La rentabilité brute

2.1

La rentabilité brute est calculée par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus (hors charges).Le prix de revient = sommes déboursées pour l'acquisition(prix d'achat + honoraires + frais notariés + frais bancaire + travaux)

taux de rentabilité nette

prix derevient

100

loyer annuel-total des charges

La rentabilité nette

2.2

La rentabilité nette prend en compte les charges supportées par le propriétaire bailleur, notamment les charges non récupérables auprès du locataire.Montant des charges = intérêts d'emprunt et assurances du prêt + taxe foncière et taxe locale + assurance GLI + charges de copro non récupérables + gestion + travaux + vacance locative.

Résumé

taux de rentabilité netted'impôt

prix derevient

100

loyer annuel-total des charges-impôts

La rentabilité nette d'impôts

2.3

Il s'agit cette fois de tenir compte de la fiscalité existant sur les revenus locatifs :

• La fiscalité des revenus locatifs (prélèvements sociaux : 17,2%)
• l'impôt sur le revenu supplémentaire (en fonction du taux marginal et du régime fiscal)

Analyser la fiscalité des revenus locatifs

Progressif

Déclaratif

La base d'impôt se voit appliquer un barême progressif mais on prend également en compte le quotient familiale et les réductions d'impôts.

L'ensemble des revenus du foyer sont déclarés catégories par catégories déduction faite des charges ou abattements.

Prélevé à la source

L'impôt sur le revenu

3.1

L'impôt sur le revenu est un impôt :

Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles.

Le micro-foncierSi le foyer fiscal a perçu moins de 15000 € de loyers dans l'année concernée.Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel.Le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus.

Le régime réelSi le foyer fiscal a perçu plus de 15000 € de loyers dans l'année concernée.Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 15000 €). L'option s'applique de façon irrévocable pour 3 ans.

Les revenus fonciers

3.2

Ils sont issus de la location d'un local nu (loi 89), 2 possibilités :

Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles et les amortissements.

Le micro-bicSi le foyer fiscal a perçu moins de 70000 € de loyers dans l'année concernée (ou 170000 € si classé ou chambres d'hôtes)Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel.Le fisc applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus et 71% si classé ou chambres d'hôtes.

Le régime réelSi le foyer fiscal a perçu plus de 70000 € (ou 170000 €) de loyers dans l'année concernée.Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 70000 € (ou 170000 €)). L'option s'applique de façon irrévocable pour 2 ans.

Les BIC

3.3

Ils sont issus de la location d'un local meublé, 2 possibilités :

COSSE

PINEL

Calqué sur Pinel mais pour ancien avec travauxDans des zones spécifiquesPlafonds de loyersPlafonds de ressources des locatairesRéduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.

dit "louer abordable"Logements récent ou ancienConvention ANAH 6 ou 9 ansPlafonds de ressources des locatairesAbattement fiscal entre 15 et 85% selon convention.

Logements neuf et exeptionsDans des zones spécifiquesPlafonds de loyersPlafonds de ressources des locatairesRéduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.

DENORMANDIE

Les dispositifs de défiscalisation

3.4

Il existe différents dispositifs de défiscalisations :