Le financement du logement social

Le financement du logement social

E‑learning — Logement social & Montage financier

Sommaire — Navigation

1. Introduction- Définition / La loi SRU
2. Le financement du logement social : Droit commun et ANRU
3. L’offre nouvelle et la réhabilitation
4. Les emprunts
5. Le zonage
6. Les surfaces / les loyers
7. Les avantages fiscaux
8. Le prix de revient et l’équilibre d’exploitation
9. Le logiciel Masterpro

1.1 Qu’est‑ce que le logement social ?

• Le logement social a été créé pour améliorer les conditions de logement des familles populaires et moyennes.
• Le logement locatif social est financé par un système d’aides à la pierre et d’aides à la personne.
• Pour que les loyers restent bas, les pouvoirs publics fournissent une aide versée au bailleur, appelée aide à la pierre, sous forme de facilités de financement, de subventions et d’ avantages fiscaux. Cette aide est assortie de conditions sur la qualité du logement et la minoration des loyers.
• Les APL versées directement aux locataires sont appelées aides à la personne. Elles constituent un deuxième volet distinct et complémentaire des aides au logement locatif social.
• Les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fixés chaque année par décret et diffèrent selon la localisation, le type de conventionnement et la composition des ménages.

1.2 Loi SRU — Mixité & obligations

Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains

• Depuis l’an 2000, l’article 140 de la loi SRU précise que toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l’inadaptation de se ressources ou de ses conditions d’existence a droit à ce type de logement.
• le logement social vise à répondre aux objectifs de mixité sociale définie par la loi SRU rendant obligatoire un pourcentage de 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) ; Ou comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
• Ce taux de 20% est passé à 25% en 2013.

2.1 Le financement de droit commun

Pour pouvoir réaliser des programmes de logements sociaux, le bailleur dépose des dossiers de financement auprès de l’Etat qui donnera son accord sous forme d’un agrément (qui peut inclure un accord de subvention) Cette aide peut être déléguée au Président de l’EPCI* (Etablissement public de coopération intercommunale) ou du département qui a conclu une convention de délégation des aides à la Pierre avec l’Etat.

• C’est le cas sur le territoire de la Métropole du Grand Lyon, du Département de la Haute-Loire…
• La programmation des crédits issus du budget de l’Etat est réalisée annuellement et est répartie selon les territoires et leurs besoins, il s’agit du FNAP (Fonds National d’Aide à la Pierre)
• Une opération est notamment définie par son année de programmation, on parlera par exemple d’opération de la programmation 2024, 2025, 2026…

Le financement par l’ANRU

L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine est un établissement public de l’État créé en 2003 dans l’objectif de transformer durablement les quartiers en difficulté. Elle intervient sur les quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville. L’ANRU œuvre pour une requalification globale des quartiers : réhabilitation lourde des logements, démolition de certains immeubles, renouvellement de l’offre parfois hors site, amélioration du cadre de vie. Impact sur le montage financier : Allègement du prix de revient (TVA réduite à 5,5% pour tous les logements) et aides exceptionnelles pour améliorer l’équilibre financier des opérations.

Questions

• Comment s’appellent les deux grandes catégories d’aides en faveur du logement social ?
• Les aides à la construction et les aides à la personne
• Les aides à la pierre et les aides à la personne
• Les aides à la pierre et les aides à la location
• Les aides à la construction et les aides à la location

• À quelle obligation de part de logements sociaux la loi SRU soumet‑elle la plupart des communes ?
• 20%
• 25%
• Ça dépend

• Q3. Citer les trois piliers de financement d’une opération (ressources).
• Q4. Quelle est la relation entre Livret A et taux des prêts PLUS/PLAI/PLS ?

Définition d’une opération d’offre nouvelle du logement social

Les logements locatifs sociaux en offre nouvelle sont des logements construits (ou achetés en VEFA), acquis ou améliorés à l’aide d’avantages fiscaux, de subventions et de prêts aidés adossés au livret A.

Ils font l’objet d’un agrément de l’Etat.

Ils imposent le respect d’une modération de loyers et de règles d’attribution inscrites dans le cadre d’une convention APL signée entre le bailleur et le préfet.

Définition d’une opération de réhabilitation

Une réhabilitation consiste à mener des travaux sur une résidence appartenant à l’organisme, déjà conventionnée APL ou non, En général, les travaux permettent d’améliorer le confort thermique des logements, À l’issue des travaux, après concertation et accord des locataires, une augmentation des loyers peut être appliquée (dans la limite du plafond de loyer inscrit ou à inscrire dans la convention) Différences avec une acquisition-amélioration : Dans le cadre d’une acquisition-amélioration, l’immeuble n’est pas la propriété du bailleur, il est acheté par l’organisme pour y effectuer des travaux d’amélioration, l’opération bénéficie des mêmes avantages fiscaux qu’une construction.

10

Le financement du logement social

Les logements sociaux produits sont communément désignés par les prêts qui ont contribué à leur financement : Le PLAI / Le PLUS / Le PLS

L’Etat demande aux bailleurs sociaux de produire des logements sociaux tout en respectant une mixité sociale et en diversifiant les types de financement

En général, sauf dispositions locales, la quotité de logements PLAI doit représenter 30% de l’ensemble des logements d’une même opération

Classification des différents types de financement pour une opération de production d’offre nouvelle

Plus les plafonds de ressources sont élevés, plus le loyer à appliquer peut être élevé

Le loyer est plafonné en fonction d’un zonage

Les types de financement

PLAI = Prêt Locatif Aidé d’Intégration

•Ressources = 60% du Plafond HLM•Ex. Loyer en zone 2 en 2026 = 5,77 €/m² Surface utile

PLUS = Prêt Locatif à usage social

•Ressources (Revenu Fiscal de référence N-2) = Plafond HLM (22 642 € annuels pour une personne seule en 2024)•Ex. Loyer en zone 2 en 2026 = 6,49 €/m² Surface utile

PLS = Prêt Locatif Social

•Ressources = 130 % du Plafond HLM•Ex. Loyer en zone B1 en 2026 = 10,17 €/m² Surface utile

PLI = Prêt Locatif Intermédiaire – Spécifique aux zones tendues Logements hors LLS (logements locatifs sociaux)

•Ressources = 160 % du Plafond HLM•Ex. Loyer en zone B1 en 2024 = 11,80 €/m² Surface utile

Les autres produits :

• PSLA : Prêt Social Location-Accession TVA 5,5% & Exo TFPB 25 ans

Finance des logements sous une forme innovante d’accession à la propriété dans le neuf, accessible sous conditions de ressources. Il comporte une phase locative et une phase d’accession à la propriété, et permet de bénéficier d’avantage fiscaux et d’une sécurisation (garanties de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie)

• BRS : Bail Réel Solidaire TVA 5,5% & Exo TFPB 25 ans

Accession avec portage foncier. Location à longue durée mise en place au profit des organismes fonciers solidaires (OFS). L’OFS acquière et conserve la propriété foncière sur le bien ; L‘accédant bénéficie de la propriété immobilière et paye une redevance à l’OFS pour le foncier.

• L’Accession Sociale : TVA 5,5%

14

Les prêts pour financer une opération de réhabilitation :

• PAM : Prêt à l’améliorationprêt pour la réhabilitation des logements à usage locatif et à occupation sociale

+ Le PAM peut être complété par un Eco prêt : pour financer les réhabilitations thermiques, en fonction des gains énergétiques

Les emprunts conventionnés

• Taux variable adossé au taux du livret A
• Distribués par la Banque des territoires (pour le LLS)ex-Caisse des Dépôts et consignation

D’autres organismes bancaires peuvent intervenir pour les PLS ou les PLI, et les prêts libres (en cas de commerce ou local non financé par l’Etat),

• Taux moyen long terme utilisé dans les simulations financières : les dernières hypothèses d’exploitation valables depuis mai 2024 reposent sur un taux du livret A moyen de 2,15% et de 2% à partir de 50 ans,

16

Le zonage des loyers PLUS et PLAI

Zonage des communes : tout est très réglementé

• Zone 1 et 1 bis : Paris et Ile de France
• Zone 2 : Agglomérations
• Zone 3 : Zones rurales

NB : Lyon et Saint-Etienne, toutes 2 classées en zone 2, la référence est le même loyer plafond

Source : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/zonage-1-2-3#perimetre-1

Le zonage des loyers PLS et PLI

La region Rhône - Alpes

De la zone A à la zone C, Les zones A et Abis étant réservées aux zones très tendues

NB : Lyon est en zone A et Saint-Etienne est en zone B2, le loyer plafond est donc different

Depuis 2014, le zonage a fait l’objet de 5 révisions partielles en 2019, 2022, 2023 en juillet 2024 et en septembre 2025.

6.1 Définition des surfaces

Généralement, un loyer est considéré au m² de Surface Utile En réhabilitation, on peut encore trouver des loyers à la Surface Corrigée La surface corrigée est la surface habitable, à laquelle on augmente ou retranche une certaine surface selon que le logement répond ou non aux normes de confort. Les critères considérés sont la hauteur du plafond, les moyens de chauffage, la luminosité des pièces etc. ALLIADE HABITAT a converti les loyers à la SC en loyers à la SU en 2010 ; avec les différentes fusions de sociétés qui ont suivi, certains groupes présentent encore un loyer à la SC En fonction du programme de travaux, la SC est susceptible d’évoluer (exemple: douche à la place d’une baignoire) et de modifier le décompte de SC. En vigueur depuis 1996, la surface utile d’un logement est définie par l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes.

La surface utile : définition

BALCON : Pour la surface utile, on considère qu’un « balcon » est une surface extérieure qui ne repose ni sur un ouvrage construit (logement ou sous-sol par exemple) ni sur terre

Balcon

½ GARAGE

SI ATTENANT AU LOGEMENT : Toute la surface au-delà des 12m² (qui sont consacrés au stationnement) divisée par 2

Source : les coop’HLM

6.3 Exemples de calcul de SU

• Si un logement a une SH de 60 m² et 8 m² de balcon, quelle est sa SU ?
• 60 m²
• 64 m²
• 68 m²

Si un logement a une SH de 72 m² et une terrasse de 15 m², quelle est sa SU ?

1. 72 m²
2. 76, 5 m²
3. 79,5 m²
4. 87 m²

Si une maison a une SH de 80 m² avec un jardin de 30 m² et un garage de 20 m² attenant, quelle est sa SU ?

1. 80 m²
2. 84 m²
3. 90 m²
4. 105 m²

6.3 Exemples de calcul de SU : Réponses

• Si un logement a une SH de 60 m² et 8 m² de balcon, quelle est sa SU ?
• 60 m²
• 64 m² => Le balcon est une surface annexe et compte pour moitié
• 68 m²

Si un logement a une SH de 72 m² et une terrasse de 15 m², quelle est sa SU ?

1. 72 m²
2. 76, 5 m² => une terrasse est une surface annexe plafonnée à 9m², la SU est = à 72 +9/2
3. 79,5 m²
4. 87 m²

Si une maison a une SH de 80 m² avec un jardin de 30 m² et un garage de 20 m² attenant, quelle est sa SU ?

1. 80 m²
2. 84 m² => le jardin n’est pas de la surface annexe, le garage peut donner lieu à un loyer accessoire pour ses premiers 12 m², les 8 m² supplémentaires sont considérés comme de la surface annexe, la SU est = à 80 +(20-12)/2
3. 90 m²
4. 105 m²

Zoom sur le calcul du loyer conventionné pour l’offre nouvelle

Loyer conventionné = Loyer maximum à appliquer = Loyer zone x CS x (1 + CM) CM : majorations locales CS = Coefficient de Structure = 0.77 x [ 1 +( nl x 20 / SU)] nl = nombre de logements de l’opération SU = surface utile des logements de l’opération Le CS vient moduler le loyer en fonction de la surface moyenne des logements d’une même opération,

• si tous les logements font en moyenne 67 m², CS = 1 ,
• si tous les logements font en moyenne + de 67 m², CS < 1 ,
• si tous les logements font en moyenne – de 67 m², CS > 1 ,

Très important : toute évolution de surface a une incidence sur le calcul du loyer par l’effet du CS.

23

Les avantages fiscaux

• Une TVA réduite à 10% ou 5,5%

Le prix de revient définitif des travaux de construction ou de réhabilitation est à taux réduit : directement ou par l’intermédiaire de la LASM (Livraison à soi-même),

24

Les avantages fiscaux

• Le différé de TFPB

Exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties pendant 25 ans pour les LLS. Cette exonération peur être portée à 30 ans sous certaines conditions en cas de performance énergétique supérieure aux attentes de la RE 2020 : Obtention d’un label BBC, bâtiment passif… Exonération TFPB pendant 20 ans pour les LLI, Dégrèvement des TFPB pour les opérations de réhabilitation des immeubles soumis à TFPB pour dépenses énergétiques ou pour travaux handicapés. Imputation du prix de revient de l’investissement sur le montant de la TFPB due par le bailleur.

25

4.1 Prix de revient

Le prix de revient d’une opération est décomposé en 3 grandes rubriques :

• La charge foncière (terrain, taxes, VRD, démolition/dépollution)
• Les travaux
• Les honoraires

La répartition de la charge foncière est très importante car elle impacte le calcul du prêt foncier de la Banque des Territoires. Une opération en VEFA a un prix de revient qui se décompose en :

• Une charge foncière : un montant d’acquisition (prix au m² de Surface Habitable) et des frais de notaire
• Des honoraires de conduite d’opération et de frais financiers

Recettes

Dépenses :Prix de revient

Subventions et prêtsFonds propres issus des loyers facturés

Equilibre financier de l’opération

Le financement d’une opération de logement social

Quelles sont les contreparties proposées aux financeurs ?

Comment le bailleur finance une opération de logement social ?

- des subventions (Etat / Action Logement / Collectivités)- des prêts aidés (Banque des Territoires)- des Fonds Propres (Loyers et Ventes…)

Des réservations : les financeurs peuvent réserver des logements et proposer leurs candidats (sous réserve de respect des critères)

MASTERPRO est le logiciel dédié aux études des équilibres d’exploitation

Pour la demande d’identifiant de connexion et plus largement pour toute demande liée au montage financier des opérations, faire un ticket DIFI-Montage Financier. Masterpro permet, en fonction des caractéristiques d’une opération, de vérifier sa rentabilité financière ; la courbe d’exploitation doit être positive sur les 30 premières années, Des modes opératoires et une check list existent afin de permettre une utilisation claire du logiciel, Une formation est prévue pour tous les nouveaux utilisateurs en fonction de l’usage qu’ils en auront.

Quiz — Questions

• Q3. Citer les trois piliers de financement d’une opération (ressources).
• Q4. Quelle est la relation entre Livret A et taux des prêts PLUS/PLAI/PLS ?

Quiz — Questions

• Q5. Différencier offre nouvelle et réhabilitation en une phrase chacun.
• Q6. Donner la formule de la Surface Utile (SU).
• Q7. Comment traiter une terrasse sur ouvrage de 14 m² dans le calcul SU ?
• Q8. La Surface Corrigée (SC) sert surtout dans quel contexte ?

Quiz — Questions

• Q9. Citer les deux zonages utilisés et à quels produits ils s’appliquent.
• Q10. Donner la formule du LMconv et définir CS.
• Q11. Citer les trois composantes d’un prix de revient en MOD.
• Q12. Définir l’autofinancement dans l’exploitation.

Merci — Evaluation & Attestation

• Scannez le QR code pour l’évaluation finale
• Un score ≥ 80 % valide l’attestation interne
• Contact : Resp. Montage Financier — pôle MasterPro