La gestion du sinistre

COURS 4

La gestion du sinistre

& la convention IRSI

Déclaration • constat amiable • expertise • subrogation • dégât des eaux en immeuble

Le sinistre n°1 en habitation

Le dégât des eaux est, de loin, le sinistre le plus fréquent en habitation : environ un sinistre habitation sur deux. En immeuble, un même dégât met en présence plusieurs occupants et plusieurs assureurs : celui qui subit, celui d'où part l'eau, le propriétaire bailleur, le syndic. Sans règle commune, chaque dossier dégénérerait en bataille de recours. La convention IRSI organise ce règlement : un seul assureur gestionnaire par sinistre, des tranches d'indemnisation, des recours encadrés. C'est la situation que vous rencontrerez le plus souvent en gestion locative.

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des sinistres habitation est un dégât des eaux

IRSI en vigueur depuis le 1ᵉʳ juin 2018 (ex-CIDRE)

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Votre parcours en 6 exercices

Ce support est un dossier-ressource : vous y cherchez la matière pour résoudre les exercices, en binôme.

Déclarer

Tranche IRSI

Qui paie ?

Chiffrage T1

Chiffrage T2

Cas expert

Fiches A·B

Fiche C

Fiches C·D

Fiches C·D·E

Fiches C·D·E

Tout

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Déclarer un sinistre

Les réflexes, les délais, et les pièges qui font perdre la garantie.

Les étapes & les délais de déclaration

FICHE A

Les 6 étapes, de la survenance à l'indemnisation

Les délais à connaître par cœur

• Mettre en sécurité

couper l'eau / l'électricité, limiter l'aggravation (obligation légale).

• Constater

photos, origine, tiers concernés.

• Déclarer à son assureur

dans les délais (voir à droite).

• Constat amiable dégât des eaux

entre les occupants concernés.

• Expertise éventuelle

selon la tranche IRSI.

• Indemnisation

selon garanties, plafonds, franchise, vétusté.

⚠ Le délai court dès que l'assuré a connaissance du sinistre. Une déclaration tardive entraîne la déchéance seulement si l'assureur prouve un préjudice (art. L. 113-2).

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Les pièges qui font perdre la garantie

FICHE A

Fausse déclaration intentionnelle

Exagération frauduleuse

Mensonge sur les circonstances ou le montant → nullité ou déchéance (art. L. 113-8).

Gonfler le préjudice → déchéance de la garantie.

Déclaration hors délai

Mesures conservatoires négligées

Déchéance uniquement si le retard a causé un préjudice à l'assureur.

Ne pas couper l'eau, laisser le dommage s'aggraver → réduction d'indemnité.

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Le constat amiable dégât des eaux

FICHE B

À quoi sert-il ?

Les rubriques clés à renseigner

Rempli ensemble par l'occupant d'où part le sinistre et l'occupant victime. Il fige les faits, identifie l'origine, et permet aux assureurs d'appliquer l'IRSI. Il décrit — il n'établit pas une responsabilité définitive. La répartition se fait ensuite selon la convention.

• Identités des occupants + leurs assureurs (n° de contrat)
• Adresse, étage, local sinistré
• Origine du dégât (d'où vient l'eau)
• Cause (rupture, débordement, joint…)
• Nature des dommages chez chacun
• Recherche de fuite : faite ? par qui ?
• Signatures des parties

Les acteurs d'un DDE en immeuble

• L'occupant d'où part le sinistre
• L'occupant victime (ex. voisin du dessous)
• Le propriétaire bailleur (PNO)
• Le syndic, pour les parties communes

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La convention IRSI

Champ d'application, les deux seuils, et l'abandon de recours.

Quand l'IRSI s'applique-t-elle ?

FICHE C

✓ L'IRSI s'applique si TOUTES ces conditions sont réunies

✗ L'IRSI est écartée lorsque

• les dommages dépassent 5 000 € HT par local

→ droit commun ou convention CIDE-COP en copropriété

• l'origine est extérieure à l'immeuble

→ inondation, intempérie, catastrophe naturelle

• le local est exclu (certaines chambres d'hôtel/d'hôtes)
• un seul assureur est concerné

→ pas de pluralité, donc pas de convention entre assureurs

• Dégât des eaux OU incendie
• dans un immeuble d'habitation (la date de survenance compte, pas celle de déclaration)
• au moins deux assureurs adhérents concernés
• dommages matériels + frais ≤ 5 000 € HT par local sinistré

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Les deux seuils à retenir absolument

FICHE C

⚠ Le seuil se calcule PAR LOCAL, en HT, dommages matériels + frais afférents (recherche de fuite incluse). Un même événement peut être en T1 pour un local et en T2 pour un autre.

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Recherche de fuite & abandon de recours

FICHE C

La recherche de fuite compte dans le seuil

Tranche 1 : le recours redevient possible si…

Le coût de la recherche de fuite (détection, sondages, dépose/repose pour accéder à la canalisation) est un frais afférent. Il s'ajoute aux dommages matériels pour déterminer la tranche. Piège classique : un sinistre « visiblement petit » bascule en tranche 2 une fois la recherche de fuite intégrée.

• Sinistre répétitif

plus de deux DDE ou incendies sur le local en 24 mois

• Sinistre imputable à une entreprise

malfaçon, intervention défectueuse

• Dommages immatériels nés du sinistre

perte de loyers, privation de jouissance

Dans ces cas, l'expertise redevient aussi obligatoire.

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Qui gère, qui paie, qui recourt

La règle d'or de l'assureur gestionnaire et la mécanique des deux tranches.

La règle d'or : l'assureur gestionnaire

FICHE D

L'assureur gestionnaire = l'assureur de l'OCCUPANT du local sinistré, quelle que soit sa qualité : copropriétaire occupant, locataire, occupant à titre gratuit.

Local loué

Local vacant / occupé par le propriétaire

Parties communes uniquement

Gestionnaire = assureur MRH du locataire (et non la PNO du bailleur).

Gestionnaire = assureur de ce propriétaire (PNO ou MRH occupant).

Gestionnaire = assureur de l'immeuble (syndic).

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La mécanique des deux tranches

FICHE D

TRANCHE 1 ( ≤ 1 600 € HT )

TRANCHE 2 ( ≤ 5 000 € HT )

• L'assureur gestionnaire indemnise l'intégralité des dommages du local
• quelle que soit la responsabilité, recherche de fuite comprise
• Abandon de recours
• (sauf répétitif / entreprise / dommages immatériels)
• Avantage : règlement rapide, sans expertise ni renvoi entre assureurs

• L'assureur gestionnaire mandate un expert pour compte commun
• ses conclusions sont opposables à tous les assureurs
• Indemnisation selon la propriété des biens
• chaque assureur indemnise son assuré pour ses biens
• Recours au coût réel entre assureurs, selon le barème de répartition

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Le cas du bailleur & la subrogation

FICHE D

Bailleur & PNO : le piège

La subrogation (art. L. 121-12)

Si le local sinistré est loué, le gestionnaire est l'assureur du LOCATAIRE (occupant) — pas la PNO du bailleur. La PNO intervient pour le bâti (embellissements immobiliers, structure) selon la propriété des biens en tranche 2, …ou comme filet de sécurité si le locataire n'est pas assuré.

Mécanisme par lequel l'assureur qui a indemnisé son assuré se retourne contre le responsable pour récupérer les sommes versées. En IRSI tranche 2 : c'est exactement ce qui joue, encadré par le barème. En tranche 1 : la subrogation est neutralisée par l'abandon de recours (sauf exceptions).

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Le chiffrage de l'indemnité

HT vs TTC, vétusté des embellissements, et la méthode en 7 étapes.

HT / TTC & vétusté des embellissements

FICHE E

Le piège HT / TTC

La vétusté sur les embellissements

Les seuils IRSI s'apprécient en HT. L'assuré, lui, est indemnisé selon son contrat (souvent TTC s'il a engagé les travaux sur facture). Piège fréquent : raisonner le seuil de tranche en TTC. Toujours ramener les dommages en HT pour déterminer la tranche. (TVA travaux : 20 % par défaut.)

• Valeur à neuf des embellissements (peintures, revêtements…)
• − Vétusté (taux × ancienneté, avec plancher) = valeur d'usage
• − Franchise = indemnité immédiate
• Si valeur à neuf applicable + travaux sur facture → complément jusqu'à la valeur à neuf (dans la limite du plafond)

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La méthode de résolution d'un dossier

FICHE E

L'IRSI s'applique-t-elle ?

Qui paie ?

DDE ou incendie / immeuble habitation / ≥ 2 assureurs / ≤ 5 000 € HT par local

T1 : le gestionnaire, tout · T2 : chacun selon la propriété des biens, après expertise

Quel montant HT par local ?

Recours possible ?

Dommages matériels + recherche de fuite + frais afférents

T1 : non, sauf répétitif / entreprise / immatériels · T2 : oui, au coût réel

Quelle tranche ?

Chiffrer l'indemnité

T1 ≤ 1 600 ; T2 ≤ 5 000 ; sinon hors IRSI

Vétusté, franchise, valeur à neuf, plafond

Qui est gestionnaire ?

L'assureur de l'occupant du local sinistré

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En synthèse

Les réflexes à garder, et ce que l'IRSI change vraiment.

Les réflexes à garder

Deux chiffres

Une règle d'or

Un piège récurrent

1 600 € HT et 5 000 € HT par local. Ce sont eux qui décident de tout.

Le gestionnaire est l'assureur de l'occupant du local sinistré.

La recherche de fuite s'ajoute au montant et peut faire basculer de tranche.

Un raisonnement en HT

Trois exceptions

Une méthode

La tranche se calcule toujours en HT, jamais en TTC.

En T1, le recours rouvre si répétitif, dû à une entreprise, ou immatériels.

7 étapes : champ → montant → tranche → gestionnaire → payeur → recours → chiffrage.

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Glossaire de la séance

IRSI

Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble — convention entre assureurs depuis le 1ᵉʳ juin 2018

Assureur gestionnaire

Assureur qui pilote le dossier : celui de l'occupant du local sinistré

Tranche 1

≤ 1 600 € HT par local : prise en charge globale, abandon de recours

Tranche 2

1 600 → 5 000 € HT : expertise commune, indemnisation par propriété, recours au coût réel

Expert pour compte commun

Expert unique mandaté en T2 ; ses conclusions s'imposent à tous les assureurs

Frais afférents

Frais ajoutés aux dommages pour le calcul de la tranche (recherche de fuite, séchage…)

Subrogation

Art. L. 121-12 : l'assureur ayant payé se retourne contre le responsable

CIDE-COP

Convention dégâts des eaux en copropriété, au-delà du champ IRSI

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Sources & références

Textes & conventions

• Convention IRSI (en vigueur depuis le 1ᵉʳ juin 2018, remplace la convention CIDRE)
• Code des assurances : art. L. 113-2 (déclaration), L. 113-8 (fausse déclaration), L. 121-12 (subrogation)
• Convention CIDE-COP (dégâts des eaux en copropriété, au-delà du champ IRSI)

Ressources institutionnelles & bibliographie

• France Assureurs (sinistralité DDE) · service-public.fr · ACPR · DGCCRF
• Foucher, Le Volum' BTS Assurance, 2024
• B. Beignier & S. Ben Hadj Yahia, Droit des assurances, LGDJ-Lextenso, 2024
• Mémento Pratique Francis Lefebvre — Assurance

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À vous de jouer

Ouvrez les fiches d'exercices. En binôme, vous mobilisez ce dossier pour gérer chaque sinistre de A à Z.

6 exercices · difficulté croissante · correction par paliers