Invertir en una nave industrial
Fase 2
Fase 1
Fase 4
Fase 5
Fase 3
Analizar la ubicación y accesibilidad logística
Revisar el estado técnico y calcular la rentabilidad neta
Verificar la calificación urbanística del suelo
Negociar las condiciones del contrato de arrendamiento
Planificar la fiscalidad de la operación
+ info
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Fase 5
En la compra, si el vendedor es una empresa en activo el inmueble tributa por IVA al 21%, recuperable pero con impacto de liquidez relevante. Si la transmisión está exenta de IVA, se aplica el ITP autonómico, entre el 6% y el 10%. Durante la explotación, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en IRPF o como ingresos ordinarios en el Impuesto de Sociedades. La amortización del inmueble al 3% anual es deducible y reduce significativamente la base imponible en los primeros años de la inversión.
Fase 2
En el mercado de naves industriales, la ubicación no solo determina el precio: determina la liquidez del activo. Una nave bien conectada con los principales ejes de transporte —autovías, accesos a puerto o aeropuerto, proximidad a centros de distribución— atrae a arrendatarios de mayor perfil y permite sostener rentas más altas con menor vacancia. Los factores clave son el ancho de los viales de acceso, la capacidad de maniobra para camiones de gran tonelaje y la disponibilidad de transporte público para los trabajadores.
Fase 4
El contrato de arrendamiento de una nave industrial suele tener una duración de entre tres y diez años, con opciones de prórroga. La renta se expresa en euros por metro cuadrado al mes y se actualiza conforme al IPC u otro índice pactado. Es habitual incluir periodos de carencia al inicio mientras el arrendatario acondiciona el espacio. El contrato debe recoger explícitamente el estado en que debe devolverse el inmueble al término del arrendamiento y quién asume las obras de adecuación interior.
Fase 3
Antes de cerrar cualquier operación es imprescindible encargar una due diligence técnica. Los puntos críticos son la cubierta, la instalación eléctrica, la estructura portante y las instalaciones contra incendios, cuya adecuación a normativa puede ser exigida por el arrendatario o la aseguradora. En paralelo, hay que calcular la rentabilidad neta real descontando IBI, seguro multirriesgo, gastos de comunidad del polígono, mantenimiento ordinario y el impacto de los periodos de vacancia.
Fase 1
El primer paso es confirmar que el suelo tiene calificación industrial consultando el PGOU del municipio y la ficha catastral. Una nave en suelo con calificación incorrecta puede tener limitaciones de uso, problemas para obtener licencias y dificultades para alquilarla a determinados sectores. También conviene comprobar si el polígono tiene plan parcial aprobado y cuáles son los usos permitidos, la edificabilidad máxima y las condiciones de ocupación.
Invertir en una nave industrial
malsina
Created on March 26, 2026
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Invertir en una nave industrial
Fase 2
Fase 1
Fase 4
Fase 5
Fase 3
Analizar la ubicación y accesibilidad logística
Revisar el estado técnico y calcular la rentabilidad neta
Verificar la calificación urbanística del suelo
Negociar las condiciones del contrato de arrendamiento
Planificar la fiscalidad de la operación
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Fase 5
En la compra, si el vendedor es una empresa en activo el inmueble tributa por IVA al 21%, recuperable pero con impacto de liquidez relevante. Si la transmisión está exenta de IVA, se aplica el ITP autonómico, entre el 6% y el 10%. Durante la explotación, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en IRPF o como ingresos ordinarios en el Impuesto de Sociedades. La amortización del inmueble al 3% anual es deducible y reduce significativamente la base imponible en los primeros años de la inversión.
Fase 2
En el mercado de naves industriales, la ubicación no solo determina el precio: determina la liquidez del activo. Una nave bien conectada con los principales ejes de transporte —autovías, accesos a puerto o aeropuerto, proximidad a centros de distribución— atrae a arrendatarios de mayor perfil y permite sostener rentas más altas con menor vacancia. Los factores clave son el ancho de los viales de acceso, la capacidad de maniobra para camiones de gran tonelaje y la disponibilidad de transporte público para los trabajadores.
Fase 4
El contrato de arrendamiento de una nave industrial suele tener una duración de entre tres y diez años, con opciones de prórroga. La renta se expresa en euros por metro cuadrado al mes y se actualiza conforme al IPC u otro índice pactado. Es habitual incluir periodos de carencia al inicio mientras el arrendatario acondiciona el espacio. El contrato debe recoger explícitamente el estado en que debe devolverse el inmueble al término del arrendamiento y quién asume las obras de adecuación interior.
Fase 3
Antes de cerrar cualquier operación es imprescindible encargar una due diligence técnica. Los puntos críticos son la cubierta, la instalación eléctrica, la estructura portante y las instalaciones contra incendios, cuya adecuación a normativa puede ser exigida por el arrendatario o la aseguradora. En paralelo, hay que calcular la rentabilidad neta real descontando IBI, seguro multirriesgo, gastos de comunidad del polígono, mantenimiento ordinario y el impacto de los periodos de vacancia.
Fase 1
El primer paso es confirmar que el suelo tiene calificación industrial consultando el PGOU del municipio y la ficha catastral. Una nave en suelo con calificación incorrecta puede tener limitaciones de uso, problemas para obtener licencias y dificultades para alquilarla a determinados sectores. También conviene comprobar si el polígono tiene plan parcial aprobado y cuáles son los usos permitidos, la edificabilidad máxima y las condiciones de ocupación.