En se référant à l'article 17.1 de la loi du 6 juillet 1989 : Si le bailleur oublie d'effectuer la révision du loyer à sa date d'anniversaire mais manifeste sa volonté de le réviser dans le délai d'1 an, ce qui est le cas, cette révision prend effet à compter de cette demande, soit le 17 décembre N.
17 déc N
750 €
136,27
141,03
776,20€
Chiffres du livre 1ère édition
Date, mois lors duquel le loyer augmente
01 au 31 décembre N
Loyer du 01 au 16 décembre
750 x 16/31 (16 jours à l'ancien montant) 387,09 €
Loyer du 17 au 31 décembre
776,20x 15/31 (15 jours au nouveau loyer) 375,58 €
Provisions sur charges
Pas de changement sur le montant des charges 30,00€
Loyer de décembre
792,67€
Selon l'article 17.1 de la loi du 6 juillet 89, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : Le bailleur qui n'a pas manifesté sa volonté de réviser le loyer dans un délai de 1 an à compter de la date anniversaire du bail ou toute autre date prévue dans le contrat de bail, est considéré comme avoir renoncé à la révision pour l'année. Depuis la Loi ALUR, le bailleur ne peut plus bénéficier de la rétroactivité de 5 ans pour effectuer la révision des loyers.
Décompte des charges
OUI
OUI
OUI mais quelle part ?
75 %
NON
NON
NON
OUI
MONTANT DES CHARGES RECUPERABLES SUR LE LOCATAIRE
OUI
Ne pas oublier dans les charges récupérables : La TEOM
Calcul de la régularisation des charges, sur 11 mois de présence :
= 84,50 €
Le bailleur doit respecter : Des conditions de forme : 6 mois au moins avant l’échéance du bail, il doit adresser une proposition de nouveau loyer par LRAR, acte huissier ou remise en main propre contre émargement Des conditions de fond : Le loyer doit être manifestement sous-évalué. À ce titre, le nouveau loyer demandé doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur devra fournir au locataire plusieurs références (un minimum de 3 ou 6 suivant que la ville est située dans une agglomération de moins ou de plus d’un million d’habitants) en sachant que les 2/3 doivent concerner des logements dont les locataires n’ont pas changé depuis trois ans.
La moyenne pondérée des trois références est égale à :
(565,88 + 574,72 + 582,65) / (64 + 67 + 66) = 1723,25 / 197 = 8,74 € X 65 m² = 568,59 € Le loyer proposé (570 €) est donc cohérent par rapport à cette moyenne.
Détail du calcul : 6 840 € (Nouveau loyer annuel) – 5 400 € (ancien loyer annuel) = 1 440 € La différence est supérieure à 10 %entre les 2 montants,donc on divise par « 6 » : 1 440 : 6 = 240 € annuels soit 20 euros par mois (240 : 12)
= 1440/6 =
M. Monin peut s’opposer à cette hausse de loyer en saisissant par LRAR la commission départementale de conciliation. À défaut de conciliation, il faudra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Si M. Monin ne réagit pas, la hausse ne s’appliquera pas car l’absence de réponse vaut refus. Le propriétaire devra saisir la commission de conciliation.
L’arrêt de la Cour de cassation vient préciser que si le bailleur souhaite saisir la commission départementale de conciliation, il doit le faire en respectantles délais prévus par la loi, soit dès le quatrième mois précédant l’échéance du contrat, pas avant, mais sans tarder. À défaut, il ne disposerait pas du temps suffisant pour que la procédure permettant de trouver un accord sur le nouveau loyer aille à son terme : le bail serait reconduit avec l’ancien loyer.
Oui. Depuis l’adoption de la loi ALUR, la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail pour une location meublée est soumise aux mêmes
dispositions que celles prévalant pour une location nue (loi du 06/07/1989).
Le locataire peut adresser son congé au bailleur à tout moment, par LRAR ou par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, sans avoir à motiver sa décision. Il doit respecter un préavis de trois mois, qui court à partir de la date de réception de la lettre par le bailleur. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants : • mutation professionnelle • 1er emploi • perte d’emploi ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi • locataire titulaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé • locataire présentant un état de santé justifie un changement de domicile • en cas d’attribution d’un logement social • si le locataire se situe dans une zone tendue où l’offre de logement est inférieure à la demande (zone d’urbanisation de + de 50 000 habitants) • pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
Les pouvoirs publics proposent un «simulateur», mis à jour, permettant de savoir rapidement si une commune est située en zone tendue : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
PRECISIONS SUR LE CONTENU DU COURRIER
Le locataire devra alors indiquer dans son congé le motif lui donnant droit à ce préavis réduit et il devra joindre le ou les justificatifs.
À ce titre, par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé en 2019 que « faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (cass. 3e civ. 11-4-2019 n°18-14256). Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date de fin de préavis, même s’il a quitté les lieux plus tôt.
N.B. : la Cour de cassation a rendu le 11 janvier 2024 un important arrêt concernant le droit d’un locataire à bénéficier d’un préavis réduit en zone tendue, pour un bail d’habitation. Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le « fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis » (cass. civ. 3e 11-1-2024 n°22-19891).
Attention au délai, Caen n'est pas une zone "tendue"
Monsieur,
Nous avons bien reçu votre congé en date du 15 septembre N. Afin que nous puissions vous faire bénéficier d’un préavis réduit à un mois, merci de nous adresser un justificatif de votre mutation professionnelle, votre délai de préavis ne commencera qu’à réception de ce justificatif, conformément à la loi ALUR. Nous fixerons alors ensemble un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie et vérifier que vous avez effectué les réparations locatives qui vous incombent. Afin de faciliter les visites des futurs locataires, vous voudrez bien nous communiquer également les jours et les heures de visites possibles. Enfin, selon la législation en vigueur, il est nécessaire de nous faire connaître votre nouvelle adresse.
Nous vous rappelons par ailleurs que vous restez redevable du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la date de votre congé, soit le 1er novembre, sous réserve de la validation de votre préavis réduit, et ce, quelle que soit la date réelle de votre départ. Recevez, Monsieur, nos sincères salutations
ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Travail individuel pour le calcul des frais de remise en état à facturer au locataire
Utilisation de la grille de vétusté - DOC 12
On se situe au 1er avril N, soit une durée d’occupation inférieure, de peu, à 4 ans, soit 3 ans. (Locataire entré le 15 avril N-4 / appartement NEUF)
• Dalles plastiques → 2 ans de franchise, soit 1 an d’abattement (8,33 %), d’où 91,67 % à la charge du locataire. 15 m² de dalles à 15€/m² = 225 € + TVA (20%) = 225 + 45 = 270 € (270 / 100) x 91,67 = 247,51 €
• Papier peint → 2 ans de franchise, soit 14,29 % d’abattement (1 an), soit 85,71% à la charge du locataire. 5 rouleaux à 15 € le rouleau = 75 € + TVA (20%) = 90 € (90/100) x 85,71 = 77,14 €
• Mitigeur → 5 ans de franchise, d’où totalité à la charge du locataire 85 € + TVA (20%) = 85 + 17 = 102 €
TOTAL des frais charge locataire : 247,51 + 77,14 +102 = 426,56 €
Montant à restituer sur le dépôt de garantie : 510,00 €(dépôt de garantie) – 426,65 € (frais de remise en état) – 50,00 € (régularisation ultérieure des charges) = 33,35 €
- Il faut informer la CAF ainsi que l’administration fiscale du départ du locataire.
- Il faut également prévenir le garant qu’il est libéré de son engagement de cautionnement.
- Enfin, il faut informer le bailleur afin de savoir s’il souhaite ou non louer à nouveau son logement.
La loi du 6 juillet 1989 est une loi impérative ou d’ordre public, c’est pourquoi les modalités de congé prévues dans ce texte doivent être respectées.
Le congé par le bailleur ne peut être adressé que par lettre recommandée ou par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
1 . Le congé doit être envoyé, non pas par LRAR, mais par acte d’huissier car il ne reste plus que deux jours avant l’échéance du délai de préavis de 6 mois. 2 . D’autre part, M. Guérin n’indique pas le motif de son congé. Il doit ainsi indiquer qu’il souhaite vendre, indiquer le prix et conditions de vente et reproduire les alinéas 1 à 5 de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au droit de préemption du locataire, sous peine de nullité du congé et faire référence à la notice d’information.
Le locataire « personne âgée » est protégé juridiquement lorsque le bailleur lui adresse un congé puisque ce dernier devra lui trouver une solution de relogement. Cette protection entre en jeu si le locataire est âgé de plus de 65 ans ET ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicables à l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS)). Les deux conditions sont cumulatives. Précisons que la loi Macron du 06/08/2015 a étendu cette protection si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond précité. Par contre, cette obligation disparaît si le bailleur est âgé lui-même de plus de 65 ans ou les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicables à l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS)).
Plafond de ressources - revenu fiscal de référence
M. Lang respecte la 1ère condition relative à l’âge : 72 ans Mais il ne satisfait pas la condition relative aux ressources : Vivant seul à Caen (Zone C) son revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser 23 202 € pour bénéficier d’une solution de relogement, or, il est de 28 500 €. Il est donc possible de lui siginifier congé pour vendre.
Le revenu fiscal de référence (RFR) tient compte des frais professionnels :
• Mr Pierre : 55 000 × 0,9 = 49 500 € (abattement des 10% forfaitaires) • Mme Pierre : on applique le plafonnement des frais professionnels : 150 000 – 14 426 = 135 574 €
Soit pour le couple, un RFR = 185 074 €.
Marié avec deux enfants, le foyer fiscal dispose de 3 parts fiscales.
Le quotient fiscal du foyer fiscal : 185 074/3 soit 61 691 €.
Le foyer fiscal est imposé à la tranche marginale de 30 % : Il faut donc appliquer la formule suivante pour calculer l’impôt brut :
(R × 0,30) – (6 834,52 × N) Soit 185 074 × 0,3 – (6 834,52 × 3) = 35 018 €
Toutefois, cette formule ne tient pas compte du plafonnement du quotient familial, notamment lorsque le contribuable a des revenus élevés.
Il faut calculer l’impôt sur le revenu sans enfant :
le QF = 185 074/2 = 92 537 €.
Soit la formule pour calculer l’impôt brut : (R × 0,41) – (16 055,05 × N).
Impôt = (185 074 × 0,41) – (16 055,05 × 2) = 43 770 € d’impôts sans les enfants. D’où avantage QF :
43 770 – 35 018 = 8 752 €.
Or plafond du QF = 1 759 × 2 = 3 518 €.
D’où impôt brut corrigé = 43 770 – 3 518 = 40 252 €
Les revenus fonciers de M. Carmet sont les suivants :
• rez-de-chaussée : 4 000 € (1000 € x 4 trimestres) • 1er étage : 7 860 € (655 € x 12 mois) • 2e étage : 1 710 € (570 € x 3 mois) Soit un total de 13 570 €. (Montant inférieur à 15 000€) M. Carmet peut donc prétendre au régime du micro-foncier, mais ce ne sera plus le cas l’année suivante si ses trois appartements sont loués toute l’année.
Calcul de l'imposition brute de Mr Pierre
• Retraite : 27 540 × 0,9 = 24 786 € (abattement fofaitaire de 10%) • Revenus fonciers : 13 570 × 0,7 = 9 499 € (abattement forfaitaire de 30%) • Revenu global : 34 285 € Son quotient familial sera également de 34 285 € puisque M. Pierre ne représente qu’une seule part • Impôt brut : 34 285 × 0,3 – 6 834,52 = 3 450 €
INFORMATION COMPLEMENTAIRES CONCERNANT L'IMPOSITION SUR LES REVENUS
Décôte pour imposition inférieure à 1840 €
Si le calcul donne un impôt inférieur à 1 840 € (3 045 pour un couple), le contribuable bénéficie d’une décote : Le montant de la décote s’obtient en retranchant 45,25 % du montant de l’impôt brut à la somme forfaitaire de 833 € pour une imposition individuelle ou de 1 378 € pour une imposition commune. EXEMPLE : un impôt brut de 800 € dû par un célibataire, il est donc inférieur à 1 840 €, ce qui permet d’appliquer la décote : 833 – (800 × 45,25 %) = 471 € soit 800 – 471 = 329 € d’impôt après décote.
Calcul de l’impôt net, crédit d’impôt ou réduction d’impôt qui permettront de réduire le montant de l'impôt brut.
Loyer brut 650 €
Utiliser la Fiche repère n°12 : 3.2 Régime réel : Analyse succinte de la déclaration n°2044
650 € X 12 7800
7800
(149,10 + 29,22 X4) + (80 + 16) 809
20
63,90 x 4 256
1760 - 403 1357
(334,24 x 4) + 67,85 1405
CHARGES REC 831
3016
50 000 x 3,8% 1900
2884
2884
Résultat :
les charges réelles représentent 37% du revenu brut.
M. Clément a opté pour le régime réel car les charges réelles sont supérieures aux charges forfaitaires prévues par le régime du micro-foncier. Charges réelles : 2884 € soit 37% du revenu foncier brut. Charges forfaitaires du régime du micro-foncier : 7 800 × 0,3 = 2 340 €. Il paiera donc moins d’impôt sur ses revenus fonciers en optant pour le régime réel;
Objet : demande d’attestation d’assurance Madame, Monsieur,
Nous avons conclu ensemble un contrat de bail en date du (15 janvier N-1), portant sur la location d’un logement
situé ( 6 rue Jean Jaurès — Caen ).
Au moment de votre entrée dans les lieux, vous m’avez transmis une attestation d’assurance, comme le prévoient
les dispositions de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.
Depuis le 15 janvier N, vous ne m’avez pas adressé le justificatif attestant que vous avez renouvelé cette assurance,
ce malgré plusieurs demandes de ma part. Je vous rappelle que le bail comporte une clause prévoyant la résiliation
du bail en cas de défaut d’assurance.
Faute de recevoir cette attestation dans un délai de 8 jours, je me verrais contraint de confier l’affaire à un comissaire de justice. À défaut de réponse de votre part, la clause résolutoire prendra effet de plein droit un mois après le commandement de faire. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
Désormais, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire après mise en demeure, restée infructueuse pendant un mois et dont la prime est récupérable sur le locataire par douzième à chaque paiement de loyer. Pour établir le prochain avis d’échéance : Il faut ajouter en sus du loyer brut et des provisions sur charges une ligne relative à la prime d’assurance payée par le bailleur, à diviser par 12, pour ramener son montant au mois, à ajouter au montant du loyer brut.
OUI ! Les travaux portant sur le gros-oeuvre, il s’agit de travaux de transformation.
Il est important de faire cette distinction car selon l’article 7 f du 6 juillet 1989, le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, peu importe que les travaux apportent incontestablement une amélioration au local. En revanche, le propriétaire ne peut pas s’opposer à ce que le locataire aménage le logement à sa guise. Les aménagements se limitent à permettre une utilisation plus rationnelle des lieux loués.
C’est la jurisprudence qui permet la distinction entre aménagement et transformation. Par exemple, ont été considérés comme des travaux de transformation : • Le fait de pratiquer une ouverture de deux mètres de large dans le mur séparant les deux appartements loués (Cour d’appel de Paris, 27 octobre 1993) • La transformation d’une chambre en cuisine aménagée et de l’utilisation de l’ancienne cuisine comme lingerie (Cour d’appel de Paris, 18 mars 1994) • La construction, sans autorisation du bailleur, d’une piscine enterrée • La coupe de la majeure partie des arbres entourant la maison louée (Cour d’appel de Grenoble, 8 avril 2008)...
Si le locataire a réalisé des travaux sans son autorisation, le propriétaire dispose de deux options :
• Il peut conserver les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer d’indemnisation. • Il peut exiger du locataire à son départ des lieux la remise en état à ses frais des lieux loués.
Si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux dans leur état initial aux frais du locataire. En revanche ne relèvent que de l’aménagement, pour lesquels l’autorisation du propriétaire n’est pas requise : les travaux de peinture et la pose de moquette réalisés par le locataire (Cour d’appel de Paris, 9 mars 2004), la modification de l’usage des pièces louées ainsi que leur agencement intérieur, l’aménagement des combles ne portant pas sur le gros œuvre (Cour d’appel de Rouen, 27 octobre 1999)…
Des hésitations demeurant sur certains cas, il paraît plus prudent de systématiquement obtenir une autorisation écrite du propriétaire. Le locataire est assuré de ne pas risquer de litige. En outre, le locataire peut profiter de cette demande pour solliciter une participation financière au propriétaire.
Trois jurisprudences représentatives : En matière de peinture, il NE PEUT PAS être reproché au locataire d’avoir choisi des couleurs autres que passe-partout dès lors que ces couleurs ne sont pas
excentriques et n’empêchent pas une habitabilité normale des lieux par leur originalité (Cour d’appel de Nancy, 1er février 1995). La solution a été confirmée à propos d’une peinture rouge vif (Cour d’appel de Paris, 20 septembre 2005) Et pour le choix de couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) à la place des couleurs passe-partout initiales (Cour d’appel de Paris, 10 janvier 2008).
Lire le doc n°21 et en tirer les conclusions
Compte tenu du comportement inapproprié du locataire, le bailleur peut adresser un congé avec un motif réel et sérieux.
Désormais, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, tout copropriétaire peut agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre le
bailleur et le locataire qui ne respecte pas ses obligations.
FIN DE L'ETUDE DU CAS 9 Agence GEST INVEST
8,84 €/m²
8,70 €/m²
8,70 €/m²
Décompte de charges
RÉPARTITION DE LA HAUSSE :
La différence entre le loyer actuel (dernier loyer annuel) et le nouveau loyer proposé sera répartie • par tiers annuel ou par sixième annuel, selon la durée du contrat renouvelé (3 ans ou 6 ans*) • par sixième annuel, si cette différence est supérieure à 10 % du dernier loyer annuel.
Avis de taxe foncière
8,84 €/m²
8,70 €/m²
8,70 €/m²
CAS 9 Agence GEST INVEST
Leon Hubert
Created on March 17, 2026
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En se référant à l'article 17.1 de la loi du 6 juillet 1989 : Si le bailleur oublie d'effectuer la révision du loyer à sa date d'anniversaire mais manifeste sa volonté de le réviser dans le délai d'1 an, ce qui est le cas, cette révision prend effet à compter de cette demande, soit le 17 décembre N.
17 déc N
750 €
136,27
141,03
776,20€
Chiffres du livre 1ère édition
Date, mois lors duquel le loyer augmente
01 au 31 décembre N
Loyer du 01 au 16 décembre
750 x 16/31 (16 jours à l'ancien montant) 387,09 €
Loyer du 17 au 31 décembre
776,20x 15/31 (15 jours au nouveau loyer) 375,58 €
Provisions sur charges
Pas de changement sur le montant des charges 30,00€
Loyer de décembre
792,67€
Selon l'article 17.1 de la loi du 6 juillet 89, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : Le bailleur qui n'a pas manifesté sa volonté de réviser le loyer dans un délai de 1 an à compter de la date anniversaire du bail ou toute autre date prévue dans le contrat de bail, est considéré comme avoir renoncé à la révision pour l'année. Depuis la Loi ALUR, le bailleur ne peut plus bénéficier de la rétroactivité de 5 ans pour effectuer la révision des loyers.
Décompte des charges
OUI
OUI
OUI mais quelle part ?
75 %
NON
NON
NON
OUI
MONTANT DES CHARGES RECUPERABLES SUR LE LOCATAIRE
OUI
Ne pas oublier dans les charges récupérables : La TEOM
Calcul de la régularisation des charges, sur 11 mois de présence :
= 84,50 €
Le bailleur doit respecter : Des conditions de forme : 6 mois au moins avant l’échéance du bail, il doit adresser une proposition de nouveau loyer par LRAR, acte huissier ou remise en main propre contre émargement Des conditions de fond : Le loyer doit être manifestement sous-évalué. À ce titre, le nouveau loyer demandé doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur devra fournir au locataire plusieurs références (un minimum de 3 ou 6 suivant que la ville est située dans une agglomération de moins ou de plus d’un million d’habitants) en sachant que les 2/3 doivent concerner des logements dont les locataires n’ont pas changé depuis trois ans.
La moyenne pondérée des trois références est égale à : (565,88 + 574,72 + 582,65) / (64 + 67 + 66) = 1723,25 / 197 = 8,74 € X 65 m² = 568,59 € Le loyer proposé (570 €) est donc cohérent par rapport à cette moyenne.
Détail du calcul : 6 840 € (Nouveau loyer annuel) – 5 400 € (ancien loyer annuel) = 1 440 € La différence est supérieure à 10 %entre les 2 montants,donc on divise par « 6 » : 1 440 : 6 = 240 € annuels soit 20 euros par mois (240 : 12)
= 1440/6 =
M. Monin peut s’opposer à cette hausse de loyer en saisissant par LRAR la commission départementale de conciliation. À défaut de conciliation, il faudra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Si M. Monin ne réagit pas, la hausse ne s’appliquera pas car l’absence de réponse vaut refus. Le propriétaire devra saisir la commission de conciliation.
L’arrêt de la Cour de cassation vient préciser que si le bailleur souhaite saisir la commission départementale de conciliation, il doit le faire en respectantles délais prévus par la loi, soit dès le quatrième mois précédant l’échéance du contrat, pas avant, mais sans tarder. À défaut, il ne disposerait pas du temps suffisant pour que la procédure permettant de trouver un accord sur le nouveau loyer aille à son terme : le bail serait reconduit avec l’ancien loyer.
Oui. Depuis l’adoption de la loi ALUR, la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail pour une location meublée est soumise aux mêmes dispositions que celles prévalant pour une location nue (loi du 06/07/1989).
Le locataire peut adresser son congé au bailleur à tout moment, par LRAR ou par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, sans avoir à motiver sa décision. Il doit respecter un préavis de trois mois, qui court à partir de la date de réception de la lettre par le bailleur. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants : • mutation professionnelle • 1er emploi • perte d’emploi ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi • locataire titulaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé • locataire présentant un état de santé justifie un changement de domicile • en cas d’attribution d’un logement social • si le locataire se situe dans une zone tendue où l’offre de logement est inférieure à la demande (zone d’urbanisation de + de 50 000 habitants) • pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
Les pouvoirs publics proposent un «simulateur», mis à jour, permettant de savoir rapidement si une commune est située en zone tendue : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
PRECISIONS SUR LE CONTENU DU COURRIER
Le locataire devra alors indiquer dans son congé le motif lui donnant droit à ce préavis réduit et il devra joindre le ou les justificatifs. À ce titre, par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé en 2019 que « faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (cass. 3e civ. 11-4-2019 n°18-14256). Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date de fin de préavis, même s’il a quitté les lieux plus tôt. N.B. : la Cour de cassation a rendu le 11 janvier 2024 un important arrêt concernant le droit d’un locataire à bénéficier d’un préavis réduit en zone tendue, pour un bail d’habitation. Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le « fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis » (cass. civ. 3e 11-1-2024 n°22-19891).
Attention au délai, Caen n'est pas une zone "tendue"
Monsieur, Nous avons bien reçu votre congé en date du 15 septembre N. Afin que nous puissions vous faire bénéficier d’un préavis réduit à un mois, merci de nous adresser un justificatif de votre mutation professionnelle, votre délai de préavis ne commencera qu’à réception de ce justificatif, conformément à la loi ALUR. Nous fixerons alors ensemble un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie et vérifier que vous avez effectué les réparations locatives qui vous incombent. Afin de faciliter les visites des futurs locataires, vous voudrez bien nous communiquer également les jours et les heures de visites possibles. Enfin, selon la législation en vigueur, il est nécessaire de nous faire connaître votre nouvelle adresse. Nous vous rappelons par ailleurs que vous restez redevable du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la date de votre congé, soit le 1er novembre, sous réserve de la validation de votre préavis réduit, et ce, quelle que soit la date réelle de votre départ. Recevez, Monsieur, nos sincères salutations
ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Travail individuel pour le calcul des frais de remise en état à facturer au locataire
Utilisation de la grille de vétusté - DOC 12
On se situe au 1er avril N, soit une durée d’occupation inférieure, de peu, à 4 ans, soit 3 ans. (Locataire entré le 15 avril N-4 / appartement NEUF)
• Dalles plastiques → 2 ans de franchise, soit 1 an d’abattement (8,33 %), d’où 91,67 % à la charge du locataire. 15 m² de dalles à 15€/m² = 225 € + TVA (20%) = 225 + 45 = 270 € (270 / 100) x 91,67 = 247,51 €
• Papier peint → 2 ans de franchise, soit 14,29 % d’abattement (1 an), soit 85,71% à la charge du locataire. 5 rouleaux à 15 € le rouleau = 75 € + TVA (20%) = 90 € (90/100) x 85,71 = 77,14 €
• Mitigeur → 5 ans de franchise, d’où totalité à la charge du locataire 85 € + TVA (20%) = 85 + 17 = 102 €
TOTAL des frais charge locataire : 247,51 + 77,14 +102 = 426,56 €
Montant à restituer sur le dépôt de garantie : 510,00 €(dépôt de garantie) – 426,65 € (frais de remise en état) – 50,00 € (régularisation ultérieure des charges) = 33,35 €
La loi du 6 juillet 1989 est une loi impérative ou d’ordre public, c’est pourquoi les modalités de congé prévues dans ce texte doivent être respectées. Le congé par le bailleur ne peut être adressé que par lettre recommandée ou par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
1 . Le congé doit être envoyé, non pas par LRAR, mais par acte d’huissier car il ne reste plus que deux jours avant l’échéance du délai de préavis de 6 mois. 2 . D’autre part, M. Guérin n’indique pas le motif de son congé. Il doit ainsi indiquer qu’il souhaite vendre, indiquer le prix et conditions de vente et reproduire les alinéas 1 à 5 de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au droit de préemption du locataire, sous peine de nullité du congé et faire référence à la notice d’information.
Le locataire « personne âgée » est protégé juridiquement lorsque le bailleur lui adresse un congé puisque ce dernier devra lui trouver une solution de relogement. Cette protection entre en jeu si le locataire est âgé de plus de 65 ans ET ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicables à l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS)). Les deux conditions sont cumulatives. Précisons que la loi Macron du 06/08/2015 a étendu cette protection si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond précité. Par contre, cette obligation disparaît si le bailleur est âgé lui-même de plus de 65 ans ou les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicables à l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS)).
Plafond de ressources - revenu fiscal de référence
M. Lang respecte la 1ère condition relative à l’âge : 72 ans Mais il ne satisfait pas la condition relative aux ressources : Vivant seul à Caen (Zone C) son revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser 23 202 € pour bénéficier d’une solution de relogement, or, il est de 28 500 €. Il est donc possible de lui siginifier congé pour vendre.
Le revenu fiscal de référence (RFR) tient compte des frais professionnels : • Mr Pierre : 55 000 × 0,9 = 49 500 € (abattement des 10% forfaitaires) • Mme Pierre : on applique le plafonnement des frais professionnels : 150 000 – 14 426 = 135 574 € Soit pour le couple, un RFR = 185 074 €.
Marié avec deux enfants, le foyer fiscal dispose de 3 parts fiscales. Le quotient fiscal du foyer fiscal : 185 074/3 soit 61 691 €.
Le foyer fiscal est imposé à la tranche marginale de 30 % : Il faut donc appliquer la formule suivante pour calculer l’impôt brut : (R × 0,30) – (6 834,52 × N) Soit 185 074 × 0,3 – (6 834,52 × 3) = 35 018 €
Toutefois, cette formule ne tient pas compte du plafonnement du quotient familial, notamment lorsque le contribuable a des revenus élevés.
Il faut calculer l’impôt sur le revenu sans enfant : le QF = 185 074/2 = 92 537 €. Soit la formule pour calculer l’impôt brut : (R × 0,41) – (16 055,05 × N). Impôt = (185 074 × 0,41) – (16 055,05 × 2) = 43 770 € d’impôts sans les enfants. D’où avantage QF : 43 770 – 35 018 = 8 752 €. Or plafond du QF = 1 759 × 2 = 3 518 €. D’où impôt brut corrigé = 43 770 – 3 518 = 40 252 €
Les revenus fonciers de M. Carmet sont les suivants : • rez-de-chaussée : 4 000 € (1000 € x 4 trimestres) • 1er étage : 7 860 € (655 € x 12 mois) • 2e étage : 1 710 € (570 € x 3 mois) Soit un total de 13 570 €. (Montant inférieur à 15 000€) M. Carmet peut donc prétendre au régime du micro-foncier, mais ce ne sera plus le cas l’année suivante si ses trois appartements sont loués toute l’année.
Calcul de l'imposition brute de Mr Pierre
• Retraite : 27 540 × 0,9 = 24 786 € (abattement fofaitaire de 10%) • Revenus fonciers : 13 570 × 0,7 = 9 499 € (abattement forfaitaire de 30%) • Revenu global : 34 285 € Son quotient familial sera également de 34 285 € puisque M. Pierre ne représente qu’une seule part • Impôt brut : 34 285 × 0,3 – 6 834,52 = 3 450 €
INFORMATION COMPLEMENTAIRES CONCERNANT L'IMPOSITION SUR LES REVENUS
Décôte pour imposition inférieure à 1840 €
Si le calcul donne un impôt inférieur à 1 840 € (3 045 pour un couple), le contribuable bénéficie d’une décote : Le montant de la décote s’obtient en retranchant 45,25 % du montant de l’impôt brut à la somme forfaitaire de 833 € pour une imposition individuelle ou de 1 378 € pour une imposition commune. EXEMPLE : un impôt brut de 800 € dû par un célibataire, il est donc inférieur à 1 840 €, ce qui permet d’appliquer la décote : 833 – (800 × 45,25 %) = 471 € soit 800 – 471 = 329 € d’impôt après décote.
Calcul de l’impôt net, crédit d’impôt ou réduction d’impôt qui permettront de réduire le montant de l'impôt brut.
Loyer brut 650 €
Utiliser la Fiche repère n°12 : 3.2 Régime réel : Analyse succinte de la déclaration n°2044
650 € X 12 7800
7800
(149,10 + 29,22 X4) + (80 + 16) 809
20
63,90 x 4 256
1760 - 403 1357
(334,24 x 4) + 67,85 1405
CHARGES REC 831
3016
50 000 x 3,8% 1900
2884
2884
Résultat :
les charges réelles représentent 37% du revenu brut.
M. Clément a opté pour le régime réel car les charges réelles sont supérieures aux charges forfaitaires prévues par le régime du micro-foncier. Charges réelles : 2884 € soit 37% du revenu foncier brut. Charges forfaitaires du régime du micro-foncier : 7 800 × 0,3 = 2 340 €. Il paiera donc moins d’impôt sur ses revenus fonciers en optant pour le régime réel;
Objet : demande d’attestation d’assurance Madame, Monsieur, Nous avons conclu ensemble un contrat de bail en date du (15 janvier N-1), portant sur la location d’un logement situé ( 6 rue Jean Jaurès — Caen ). Au moment de votre entrée dans les lieux, vous m’avez transmis une attestation d’assurance, comme le prévoient les dispositions de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Depuis le 15 janvier N, vous ne m’avez pas adressé le justificatif attestant que vous avez renouvelé cette assurance, ce malgré plusieurs demandes de ma part. Je vous rappelle que le bail comporte une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut d’assurance. Faute de recevoir cette attestation dans un délai de 8 jours, je me verrais contraint de confier l’affaire à un comissaire de justice. À défaut de réponse de votre part, la clause résolutoire prendra effet de plein droit un mois après le commandement de faire. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués. Signature
Désormais, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire après mise en demeure, restée infructueuse pendant un mois et dont la prime est récupérable sur le locataire par douzième à chaque paiement de loyer. Pour établir le prochain avis d’échéance : Il faut ajouter en sus du loyer brut et des provisions sur charges une ligne relative à la prime d’assurance payée par le bailleur, à diviser par 12, pour ramener son montant au mois, à ajouter au montant du loyer brut.
OUI ! Les travaux portant sur le gros-oeuvre, il s’agit de travaux de transformation.
Il est important de faire cette distinction car selon l’article 7 f du 6 juillet 1989, le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, peu importe que les travaux apportent incontestablement une amélioration au local. En revanche, le propriétaire ne peut pas s’opposer à ce que le locataire aménage le logement à sa guise. Les aménagements se limitent à permettre une utilisation plus rationnelle des lieux loués.
C’est la jurisprudence qui permet la distinction entre aménagement et transformation. Par exemple, ont été considérés comme des travaux de transformation : • Le fait de pratiquer une ouverture de deux mètres de large dans le mur séparant les deux appartements loués (Cour d’appel de Paris, 27 octobre 1993) • La transformation d’une chambre en cuisine aménagée et de l’utilisation de l’ancienne cuisine comme lingerie (Cour d’appel de Paris, 18 mars 1994) • La construction, sans autorisation du bailleur, d’une piscine enterrée • La coupe de la majeure partie des arbres entourant la maison louée (Cour d’appel de Grenoble, 8 avril 2008)...
Si le locataire a réalisé des travaux sans son autorisation, le propriétaire dispose de deux options : • Il peut conserver les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer d’indemnisation. • Il peut exiger du locataire à son départ des lieux la remise en état à ses frais des lieux loués. Si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux dans leur état initial aux frais du locataire. En revanche ne relèvent que de l’aménagement, pour lesquels l’autorisation du propriétaire n’est pas requise : les travaux de peinture et la pose de moquette réalisés par le locataire (Cour d’appel de Paris, 9 mars 2004), la modification de l’usage des pièces louées ainsi que leur agencement intérieur, l’aménagement des combles ne portant pas sur le gros œuvre (Cour d’appel de Rouen, 27 octobre 1999)…
Des hésitations demeurant sur certains cas, il paraît plus prudent de systématiquement obtenir une autorisation écrite du propriétaire. Le locataire est assuré de ne pas risquer de litige. En outre, le locataire peut profiter de cette demande pour solliciter une participation financière au propriétaire.
Trois jurisprudences représentatives : En matière de peinture, il NE PEUT PAS être reproché au locataire d’avoir choisi des couleurs autres que passe-partout dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n’empêchent pas une habitabilité normale des lieux par leur originalité (Cour d’appel de Nancy, 1er février 1995). La solution a été confirmée à propos d’une peinture rouge vif (Cour d’appel de Paris, 20 septembre 2005) Et pour le choix de couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) à la place des couleurs passe-partout initiales (Cour d’appel de Paris, 10 janvier 2008).
Lire le doc n°21 et en tirer les conclusions
Compte tenu du comportement inapproprié du locataire, le bailleur peut adresser un congé avec un motif réel et sérieux.
Désormais, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, tout copropriétaire peut agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre le bailleur et le locataire qui ne respecte pas ses obligations.
FIN DE L'ETUDE DU CAS 9 Agence GEST INVEST
8,84 €/m²
8,70 €/m²
8,70 €/m²
Décompte de charges
RÉPARTITION DE LA HAUSSE : La différence entre le loyer actuel (dernier loyer annuel) et le nouveau loyer proposé sera répartie • par tiers annuel ou par sixième annuel, selon la durée du contrat renouvelé (3 ans ou 6 ans*) • par sixième annuel, si cette différence est supérieure à 10 % du dernier loyer annuel.
Avis de taxe foncière
8,84 €/m²
8,70 €/m²
8,70 €/m²