CAS 2 Agence MORAND

Références à conserver

Prix au m² de surface 3 850 € 4 959 € 3 956 € 4 574 € 4 451 €

Le prix moyen se situe entre 3 850 € et 4 959 € au m², La valeur du bien se situe dans une fourchette comprise entre :305 m² x 3850€ = 1 174 250 € et 305 m² x 4949€ = 1 512 495 € Pour affiner : (1 039 500 + 1 562 085 + 1 186 800 + 1 372 300 + 1 424 320) (270 + 315 + 300 + 300 + 320) = 6 585 005 €/ 1 505 m² = 4 375 €/m², soit une valeur approximative de 4 375 € x 305 m² = 1 334 375 € On obtient donc la fourchette avec valeur basse et valeur haute, et la moyenne des ventes de biens comparables.

Au vu des prestations du chalet (Vue dégagée sur les massifs, exposition plein Sud, rénovation récente par un architecte d'intérieur), il faut situer la valeur entre la moyenne des ventes et la partie haute de la fouchette : Soit une valeur vénale estimée entre 1 334 000 € et 1 512 000 €

Les statistiques indiquent clairement une baisse d'activité au 3ème trimestre de chaque année.

Etude du tableau réalisée par Jili

Moyenne des taux de variation

Prévision pour N+1

Dans cette ville, la vente est une activité saisonnière, avec des chiffres plus faibles au 3ème trimestre, car moins de fréquentation du public.

Il est nécessaire de mettre en place des actions de "promotion"pour booster l'activité du 3ème trimestre

Quelques actions qui pourraient permettre de faire progresser les ventes du 3ème trimestre

• Définir le profil de la clientèle qui pourrait être intéressée, et sélectionner les biens pouvant correspondre
• Renforcer la communication sur ces produits : Pubs radio par ex
• Augmenter la visibilité de l'agence et se démarquer de la concurrence (canaux de communication, graphisme, slogans etc)
• Prévoir des actions de promotion : produit du mois, frais d'agence réduits, diagnostics offerts etc.
• Créer du traffic sur les biens sélectionnés : Journées portes-ouvertes

Il existe des méthodes :

• Statiques
• Dynamiques
• Relationnelles
• Prospectives

Méthodes statiques : Ce sont celles qui ne nécessitent pas l'implication véritable d'une personne (les contacts sont généralement issus de la publicité)

• Agence (emplacement, vitrine)
• Petites annonces
• Pige dans les médias
• Panneaux

Méthodes dynamiques : Ce sont celles qui nécessitent l'implication d'une personne

• Publipostage (ou mailing), e-mailing
• Prostectus (imprimé sans adresse)
• Prospection physique et téléphonique
• Journées portes-ouvertes et stands sur les salons

Méthodes relationnelles : Elles regroupent les parrainages prospects, les parrainages clients, les indicateurs, les relations, les recommandations via les réseaux sociaux...

Méthodes prospectives : C'est une démarche systématique visant à constituer une base de données, exploiter et maintenir à jour cette base.

Mail de Mr Jagger adressé à l'agence :

Voir DOC.5 et DOC.6 du manuel

Depuis le 1er janvier 2021, le non-respect d'une mention apposée sur une boite à lettres (STOP-PUB par ex) faisant état du refus d'une personne physique de recevoir à son domicile des publicités non adressées est puni d'une amende prévue pour les contraventions de 5ème classe. Le non-respect de cette obligation met donc en jeu la responsabilité pénale. De ce fait, l'agence, en tant que personne morale risque une contravention de 5ème classe pouvant aller jusqu'à 15 000€ en cas de récidive (soit 5 fois les 3000€ encourus pour une personne physique.

A l'ensemble des conseillères et des conseillers commerciaux de l'agence : Note de service Objet : démarchages des boites aux lettres et art.L.51-15-15 du Code de l'environnement

En ma qualité de directeur d'agence et d'agent immobilier, il est important que je vous rapelle les règles et les risques juridiques encourus en cas de non-respect de l'Art.L.451-15-15 du code de l'environnement concernant le démarchage des boites à lettres. Depuis le 1er janvier 2021, le non respect d'une mention apposée type STOP-PUB faisant état du refus de la part de personnes physiques de recevoir à leur domicile des publicités non adressées, est puni d'une amende prévue pour les contraventions de 5ème classe. De ce fait, l'agence en tant que personne morale risque une contravention de 5ème classe pouvant aller jusqu'à 15 000 € en cas de récidive.

Note de service (suite) Afin de continuer à construire une image positive de notre métier d'agent immobilier, je vous demande de respecter cette loi et :

• de ne pas déposer de publicités, d'imprimés sans adresse ou flyers d'informations commerciales dans une boite à lettres qui dispose d'un STOP PUB

• de ne pas déposer ces mêmes documents en libre service dans un hall de résidence ou au-dessus d'un bloc de boites à lettres

• de ne pas déposer ces mêmes documents sur les pare-brise des voitures dans votre zone de chalandise.

Je vous remercie, toutes et tous, par avance, d'appliquer cette mesure qui est la garantie de notre image de professionnels de l'immobilier vis-à-vis de notre clientèle. Marc THIRYLe directeur d'agence

• Mauvaises conditions de travail : Utilisation d'un coin de bureau - Zone de réception de la clientèle
• Partage d'une ligne téléphonique - Temps perdu entre les appels
• Appels le vendredi alors que la journal est sorti le mardi
• Appels à un moment où les clients sont souvent absents
• Manque de préparation de cette prospection téléphonique
• Manque de préparation d'un "script" de conversation, du contenu du message à laisser sur un répondeur, de réponse aux objections

Utilisation de la méthode des 5M ou Diagramme d'Ishikawa : Milieu / Matériel / Méthode / Main d'oeuvre / Matière EFFETS

Milieu

Matériel

Méthode

Bruits internes : à coté de l'assistante

Utilisation d'un outil "aveugle" (téléphone)

Communication non préparée (pas de script)

Bruits externes : Zone de réception de la clientèle

Utilisation en discontinu

Pas de réponse aux objections

Local inaproprié

Mauvais moment choisi

Effets

Prospection infructueuse

Récepteur (client) absent

Objet de l'appel mal défini

Récepteur méfiant

Information insuffisante

Emetteur (agent commercial) s'exprimant mal

Message non pertinent

Main d'oeuvre

Matière

OBJECTIF : Connaitre et segmenter le marché de l'agence Il faut identifier le profil des clients acquéreurs selon le type de bien recherché, les périodes de l'année et ainsi pouvoir planifier les différentes actions commerciales ciblées et adaptées.

Les données de l'agence déjà enregistrées dans les différents fichiers ou bases de données devront être exploitées :

• Mandats de vente en cours
• Ventes passées
• Recherche des potentiels clients acquéreurs avec et sans mandat
• Recherche des potentiels clients locataires

La classement des données de l'agence sous forme d'un fichier prospects répertoriés selon les différents critères devra être régulièrement mis à jour

La durée légale du mandat : N'est pas légalement définie, en général période initiale de 3 mois avec tacite reconduction, mentionnée dans le contrat. Résiliation possible avec 15 jours de préavis par LRAR par l'une ou l'autre des parties.

Le coût d'un mandat de recherche : Exprimé en pourcentage du prix de vente ou un montant de rémunération fixe, qui n'est du que si la transaction est réalisée par l'intermédiaire de l'agent immobilier

Les frais de notaire sont à régler uniquement en cas d'acquisition du bien proposé. De plus, l'acquisition d'un bien avec un mandat de recherche permet de ne payer les frais de notaire que sur le prix de vente du bien, car les honoraires d'agence ne sont pas inclus dans ce prix. Par conséquent, ils sont calculés sur le prix de vente net vendeur, hors honoraires d'agence. Le terme "frais de notaire" est utilisé mais il vaut mieux utiliser le terme "frais d'acquisition", car ils comprennent : Les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, différents frais et la rémunération du notaire.

Le droit de suite : Clause, indiquée dans le contrat, qui protège l'agent immobilier en lui garantissant le paiement de ses honoraires même si la vente a lieu après la fin du mandat. Cette clause peut s'appliquer jusqu'à 2 ans après la résiliation et évite les manoeuvres frauduleuses auxquelles certains clients pourraient avoir recours.

Arguments : Ce mandat formalise la relation entre un acquéreur et un professionnel de l'immobilier (Loi HOGUET, mis à jour par la loi ALUR de 2014) L'agent immobilier filtrera les annonces pour ne présenter que des biens dont les carctéristiques correspondent à la demande : GAIN DE TEMPS La rémunération n'est due que si l'agent trouve le bien et que la vente est conclue Les "frais de notaire" seront calulés sur la valeur du bien uniquement et non sur les honoraires d'agence : ECONOMIE sur le coût d'acquisition Le mandat de recherche doit précéder la visite du bien, sinon il est considéré comme visant à diminuer les frais de notaire et peut être invalidé.

Compléter le mandat de recherche

L'agence doit respecter les obligations prévues par le RGPD et la loi du 6 janvier 1978 en ce qui concerne la ccollecte, le traitement et la conservation des données personnelles. Elle doit nommer un Délégué à la Protection de Données (DPD)si elle traite des données sensibles ou à grande échelle afin de garantir la conformité au RGPD.

Dans la plupart des cas, l'agent immobilier décide des moyens et finalités de la collecte du traitement de données personnelles en demandant l'utilisation d'un logiciel commun à toute l'équipe : L'agent commercial aura ainsi la qualité de sous-traitant En l'absence de règles particulières pour collecter les données personnelles : L'agent commercial aura alors la qualité de co-responsable du traitement.

Rédigez le mail adressé à Monsieur ONSENS, n'oubliez pas d'indiquer l'objet, de le signer correctement et vous me l'adressez : mthieux@gmail.com