Financiación de la construcción modular en autopromoción
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IMPORTANTE:
Índice
01.
Definición de construcción modular
02.
El proceso de autopromoción y la vivienda modular
03.
Retos para la financiación de la autopromoción modular
04.
Alternativas o soluciones posibles
CAPÍTULO
Definición de construcción modular
1. Definición de construcción modular
1. 1. Construcción modular, construcción industrializada….
Bajo el concepto de construcción modular o construcción industrializada se engloban diferentes métodos de construcción que pueden ser muy diversos y que pueden cubrir diferentes tecnologías.
La clave del modelo de industrialización de la construcción no es exclusivamente en referido a la técnica constructiva, sino también la incorporación de tecnología desde la fase de diseño, utilizándola para la fabricación, el transporte, el montaje e, incluso, al final de la vida útil de los inmuebles, el desensamblaje y reciclado de los materiales.
Con modelos de construcción industrializada se llevan a cabo procesos de construcción de diferentes tipologías de edificios, siendo muy habitual en diferentes países para la construcción de vivienda unifamiliar, que es para la que se hace necesario entender el funcionamiento del proceso de financiación de la autopromoción.
1. Definición de construcción modular
1. 2. Diferentes tecnologías, y diferentes formas de industrializar
Existen componentes de la construcción que son difícilmente industrializables, en las fases de movimiento de tierras y de cimentación, donde normalmente se mantienen métodos tradicionales de construcción. En función del grado de industrialización, también podrán existir importantes trabajos de instalaciones interiores o acabados que puedan requerir métodos tradicionales de construcción.
Aparte de las diferencias en materiales, el proceso de fabricación puede alcanzar a módulos en 2D, módulos en 3D o viviendas completas –por lo general de pequeña dimensión, salvo que se configuren mediante la combinación de módulos 3D--.
Los componentes en 3D pueden incorporarse en proyectos de construcción tradicional –por ejemplo, baños o balcones industrializados--, igual que el uso de módulos en 2D puede limitarse a la estructura y cerramientos, pudiendo el resto de trabajos ser realizado con métodos tradicionales
No puede perderse de vista que el transporte e instalación de los componentes es una actividad adicional que requieren estos métodos constructivos y que añade costes –y riesgos– al proceso completo.
1. Definición de construcción modular
1. 3. Estandarización, escala y crecimiento
A pesar de que la construcción industrializada presenta evidentes ventajas en términos de sostenibilidad, plazos, costes y empleo, la realidad es que su desarrollo en España requiere un impulso adicional por diferentes motivos.
El sector de fabricantes de construcción industrializada, por tanto, tiene una alta dependencia de que exista demanda suficiente y constante en el tiempo, para poder acometer inversiones que mejoren la eficiencia en los procesos de fabricación y que, gracias a economías de escala, permitan ser más competitivos en costes.
En el ámbito de la autopromoción, la construcción industrializada ha de enfrentarse a factores en cierto modo contrapuestos.
Sin embargo, en el mercado de vivienda para destinar al alquiler, la construcción puede aprovechar las ventajas de la estandarización ya que, por lo general, todas las viviendas tienen distribuciones y acabados homogéneos que son acordes con la producción industrializada de componentes.
En primer lugar, las ventajas que aporta la construcción industrializada sólo se logran con un elevado grado de estandarización del producto final, en el caso de promoción residencial, de las viviendas.
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CAPÍTULO
El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 1. Particularidades de la autopromoción
En los proyectos de autopromoción, la situación se hace mucho más compleja ya que el autopromotor ha de adquirir un suelo, definir un proyecto y contratar a un constructor que ejecute los trabajos o, en su caso, a diferentes proveedores que ejecuten parcialmente cada uno de los trabajos necesarios para la finalización de la obra. La persona física, como autopromotor, es responsable de obtener todas las licencias y permisos necesarios y de realizar todos los trámites con administraciones y empresas suministradoras para poder permitir que la vivienda sea habitable. Todos estos elementos generan unas necesidades financieras muy diferentes a las del proceso de adquisición de una vivienda.
Cuando se incorpora al proceso de autopromoción el uso de modelos de construcción industrializada o construcción modular se pueden añadir mayores complejidades, que afectan sobre todo a la obtención de financiación. En el proceso de autopromoción industrializada o modular, se produce una fase de trabajo “en fábrica” que requiere por parte del autopromotor una serie de pagos que son relevantes.
Aunque la finalidad de la autopromoción es, por lo general, idéntica a la de la adquisición de una vivienda –de nueva construcción o usada--, existen diferentes elementos que marcan importantes diferencias en el proceso. Tanto en la adquisición de obra nueva como usada el comprador ha de contar con fondos propios, sea para los pagos durante la fase construcción, antes de obtener financiación, o sea para el pago de los gastos vinculados a la compraventa –impuestos, notario, registro…--.
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 2. Esquema simplificado de autopromoción industrializada
De forma simplificada, para entender las particularidades del proceso de autopromoción industrializada, se recoge una secuencia de alguna de las etapas que suelen estar vinculadas a hitos de pago. Mientras que en la promoción tradicional o autopromoción, los pagos pueden vincularse a al grado de avance de obra, en el caso de viviendas modulares o industrializadas se incorporan hitos específicos relacionados con la fabricación y el montaje de los componentes industrializados.
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Adquisición de suelo
Fin de fabricación
Interiores e instalaciones
Inicio de fabricación
Fin de obra
Cimentación
Instalación de obra
Contrato/ Proyecto
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
El paso inicial para una autopromoción es la disponibilidad de suelo urbano listo para construir –o suelo rústico que permita la edificación--. En ocasiones puede disponerse de la propiedad del suelo de forma previa, pero por lo general se requiere la adquisición de una parcela, para lo que las entidades financieras normalmente no aportan financiación.
Adquisición de suelo
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Una vez se tiene el suelo disponible, será necesario disponer de un proyecto de la vivienda que desea construirse. Lo habitual es que dicho proyecto se realice de acuerdo con el constructor modular, ya que las diferentes tecnologías de construcción pueden hacer más viable o no determinadas características en los edificios –estructuras, cubiertas, aperturas de ventanas,…—. En el caso de modelos estandarizados, es muy habitual que el proyecto lo realice un arquitecto vinculado a la constructora. La firma del contrato con el constructor modular suele conllevar unos pagos asociados, entre los que puede haber una parte correspondiente a la elaboración del proyecto. Si el proyecto se contrata a un arquitecto independiente de la empresa constructora, los honorarios igualmente tendrán que abonarse de forma previa al inicio de cualquier trabajo.
Contrato con constructor modular
Proyecto
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Una vez que se dispone del proyecto y se ha llegado al acuerdo con el constructor modular para la ejecución del mismo, es necesario visar el proyecto y pagar la correspondiente licencia de obras.
Desde este punto debería asumirse que no habrá modificaciones al proyecto salvo las que pudiesen ser necesarias para hacer más eficiente la ejecución de las obras por dificultades o situaciones que pudiesen surgir.
Con la licencia disponible y el contrato firmado se inician dos procesos que pueden ser simultáneos u ordenarse de diferente forma ,pero siempre buscando que se sincronicen en el tiempo: por un lado se prepara la cimentación en obra para recibir la construcción modular y, por otro, se inicia la fabricación de todos los componentes industrializados.
Hasta ese momento, aunque los componentes que vayan a configurar la vivienda estén completamente terminados en fábrica, el único avance de obra en la parcela será el movimiento de tierras y la cimentación.
Inicio fabricación
Movimiento de tierras/Cimentación
Fin de fabricación
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
La etapa de transporte y montaje de los componentes industrializados suele ser muy rápida y, en construcciones unifamiliares, puede desarrollarse en pocos días.
En función de la tipología de industrialización –2D, 3D– y las dimensiones de la vivienda, el propio proceso de transporte y montaje puede requerir de permisos especiales para el movimiento en remolques o la de descarga y montaje por grúas.
Transporte y montaje
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Tras el montaje de todos los componentes industrializados, será necesario realizar trabajos de conexiones a redes, instalaciones y acabados, que pueden ser muy complejos –si requieren montaje de carpintería exterior, trasdosados, instalaciones, solado, pintura,….– o pueden ser más sencillos si los componentes industrializados incorporan las instalaciones y revestimientos.
Instalaciones y acabados
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
En función del grado de industrialización, los plazos pueden ser muy diferentes y ser más similares a la construcción tradicional o acortarse a unas pocas semanas. Tras todos esos trabajos se dispondrá de la vivienda terminada para la que hará falta la certificación de fin de obra y la obtención de licencia de primera ocupación –o declaración responsable– y suministros
Entrega vivienda terminada
CAPÍTULO
Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 1. Particularidades de la financiación de la construcción industrializada
Es cierto que el valor que genera el proceso de promoción es elevado y que, en la mayoría de casos, el valor de la vivienda terminada y su parcela es superior al valor del suelo y el coste de construcción. En todo caso, no puede perderse de vista que en la autopromoción también pueden llevarse a cabo proyectos que pueden ser excesivamente personalizados y que no permiten recuperar el valor de la inversión realizada.
Por destacar dos aspectos en los que la autopromoción modular puede mostrar diferencias significativas podrían destacarse:
Como ya hemos visto, el proceso de autopromoción es un proceso mucho más complejo que el de adquisición de una vivienda, y es mucho más exigente en términos de disponibilidad de recursos y planificación financiera para el comprador/autopromotor. El proceso se inicia con un suelo que puede tener un valor significativo, pero muy alejado del valor de una vivienda terminada, y requiere que se desembolse la práctica totalidad del coste antes de que se disponga de una vivienda terminada que pudiese compararse, como garantía, con cualquier otra vivienda existente.
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 2. Hitos de posibles pagos en autopromoción inmobiliaria
Para entender el nivel de exigencia de recursos que puede suponer la autopromoción inmobiliaria, se puede hacer una aproximación vinculando los hitos de pago con el valor de la garantía disponible para obtener financiación hipotecaria.
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 2. Hitos de posibles pagos en autopromoción inmobiliaria
Considerando el ejemplo de la página anterior, algunas conclusiones son muy relevantes:
El coste de un proyecto de construcción industrializada es muy superior al coste acordado con el constructor.
La financiación suele cubrir unos porcentajes del coste total o LTV, inferiores a los de compra de una vivienda terminada.
Durante los primeros meses de fabricación, han de asumirse pagos, incluyendo el de suelo, que pueden representar más de 2/3 del coste total de la vivienda.
Los pagos en los períodos iniciales son muy cercanos en el tiempo.
Si se dispone de vivienda en propiedad que se fuese a vender, aún no se habrán recibido cobros por la venta, por lo que no podrá contarse con dichos recursos.
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CAPÍTULO
Alternativas o soluciones posibles
4. Alternativas o soluciones posibles
4. 1. Posibles adaptaciones en la financiación para facilitar el proceso
Si a la complejidad de la autopromoción le añadimos el uso de construcción industrializada, se plantea la necesidad de buscar soluciones por parte de las entidades financieras que ayuden a facilitar financiación a los autopromotores. Entre ellas cabría mencionar tres alternativas:
Avales o seguros
Uso de Project monitoring
Uso de los componentes como garantía
Modificaciones en la Orden ECO 805/2003
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Fin de fabricación
El fin de la fabricación de componentes suele también ser un hito relevante en los contratos que requiere otro pago.
En esta fabricación se pueden producir todos los componentes para la construcción de un edificio, el propio edificio completo o por módulos, o componentes más complejos para los que la industrialización aporta eficiencia, calidad y estandarización –baños o cocinas industrializados, balcones industrializados, fachadas industrializadas--. En función de la intensidad de uso de componentes industrializados, podrá determinarse el “grado de industrialización” de un proyecto, que podrá medirse por el porcentaje del presupuesto de ejecución material que suponen los componentes industrializados.
Uso de Project monitoring en un sentido más amplio, realizando comprobaciones no sólo en el proyecto, sino también comprobaciones en las instalaciones del fabricante, de modo que pueda verificar que se están fabricando los componentes o que los mismos están terminados y pendientes de su transporte y montaje. Esta vía ya está siendo utilizada por diferentes financiadores con alguno de los principales fabricantes.
Instalaciones y acabados
En función del grado de complejidad de los trabajos pueden incorporar un único hito o diferentes hitos –impermeabilización, solados, instalaciones….--
Proyecto
Se suele elaborar de acuerdo con constructor modular, pero podría realizarlo arquitecto seleccionado por el autopromotor, sujeto a que el proyecto pueda ser “industrializable” y el constructor modular permita dicha personalización
El coste de un proyecto de construcción industrializada es muy superior al coste acordado con el constructor, tanto por la adquisición de suelo como por la asunción de costes de licencias, tasas de residuos, y la existencia de partidas que suelen acordarse aparte –movimiento de tierras, coste de cimentación,…--.
Contrato con constructor modular
Selección del constructor modular –por tecnología, experiencia, referencias, modelos estándares disponibles….--. En el momento de la firma del contrato hay un pago inicial
Los componentes fabricados pero no instalados, aunque conformen la totalidad del inmueble final, no pueden ser utilizados como garantía hipotecaria y no pueden ser considerados en una tasación del inmueble –igual que tampoco lo pueden ser los acopios--, hasta que no estén fijados en el terreno.
Modificaciones en la Orden ECO 805/2003 que permitan incorporar al valor del avance de las obras el valor de los componentes fabricados antes de encontrarse instalados, de modo que puedan hacerse disposiciones contra fabricación. Esta propuesta de modificación, que estuvo sobre la mesa durante todo el proceso de definición de modificaciones de la Orden ECO durante 2024 y 2025, finalmente fue descartado, por ser difícil de compatibilizar con el marco comunitario de garantías hipotecarias.
Al mismo tiempo, la construcción industrializada aporta un valor muy importante en este segmento, que es la reducción de plazos de construcción, que permite poder empezar a generar rentas por arrendamientos de forma más acelerada.
Movimiento de tierras/Cimentación
Los trabajos in situ de movimiento de tierras y cimentación se coordinan en el tiempo con el proceso de fabricación, y su terminación va asociada a un pago.
En el calendario de pagos, durante los primeros meses de fabricación, han de asumirse pagos, incluyendo el de suelo, que pueden representar más de 2/3 del coste total de la vivienda, sin tener ningún componente instalado en la obra, es decir, contando con una tasación que prácticamente sólo recoge el valor del suelo y, en su caso, lo que pudiese certificarse por la tasación, lo que determina que se tenga que contar con los fondos propios para iniciar el proceso por aproximadamente el 40% del total del valor del inmueble.
Los pagos en los períodos iniciales son muy cercanos en el tiempo –contrato, inicio de fabricación, cimentación, fin de fabricación--, lo que determina que los fondos tengan que haberse tenido disponible casi desde el inicio de la obra.
Los plazos de ejecución mas cortos pueden hacer atractivo el uso de construcción industrializada pero, por el contrario, en el segmento de autopromoción es muy habitual la personalización y el diseño individualizado de viviendas, que elimina parte de las ventajas de la industrialización. Muchos fabricantes ofrecen, como alternativa, un catálogo extenso de modelos estándares a los que se pueden añadir ciertas personalizaciones.
Uso de los componentes como garantía, que aunque cabrían en la normativa mediante las figuras de prenda sin desplazamiento e, incluso, podrían tener un tratamiento regulatorio para las entidades análogo al de las garantías hipotecarias, se encuentra con recelos por parte de diferentes operadores, especialmente las entidades financiadoras, por las posibles dificultades para ejecutar dichas garantías en caso de problemas con el constructor o con el fabricante, y por la posible reducción de valor de los componentes si no son estandarizados.
Dicha demanda constante puede tener que apoyarse en el fomento de la vivienda de alquiler y en la incorporación de mayores exigencias sobre atributos como sostenibilidad o plazos, en los que la industrializada muestra ventajas.
Inicio fabricación
El inicio de la fabricación suele ser un hito relevante en los contratos que requiere un pago.
Durante el proceso de construcción, si se dispone de vivienda en propiedad que se fuese a vender, aún no se habrán recibido cobros por la venta, por lo que no podrá contarse con dichos recursos, y podrá ser necesario tomar financiación con garantía hipotecaria de la anterior vivienda para ir acometiendo la construcción de la nueva, hasta que se finalice y se pueda consolidar la deuda con una nueva hipoteca –la deuda acumulada en la vivienda anterior se cancelaría con la venta--.
No todos los proyectos modulares pueden actuar como garantía hipotecaria: existen viviendas modulares que por su tecnología y su dimensión no podrían tener la consideración de bienes inmuebles, ya que podrían ser desplazados a otra ubicación con unos costes moderados y sin hacer que la construcción perdiese su funcionalidad. El anclaje a una cimentación no movible, que fije la construcción modular al terreno, es clave para considerar la construcción como inmueble.
Entrega vivienda terminada
A la finalización de la vivienda suele asociársele un último pago, incluso con la posibilidad de que un pago adicional quede como reserva en garantía de defectos de construcción.
En el mercado de promoción para la venta, uno de los elementos de diferenciación que aportan las promotoras es la oferta a los clientes de posibilidades de personalización, que generalmente afectan a acabados, pero en muchos casos pueden extenderse a la distribución de la vivienda.
Avales o seguros, siendo común en el caso de algunos constructores industrializados el facilitar avales a sus compradores por la parte de los componentes fabricados, para permitir que se disponga de financiación. Dado que los constructores/fabricantes tienen pleno conocimiento del avance de la fabricación, facilitan dichos avales garantizando que los componentes están terminados.
Las diferentes tecnologías utilizadas pueden basarse en hormigón, acero o madera, pero todas tienen como factor común que una parte relevante del proceso de “construcción” se transforma en un proceso de “fabricación” que no se realiza en la ubicación final del edificio, sino en fábricas que pueden estar relativamente distantes del lugar de la obra.
La financiación suele cubrir unos porcentajes del coste total o LTV, inferiores a los de compra de una vivienda terminada. Mientras en estos últimos se cuenta normalmente con una capacidad de financiar hasta el 80% de loan to value o LTV –el préstamo representa hasta el 80% del valor del inmueble--, en la financiación promotor o autopromotor, la financiación sobre el valor suele limitarse a un 60% --podría llegar a ser un 90% del coste de la construcción, en cuyo caso el suelo debería financiarse con fondos propios--.
Adquisición de suelo
Adquisición con fondos propios o financiación no hipotecaria.
Transporte y montaje
El proceso puede llevar pocos días y viene asociado a uno o varios pagos –previo al transporte y/o una vez terminado el montaje--
Financiación de la construcción modular en autopromoción
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Created on January 19, 2026
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Financiación de la construcción modular en autopromoción
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IMPORTANTE:
Índice
01.
Definición de construcción modular
02.
El proceso de autopromoción y la vivienda modular
03.
Retos para la financiación de la autopromoción modular
04.
Alternativas o soluciones posibles
CAPÍTULO
Definición de construcción modular
1. Definición de construcción modular
1. 1. Construcción modular, construcción industrializada….
Bajo el concepto de construcción modular o construcción industrializada se engloban diferentes métodos de construcción que pueden ser muy diversos y que pueden cubrir diferentes tecnologías. La clave del modelo de industrialización de la construcción no es exclusivamente en referido a la técnica constructiva, sino también la incorporación de tecnología desde la fase de diseño, utilizándola para la fabricación, el transporte, el montaje e, incluso, al final de la vida útil de los inmuebles, el desensamblaje y reciclado de los materiales. Con modelos de construcción industrializada se llevan a cabo procesos de construcción de diferentes tipologías de edificios, siendo muy habitual en diferentes países para la construcción de vivienda unifamiliar, que es para la que se hace necesario entender el funcionamiento del proceso de financiación de la autopromoción.
1. Definición de construcción modular
1. 2. Diferentes tecnologías, y diferentes formas de industrializar
Existen componentes de la construcción que son difícilmente industrializables, en las fases de movimiento de tierras y de cimentación, donde normalmente se mantienen métodos tradicionales de construcción. En función del grado de industrialización, también podrán existir importantes trabajos de instalaciones interiores o acabados que puedan requerir métodos tradicionales de construcción.
Aparte de las diferencias en materiales, el proceso de fabricación puede alcanzar a módulos en 2D, módulos en 3D o viviendas completas –por lo general de pequeña dimensión, salvo que se configuren mediante la combinación de módulos 3D--.
Los componentes en 3D pueden incorporarse en proyectos de construcción tradicional –por ejemplo, baños o balcones industrializados--, igual que el uso de módulos en 2D puede limitarse a la estructura y cerramientos, pudiendo el resto de trabajos ser realizado con métodos tradicionales
No puede perderse de vista que el transporte e instalación de los componentes es una actividad adicional que requieren estos métodos constructivos y que añade costes –y riesgos– al proceso completo.
1. Definición de construcción modular
1. 3. Estandarización, escala y crecimiento
A pesar de que la construcción industrializada presenta evidentes ventajas en términos de sostenibilidad, plazos, costes y empleo, la realidad es que su desarrollo en España requiere un impulso adicional por diferentes motivos.
El sector de fabricantes de construcción industrializada, por tanto, tiene una alta dependencia de que exista demanda suficiente y constante en el tiempo, para poder acometer inversiones que mejoren la eficiencia en los procesos de fabricación y que, gracias a economías de escala, permitan ser más competitivos en costes.
En el ámbito de la autopromoción, la construcción industrializada ha de enfrentarse a factores en cierto modo contrapuestos.
Sin embargo, en el mercado de vivienda para destinar al alquiler, la construcción puede aprovechar las ventajas de la estandarización ya que, por lo general, todas las viviendas tienen distribuciones y acabados homogéneos que son acordes con la producción industrializada de componentes.
En primer lugar, las ventajas que aporta la construcción industrializada sólo se logran con un elevado grado de estandarización del producto final, en el caso de promoción residencial, de las viviendas.
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CAPÍTULO
El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 1. Particularidades de la autopromoción
En los proyectos de autopromoción, la situación se hace mucho más compleja ya que el autopromotor ha de adquirir un suelo, definir un proyecto y contratar a un constructor que ejecute los trabajos o, en su caso, a diferentes proveedores que ejecuten parcialmente cada uno de los trabajos necesarios para la finalización de la obra. La persona física, como autopromotor, es responsable de obtener todas las licencias y permisos necesarios y de realizar todos los trámites con administraciones y empresas suministradoras para poder permitir que la vivienda sea habitable. Todos estos elementos generan unas necesidades financieras muy diferentes a las del proceso de adquisición de una vivienda.
Cuando se incorpora al proceso de autopromoción el uso de modelos de construcción industrializada o construcción modular se pueden añadir mayores complejidades, que afectan sobre todo a la obtención de financiación. En el proceso de autopromoción industrializada o modular, se produce una fase de trabajo “en fábrica” que requiere por parte del autopromotor una serie de pagos que son relevantes.
Aunque la finalidad de la autopromoción es, por lo general, idéntica a la de la adquisición de una vivienda –de nueva construcción o usada--, existen diferentes elementos que marcan importantes diferencias en el proceso. Tanto en la adquisición de obra nueva como usada el comprador ha de contar con fondos propios, sea para los pagos durante la fase construcción, antes de obtener financiación, o sea para el pago de los gastos vinculados a la compraventa –impuestos, notario, registro…--.
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 2. Esquema simplificado de autopromoción industrializada
De forma simplificada, para entender las particularidades del proceso de autopromoción industrializada, se recoge una secuencia de alguna de las etapas que suelen estar vinculadas a hitos de pago. Mientras que en la promoción tradicional o autopromoción, los pagos pueden vincularse a al grado de avance de obra, en el caso de viviendas modulares o industrializadas se incorporan hitos específicos relacionados con la fabricación y el montaje de los componentes industrializados.
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Adquisición de suelo
Fin de fabricación
Interiores e instalaciones
Inicio de fabricación
Fin de obra
Cimentación
Instalación de obra
Contrato/ Proyecto
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
El paso inicial para una autopromoción es la disponibilidad de suelo urbano listo para construir –o suelo rústico que permita la edificación--. En ocasiones puede disponerse de la propiedad del suelo de forma previa, pero por lo general se requiere la adquisición de una parcela, para lo que las entidades financieras normalmente no aportan financiación.
Adquisición de suelo
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Una vez se tiene el suelo disponible, será necesario disponer de un proyecto de la vivienda que desea construirse. Lo habitual es que dicho proyecto se realice de acuerdo con el constructor modular, ya que las diferentes tecnologías de construcción pueden hacer más viable o no determinadas características en los edificios –estructuras, cubiertas, aperturas de ventanas,…—. En el caso de modelos estandarizados, es muy habitual que el proyecto lo realice un arquitecto vinculado a la constructora. La firma del contrato con el constructor modular suele conllevar unos pagos asociados, entre los que puede haber una parte correspondiente a la elaboración del proyecto. Si el proyecto se contrata a un arquitecto independiente de la empresa constructora, los honorarios igualmente tendrán que abonarse de forma previa al inicio de cualquier trabajo.
Contrato con constructor modular
Proyecto
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Una vez que se dispone del proyecto y se ha llegado al acuerdo con el constructor modular para la ejecución del mismo, es necesario visar el proyecto y pagar la correspondiente licencia de obras. Desde este punto debería asumirse que no habrá modificaciones al proyecto salvo las que pudiesen ser necesarias para hacer más eficiente la ejecución de las obras por dificultades o situaciones que pudiesen surgir. Con la licencia disponible y el contrato firmado se inician dos procesos que pueden ser simultáneos u ordenarse de diferente forma ,pero siempre buscando que se sincronicen en el tiempo: por un lado se prepara la cimentación en obra para recibir la construcción modular y, por otro, se inicia la fabricación de todos los componentes industrializados. Hasta ese momento, aunque los componentes que vayan a configurar la vivienda estén completamente terminados en fábrica, el único avance de obra en la parcela será el movimiento de tierras y la cimentación.
Inicio fabricación
Movimiento de tierras/Cimentación
Fin de fabricación
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
La etapa de transporte y montaje de los componentes industrializados suele ser muy rápida y, en construcciones unifamiliares, puede desarrollarse en pocos días. En función de la tipología de industrialización –2D, 3D– y las dimensiones de la vivienda, el propio proceso de transporte y montaje puede requerir de permisos especiales para el movimiento en remolques o la de descarga y montaje por grúas.
Transporte y montaje
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
Tras el montaje de todos los componentes industrializados, será necesario realizar trabajos de conexiones a redes, instalaciones y acabados, que pueden ser muy complejos –si requieren montaje de carpintería exterior, trasdosados, instalaciones, solado, pintura,….– o pueden ser más sencillos si los componentes industrializados incorporan las instalaciones y revestimientos.
Instalaciones y acabados
2. El proceso de autopromoción y la vivienda modular
2. 3. Principales etapas en la autopromoción industrializada
En función del grado de industrialización, los plazos pueden ser muy diferentes y ser más similares a la construcción tradicional o acortarse a unas pocas semanas. Tras todos esos trabajos se dispondrá de la vivienda terminada para la que hará falta la certificación de fin de obra y la obtención de licencia de primera ocupación –o declaración responsable– y suministros
Entrega vivienda terminada
CAPÍTULO
Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 1. Particularidades de la financiación de la construcción industrializada
Es cierto que el valor que genera el proceso de promoción es elevado y que, en la mayoría de casos, el valor de la vivienda terminada y su parcela es superior al valor del suelo y el coste de construcción. En todo caso, no puede perderse de vista que en la autopromoción también pueden llevarse a cabo proyectos que pueden ser excesivamente personalizados y que no permiten recuperar el valor de la inversión realizada. Por destacar dos aspectos en los que la autopromoción modular puede mostrar diferencias significativas podrían destacarse:
Como ya hemos visto, el proceso de autopromoción es un proceso mucho más complejo que el de adquisición de una vivienda, y es mucho más exigente en términos de disponibilidad de recursos y planificación financiera para el comprador/autopromotor. El proceso se inicia con un suelo que puede tener un valor significativo, pero muy alejado del valor de una vivienda terminada, y requiere que se desembolse la práctica totalidad del coste antes de que se disponga de una vivienda terminada que pudiese compararse, como garantía, con cualquier otra vivienda existente.
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 2. Hitos de posibles pagos en autopromoción inmobiliaria
Para entender el nivel de exigencia de recursos que puede suponer la autopromoción inmobiliaria, se puede hacer una aproximación vinculando los hitos de pago con el valor de la garantía disponible para obtener financiación hipotecaria.
3. Retos para la financiación de la autopromoción modular
3. 2. Hitos de posibles pagos en autopromoción inmobiliaria
Considerando el ejemplo de la página anterior, algunas conclusiones son muy relevantes:
El coste de un proyecto de construcción industrializada es muy superior al coste acordado con el constructor.
La financiación suele cubrir unos porcentajes del coste total o LTV, inferiores a los de compra de una vivienda terminada.
Durante los primeros meses de fabricación, han de asumirse pagos, incluyendo el de suelo, que pueden representar más de 2/3 del coste total de la vivienda.
Los pagos en los períodos iniciales son muy cercanos en el tiempo.
Si se dispone de vivienda en propiedad que se fuese a vender, aún no se habrán recibido cobros por la venta, por lo que no podrá contarse con dichos recursos.
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Alternativas o soluciones posibles
4. Alternativas o soluciones posibles
4. 1. Posibles adaptaciones en la financiación para facilitar el proceso
Si a la complejidad de la autopromoción le añadimos el uso de construcción industrializada, se plantea la necesidad de buscar soluciones por parte de las entidades financieras que ayuden a facilitar financiación a los autopromotores. Entre ellas cabría mencionar tres alternativas:
Avales o seguros
Uso de Project monitoring
Uso de los componentes como garantía
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Fin de fabricación
El fin de la fabricación de componentes suele también ser un hito relevante en los contratos que requiere otro pago.
En esta fabricación se pueden producir todos los componentes para la construcción de un edificio, el propio edificio completo o por módulos, o componentes más complejos para los que la industrialización aporta eficiencia, calidad y estandarización –baños o cocinas industrializados, balcones industrializados, fachadas industrializadas--. En función de la intensidad de uso de componentes industrializados, podrá determinarse el “grado de industrialización” de un proyecto, que podrá medirse por el porcentaje del presupuesto de ejecución material que suponen los componentes industrializados.
Uso de Project monitoring en un sentido más amplio, realizando comprobaciones no sólo en el proyecto, sino también comprobaciones en las instalaciones del fabricante, de modo que pueda verificar que se están fabricando los componentes o que los mismos están terminados y pendientes de su transporte y montaje. Esta vía ya está siendo utilizada por diferentes financiadores con alguno de los principales fabricantes.
Instalaciones y acabados
En función del grado de complejidad de los trabajos pueden incorporar un único hito o diferentes hitos –impermeabilización, solados, instalaciones….--
Proyecto
Se suele elaborar de acuerdo con constructor modular, pero podría realizarlo arquitecto seleccionado por el autopromotor, sujeto a que el proyecto pueda ser “industrializable” y el constructor modular permita dicha personalización
El coste de un proyecto de construcción industrializada es muy superior al coste acordado con el constructor, tanto por la adquisición de suelo como por la asunción de costes de licencias, tasas de residuos, y la existencia de partidas que suelen acordarse aparte –movimiento de tierras, coste de cimentación,…--.
Contrato con constructor modular
Selección del constructor modular –por tecnología, experiencia, referencias, modelos estándares disponibles….--. En el momento de la firma del contrato hay un pago inicial
Los componentes fabricados pero no instalados, aunque conformen la totalidad del inmueble final, no pueden ser utilizados como garantía hipotecaria y no pueden ser considerados en una tasación del inmueble –igual que tampoco lo pueden ser los acopios--, hasta que no estén fijados en el terreno.
Modificaciones en la Orden ECO 805/2003 que permitan incorporar al valor del avance de las obras el valor de los componentes fabricados antes de encontrarse instalados, de modo que puedan hacerse disposiciones contra fabricación. Esta propuesta de modificación, que estuvo sobre la mesa durante todo el proceso de definición de modificaciones de la Orden ECO durante 2024 y 2025, finalmente fue descartado, por ser difícil de compatibilizar con el marco comunitario de garantías hipotecarias.
Al mismo tiempo, la construcción industrializada aporta un valor muy importante en este segmento, que es la reducción de plazos de construcción, que permite poder empezar a generar rentas por arrendamientos de forma más acelerada.
Movimiento de tierras/Cimentación
Los trabajos in situ de movimiento de tierras y cimentación se coordinan en el tiempo con el proceso de fabricación, y su terminación va asociada a un pago.
En el calendario de pagos, durante los primeros meses de fabricación, han de asumirse pagos, incluyendo el de suelo, que pueden representar más de 2/3 del coste total de la vivienda, sin tener ningún componente instalado en la obra, es decir, contando con una tasación que prácticamente sólo recoge el valor del suelo y, en su caso, lo que pudiese certificarse por la tasación, lo que determina que se tenga que contar con los fondos propios para iniciar el proceso por aproximadamente el 40% del total del valor del inmueble.
Los pagos en los períodos iniciales son muy cercanos en el tiempo –contrato, inicio de fabricación, cimentación, fin de fabricación--, lo que determina que los fondos tengan que haberse tenido disponible casi desde el inicio de la obra.
Los plazos de ejecución mas cortos pueden hacer atractivo el uso de construcción industrializada pero, por el contrario, en el segmento de autopromoción es muy habitual la personalización y el diseño individualizado de viviendas, que elimina parte de las ventajas de la industrialización. Muchos fabricantes ofrecen, como alternativa, un catálogo extenso de modelos estándares a los que se pueden añadir ciertas personalizaciones.
Uso de los componentes como garantía, que aunque cabrían en la normativa mediante las figuras de prenda sin desplazamiento e, incluso, podrían tener un tratamiento regulatorio para las entidades análogo al de las garantías hipotecarias, se encuentra con recelos por parte de diferentes operadores, especialmente las entidades financiadoras, por las posibles dificultades para ejecutar dichas garantías en caso de problemas con el constructor o con el fabricante, y por la posible reducción de valor de los componentes si no son estandarizados.
Dicha demanda constante puede tener que apoyarse en el fomento de la vivienda de alquiler y en la incorporación de mayores exigencias sobre atributos como sostenibilidad o plazos, en los que la industrializada muestra ventajas.
Inicio fabricación
El inicio de la fabricación suele ser un hito relevante en los contratos que requiere un pago.
Durante el proceso de construcción, si se dispone de vivienda en propiedad que se fuese a vender, aún no se habrán recibido cobros por la venta, por lo que no podrá contarse con dichos recursos, y podrá ser necesario tomar financiación con garantía hipotecaria de la anterior vivienda para ir acometiendo la construcción de la nueva, hasta que se finalice y se pueda consolidar la deuda con una nueva hipoteca –la deuda acumulada en la vivienda anterior se cancelaría con la venta--.
No todos los proyectos modulares pueden actuar como garantía hipotecaria: existen viviendas modulares que por su tecnología y su dimensión no podrían tener la consideración de bienes inmuebles, ya que podrían ser desplazados a otra ubicación con unos costes moderados y sin hacer que la construcción perdiese su funcionalidad. El anclaje a una cimentación no movible, que fije la construcción modular al terreno, es clave para considerar la construcción como inmueble.
Entrega vivienda terminada
A la finalización de la vivienda suele asociársele un último pago, incluso con la posibilidad de que un pago adicional quede como reserva en garantía de defectos de construcción.
En el mercado de promoción para la venta, uno de los elementos de diferenciación que aportan las promotoras es la oferta a los clientes de posibilidades de personalización, que generalmente afectan a acabados, pero en muchos casos pueden extenderse a la distribución de la vivienda.
Avales o seguros, siendo común en el caso de algunos constructores industrializados el facilitar avales a sus compradores por la parte de los componentes fabricados, para permitir que se disponga de financiación. Dado que los constructores/fabricantes tienen pleno conocimiento del avance de la fabricación, facilitan dichos avales garantizando que los componentes están terminados.
Las diferentes tecnologías utilizadas pueden basarse en hormigón, acero o madera, pero todas tienen como factor común que una parte relevante del proceso de “construcción” se transforma en un proceso de “fabricación” que no se realiza en la ubicación final del edificio, sino en fábricas que pueden estar relativamente distantes del lugar de la obra.
La financiación suele cubrir unos porcentajes del coste total o LTV, inferiores a los de compra de una vivienda terminada. Mientras en estos últimos se cuenta normalmente con una capacidad de financiar hasta el 80% de loan to value o LTV –el préstamo representa hasta el 80% del valor del inmueble--, en la financiación promotor o autopromotor, la financiación sobre el valor suele limitarse a un 60% --podría llegar a ser un 90% del coste de la construcción, en cuyo caso el suelo debería financiarse con fondos propios--.
Adquisición de suelo
Adquisición con fondos propios o financiación no hipotecaria.
Transporte y montaje
El proceso puede llevar pocos días y viene asociado a uno o varios pagos –previo al transporte y/o una vez terminado el montaje--