Hipoteca divisible en la comercializacioón de Unidades en construcción

hipoteca divisible en la comercializaciÓn de unidades en construcción

distintos supuestos

Problemática

Déficit de 3,2 millones de viviendas

Fracaso de políticas estatales anteriores (Procrear, FONAVI)

Dificultad de acceso al crédito hipotecario

Procesos complejos de aprobación, subdivisión y registración de los proyectos inmobiliarios

Boleto de compraventa TRADICIONAL

- Contrato con el titular registral (o subrogación en LA posición jurídica de quien lo hizo)

- Pago del 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar

- Fecha cierta

- PUBLICIDAD REGISTRAL O POSESORIA

OBJETO

PROYECTOS INMOBILIARIOS PHO CONJUNTOS INMOBILIARIOS

SUBDIVISIONES ORIGINANTES DE PARCELAS

DERECHO DE SUPERFICIE

MEDIDAS APLICABLES EN CIUDAD DE BUENOS AIRES

DNU 1017/2024

RESOLUCIÓN CONJUNTA 2/2025 Ministerio de Justicia y Ministerio de Economía

DISPOSICIONES TÉCNICO REGISTRALES RPI CABA 10 Y 11/2025

MEDIDAS APLICABLES EN CIUDAD DE BUENOS AIRES

DNU 1017/2024

RESOLUCIÓN CONJUNTA 2/2025 Ministerio de Justicia y Ministerio de Economía

DISPOSICIONES TÉCNICO REGISTRALES RPI CABA 10 Y 11/2025

AFECTACIÓN A RRB (Regimen de Registración de Boletos)

Individualización de estilo del inmueble, certificados registrales. Determinación de las futuras unidades funcionales y complementarias, las cuales deben resultar del proyecto de plano de obra presentado ante GCBA (original/copia certificada). Mención de la cantidad total de las UF/UC y su numeración

MANIFESTACIONES DEL TITULAR

EXISTENCIA O NO DE BOLETOS YA SUSCRIPTOS

ESTADO DE OCUPACION DEL INMUEBLE

ORGANISMO ENCARGADO DE REGISTRACION DE BOLETOS (RPI u organismos autorizados por CNV)

COMPROMISO IRREVOCABLE DE AFECTACION

PROCESOS REGISTRALES

Rubro Gravámenes, Restricciones y Limitaciones de la/s Matrícula/s del inmueble o inmuebles afectados.

Calificación Registral : pago 25% precio inexistencia de posesión firma certificada

Inscritpción de cesiones , cautelares, restricciciones, prendas

Caducidad de la Inscripcion (10 años, petición de partes, decisión judicial, afectación al régimen elegido).

HIPOTECAS DIVISIBLES

Oportunidad del pacto

inicialmente al otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca o superficie

al otorgarse la escritura de afectacion con el fin de subdividir y transferir la titularidad

Requisitos escritura de hipoteca

Individualización de estilo del inmueble, certificados registrales. Cumplimiento de recaudos formales CCCN/leyes orgánicas notariales Copia del proyecto urbanístico o plano del proyecto de la obra y/o plano de subdivisión. Constancia de la apertura del expediente. Descripción de la cantidad total de las UF/UC y su numeración

MANIFESTACIONES DEL TITULAR

CONFORMIDAD PARA PROCEDER A DIVIDIR EL CREDITO Y LA GARANTIA

ESTADO DE OCUPACION DEL INMUEBLE

ORGANISMO ENCARGADO DE REGISTRACION DE BOLETOS (RPI u organismos autorizados por CNV)

COMPROMISO IRREVOCABLE DE AFECTACION

Requisitos escritura de hipoteca sobre el derecho de superficie

Individualización de estilo del inmueble, certificados registrales. Cumplimiento de recaudos formales CCCN/leyes orgánicas notariales a) croquis o proyecto de plano firmado por profesional con título habilitante del cual resulte - que el proyecto se ajusta a la normativa vigente - la determinación precisa del objeto del derecho real - en caso de partes materialmente determinadas, ubicación precisa, superficie, altura, y elementos que aseguren su adecuada individualización. b) Indeminización del superficiario (art. 2126 CCCN/art 8° Dec 1017/2024)

CONCLUSIONES

La normativa aporta seguridad jurídica y dinamismo Plantea desafíos en las prácticas de comercialización inmobiliaria, notarial y registral Si hay compromiso del sector financiero, puede haber una verdadera política habitacional sostenible.

Es un sistema más moderno, ágil y transparente, sin resignar principios fundamentales del derecho registral y la protección del adquirente.

mUCHAS GRACIAS