DC_M8_U1-3_MM_32_Hipoteca

Contrato de hipoteca

El contrato de hipoteca es un acuerdo mediante el cual se constituye un derecho real sobre bienes enajenables, que no se entregan al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago (artículos 2893, 2894 y 2895 del CCDF).

Concepto

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Los tipos en los que se clasifica este contrato son:

• Accesorio
• Unilateral
• Formalidades

Clasificación

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Nota: La hipoteca nunca es tácita ni general; requiere registro para ser efectiva contra terceros (artículo 2919).

• Civil
• Mercantil
• Fiscal
• Voluntaria
• Necesaria o legal
• Condiciona

Especies de contrato de hipoteca

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Hipoteca sobre

• Nuda propiedad (no extingue el usufructo)
• Usufructo
• Derecho de copropiedad (requiere consentimiento de copropietarios)
• Servidumbre (necesita hipotecar el predio dominante

Derechos litigiosos Deben estar inscritos en el RPP

Bienes muebles incorporados Permanentes en las fincas

Objeto indirectoPuede ser sobre bienes inmuebles o muebles y otros bienes como aviones, barcos, maquinaria, etcétera

Elementos de validez

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De persecución y preferencia. De enajenación. La venta puede ser extrajudicial o judicial. Si es extrajudicial es porque hay un convenio previo (artículos 2883 y 2884 del CCDF). Conservar la cosa en el estado en que la recibió, y no tiene derecho a usarla salvo que lo autorice expresamente el deudor. Restituir la cosa una vez que la cosa haya sido liquidada y pagada.

Legitimación

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Derechos del deudor hipotecario

• División del crédito hipotecario (artículo 2913)
• Rehipotecar el inmueble (artículo 2901)
• Cancelación de hipoteca: tras su extinción, debe ser inscrita en el RPP

Derechos del acreedor hipotecario

• Preferencia: para el pago de gastos de juicio y conservación (artículos 2895 y 2916)
• Persecución: derecho a perseguir el bien (artículo 2894)
• Cesión de crédito (artículos 2032 y 2926)
• Mejorar la garantía (artículo 2907)
• Seguro de la finca (artículo 2910)

Derechos y obligaciones

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La hipoteca se extingue:

• Por consecuencia: al extinguirse la obligación principal.
• Por remisión, pago, novación, compensación, nulidad, rescisión y prescripción (artículo 1234).
• En vía principal: cuando se vende el bien o se remite la garantía, entre otros (artículo 2941)

Extinción de la hipoteca

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La cancelación de la hipoteca : Debe otorgarse con las mismas formalidades que la constitución y ser inscrita en el RPP.

Cancelación

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Es el contrato que asegura pagos mensuales vitalicios a un deudor hipotecario, garantizando un bien inmueble de su propiedad (artículo 2949 Bis). Haz clic en los botones para conocer más sobre esta hipoteca.

Hipoteca inversa

Derechos del acreedor hipotecario

Elementos de validez

Obligaciones del acreedor hipotecario

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Derechos en la sucesión (artículo 2949)

• Extraer menaje en 40 días tras el fallecimiento.
• Preferencia para la compra del inmueble.
• Participación en el remanente tras cubrir adeudos.
• Cobertura de gastos funerarios mediante seguro.

Derechos del deudor hipotecario

• Habitar el inmueble vitaliciamente.
• Arrendar parcialmente el bien hipotecado.

Derechos

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Un contrato como éste se puede terminar por:

• Fallecimiento del deudor o beneficiario
• Movilidad del deudor o beneficiario
• Nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble
• No actualización y pago oportuno del monto mensual
• Remate judicial del inmueble
• Remisión expresa del acreedor
• Prescripción de la acción hipotecaria

Causas de terminación del contrato (artículo 2949)

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La hipoteca inversa es una figura relativamente nueva que debe ser comprendida.

Los herederos pueden liquidar el adeudo tras el fallecimiento del deudor, pero si no lo hacen, el acreedor puede hacer efectiva la garantía. La hipoteca extinguida por dación en pago puede revivir bajo ciertas condiciones (artículo 2942).

Consideraciones finales

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Elementos de validez

• Legitimación: mayor de 60 años.
• Capacidad: debe tener constancia de pleno goce de facultades mentales (artículo 2949 Quater).

Obligaciones del acreedor hipotecario

Pagar gastos de mantenimiento del inmueble. Realizar pagos periódicos al deudor o beneficiario.

Derechos del acreedor hipotecario

Tras 30 días del fallecimiento del deudor, puede ceder el cobro o solicitar la venta del inmueble.