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LES AVANTS-CONTRATS

LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT OU L’OFFRE D’ACHAT

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUELLE EST LA VALEUR JURIDIQUE D’UNE LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

La lettre d’intention d’achat est souvent utilisée en transaction, en amont de la signature de tout avant- contrat, principalement lorsque l’agent immobilier, titulaire d’un « mandat de vente », trouve un acquéreur potentiel qui souhaite faire une proposition d’achat mais à un prix inférieur à celui mentionné dans le mandat.
Un tel document permet ainsi à l’acquéreur prospecté de manifester son intérêt pour

l’acquisition du bien concerné sans trop de contraintes juridiques, en principe. Il arrive d’ailleurs que sa volonté́ soit peu formalisée.

Le contenu d’une lettre d’intention d’achat varie d’un document à un autre, ce qui ne facilite pas l’analyse de sa portée juridique, une fois l’acceptation du vendeur obtenue. D’autant que l’article 1583 du Code civil, qui consacre le principe du consensualisme, dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété́ est acquise de droit à l'acheteur à l’égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été́ livrée ni le prix payé ».

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUELLE EST LA VALEUR JURIDIQUE D’UNE LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

On verra, à travers les quelques exemples jurisprudentiels donnés ci-dessous, que la valeur juridique d’une lettre d’intention d’achat doit être appréciée au cas par cas en fonction des clauses qui y ont été portées. Les termes utilisés sont donc déterminants et la qualitérédactionnelle essentielle afin de ne pas induire en erreur les parties sur la portée réelle de leur engagement, ce qui peut être lourd de conséquences, principalement pour le vendeur qui ne bénéficie pour sa part d’aucun droit de rétractation.

Une grande attention doit donc être portée à ces accords et leurs effets bien mesurés.

Rappelons que le régime de l’offre et de son acceptation, qui résulte de l’ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, a été codifié sous les articles 1113 à 1122 du Code civil.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUELLE EST LA VALEUR JURIDIQUE D’UNE LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

On verra, à travers les quelques exemples jurisprudentiels donnés ci-dessous, que la valeur juridique d’une lettre d’intention d’achat doit être appréciée au cas par cas en fonction des clauses qui y ont été portées. Les termes utilisés sont donc déterminants et la qualitérédactionnelle essentielle afin de ne pas induire en erreur les parties sur la portée réelle de leur engagement, ce qui peut être lourd de conséquences, principalement pour le vendeur qui ne bénéficie pour sa part d’aucun droit de rétractation.

Une grande attention doit donc être portée à ces accords et leurs effets bien mesurés.

Rappelons que le régime de l’offre et de son acceptation, qui résulte de l’ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, a été codifié sous les articles 1113 à 1122 du Code civil.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUAND VOTRE OFFRE D’ACHAT VAUT VENTE ?

Dans l’arrêt ici rapporté(1), la lettre d’intention d’achat avait été rédigée dans des termes assez

usuels en pratique.

Dans cette affaire, des propriétaires indivis, les consorts X, avaient mis en vente leur appartement. M. Y leur avait transmis par l’intermédiaire d’un agent immobilier une lettre d’intention d’achat de ce bien, dont le délai de validité avait été prorogé jusqu’au 30 avril 2009.

Le 11 mars 2009, Mme X avait contresigné et apposé la mention « Bon pour accord » sur le courrier de son conseil adressé à celui de M. X destiné à recueillir l’accord de ce dernier.Entre-temps, le mandataire de M. Y avait confirmé au conseil de Mme X l’offre d’acquisition de son client. Et le 27 mars 2009, le conseil de M. X avait confirmé à celui de Mme X l’accord de son client pour la vente du bien.Mme X étant décédée en septembre 2009, M. Y avait assigné Mme Z, sa légataire universelle, et M. X en réalisation forcée de la vente.Le document intitulé « Lettre d’intention d’achat de biens immobiliers précisait : « La vente, si elle intervient aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d’acceptation de la présente proposition, un compromis notarié sera établi pour préciser toutes les modalités de la venteElle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : l’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter la mainlevée ; le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu. "Ladurée devalidité́ de la proposition était parailleurs indiquée.

Les juges ont fait droit à la demande en exécution forcée de la vente au motif que les parties n’avaient pas entendu faire de la signature du compromis de vente une condition de formation de la vente.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel en énonçant qu’ayant « relevé́ que l’établissement d'un“compromis” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l'offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X, en signant et apposant la mention “bon pour accord” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d'achat, et M. X, par l'intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d'appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; [...] ». Ainsi, lorsque la lettre d’intention d’achat acceptée vaut vente, l’exécution forcée de la vente peut être poursuivie en justice, à moins que la partie victime du désistement de l’autre ne préfère se contenter d’une demande de paiement de dommages et intérêts en compensation de la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUAND LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT NE VAUT PAS VENTE Il y a quelques années de communiquer à propos d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris (pôle 4, ch. 1, 28 mai 2009, n° 08/01152) qui illustrait la portée juridique limitée d’une lettre d’intention d’achat rédigée en des termes distincts de ceux énonces supra. La cour avait alors jugé : « Considérant que la proposition d’achat mentionne expressément qu’elle a exclusivement pour objet d’inviter le propriétaire, au plus tard dans le délai de quinze jours, à régulariser “un avant-contrat(promesse ou compromis) qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives...) et engagera réciproquement les deux parties”, ce dont il résulte qu’un avant- contrat était nécessaire pour constater l’échange des consentements, de sorte qu’en l’absence de conclusion d’un tel acte, la vente n’est pas parfaite, les parties étant restées au stade des pourparlers. »

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

QUAND LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT NE VAUT PAS VENTE

Dans un arrêt plus récent(2), la Cour de cassation a fait de même et considéré également que la lettre d’intention d’achat ne valait pas vente dès lors que d’une part, le terrain en cause n’était pas encore précisément défini dans sa superficie exacte et sa localisation (seul le lieu-dit était mentionné et la surface erronée) et que d’autre part, l’o re était acceptée avec mention selon laquelle « cette transaction devra être finalisée par la signature d’un compromis chez Me ... notaire a ... actuellement en cours de réalisation ».

On notera que ce type de rédaction correspond au modèle de lettre d’intention d’achat actuellement en ligne sur FNAIM Légal. Même si l’offre est acceptée par le propriétaire vendeur, ce document est donc insuffisant à valoir accord des parties sur la chose et sur le prix et l’exécution forcée de la vente n’est pas réalisable.

Pour autant, en pareille hypothèse, toute responsabilité́ n’est pas à exclure : une réparation reste envisageable soit sur le fondement de l’article 1112 du Code civil si une faute dans les négociations peut être établie (manquement à l'obligation de bonne foi), étant ici précisé́ que l’échec de la négociation liée à la non-conclusion du contrat n’est pas su sante à établir la responsabilité́ d’une partie, soit sur celui de l’article 1240 du même code (anc. art. 1382) pour rupture abusive de pourparlers contractuels, en particulier lorsqu’un projet de compromis a déjà̀ été́ établi.

Le préjudice indemnisable se limite toutefois ici à la perte subie et exclut le gain espéré́ de la conclusion du contrat : l’indemnisation pouvant être allouée est en conséquence moindre.

La rédaction, le contenu et la présentation de l’offre

L’offre est rédigée sur un document établi par l’agence. Aucun formalisme n’est exigé, mais certaines mentions doivent y figurer. Elle est établie en un seul exemplaire, une copie pouvant être délivrée aux acquéreurs sur leur demande.

Avant d’établir l’offre, le professionnel doit éventuellement négocier la proposition avec les acquéreurs si le montant défini n’est pas acceptable pour le vendeur.

Si l’offre paraît déraisonnable, le négociateur doit prévenir quand même son vendeur

Le contenu :

Identités des acquéreurs (état civil complet, adresse)
Adresse, numéro du mandat et description sommaire du bien concerné
Montant de l’offre : celui-ci est mentionné honoraires d’agence inclus. Le client fait une offre globale ; il n’est pas nécessaire de préciser le montant des honoraires (charge vendeur), ils doivent apparaître si charge acquéreur.
Délai d’acceptation de la présente offre par le vendeur, la durée varie en fonction du cas d’espèce, si le vendeur est sur place, 3 jours sont suffisants, s’il n’est pas sur place, un délai d’une semaine semble raisonnable.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

La rédaction, le contenu et la présentation de l’offre

L’offre est rédigée sur un document établi par l’agence. Aucun formalisme n’est exigé, mais certaines mentions doivent y figurer. Elle est établie en un seul exemplaire, une copie pouvant être délivrée aux acquéreurs sur leur demande.

Avant d’établir l’offre, le professionnel doit éventuellement négocier la proposition avec les acquéreurs si le montant défini n’est pas acceptable pour le vendeur.

Si l’offre paraît déraisonnable, le négociateur doit prévenir quand même son vendeur

Le contenu :

Identités des acquéreurs (état civil complet, adresse)
Adresse, numéro du mandat et description sommaire du bien concerné
Montant de l’offre : celui-ci est mentionné honoraires d’agence inclus. Le client fait une offre globale ; il n’est pas nécessaire de préciser le montant des honoraires (charge vendeur), ils doivent apparaître si charge acquéreur.
Délai d’acceptation de la présente offre par le vendeur, la durée varie en fonction du cas d’espèce, si le vendeur est sur place, 3 jours sont suffisants, s’il n’est pas sur place, un délai d’une semaine semble raisonnable.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

La rédaction, le contenu et la présentation de l’offre

Le négociateur prend contact avec le vendeur pour lui présenter l’offre (physiquement), étant entendu que tous les vendeurs doivent être présents; le téléphone doit rester un mode exceptionnel pour négocier.

Le négociateur doit préparer cette négociation avec son client :

Lister les points importants
Préparer le bilan des visites
Mettre en avant les atouts de l’acquéreur

Préparer l’avant-contrat :

L’avant-contrat permet de déterminer dans quelles conditions se réalisera la vente, tout en laissant un

délai de réflexion aux parties.

L’agent immobilier recueille la signature du client et lui explique le déroulement de la vente. Il demande au mandat de procéder sans délai à la réalisation des diagnostics en vue du compromis de vente.
Celui-ci doit être signé dès que possible, en agence ou bien devant notaire.
Il appartient à l’agent immobilier de se charger de l’organisation.
Une fois l’accord du mandat obtenu, l’agence doit avertir sans tarder l’acquéreur pour l’informer de

l’acceptation de son offre. Un rendez-vous avec l’acquéreur est alors fixé afin d’obtenir les informations nécessaires à la rédaction du compromis.

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

Documents obligatoires pour la préparation du compromis de vente :

La profession des acquéreurs
Le choix d’un notaire
Le détail du financement ; prêt bancaire, taux, durée, apport
Le montant de l’apport personnel
La répartition de l’acquisition
La date butoir de la vente
Le montant de l’indemnité d’immobilisation (acompte 10%)
Les conditions suspensives envisagées

L’agent immobilier informe l’acquéreur de son droit de rétractation. Il recueille les documents nécessaires pour la rédaction de l’avant-contrat : la copie de la pièce d’identité, le livret de famille, le contrat de mariage Après s’être informé des disponibilités des deux parties, l’agent immobilier prend un rendez-vous à l’agence ou chez le notaire (présence obligatoire)

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

Modèle de lettre d’intention d’achat : Je soussigné, [Titre, Nom, Prénom], être en présence de Madame Tuile, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle n° 55 444 888 CCI de Bordeaux en date du 01 juillet 2019. Nous déclarons par la présente lettre être intéressés par l’acquisition du bien désigné ci-dessous :

Une maison à usage d’habitation d’environ 120 m² située au 242 chemin de Bonte – 33700 Mérignac, comprenant une

entrée, une cuisine aménagée et équipée (liste de mobilier à annexer), un séjour, trois chambres, un bureau, une salle d’eau, toilettes, garage 1 place, jardin autour de 850 m². Nous vous proposons d’acquérir le bien cité ci-dessus moyennant le prix de 300 000 € ttc, trois cent mille euros ttc aux conditions suivantes :

La vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit
En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente.

Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

L’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée.
Le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu.
L’obtention d’un prêt si le proposant déclare y avoir recours.

Fait en 2 exemplaires, le 12 mars 2020

FOCUS LA LETTRE D’INTENTION D’ACHAT

SYNTHÈSE DES AVANT CONTRATS

LES AVANT-CONTRATS

Focus sur les versements d’acompte : Il ne doit pas être encaissé avant la fin du délai de rétractation entre particulier ou du délai de réflexion pour un avant-contrat avec acte notarié ; à la signature de la promesse avec un agent immobilier mais dans le cas d’une rétractation, restitution des fonds dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Le dépôt se fait uniquement sur un compte séquestre dans une banque ouvert par l’agence immobilière ou le notaire. Les fonds doivent être enregistrés dans le registre répertoire tenu pas l’agent immobilier qui disposer d’une garantie financière suffisante et délivrance d’un reçu à l’acquéreur.

LES AVANT-CONTRATS

LE COMPROMIS DE VENTE EN DÉTAIL

Le compromis Les 2 parties s’engagent réciproquement d’où le terme “synallagmatique” à conclure la transaction à un prix déterminé et à des conditions définies : le vendeur à vendre, et l’acquéreur à acheter. Selon l’article 1589 du Code civil ; les deux parties s’accordent sur la chose et sur le prix. La promesse est assortie de conditions suspensives qui doivent être levées avant la signature de l’acte. Si une clause l’autorise dans le compromis, l’agent immobilier peut signer le compromis à la place de son client. Les conditions de signature du compromis

Les conditions de forme
C’est la loi SRU (solidarité renouvellement urbain) du 13/12/2000 qui impose la plupart des conditions :
Rédaction d’un écrit
Délai de rétraction pour l’acquéreur non professionnel de 10 jours pour les habitations (terrain, parking,

garage sont exclus)

Formalités administratives

Le compromis signé en agence est établi en 2 exemplaires (un par partie) ou, lorsqu’il est fait par acte authentique en un seul exemplaire.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

Les conditions de fond Le compromis contient des clauses générales et des clauses particulières. Les clauses générales sont :

Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur

L’adresse du bien

L’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom des anciens propriétaires, détail de l’acte)

Le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes ;

L’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude ;

Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et

qui doit payer ces honoraires ;

Le prix de vente et ses modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier) ;

La durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif ;

La date de disponibilité du bien.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

Les clauses particulières sont :

L’avant-contrat doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété si le logement est situé dans une copropriété.

Les informations relatives à l’organisation de l’immeuble :

La fiche synthétique de la copropriété ;
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ;
Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le ca où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose.

Les informations relatives à la situation financière de la copropriété :

Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente ;
Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur ;
L’état global des impayés de charges au sein du syndic ; si le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur ;
Le carnet d’entretien de l’immeuble.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

L’indemnité d’immobilisation Elle correspond à la contrepartie de la réserve du bien. Non obligatoire mais simple d’usage. Elle varie de 5% à 10 % du prix de vente. En cas de non-réalisation des conditions suspensives, elle est intégralement remboursée dans un délai maximum de 21 jours. Cette somme est conservée sur le compte séquestre de l’agence et s’impute sur le prix lors de la signature de l’acte.

Le cas échéant, les information relatives à la situation générale de l’immeuble : si l’assemblée générale des copropriétaires a fait établir un diagnostic technique global, il faut également annexer ce dernier. L’avant-contrat est accompagné d’annexes :

Extrait cadastral ;
DDT (dossier de diagnostiques techniques) ;
Divers documents spécifiques (plans, permis de construire …)

La signature en agence

L’agent immobilier doit au titre de son devoir de conseil, expliquer le déroulement de la vente à ses clients, tant vendeur qu’acquéreur.
Concernant le vendeur, il doit préciser qu’il a l’obligation de réaliser certains diagnostics qui dépendent du bien lui-même ou de sa situation et que ceux-ci sont à sa charge. Il doit également l’informer des conditions suspensives prévues.
Concernant l’acquéreur, il doit lui conseiller d’ajouter au contrat certaines conditions suspensives le cas échéant, et lui préciser qu’il devra verser le jour du compromis une « indemnité d’immobilisation » d’un maximum de 10% du prix de vente.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Si l’une des parties renonce à son engagement en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l’autre partie peut le contraindre à respecter cet engagement en exigeant des dommages et intérêts.

La durée moyenne d’un compromis est de 3 mois. Ce délai peut être réduit en cas de paiement comptant ou si la commune ne bénéficie pas du droit de préemption urbain (DPU), qui est un droit de priorité pour la commune dans l’acquisition d’un immeuble. Le délai de réponse de l’administration est de 2 mois.

Le rédacteur de l’acte fixe des délais à l’acquéreur pour le dépôt de demande du prêt bancaire et pour l’offre de prêt. Cet échéancier permet un gain de temps en cas de non-obtention du prêt. Le montant maximum du prêt envisagé, son taux sa durée et le nom des organismes bancaires sollicités.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

Les conditions suspensives ont pour but d’anticiper un événement futur dont les parties espèrent qu’il se réalisera, sans en être certaines, et dont les conditions sont prévues par elles. Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, le compromis devient caduc et les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées dans un délai maximum de 21 jours. Les différentes conditions suspensives :

Que l’acquéreur soit en vie au jour de l’acte

Que la note d’urbanisme ou autre document ne porte pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble

Que les droits de préemption ne soient pas exercés (si c’est le cas, le compromis devient caduc)

Que les titres de propriété antérieurs ne révèlent pas de servitude susceptible de nuire au droit de propriété.

Que le bien existe au jour de l’acte authentique

Etat hypothécaire vierge : le notaire vérifie que le bien n’est pas grevé d’une hypothèque supérieure au prix de vente et doit purger l’inscription par la main levée d’hypothèque. L’hypothèque est attachée au bien et non à la personne.

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

Les conditions suspensives particulières : Les conditions suspensives particulières les plus fréquentes sont :

L’obtention de prêt : l’acquéreur doit respecter le délai de demande de prêt fixé dans l’acte (1 mois

en général). Si le prêt est refusé, le compromis devient caduc ;

L’obtention du permis de construire correspond au PLU ;

La vente d’un bien immobilier : appelée « vente en cascade ». Cette condition doit être acceptée par

le vendeur, ou alors il faut l’assortir de la condition d’obtention de prêt. Les clauses annexes

La clause pénale : en cas d’inexécution par le débiteur d’une de ses obligations, une clause pénale, d’un

montant de 10% peut être appliquée à 2 conditions : que le contrat soit définitif et non annulé.

La clause de subrogation : c’est la faculté pour l’acquéreur de se faire subroger (c’est-à-dire

remplacer)

FOCUS SUR LE COMPROMIS DE VENTE

L A PROMESSE UNILATERALE DE VENTE EN DÉTAIL

La promesse unilatérale de vente

Elle est définie par l’article1124 alinéa1er, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, comme étant «le contrat parle quel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire». Les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

Les conditions de signature de la promesse

Les conditions de forme et de fond

Dans cet avant-contrat, seul le vendeur est engagé, le bénéficiaire acceptant sans prendre l’engagement d’acheter
Ce type d’avant-contrat est plus fréquemment utilisé dans la moitié nord de la France ; au sud, c’est le compromis de vent qui prévaut. Il peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique. Le choix de passer ou non devant notaire est laissé à la liberté des parties. Certaines agences ne font pas signer d’avant-contrats
La promesse unilatérale doit respecter les conditions de forme et de fond du droit commun des contrats. Elle doit être exempte de vice, le promettant doit être capable, le prix et l’objet déterminés et déterminables, la cause licite et conforme à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
Cet avant-contrat a force obligatoire, ce qui signifie que les parties ne peuvent revenir sur un engagement qu’elles

on voulu. En cas de décès du promettant, l’offre engage les héritiers.

Les diagnostics immobiliers liés au bien doivent être annexés à la promesse de vente, à l’identique de la signature d’un compromis.

FOCUS SUR LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

Les particularité de la promesse : l’option Le bénéficiaire peut étudier l’opération projetée pendant un certain délai. A l’arrivée du terme de cedélai, l’acquéreur a 2 possibilités :

« lever l’option » c’est-à-dire acheter le bien dans le délai prévu dans l’avant-contrat ;

« renoncer à l’option », c’est-à-dire ne pas acheter. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation

reste acquise au promettant à titre de dédommagement.

La levée de l’option rend la promesse définitive.Aucune des parties ne peut refuser de régulariser la vente. Le vendeur dispose de moyens de contrainte identiques à ceux de l’acquéreur : saisir le tribunal pour lui demander de constater la vente, ou demander des dommage et intérêts.

La loi ne précise pas les conditions de levée d’option ; ce sont les parties qui en décident lors de la

rédaction du contrat. A défaut, la levée d’option peut être expresse ou tacite (par exemple, envoi parl’acquéreur des documents d’obtention du prêt).

FOCUS SUR LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

Le délai de rétractation et les conditions suspensives

Le délai de rétractation

L’acquéreur non professionnel qui conclut un avant-contrat bénéficie d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat pour revenir sur son engagement. La rétractation n’a pas à être motivée. Cette rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’indemnité d’immobilisation versée est restituée au bénéficiaire dans les 21 jours de sa

rétractation, sans aucun frais.

Si l’acquéreur ne se rétracte pas, l’indemnité d’immobilisation vient en déduction du prix de vente.

FOCUS SUR LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

Les conditions suspensives

Comme dans le compromis, la promesse peut faire mention de certaines conditions suspensives :
Le droit de préemption urbain
Le droit de préemption du locataire
L’obtention d’un prêt
Le permis de construire …

La rétractation du promettant

Selon l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat qui serait conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence entraîne alors na nullité. La responsabilité délictuelle du tiers au contrat peut être engagée.

La promesse d’achat

Peu utilisée, la promesse d’achat est un engagement unilatéral de l’acquéreur. Il s’engage, pendant un délais fixé, à acheter un bien. Le vendeur n’est pas engagé et aucun dépôt de garantie n’est versé, à l’identique de l’offre d’achat.

FOCUS SUR LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

LES MODALITÉS PARTICULIÈRES DE VENTE

Il existe plusieurs modalités de vente faisant l’objet de clauses particulières. C’est le cas du viager (la plus connue) mais également de la tontine, de la faculté de rachat et de la location-accession. On dispose de peu de chiffres dans ces domaines, ces ventes étant comptabilisées avec les ventes classiques. La tontine (clause d’accroissement)

La tontine consiste en l’insertion d’une clause dans l’acte d’acquisition d’un bien qui « au décès de

l’autre » rend le seul survivant propriétaire du logement, quelle que soit sa part dans l’acquisition.

La personne décédée étant considérée comme n’ayant jamais été propriétaire de ce bien, ses héritiers

n’ont, en conséquence, aucun droit sur le bien.

Fiscalement, la tontine est considérée comme une mutation à titre gratuit, calculée selon la valeur du bien et le lien de parenté. Par exceptionn, s’il s’agit de l’habitation principale des acquéreurs et si sa valeur est inférieure à 76 000€, elle est exonérée de droits.

Cette clause présente des avantages, mais elle reste difficile à gérer en cas de mésentente car il n’est

pas possible de demander le partage judicaire comme c’est le cas en indivision.

Le vendeur se réserve la faculté de racheter l’immeuble vendu dans un certain délai, moyennant la

restitution du prix et des frais exposés par l’acquéreur.

L’attrait de rachat ne peut excéder 5 ans à compter de la vente. L’acquéreur bénéficie du droit de rétraction, mais ce n’est pas le cas du vendeur lorsqu’il récupère son bien. L’acquéreur est considéré comme seul propriétaire du bien (il peut l’hypothéquer) tant que le vendeur n’exerce pas sa faculté

de rachat. L’acquéreur peut, bien sûr, renoncer à son droit.

Fiscalement, les droits sont les mêmes que pour une vente classique, tant au regard des plus-values

que des droits d’enregistrement.

Si l’acquéreur décède pendant le délai de rachat, l’immeuble dépend de sa succession.

La faculté de rachat

La location-accession La loi du 12/07/1984 régit ce contrat. La location-accession consiste à vendre un logement à un « accédant » qui bénéficie d’une option d’achat après avoir occupé le bien à titre onéreux. Les caractéristiques de la vente sont les suivantes :

Conclusion du contrat : le projet de contrat doit être notifié à l’accédant au moins 1 mois avant la signature. L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Le contrat doit être authentifié et publié au bureau des hypothèques ;
Biens concernés : tous les immeubles à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) achevés ou en construction ;
Exécution du contrat : La période de jouissance à titre onéreux : durant une durée prévue au contrat, l’accédant doit payer, en plus d’un loyer, une redevance au propriétaire ainsi que les charges et taxes (foncière et habitation) et faire les réparations courantes. L’accédant n’est ni locataire ni propriétaire. Cette redevance varie entre 6 et 9 € du mètre carré selon l’emplacement du logement. L’option d’achat peut se lever à tout moment entre l’entrée en jouissance et le terme prévu au contrat. L’accédant paie alors le solde entre les redevances cumulées et le prix fixé dans le contrat.

S’il renonce à l’acquisition, l’accédant doit quitter les lieux sans délai, le vendeur lui rembourse les sommes versées à titre de redevance (avance sur le prix) dans un délai de 3 mois après son départ. Le vendeur peut réclamer 1% du prix du logement comme indemnité. Si le vendeur renonce à vendre, il doit rembourser les sommes versées et une indemnité de 3% de la valeur du bien.

Avantages de la location-accession : Intéressant pour les primo-accédants, car ne nécessitant pas d’apport personnel, juste un versement de 5% à la réservation.
Possibilité de bénéficier d’un prêt social location-accession (PSLA) pour les ménages à revenus modestes désirant acheter du neuf.

LE DÉLAI DE RÉFLEXION ET LE SÉQUESTRE

La loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé la protection du consommateur, notamment par l’instauration du délai de réflexion ou rétractation et l’interdiction de verser une somme d’argent pendant ce délai. Le délai de réflexion ou rétractation

La loi Neiertz (01/03/1990) protégeait l’acquéreur d’un bien neuf en lui permettant de se rétracter dans les 7 jours de la signature de l’avant-contrat. La loi SRU instituée dans le CCH (code de la construction et de l’habitation) à l’article L 271-1a désormais étendu ce droit à l’acquisition de biens anciens. La loi Hamon du 17/03/2014 a étendu le délai à 10 jours.

Le texte fait mention d’un droit de rétractation lorsque l’avant-contrat est sous seing privé, et d’un délai de réflexion lorsque la promesse est signée par acte authentique.

Ce droit de revenir sur son engagement ne s’applique qu’aux acquéreurs non professionnels, c’est-à-dire à toute personne qui agit à titre privé. Il ne concerne que « la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeuble à construire ou de location-accession à la propriété », le terrain à bâtir n’est pas concerné.

L’acte est notifié à l’acquéreur ou aux acquéreurs. En effet, en cas d’indivision, la notification doit être adressé à chacun d’entre eux.

L’acte est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen présentant des garanties équivalentes, afin de pouvoir déterminer sa date de remise ou de réception. Les autres moyens possibles sont l’acte d’huissier et la remise contre récépissé.

Le délai de 10 jours pour se rétracter débute le lendemain du jour de réception de la lettre recommandée, ou de la remise de la notification. Si le dernier jour du délai est un samedi, dimanche ou jour férié, il est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant.

Le versement d’une somme d’argent

La loi SRU interdit tout versement d’une somme d’argent dans le délai de 10 jours, sauf si l’acte est conclu par un professionnel ou s’il s’agit d’un contrat de construction. En cas de non-respect de cette obligation, la loi prévoit une sanction pénale.

Les conditions de forme et de forme

L’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie

En contrepartie de l’immobilisation du bien, il est d’usage que le bénéficiaire verse une somme d’argent au vendeur au moment de l’avant-contrat. Cette somme représente habituellement 10% du prix de vente, 5% dans le sud de la France. Le versement de ces sommes est réglementé. Un particulier ne peut percevoir ce dépôt de garantie ou indemnité avant l’expiration du délai de rétractation. Le professionnel le peut, à la condition que cette somme soit versée sur un compte appelé « compté séquestre » et qu’il dispose d’une garantie financière.
Cette somme est détenue par le notaire ou l’agent immobilier pendant toute la durée de l’avant- contrat.

En cas de rétractation
En cas de non-réalisation d’une condition suspensive
En cas d’exercice du droit de préemption urbain ou de la SAFE

Le délai de restitution est de 21 jours suite à l’arrIvée de l’événement.

Le séquestre

Le séquestre Le compte séquestre

Le notaire détient un compte séquestre qui permet de conserver des sommes qui font l’objet de rémunération.
L’agent immobilier détenteur d’une garantie financière peut détenir des fonds sur un compte spécialement affecté à cela. Ce compte est régi par l’article 55 du décret deu 20/07/1972 (loi hoguet). Dans la pratique, il est appelé « compte article 55 ». La caisse de garantie contrôle que les versements effectués sur ce compte n’excèdent pas le montant de la garantie, et ce chaque année.

Les sommes reçues doivent l’être au moyen de :

Chèques au nom de l’établissement de crédit dans lequel le compte est ouvert
Virement
Mandats postaux
Tout versement doit donner lieu à la délivrance d’un reçu

L’obligation de détenir des fonds sur ce type de comptes protège le client de tout détournement de fonds.

L’établissement qui gère ce compte ne peut prendre aucun frais pour sa tenue : il s’agit en effet de détention de l’argent d’une tierce personne.

LA VENTE PAR ACTE NOTARIÉ

Une fois que le compromis de vente est signé, le notaire réunit diverses pièces administratives et d’urbanisme indispensables à la signature de l’acte de vente. Les formalités accomplies par le notaire se font avant et après l’acte authentique ; on parle de « formalités préalables » et de « formalités postérieures ». Les formalités préalables

Afin que l’acte ne soit ni contesté, ni annulé, le notaire obtient des autorisations et réunit des

documents. Le droit de préemption :

Il s’agit d’un droit qui permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur d’origine (prévu

dans l’avant-contrat). Le notaire doit vérifier si l’immeuble fait l’objet d’un tel droit. Il existe différents droits de préemption DPU, de la SAFER, du locataire et des co-indivisaires, dont les principaux rencontrés sont :

Le droit de préemption du locataire (bail d’habitation ou rural)
Le droit de préemption urbain (DPU).

L’offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire souhaite acheter, les délais sont ceux de la loi de 1975. Si le locataire ne répond pas ou renonce, le bail prend fin à la date d’anniversaire.

Le droit de préemption du locataire

Il s’applique à partir du moment où l’immeuble vendu est vendu occupé (locataire en place). La commune vérifie le

périmètre de son droit de préemption urbain. Ce droit n’est pas automatique ; il s’applique dans 3 cas seulement :

Lorsqu’il s’agit de la première vente du logement depuis sa mise en copropriété (délai de 2 mois pour l’offre de vente faite par LRAR au locataire, de 2 mois pour réaliser la vente, et de 4 mois si le locataire recourt à un emprunt). A défaut la vente peut être annulée à la demande du locataire. Si le propriétaire baisse le prix, il doit faire une nouvelle offre au locataire (loi du 0312/1975)
S’il s’agit de la vente en globalité d’un immeuble : le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son seul logement, à condition que l’acquéreur s’engage à louer pendant 6 ans à compter de l’acte notarié. L’offre de vente doit être faite avant la vente et demeure valable 4 mois ;
Lorsque le bailleur donne congé pour vendre : il doit informer le locataire 6 mois avant la fin du bail (prix et conditions de la vente).

Le droit de préemption urbain (DPU)

Ce droit permet à une collectivité publique (commune, département, communauté de communes …) d’acquérir en priorité des biens mis en vente dans des zones définies (intérêt général). Tout décision en préemption doit être motivée.

Tout bien immobilier achevé depuis plus de 4 ans (vente, échange ou apport en société).

Donation ou successions
Conventions de fin d’indivision (partage, licitation)
Immeubles HLM
Immeubles de moins de 4 ans, sauf en cas de droit renforcé
Lots de copropriété, sauf en cas de droit renforcé
Plans de cession, redressements ou liquidations judiciaires

Le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente (ceci vaut une offre d’achat). La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour la réponse (formulaires administratifs CERFA). La commune peut :
Ne pas répondre : silence vaut renonciation ;
Accepter le prix proposé : l’acte doit être passé dans les 3 mois et le prix payé dans les 6 mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre à un tiers ;

Faire une contreproposition : le propriétaire a 2 mois pour renoncer à vendre ou accepter l’offre. A défaut d’entente, le prix est fixé judiciairement.

Les documents d’urbanismeLe notaire doit rassembler plusieurs documents d’urbanisme :

Le certificat d’urbanisme ou note de renseignements d’urbanisme (CU ou NRU)
Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique
Le certificat de carrière
Un extrait de la matrice cadastrale (adresse cadastrale du bien qui permet de faire les formalités foncières).

Les renseignements hypothécaires

Le notaire vérifie la qualité du vendeur et contrôle l’origine de la propriété sur 30 ans. Ceci est très

important, notamment en cas d’indivision. Il demande à la conservation des hypothèques un état appelé « hors formalité », qui permet de connaître les inscriptions prises sur le bien (hypothèque, PPD). En effet, l’acquéreur ne doit pas supporter les dettes du vendeur. La garantie dommage ouvrage

Elle garantit les réparations et le remboursement après la réception de travaux sans attendre de

décision de justice. Si l’immeuble vendu a moins de 10 ans, l’acte doit préciser s’il existe ou non une garantie dommage ouvrage, et en conséquence à qui s’adresser en cas de sinistre. La déclaration d’achèvement de travaux et le certificat de conformité

Ce document atteste de l’achèvement et de la conformité des travaux du bien vendu. Le propriétaire

est tenu d’en informer l’administration (commune et fiscale).

LES ETAPES DU PROJET

Le paiement du prix et les droits d’enregistrement (frais d’acte)

L’article 1650 du Code civil précise que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au

jour et lieu de l’acte de vente. Le prix peut être payé selon différentes modalités. Le principe du paiement au comptant

Le prix est généralement payé le jour de l’acte par virement sur le compte du notaire. Le paiement est constaté par la comptabilité du notaire (si le prix est payé au vendeur, le notaire fait une décharge de sa responsabilité). Il s’agit d’un paiement moyennant ou non un prêt bancaire

Le principe du paiement au comptant

Tout ou partie du prix peut être payé dans un certain délai. Dans ce cas, il convient de rédiger une convention précisant le délai de paiement ainsi que ses modalités (intérêts, garantie pour le vendeur…).

La rente viagère

Le prix est constitué soit d’une rente viagère seule, soit d’un bouquet (versement d’une somme le jour de l’acte) et d’une rente. La rente viagère n’est qu’une modalité de paiement du prix.

Les frais d’acte

Tout acte notarié suppose des frais qui sont à la charge de l’acquéreur. Dans les frais

d’acte sont incluses différentes dépenses de natures variées :

Les émoluments proportionnels : tarifs officiels et obligatoires consistant à appliquer un pourcentage variant en fonction du prix de vente

Les émoluments fixes : ils rémunèrent les formalités effectuées par le notaire

Les émolument de négociation : activité d’intermédiaire de 5,98% à 2,99% en fonction du

prix du bien

Les droits d’enregistrement et de publicité foncière (5,09% ou 5,79% selon les

départements) ou la TVA (20%)

Les déboursés : frais acquittés par le notaire pour les documents comme l’état hypothécaire, la note d’urbanisme, les extraits cadastraux ; pour ces dépenses, le notaire demande à son client une provision pour frais d’acte au moment du compromis. Il remettra ensuite au client un compte détaillé de ces frais

Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur (art.1593 du Code civil).

Focus sur les droit d’enregistrement et la TVA La mutation d’un immeuble à titre onéreux est fiscalisée. Les frais sont différents selon le type de bien (maison, terrain, neuf, ancien …)

L’article 1593 du code civil énonce : « les frais d’actes et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acheteur ». Cependant, le vendeur peut les payer : on parle alors de « prix acte en mains ».
C’est le décret du 08 mars 1978 qui réglemente le calcul de la rémunération des notaires. Lorsque la vente se réalise avec le concours de deux notaires (double-minute), les émoluments sont partagés entre eux. Lorsqu’il s’agit de la vente d’un logement neuf, les droits s’effacent au profit de la TVA.
Les droits de mutation se composent de trois éléments.

Ce sont des impôts dus en cas de vente immobilière

Les droits et taxes versés au Trésor public

Le notaire collecte, pour le compte de l’Etat, un certain nombre de droits et taxes qui doivent lui être versés à l’acte :
La vente d’un bien existant : 5,80 % ou 5,09 % du prix de vente sont perçus, qui se décomposent comme suit : taxe de publicité foncière (3,80% ou 4,50 % selon le département), taxe communale (1,20%) frais d’assiette au profit de l’Etat (2,37% de la taxe de publicité foncière)
La vente d’un bien neuf :TVA au taux de 20% taxe de publicité foncière (0,70%) frais d’assiette et de recouvrement

(2,14% de la taxe de publicité foncière) soit un total de 0,7144 98%.

A cela s’ajoute le salaire du conservateur des hypothèques, qui est égal à 0,10% du prix de vente, avec un minimum de 15€

Les émolumentsLa rémunération d’un notaire est composée de 3 catégories d’émoluments.

Les émolument fixes rémunèrent les actes ne donnant pas lieu à l’attribution d’un émolument proportionnel et se calculent à partir d’une unité de compte appelée « unité de valeur » (UV). Cet émolument est fixé par décret et varie selon le type d’acte.

Les émoluments de formalité qui accompagnent souvent la réalisation d’un acte sont évalués aussi

en UV en fonction du type d’acte. Exemple : copie authentique : 0,3 UV

Les émoluments proportionnels sont calculés en appliquant un pourcentage (taux) à la valeur énoncée dans l’acte. Ce taux est dégressif et est affecté d’un coefficient en fonction de la nature juridique de l’acte.

Les émoluments pour des actes spécifiques sont les émoluments de négociation pour le notaire négociateur. Ils sont proportionnels à la valeur du bien.

Le notaire doit, une fois les formalités accomplies, adresser un compte détaillé à l’acquéreur. Il est adressé en même temps que le titre de propriété, souvent accompagné d’un chèque de remboursement du trop-perçu de frais.

La TVA sur la vente immobilière Les biens concernés

Les logement neufs : par logements neufs, il faut entendre les logements achevés depuis moins de 5 ans ou en voie de construction (VEFA). Le logement sera soumis à TVA lors de la première vente, et pendant les 5 années après son achèvement. Dès la seconde vente ou 5 ans après son achèvement, il sera soumis aux droits de mutation.
Les logements rénovés : ils peuvent être assimilés à des logements neufs en fonction de l’ampleur des travaux (surélévation, fondations, façades, ensemble du second œuvre tels que cloisons, planchers, chauffage …). La

proportion de remise à neuf doit être de l’ordre des 2/3 du bâtiment pour être soumis à TVA. Dans le cas contraire, ce sont les droits de mutation classiques qui s’appliquent.

Les terrains à bâtir : pour être en conformité avec la réglementation Européenne, les terrains à bâtir suivent la règle de l’assujetti à la TVA, c’est-à-dire que si le vendeur est assujetti, le terrain l’est aussi. Par exemple, l’achat d’un terrain à un professionnel (promoteur, lotisseur, marchand de biens) ou bien l’achat d’un logement neuf à un professionnel est assujetti à la TVA. En clair, la vente d’un terrain entre particuliers non assujettis reste soumise

aux droits de mutation. Le calcul et le paiement de la TVA

Le prix de l’immeuble est annoncé toutes taxes comprises. C’est le vendeur qui paie la TVA à l’état, son montant étant retenu par le notaire sur le prix de vente. Le vendeur peut déduire de la TVA à verser la taxe qu’il a payée lors de son achat initial.
Les droits de mutation et la TVA sont versés par le notaire au Trésor public lors de l’accomplissement des formalités postérieures à la vente. L’acquéreur paye ces droits le jour de l’acte définitif.

Action en rescision pour lésion

En principe le prix de vente d’un immeuble est fixé librement entre les parties au moment de la négociation et

signature de l’acte de vente. Cependant si le vendeur se sent lésé sur la vente, du fait d’un prix de vente trop faible, il peut intenter une action en rescision pour lésion.

L’action a pour objectif l’annulation de la vente, dans tous ses effets. Pour intenter cette action, le vendeur doit

saisir le TGI dans un délai maximum de 2 ans, à compter du jour de la vente. Il doit prouver qu’il y a lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bien. Par exemple si un bien est estimé sur le marché à 300 000 €, il y a lésion s’il a été vendu pour 125 000 € ou moins. Il faut donc faire estimer l’immeuble, suivant son état et sa valeur au moment de la vente, par l’intermédiaire d’un expert immobilier. En cas de vente sous évalué

Cette action peut avoir deux conséquences possibles : la restitution du logement et du prix de vente, qui équivaut à l’annulation de l’acte de vente ou le paiement d’une compensation au vendeur. Si cette solution est retenue par le tribunal, ce dernier reçoit la différence entre le prix payé et la valeur estimée, ainsi que les intérêts légaux.

Les cas où la lésion ne peut être invoquée

La lésion s’applique aux ventes immobilières, notamment de logement entre particuliers. Elle ne peut pas concerner une vente de parts de SCI car cela ne constitue pas une vente d’immeuble. Sont également exclues les ventes en viager et les ventes par adjudication, par nature détachées des prix du marché classique.

Contestation sur le prix et sur la chose

Les charges non déclarées

Il s'agit généralement des servitudes « occultes », non connues de l'acquéreur au moment de la vente et qui confèrent des droits à des tiers sur le bien (droit de passage sur une propriété par exemple, présence d'une souterraine d’évacuation des eaux usées de la propriété du voisin…).
Elles n'entraînent donc pas une atteinte aussi grande au droit de propriété que l'éviction même, mais ces charges peuvent diminuer la valeur du bien.

La garantie d’éviction

La garantie d'éviction est une garantie légale qui protège l'acquéreur d'un bien en cas de trouble dans sa possession.

Cette garantie est prévue par l'article 1625 du Code civil, dans sa première partie : « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ».

Cette garantie est due par tout vendeur d'un droit de propriété.

L’acquéreur peut se prévaloir de la garantie d’éviction. L'article 1626 du Code civil dispose :
« Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

Les garanties dues par le vendeur à l’acquéreur

Les conséquences

L'article 1630 du Code civil dispose : « Lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été

stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

La restitution du prix

Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince

Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire

Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »

Il faut noter que le vendeur devra restituer la totalité du prix même si la valeur de la chose a été diminuée

du fait de la négligence de l'acquéreur ou d'un cas de force majeure.

Il devra indemniser l'acquéreur également des améliorations faites et des frais engagés utiles sur le bien.

Si le bien est de valeur supérieure au moment de la restitution, le vendeur devra également payer un

complément de prix.

Les garanties dues par le vendeur à l’acquéreur

La garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la

chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Pour bénéficier de la garantie des vices cachés, les défauts doivent réunir les conditions suivantes :

ils ne doivent pas être apparents lors de l'achat et doivent être inconnus de l'acheteur au moment de la vente.
Ils doivent être antérieurs à l'achat, il revient à l’acquéreur de prouver que le vice existait avant la

transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu’il a été dissimulé.

ils doivent être suffisamment graves : le défaut doit soit rendre le produit impropre à l'usage auquel il est destiné, soit diminuer cet usage dans une mesure telle que l'acheteur n'aurait pas acheté le bien (ou ne l'aurait pas acheté à un tel prix) s'il avait connu le défaut. Les défauts mineurs ne sont donc pas concernés.

Action contre le vendeur

La garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du code civil. Cependant il est recommandé de lancer l’action contre le vendeur le plus vite possible.

Les garanties dues par le vendeur à l’acquéreur

Certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure. Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale. Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur). À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts vous sera systématiquement accordé.

La garantie des vices cachés

Les différentes possibilités d’actions

Demander qu’il soit remédié aux dommages
Conserver le logement mais demander le remboursement d’une partie du prix, qui sera déterminée par un expert
L’annulation de la vente avec un remboursement du prix ainsi que les frais occasionnés par la vente

Les garanties dues par le vendeur à l’acquéreur

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