TD 1 - Mitoyenneté

La mitoyenneté

Présentation

2024

SOMMAIRE

• Introduction
• La nature des droits
• L'acquisition de la mitoyenneté
• La preuve de la mitoyenneté
• Le régime juridique de la mitoyenneté
• Extinction de la mitoyenenté

Droit de propriété :Article 544 du Code civil : "le droit de jouir et de disposer des choses de la manière de la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les réglements"Ce droit peut porter sur un bien meuble ou immeuble.Le propriétaire a la propriété du dessus et du dessous : il peut faire des constructions, des plantations, fouilles... Il est propriétaire des fruits et des produits. Les fruits naissent périodiquement sans épuiser le bien : fruits issus d'arbres sauvages, fruits civils que sont les loyers d'un bien loué...

Introduction

Le droit de propriété a trois attribus : - l'usus : droit d'user de la chose (utiliser le bien, s'en servir)- le fructus : droit d'en récolter lesfruits- l'abusus : droit de disposer de la chose (vendre le bien)Selon l'article 653 du Code civil, "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire."Si le mur n'a qu'une pente ou des tuiles que d'un seul côté, le mur n'est pas considéré comme mitoyen. Dans ces situations, le mur n'appartient qu'au propriétaire du côté duquel se trouve la pente ou les tuiles. Ou encore si le titre de propriété indique que le propriétaire est seul détenteur du mur, ce dernier étant alors privé.Les murs du domaine public n'appartiennent pas au régime de la mitoyennenté.

Le droit de propriété est en principe absolu, individuel et perpétuel : - absolu : le propriétaire peut faire ce qu'il veut du bien (le vendre, le détruire, réaliser des travaux).- individuel : le bien ne peut avoir qu'un seul propriétaire (sauf pour les murs mitoyens entre deux propriétés).- perpétuel : ce caractère existe tant que le bien existe. Il se transmet aux héritiers lors du décès du propriétaire.

Introduction

Il existe une présomption de mitoyenneté : cela signifie que tout mur séparatif est réputé être mitoyen, sauf à ce que l'un des propriétaires intéressés rapporte la preuve du contraire.Exemple de mur séparatif : haie ; mur ; grillage.La mitoyenneté est donc une sorte d'indivision s'appliquant à un mur séparant deux propriétés.Qui doit s'occuper de l'entretien d'un mur mitoyen ?La mitoyenneté d’un mur implique des droits et des devoirs pour les voisins concernés.- La réparation, l’entretien et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement aux droits de chacun (article 655 du Code civil).- Cela signifie que l’entretien et la réparation du mur mitoyen incombent à chaque propriétaire à proportion de son segment de mur (un mur peut être mitoyen sur une partie et pas en intégralité).

Un mur de séparation est un mur mitoyen, c'est-dire un mur partagé entre deux biens. Un mur séparatif est mitoyen lorsqu'il répond aux conditions suivantes : - il sépare deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (des voisins).- il est à cheval sur la limite de deux cours, jardins, ou champs.

La nature des droits

Les limites séparatives s'entendent des limites entre la propriété constituant la limite du terrain d'assiette de la construction et la (ou les) propriétés qui la jouxtent, quelques soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu'il ne s'agit pas de voies ou d'emprises publiques. Son rôle est donc de délimiter les contours d'une propriété par rapport aux propriétés voisines, ou au domaine public.La détermination d'une ligne séparative se fait au moyen d'un bornage.

La nature des droits

Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

Article 666 du Code civil

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Article 653 du Code civil

La mitoyenneté peut s'acquérir selon les régles de droit commun par l'intermédiaire d'une convention légalement formée ou de la prescription acquisitive trentenaire ou abrégée selon les cas. Mais il peut y avoir gain de propriété grâce à une décision de justice c'est en cela que la mitoyenneté constitue une propriété particulière.

L'acquisition

Un mur construit à cheval sur 2 terrains mais par un seul voisin n'est pas mitoyen dès l'origine. Il a seulement vocation à l'être dans 2 cas :

La cession forcée

Premier cas

Si l'autre voisin a donné son accord, l'empiètement est autorisé et il pourréa acquérir ultérieurement la mitoyenneté en ne payant que la valeur du mur sans que le voisin ayant construit ne puisse s'y opposer. En revanche, la démolition ne peut pas être encourue.

Deuxième cas

Si l'autre voisin n'a pas donné son accord, il y a empiètement illicite sur le terrain d'autrui. Le mur ne peut pas être né mitoyen, il a seulement vocation à l'être. En revanche, cet empiètement illicite empêche l'acquisition de mitoyenneté, sauf accord des deux propriétaires. A défaut de cet accord, le voisin qui n'a pas donné son accord a 5ans pour intenter une action en démolition.

Le propriétaire auteur d'un empiètment peut aussi acquérir la mitoyenneté de cette façon. On ne peut pas s'opposer à cette acquisition car la lui impose une servtiude : celle de céder la mitoyenneté. A défaut de consentement, la cession se fera de manière forcée.

• Accomplir des actes de possession
• de manière paisible, publique et non équivoque
• Durée de 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions)
• Dans ce cas, le voisin mitoyen devra rembourser la moitié de la valeur du sol (article 661 du Code civil)

Un voisin qui utilise le mur comme si c'était le sien. Quelques conditions à remplir :

La prescription acquisitive

Elle se prouve par tous moyens : 2 articles vont s'appliquer (653 et 666 du Code civil.)La prescription vaut titre. La possession peut donc, sous certaines conditions, permettre d'établir la propriété privée ou mitoyenne.

Lorsque le mur présente des signes extérieures visibles prouvant le caractère privatif du mur. Article 654 du Code civil"Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre."

LA PREUVE DE LA MITOYENNETÉ

Le titre

La mitoyenneté est un droit réel immoblier qui doit être passé en la forme authentique et publié au SPF. Acte de vente, jugement constatant la cession forcée...Possibilité de l'établir par possession prolongée (30 ans)

La présomption de mitoyenneté

En l'absence de preuve = présuméeArticle 653 du Code civil concernant les murs entre cours et jardins, et enclos dans les champsPour les murs servant de séparation entre les bât. : présomption quand les bât sont adossés l'un à l'autrePour justifier que le mur est privatif il faut: - un titre - des signes extérieures visibles (article 654 du Code civil)- une prescription trentenaire

La présomption de non mitoyenneté

Le régime juridique

La mitoyenneté peut être définie comme un régime d'indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives : murs, haies, fossés. C'est un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, et non une servitude.

1964

« Lorsqu’ainsi un mur séparatif empiète sur le fonds voisin, l’acquisition de sa mitoyenneté pourrait s’opérer par voie d’accession, la propriété du sol emportant, de plein droit, la propriété du dessus et donc de tout ce qui s’y trouve attaché. »

1972

"La mitoyenneté a un régime juridique qui lui est propre"

1984

"le positionnement du mur sur la ligne séparative ne lui conférait nullement un caractère mitoyen.La cour de casation précise que au contraire que, compte tenu de ce que ce mur empiétait sur le fonds voisin, il demeurait privatif."

2007

Position acutelle : « l’empiètement d’un mur fait obstacle à l’acquisition mitoyenneté »

Indivision particulière : chacun a la faculté d’user le mur Principe : article 662 du code civil : « L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. » Exceptions : petits travaux et location de la partie du mur de son côté pour les pubs Les voisins ont des obligations : article 655 du code civil : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. »

LES OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES MITOYENS

• Si la clôture est un mur qui soutient un bât. aparetnant à celui qui veut abandonner la mitoyenneté
• Si la clôture est un fosser qui sert à l'écoulement des eaux
• Si l'abandon est souhaité par le propriétaire qui a dégradé la clôture et voudrait se dispenser des frais de réparation ou de reconstruction

Cas d'abandon imposible :

L'abandon

Faculté reservée à l'un des copropriétaires qui peut se décharger des frais d'entretien. Si les charges sont trop importantes par rapport à l'utilité qu'il retire de la mitoyenneté, chaque propriétaire a le droit d'abandonner unilatéralement son droit sur la clôture (articles 656 et 667 du Code civil). Le propriétaire voisin deviendra alors le propriétaire unique et privatif de la clôture.

La mitoyenneté se perd la propriété, c'est à dire par la disparition de la chose, par la prescription ou par l'effet d'une exprpiration. Elle ne s'éteint pas par le non usage.

L'EXTINCTION DE LA PROPRIÉTÉ

Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile en date du 28 mars 1966 Il ressort de cette décision que, malgré la disparition de la mitoyenneté pour cause d'expropriation fondée sur une mesure d'alignement, le propriétaire du fonds partiellement exproprié ne perd pas sa qualité de copropriétaire du mur initialement mitoyen.

Pour cause d'interposition d'une voie publique entre les deux fonds contigus

La cession

Un des propriétaires cède son droit à l'autre.

La mitoyenneté peut avoir pour cause le rattachement de l'un des fonds au domaine public. Il est possible qu'elle cesse en cas d'interposition de la voie publique entre les deux héritages initinalement contigus.

Merci

Zoé Elicia Mathilde Emma