Manual de atenção ao cliente

Valuación de terrenos.

La preparación para valuar terrenos urbanos es fundamental para la formación de un valuador profesional, ya que antes de valorar construcciones, debe ser capaz de valuar la tierra. Tanto en la bibliografía como en los programas de posgrado a nivel nacional, este tema se presenta generalmente después de una introducción a la valuación y permite realizar los primeros ejercicios, aplicando los principios básicos del valor. Por otra parte, estos conocimientos tienen una amplia aplicación en temas subsecuentes y por supuesto en la vida profesional.

Valuación de terrenos.

En el ámbito de la valuación inmobiliaria urbana los terrenos ocupan un lugar especial. El enfoque físico y el de mercado son uno mismo en este caso. Estimar el valor de la tierra sin construcciones no es una tarea sencilla. Es por ello por lo que el valuador inmobiliario debe tener una preparación específica para valuar terrenos. La trascendencia de un avalúo de este tipo llega a ser considerable, por ejemplo, en el caso de quien invierte en un terreno para urbanizarlo, o para edificar un hotel, un centro comercial o alguna otra construcción de esta magnitud. Asimismo, en el caso de obras a realizar por el gobierno, y en el caso de expropiaciones o afectaciones, la estimación correcta del valor de la tierra es fundamental.

La valuación inmobiliaria tiene por objeto la estimación del valor de los inmuebles. Existen varios enfoques en cuanto a la forma de lograrlo, siendo tres de ellos los más empleados en la actualidad: el de costos (el costo de los materiales, insumos y mano de obra involucrados en la construcción del inmueble), el de mercado (mediante la comparación con propiedades similares) y el de capitalización de rentas (el inmueble tiene un valor no sólo por lo que costó hacerlo ni por el precio en que se vendan propiedades similares en el mercado, sino también por la posibilidad de obtener ganancias de él, ya que, entre otras alternativas, la persona que invierte en un inmueble puede hacerlo para usarlo o para que le produzca un beneficio económico).

Antecedentes.

• Factores sociales: factores demográficos como crecimiento de población, cambios en la densidad de población, cambios en la composición numérica de la familia, la distribución geográfica del nivel social, las actitudes de la población respecto a actividades educativas y sociales, cambios arquitectónicos, así como otros factores derivados de los anhelos e impulsos de la sociedad.
• Factores económicos: comprenden los recursos naturales, las tendencias comerciales e industriales, así como de empleos y salarios, la disponibilidad de dinero y de créditos, los niveles de precios, tasas de interés e impuestos, y todos los factores que influyen sobre el poder adquisitivo.
• Factores políticos: se refieren a leyes, reglamentos, políticas monetarias y crediticias.
• Factores físicos: de origen natural o humano como son el clima, la topografía, la fertilidad, la existencia o ausencia de transporte, escuelas, templos, parques y áreas recreativas, el control de inundaciones y la conservación del suelo, entre otros.

Factores que influyen en el valor.

• Ley del mayor y mejor uso: es el uso que a la fecha del avalúo proporcionaría mayores rendimientos en un tiempo dado.
• Teoría del uso consistente: no es posible valuar considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras.
• Ley del equilibrio: el balance entre la cantidad y ubicación de los usos esenciales de los inmuebles determina el valor.
• Teoría de la productividad excedente: el ingreso neto remanente después de pagar la mano de obra, la coordinación y el capital constituye la productividad excedente, la cual puede adjudicarse a la tierra y tiende a ajustar su valor.
• Ley de ingresos crecientes y decrecientes: a mayor cantidad de factores productivos mayor ingreso, hasta un valor máximo después del cual un gasto adicional no incrementará proporcionalmente los ingresos.

• Ley de la Oferta y la Demanda: según esta ley, la intersección entre la oferta y la demanda determina los precios, y algunos de los factores que influyen en este fenómeno son la escasez y la deseabilidad del bien, así como el poder adquisitivo.
• Ley de cambio: todo objeto material está sometido a una evolución, por ello el valuador debe estar atento a las señales de cambio en un inmueble o su entorno, que puedan llegar a influir en su valor.
• Leyes subsidiarias: toda existencia consta de tres etapas: integración, equilibrio y desintegración. El valuador debe ser capaz de reconocer la fase en que se encuentra el inmueble que está valuando.
• Ley de sustitución: existiendo dos propiedades disponibles y en igualdad de condiciones de servicio, tendrá mayor demanda la de menor precio.

Principios básicos del valor.

De todos los anteriores, los principios de mayor relevancia en la valuación de terrenos son los de la oferta y demanda, el mayor y mejor uso y el de la productividad excedente.

• Ley de contribución: el valor de un inmueble en producción está determinado por su contribución al ingreso neto por él generado.
• Ley de competencia: las ganancias tienden a provocar la competencia, y la ganancia excesiva provoca la competencia ruinosa.
• Ley de conformidad: una propiedad alcanza su valor máximo cuando existe un nivel adecuado de homogeneidad sociológica y económica.
• Ley de anticipación: el valor es el resultado de los beneficios anticipados para el futuro.

Principios básicos del valor.

Las variables secundarias distinguen un lote de otro, sus condiciones específicas como son:

Son muchos los factores que inciden en la valuación de terrenos urbanos. Atendiendo solamente a su geometría y condiciones específicas, podemos hablar de variables propias y secundarias. Las variables propias se refieren a la forma geométrica del terreno y son el frente, el fondo, el área, la forma y la relación entre frente y fondo.

• Zona.
• Topografía.
• Ubicación dentro de la manzana (esquina, cabecero, etc.).
• Vegetación.
• Panorámica.
• Suelo.
• Subsuelo.
• Orientación.
• Clima.

Variables de los terrenos.

• Método de homologación.
• Coeficiente de homogeneización o método gráfico.
• Método estadístico.

• Ser una venta voluntaria.
• De buena fe.
• Tener el inmueble características similares a las de aquél cuyo valor se pretende estimar.
• Haberse efectuado en un periodo reciente.

Dentro del enfoque de mercado, se encuentran los siguientes métodos para valuar terrenos:

1. Métodos del enfoque de mercado.

Un método es una “manera razonada de conducir el pensamiento con objeto de llegar a un resultado determinado y preferentemente al descubrimiento de la verdad”.

Los métodos que se basan en este enfoque son los más empleados. Requieren de la recolección, análisis y comparación de datos de ventas u ofertas ubicadas en zonas comparables, en un tiempo relativamente reciente y en condiciones similares. Cuando no se cuenta con datos suficientes de ventas reales, se procede al uso de datos de inmuebles ofertados. La validez de estos datos debe analizarse con cuidado, ya que suelen ser un valor tope en el cual un vendedor pretende realizar la transacción o del cual pretende partir para la negociación. Para que una transacción resulte comparable debe cumplir con los siguientes requisitos:

Métodos esenciales en valuación de terrenos.

Se aplican los factores físicos de: frente, ubicación, superficie, topografía y fondo.

Los métodos que se basan en este enfoque son los más empleados. Requieren de la recolección, análisis y comparación de datos de ventas u ofertas ubicadas en zonas comparables, en un tiempo relativamente reciente y en condiciones similares. Cuando no se cuenta con datos suficientes de ventas reales, se procede al uso de datos de inmuebles ofertados. La validez de estos datos debe analizarse con cuidado, ya que suelen ser un valor tope en el cual un vendedor pretende realizar la transacción o del cual pretende partir para la negociación. Para que una transacción resulte comparable debe cumplir con los siguientes requisitos:

2. Método de la Tesorería del Departamento del Distrito Federal.

Métodos esenciales en valuación de terrenos.

El método residual para terrenos susceptibles de ser urbanizados: Estima el valor máximo a pagar por un terreno de manera que la inversión siga siendo rentable. Para ello es esencial el considerar el mayor y mejor uso de este terreno.

El método residual para terrenos urbanos: Estima el valor máximo de un terreno urbano según su uso de suelo e intensidad de construcción. A mayor porcentaje de construcción permitida resultará un valor residual mayor.

Puede aplicarse a terrenos urbanos con uso comercial y habitacional y a terrenos susceptibles de urbanización. Podríamos entonces considerar:

• Atribución de valor.
• Asignación de valor.
• Capitalización de rentas.
• Análisis residual.

Se emplea cuando hay un mercado activo de rentas de terrenos. Esto puede darse para estacionamientos públicos, tianguis, circos, negocios, entre otros. Comprende los métodos de:

3. Enfoque de la renta.

Métodos esenciales en valuación de terrenos.

1. Documentación e información que permitan el inicio del proceso de valuación. 2. Inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación. 3. Aplicación de los enfoques de valuación, debiendo especificar y justificar cuando alguno de ellos no sea aplicable. 4. Informe de valuación conforme con los enfoques y principios expresados en la norma.5. Informe de valuación y el soporte documental utilizado durante un lapso mínimo de un año o, en su caso, por el periodo que establezcan los ordenamientos legales aplicables. En el caso de las personas morales, también deben guardar una copia del informe de valuación por el periodo aquí establecido. 6. Participación de algún otro experto en algún tema necesario para realizar el proceso de valuación, otorgándole el crédito correspondiente.

A nivel nacional, la Secretaría de Economía, organismo del gobierno federal mexicano es la encargada de normar la valuación por conducto de la Dirección General de Normas mediante la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de Valuación, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el cliente merece, mediante:

La valuación inmobiliaria es un proceso establecido y reglado a nivel internacional, el International Valuation Standards Council (IVSC) es una entidad empresarial que se han encargado de plantear criterios de valuación con carácter global y, la compatibilidad entre las normas globales con las regionales y locales. Habida cuenta de existir discordancia entre unas y otras buscan la adhesión de las inferiores o de menor alcance territorial.

Enfoques y técnicas para la valuación inmobiliaria en México.

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Transparencia: Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor. Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores y el personal del INDAABIN, así como con sus familias, empresas, parientes, amigos o asociados.

Tipo de inmueble:

3._Recuperación de crédito

2._Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada

Es importante destacar que el INDAABIN ofrece avalúos paramétricos13 a las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal y otras instituciones públicas, los cuales tienen como objeto el registro de valores de sus bienes inmuebles (SHCP: 2013), con base a precios unitarios determinados mediante parámetros de valor de terreno y de construcciones, de acuerdo a sus características físicas y/o calidad, así como su uso o tipo constructivo, considerando deméritos en los casos que aplique.

1._Terreno para desarrollo habitacional

Para la valoración de los bienes muebles e inmuebles en caso de daños parciales o totales, la norma establece que se deberá reflejar el valor de reposición con el propósito de llevar a cabo las acciones de su resarcimiento o recuperación por las responsabilidades correspondientes. Y en el caso de la valoración de bienes enajenables, el INDAABIN establecerá un valor determinado, mismo que no podrá ser mayor al de mercado. Para el caso de bienes inmuebles el INDAABIN señalará el valor de éstos.

Recepción de solicitud y base informativa:

• Plano de ubicación del bien.
• Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.
• Larguillo completo del cadenamiento que indique origen y destino.
• Escrituras.
• Constancia de uso del suelo.
• Planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente.
• Informe de costos anuales de operación del inmueble.
• Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las construcciones afectadas.
• Dictamen de seguridad estructural.

Identificación del bien a valuar:

• Analizar la solicitud del promovente que pide el trabajo valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio técnico que resulte procedente.
• Revisar la documentación procedente que el caso requiere.
• Establecer el uso, propósito y finalidad del avalúo, así como la fecha de valores.
• Concertar cita con el funcionario autorizado por el promovente, para la inspección física del bien por valuar.

Inspección del bien a valuar:

La investigación de cada uno de los elementos que conforman el bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un análisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realización del avalúo.

La investigación de mercado para la estimación del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad inmediata o mediata, como pueden ser: ubicación, zona, uso del suelo autorizado o potencial, superficie, forma, topografía, entre otros.

Recopilación de información:

El valor de los inmuebles, en cada caso debe ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos técnicos que le apliquen.

Selección del procedimiento técnico:

• Enfoque de: Costos ingresos De mercado

Cálculo de indicadores de valor:

• El cálculo de valor conclusivo de los inmuebles para su adquisición, es mediante la aplicación de enfoques comparativo de mercado, de costos, y de ingresos, así como de otros parámetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos técnicos correspondientes a bienes inmuebles, utilizando según sea el caso.
• De los indicadores de valor obtenidos según los distintos enfoques aplicables en cada procedimiento técnico, es importante aplicar una ponderación, esto es multiplicar cada uno de los indicadores de valor

Ponderación y obtención del valor conclusivo:

• El valuador de bienes nacionales deberá basarse en el resultado de la ponderación para estimar el valor con el que se debe concluir su estimación.

Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio:

• Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores públicos o personas que no necesariamente conocen de avalúos.

Documentación necesaria en copia simple :

Enfoques por estudiar:

• Escritura de propiedad.
• Boleta predial.
• Boleta de agua, en su caso.
• Planos arquitectónicos

• Mercado.
• Físico.
• Capitalización de rentas, en su caso.

Tipo de valor :

• Valor comercial.
• Valor comercial.

Documentación necesaria en copia simple :

Enfoques por estudiar:

• Planos arquitectónicos
• Boleta predial.
• Boleta de agua.
• Oficio de terminación de obra, para vivienda nueva.

• Mercado.
• Físico.
• Capitalización de rentas, en su caso.

Tipo de valor :

• Valor comercial

Documentación necesaria en copia simple :

Enfoques por estudiar:

• Escritura de propiedad.
• Boleta predial de catastro.
• Boleta de agua, en su caso.
• Identificación de la poligonal del terreno mediante croquis.
• Licencia de construcción.
• Factibilidad de servicios expedida por el municipio.
• Planos arquitectónicos.
• Especificaciones de obra.
• Presupuestos y calendario obra.
• Programa de ventas

• Mercado.
• Físico.
• Estudio residual.

Tipo de valor :

• Valor comercial