GUÍA MICROSITE NO CODE

Actividad 1. Reglas de los servicios de valuación

Docente: Aldo Guillermo Díaz de Sandi VenegasMaestrante: Mtro. Lic. Roberto de Jesús López Vázquez03 de septiembre 2024

Maestria en valuacion

Instrucciones

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Marco legal y ético de la valuación

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Introduccion

1.- Revisa la Norma Mexicana: Servicios de valuación, metodología: NMX-R-081-SCFI-2015. Recuperado de FECOVAL Normas, leyes y reglamentos; disponible en: https://fecoval.org/leyes-normas-y-reglamentos/2.- Distingue los requisitos y reglas generales de los servicios de valuación, precisando los bienes, derechos, servicios y obligaciones.3.- Elabora una infografía donde plasmes los elementos normativos solicitados.

COMENZAR

NORMATIVA APLICABLE SEGÚN EL TIPO DE BIEN O ACTIVOQUE SE VALÚA

1

2

3

Valuación de bienes empresariales

Valuación de bienes o activos incorporeos o intangibles

4

5

Valuación de planta, maquinaria y equipo

Valuación de derechos inmobiliarios

Valuación sobre derechos de bienes inmuebles del patrimonio historico, arquitectonico y cultural

6

7

Valuación sobre derechos sobre inmuebles rurales

Valuación de inmuebles de inversión en proceso de construcción

Requisitos

• Prepararse y confirmarse por escrito un alcance de trabajo.
• Deben llevarse a cabo de conformidad con los principios enunciados el Marco Conceptual que sean adecuados para la finalidad para la que se requiere la valuación.
• Comunicar los resultados del encargo a quien ha comisionado el trabajo y a cualesquiera otros usuarios previstos. Es esencial que el informe de valuación comunique la información necesaria para la adecuada comprensión de la valuación o revisión de una valuación.

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA VALUACIÓN DE EMPRESAS E INTERESES EMPRESARIALES

1. Debe registrarse el interés específico sobre la empresa que se ha de valuar.
2. Se debe tener en cuenta si el valor total de los bienes o activos vendidos individualmente tras la liquidación excedería el valor combinado como empresa en funcionamiento.

ELEMENTOS

1

Valor contable de empresa

5

2

Valor de capital

3

Empresa

El valor del capital más el valor de su deuda o pasivos, menos la tesorería existente para hacer frente a la misma

Contamos miles y miles de historias. ⅔ de nuestras conversaciones son historias.

Es una actividad comercial, industrial, de servicio o de inversión. La valuación de una empresa puede comprender la actividad total de la entidad o parte de dicha actividad.

4

Derechos de Propiedad

Información empresarial

6

Enfoques

Se definen a través de documentos legales, tales como estatuto, instrumentos públicos de una sociedad, escritura constitutiva, acuerdos de asociación en participación y acuerdos entre accionistas.

Debe tenerse extremo cuidado para especificar en cual información se puede depender y cual aún debe ser verificado y el grado de verificación requerido.

• Enfoque de mercado
• Enfoque de renta

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE BIENES O ACTIVOS INCORPÓREOS O INTANGIBLES

1. Debe definirse claramente haciendo referencia a su tipo y derecho o interés legal sobre ese bien o activo.
2. Debe identificar cualesquiera bienes o activos contributivos y confirmar si éstos han de incluirse en la valuación o no.

Un bien o activo intangible es todo aquello inmaterial susceptible de producir algún beneficio de carácter económico, cuantificable en términos monetarios y que se encuentra dentro del patrimonio de una persona física o moral o de cualquier entidad sin personalidad jurídica; también puede llamarse bien incorpóreo o derecho.

PRINCIPALES CLASES DE BIENES

CARACTERISTICAS

ENFOQUES

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE PLANTA, MAQUINARIA Y EQUIPO

Debe considerarse el grado al que el conjunto de planta, maquinaria y equipo está adherido a o integrado con otros bienes o activos.La planta, maquinaria y equipo conectados con los servicios de suministro o aprovisionamiento a un edificio frecuentemente están integrado al edificio y una vez instalados no son separables. Estos elementos normalmente forman parte de los derechos propiedad inmobiliaria.

DEFINICIÓN

FACTORES

1

a) Relativos al bien o activo:

2

b) Relativos al entorno:

3

c) Relativos a la economía:

i) Las especificaciones técnicas del bien o activo,ii) La vida física restante,iii) La condición del bien o activo, incluyendo su historial de mantenimiento,iv) Si el bien o activo no se valúa en su ubicación actual, los costos de desmantelamiento y remoción,v) Cualquier pérdida potencial de un bien o activo complementario, v. g., la vida operativa de una máquina puede verse reducida por la duración del arriendo sobre el edificio en cual está instalada.

i) La ubicación en relación a la fuente de materias primas y mercado para el producto. Lo adecuado de una ubicación también puede tener una vida limitada, v. g., cuando las materias primas son limitadas o en donde la demanda es transitoria,ii) El impacto de cualquier legislación ambiental o de otra índole que restrinja la utilización o imponga costos adicionales de operación o desmantelamiento..

i) La rentabilidad actual o potencial del bien o activo basada en la comparación de costos de operación con las ganancias o ganancias potenciales,ii) La demanda del producto de la planta, maquinaria y equipo en relación con los factores macro y microeconómicos que podrían tener impacto en la demanda,iii) El potencial para que el bien o activo sea destinado a un uso más valioso que el uso actual.

NORMATIVA COMPEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE DERECHOS INMOBILIARIOS

Deben incluirse las siguientes cuestiones:a) Una descripción de los derechos sobre propiedad inmobiliaria que se han de valuar, b) Identificación de cualesquiera derechos superiores o subordinados que afecten el que se ha de valuar.

CONCIDERACIONES

ENFOQUES

Tipos de Derechos sobre Propiedad Inmobiliaria

a) El derecho superior en cualquier área de suelo definida.

El propietario tiene un derecho absoluto y perpetuo de posesión y control del suelo.

b) Un derecho subordinado

c) Un derecho de uso del suelo o edificios pero sin un derecho exclusivo de posesión o control

Un derecho para pasar a través la tierra o para usarla para una actividad específica

Un derecho sobre propiedad inmobiliaria es un derecho de propiedad, control, uso u ocupación de tierra y edificios. Hay tres tipos básicos de derechos:

Que confiere a su tenedor derechos exclusivos de posesión y control sobre un área definida de suelo o edificios por un periodo definido

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES DEL PATRIMONIO HISTÓRICO, ARQUITECTÓNICO Y CULTURAL

Requisitos especiales:a) Una descripción de los derechos sobre propiedad inmobiliaria que se han de valuar,b) Identificación de cualesquiera derechos superiores o subordinados que afecten el que se ha de valuar.

CONCIDERACIONES

ENFOQUES

Un inmueble del patrimonio histórico, artístico o cultural es un bien inmueble que está reconocido públicamente u oficialmente designado por un organismo gubernamental como poseedor de importancia cultural o histórica debido a su asociación con un acontecimiento o periodo histórico, con un estilo arquitectónico o con el patrimonio de la Nación o alguna de sus partes integrantes.

Las características comunes a los inmuebles del patrimonio son, entre otras:a) Su importancia histórica, arquitectónica y/o cultural,b) La protección legal o reglamentaria a la que puede estar sujeto,c) Las restricciones o limitaciones impuestas en su uso, alteración o enajenación,d) Una obligación frecuente en algunas jurisdicciones de hacerle accesible al público.

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES RURALES

Deben incluirse las siguientes cuestiones:a) una descripción de los derechos sobre propiedad inmobiliaria ruralque se han de valuar,b) identificación de cualesquiera derechos superiores o subordinados que afecten el que se ha de valuar.

Alcance de la investigación

Las propiedades rurales se caracterizan por las diversas formas de producción de materias primas y por los métodos operativos que tales formas imponen. Es particularmente importante que el valuador posea la competencia y habilidades especiales y específicas que se requieren para la valoración de este tipo de propiedades.

Se deben considerar las siguientes cuestiones:a) La evidencia requerida para verificar el derecho sobre propiedad inmobiliaria y cualesquiera derechos subordinados o relativos pertinentes.b) La amplitud de cualquier inspección,c) Responsabilidad de la información sobre el área del sitio, cualesquiera áreas de piso edificadas y sobre las áreas sembradas, plantadas o en otra forma aprovechadas en el inmueble,d) Responsabilidad de confirmar la especificación y condición de cualquier edificio, así como de confirmar las características de los cultivos y demás bienes o activos biológicos,e) El alcance de la investigación sobre la naturaleza, especificación y adecuación de los servicios,f) La existencia de cualquier información sobre la condición y características edafológicas del suelo y, en su caso, de cimentación,g) Responsabilidad por la identificación de riesgos ambientales existentes o potenciales,h) Responsabilidad o restricción legal sobre el uso de la propiedad, cualquiera de los edificios y demás instalaciones,i) Responsabilidad de la información sobre calidad y disponibilidad de agua.

NORMATIVA COMPLEMENTARIA PARA LA VALUACIÓN DE INMUEBLES DE INVERSIÓN EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

Debe comentar sobre las siguientes cuestiones:a) la procedencia de la información sobre el edificio propuesto, esto es identificar los planos y especificaciones que habrán de usarse para estimar el valor del proyecto terminado,b) la procedencia de la información sobre los costos de construcción y otros costos requeridos para completar el proyecto.

Inmueble de inversión es una propiedad que es suelo o un edificio, o parte de un edificio o ambas, que se tiene por su propietario para generar rentas o para apreciación de capital, o para ambos propósitos, más que para:a) Uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos, ob) Venta en el curso ordinario del negocio.

Datos de Valuación

PROPOSITOS

Adquisiciones, fusiones y ventas de empresas o partes de empresas

Garantía de préstamo

Litigio

Información financiera.

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Las principales clases de bienes o activos intangibles identificables son:a) Relacionados con la comercialización,b) Relacionados con clientes o proveedores.c) Relacionados con la tecnología,d) Artísticamente relacionados.

Los bienes o activos intangibles específicos se definen y describen por características tales como su propiedad, función, posición en el mercado e imagen. Estas características diferencian a los bienes o activos intangibles entre sí

Enfoques MúltiplesDebido a la naturaleza heterogénea de muchos bienes o activos intangibles con frecuencia hay una mayor necesidad de considerar el uso de múltiples métodos y enfoques para obtener el valor que en el caso de otros bienes o activos:ENFOQUE DE COSTOSENFOQUE DE RENTA O DE INGRESOSENFOQUE DE MERCADO

Los elementos de planta, maquinaria y equipo son bienes o activos tangibles que una entidad tiene para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, para arrendamiento por otros o para fines administrativos y que se espera habrán se de usarse a lo largo de un prolongado periodo de tiempo.

a) La evidencia requerida para verificar el derecho sobre propiedad inmobiliaria y cualesquiera derechos subordinados o relativos pertinentes.b) La amplitud de cualquier inspección,c) Responsabilidad de la información sobre el área del sitio y cualesquiera áreas de piso edificadas,d) Responsabilidad de confirmar la especificación y condición de cualquier edificio,e) El alcance de la investigación sobre la naturaleza, especificación y adecuación de los servicios,f) La existencia de cualquier información sobre la condición del suelo y cimentación,g) Responsabilidad por la identificación de riesgos ambientales existentes o potencialesh) Responsabilidad o restricción legal sobre el uso de la propiedad u cualquiera de los edificios.

Enfoque de ComparaciónLos derechos de propiedad no son homogéneos. Aún si el suelo y edificios con los cuales se relaciona el derecho objeto de valuación tuvieren características físicas idénticas a otros que se intercambian en el mercado, la ubicación será diferente.

Enfoque de Renta o de IngresosBajo el nombre genérico de enfoque de renta, pueden usarse diverso métodos para indicar un valor, todos los cuales comparten la característica común de que dicho valor se basa en ingreso real o estimado que genera o podría generar el propietario del derecho.

Enfoque de Costo Este enfoque generalmente se aplica a la valuación de derechos sobre propiedad inmueble a través del método de costo de reposición depreciado.

a) La evidencia requerida para verificar el derecho sobre propiedad inmobiliaria y cualesquiera derechos subordinados o relativos pertinentes.b) La amplitud de cualquier inspección,c) Responsabilidad de la información sobre el área del sitio y cualesquiera áreas de piso edificadas,d) Responsabilidad de confirmar la especificación y condición de cualquier edificio,e) El alcance de la investigación sobre la naturaleza, especificación y adecuación de los servicios,f) La existencia de cualquier información sobre la condición del suelo y cimentación,g) Responsabilidad por la identificación de riesgos ambientales existentes o potencialesh) Responsabilidad o restricción legal sobre el uso de la propiedad u cualquiera de los edificios.

ENFOQUES APLICABLES:Los tres enfoques de valuación principales descritos en el Marco Conceptual de esta Norma pueden ser aplicados a la valuación de inmuebles del patrimonio arquitectónico, histórico y/o cultural.Enfoque de comparación.Enfoque de renta.Enfoque de costo.

• Planificar la estructura de tu comunicación.
• Jerarquizarla y darle peso visual a lo principal.
• Definir mensajes secundarios con interactividad.
• Establecer un flujo a través del contenido.
• Medir los resultados.

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Oportunidades

Datos de ValuaciónLos datos de valuación que se hayan utilizado variarán con el modelo de valuación empleado, pero normalmente incluirán algunos de los listados en esta sección.Propiedad terminda.Arrendamiento.Costo de construcción.Costos financieros.Otros costos