Factores de Eficiencia

FACTORES DE EFICIENCIA

VALUACION EFICIENTE

Juega un papel fundamental en este proceso al proporcionar una evaluación precisa y objetiva del valor de una propiedad en un momento dado. No se trata solo de asignar un número a una propiedad, sino de entender y analizar una serie de factores que pueden influir en su valor, desde la ubicación y las características estructurales hasta las condiciones del mercado. Existen diferentes puntos que debemos tomar en cuenta al momento de realizar una valuación inmobiliaria, desde los factores de la misma propiedad, hasta los económicos, sociales, legales y hasta políticos.

Factores económicos

• El estado general de la economía internacional, nacional, regional y local.

• Los niveles de empleo y salario en la zona que se ubica la propiedad.
• Las tasas de interés y los costos de transacción.
• La disponibilidad de financiamiento.
• La cantidad de tierra disponible para un uso particular o comercial.
• Los costos de urbanización.
• Impuestos y otros derivados de la valuación.

Factores sociales

Este tipo de factores, nos ayudan principalmente a entender el uso de suelos, así como la demanda de espacios y costos:

• Número de habitantes en el municipio.
• Incremento de la población.
• Las variaciones en el uso de la tierra.
• Prestigio de la zona.

Es relevante tomar estos puntos para poder intentar predecir el futuro del territorio donde se encuentra el inmueble, la invasión o sucesión que puede ocurrir con el uso de la tierra. Si bien, sabemos que es imposible saber qué va a pasar en los próximos años, tomar estos puntos en cuenta nos dará una predicción más acertada. Al mencionar el término “invasión”, connota cuando un sector de la población busca expandir su territorio y mejorar su posición. Mientras que “sucesión”, es cuando la nueva población desplaza a la antigua u original.

Factores legales, gubernamentales y políticos

• Las políticas económicas, fiscales y monetarias.
• Leyes de valuadores inmobiliarios.
• La promoción política del uso eficiente del suelo.
• El crecimiento económico y la demanda de terrenos.
• Obras públicas.
• Impuestos, controles y leyes de uso de suelo.

Los esenciales del terreno:

• Tamaño, frente, fondo, superficie.
• Topografía y nivel respecto a la calle.
• Ubicación en la manzana.
• Uso de suelo.
• Capacidad para la construcción de determinado tipo de edificación.
• Calidad del subsuelo.
• Régimen de propiedad.

Factores físicos, ambientales y de ubicación

Nos proporcionan valores de la zona y del mismo inmueble, en conjunto, al analizar estos factores se debe incluir todos los que involucran a la propiedad, pero siendo cuidadosos de no confundir unos con otros.

Zona de ubicación

• Ancho de calle.
• Situación del terreno.
• Volumen de tránsito peatonal y vehicular.
• Porcentaje de construcción y tipos predominantes.
• La calidad de los servicios públicos.
• Nivel de contaminación.

Estos factores varían de un área a otra, y, por supuesto, cada uno incrementará o disminuirá el valor de nuestra propiedad. Esto también dependerá de cómo se apliquen y se presenten en el informe final.

Definición de valuación eficiente. No se trata solo de establecer un valor de mercado, sino de entender cómo diversos elementos influyen en ese valor. Implica la aplicación de métodos y herramientas específicas para evaluar propiedades de manera justa y precisa. Numerosos factores entran en juego al determinar el valor de un bien inmueble. La ubicación es un factor evidente, pero también se deben considerar aspectos como el estado estructural, las características específicas de la propiedad, las tendencias del mercado local y global, así como factores económicos y sociales. Cada elemento puede influir significativamente en la valuación final. Al explorar estos factores de manera detallada, se logra una comprensión más profunda de por qué una propiedad tiene el valor que tiene.

¿Qué es la valuación eficiente en bienes raíces?

En el sector inmobiliario, la "valuación eficiente" se destaca como un componente esencial y, a veces, subestimado. Pero ¿qué implica realmente este término?

Importancia de comprender el valor real de los activos inmobiliarios.

La comprensión del valor real de los activos inmobiliarios es importante por varias razones. En primer lugar, proporciona a los propietarios una visión clara de la posición de su propiedad en el mercado. Esto ayuda al tomar decisiones sobre posibles mejoras, renovaciones o incluso al fijar un precio de venta. Además, para los inversores, comprender el valor real de los activos inmobiliarios es fundamental para tomar decisiones informadas sobre qué propiedades adquirir y en qué condiciones. Es un proceso integral que implica comprender los matices del mercado y reconocer cómo diversos factores influyen en el valor de una propiedad.

Entre las más utilizadas se encuentran:

• Sistemas de Información Geográfica (SIG): Estos sistemas permiten la visualización de datos geoespaciales, lo que facilita el análisis de la ubicación y las tendencias del mercado en un contexto geográfico.
• Software de Evaluación Inmobiliaria: Herramientas especializadas que automatizan el proceso de cálculo y análisis, agilizando la valuación y reduciendo el margen de error.
• Bases de Datos de Transacciones Inmobiliarias: Acceso a datos históricos y actuales de transacciones inmobiliarias que ayuda a valuadores y analistas a comparar propiedades similares y evaluar tendencias de mercado.

Herramientas y métodos de valuación eficiente

Se utilizan una variedad de herramientas y métodos que ofrecen una visión integral del valor de una propiedad.

Beneficios de la valuación eficiente

Aumento de la Precisión en la Determinación del Valor de los Bienes Inmuebles.

• Comprensión Profunda de Factores Influyentes: La valuación eficiente implica un análisis minucioso de factores que afectan el valor de una propiedad, desde la ubicación y las características específicas hasta las tendencias del mercado. Esto se traduce en una valuación más precisa y realista.
• Utilización de Métodos y Herramientas Especializadas: Los profesionales en valuación utilizan métodos específicos y herramientas avanzadas que permiten una evaluación más objetiva y detallada, reduciendo la posibilidad de sobrevaloración o subvaloración.
• Adaptabilidad a Cambios en el Mercado: La valuación eficiente permite ajustar las estimaciones en tiempo real, considerando las fluctuaciones del mercado y asegurando que la información sea siempre relevante y actualizada.
• Identificación de Valor Real: Al comprender en profundidad los factores que contribuyen al valor, la valuación eficiente va más allá de un simple número, proporcionando una evaluación que refleja el valor real y potencial de una propiedad.

Tendencias en la Valuación Eficiente

En la era digital y tecnológica, el sector inmobiliario no escapa a la influencia de las últimas innovaciones. En esta sección, nos sumergiremos en las tendencias más recientes que están transformando la valuación de bienes raíces, explorando el impacto de la inteligencia artificial, el big data y otras tecnologías emergentes.

Exploración de las Últimas Tendencias Tecnológicas en la Valuación de Bienes Raíces

• Tecnología de Drones: ¿Cómo impacta? Los drones permiten inspecciones aéreas detalladas de propiedades, proporcionando imágenes de alta resolución que pueden ser utilizadas para evaluar el estado estructural y las características del entorno.

• Realidad Virtual (RV) y Realidad Aumentada (RA): ¿Por qué son relevantes? La RV y la RA permiten a los posibles compradores realizar recorridos virtuales por propiedades desde la comodidad de sus hogares. Esto no solo ahorra tiempo, sino que también brinda una experiencia inmersiva para evaluar la propiedad.

• Blockchain en Transacciones Inmobiliarias: ¿Cómo cambia el juego? La tecnología blockchain está haciendo olas en la industria inmobiliaria al proporcionar una forma segura y transparente de llevar a cabo transacciones. Desde la gestión de contratos hasta el seguimiento de la propiedad, blockchain está optimizando los procesos.