Predios Urbanos

VALUACIONINMOBILIARIA

Predio Urbano

Es una parcela de terreno claramente delimitada y perteneciente a una persona. Aunque su definición engloba diversos tipos de bienes inmuebles, desde terrenos hasta condominios, se utiliza comúnmente para referirse a edificios construidos bajo el régimen de propiedad horizontal. El origen de la palabra predio se remonta al término latino praedium, que en su primer uso hacía referencia a parcelas sin construir. Con su evolución, la palabra comenzó a significar todo tipo de fincas: construidas y no construidas.

• Predio: Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y colindancias con otros predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado.

Según el glosario de términos de avalúos y obras de la secretaria de hacienda

• Predio rústico: Es una extensión de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias, en la que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan expectativas de desarrollo urbano a corto plazo.

• Predios en transición o terrenos en transición: Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural, mediando un proceso legal de autorización y que cuentan cuando menos con un servicio público, como puede ser energía eléctrica, agua potable, drenaje o alcantarillado, vialidades, entre otros.

• Predio o Terrenos urbanos: Son aquellos que tienen servicios públicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, y los ubicados en la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.

Concepto de predio.

El predio (del lat. Praedium: finca o fundo)denominado también finca, fundo, heredad, hacienda, propiedad territorial, es una extensión delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella, es el bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia económica. En épocas previas a la industrialización fue el símbolo de riqueza y prosperidad. La propiedad predial es el poder jurídico que permite gozar, disponer y reivindicar un predio, poder que está acordado y tutelado por el ordenamiento jurídico.

CLASIFICACION

Por la naturaleza de sus propietarios, los predios pueden ser de dominio del Estado o de los particulares. Los predios del Estado se distinguen en predios de dominio público y privado.I. Predios de dominio público. Son los que están afectados a la utilidad pública (mar, playas, recursos naturales, palacio de justicia, etc.), o sea, al uso de todos, a un servicio a la comunidad o al interés nacional, por ello son inalienables (no pueden ser objeto de actos de disposición o gravamen), imprescriptibles (no se pueden adquirir por prescripción) e inembargables.

CLASIFICACION

II. Predios de dominio privado. Son los bienes del Estado que no están afectados a la satisfacción de intereses y finalidades públicas, se originan en un interés privado, por ello son alienables: pueden ser transferidos a particulares o entidades públicas, pueden ser gravados, embargados por los acreedores del Estado. El Estado tiene y puede ejercer sobre ellos sus derechos reales de propiedad, posesión, uso, superficie, usufructo, etc., como cualquier particular. 2) Por su ubicación y destino, los predios se clasifican en predios rústicos (agrícolas, ganaderos, forestales, etc.) y predios urbanos (residenciales, industriales, etc.).y predios urbanos (residenciales, industriales, etc.). El Reglamento Nacional de Edificaciones, publicado el 8.6.2006, en la norma G40 da las siguientes definiciones:

DEFINICION

• Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública pistas ni veredas.

• Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua.

• Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta con los servicios de accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, de desagüe, energía eléctrica, redes de iluminación pública. Ha sido sometido a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.

• La habilitación de un predio rústico en urbano comprende dos etapas: La aprobación del proyecto por la municipalidad y la recepción de obras. En cada una, la Municipalidad emite una resolución que puede inscribirse en Registro Público. Respecto de los terrenos urbanos, la Municipalidad emite el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

• Áreas de expansión urbana: Son las tierras destinadas para futuras habilitaciones urbanas.

Tipos de Predio

Según su posición en la servidumbre: La servidumbre es el derecho de un inmueble sobre otro: es una relación entre dos fincas donde una tiene predominancia legal sobre la otra. Por eso, en el contexto de los derechos de servidumbre, siempre hablamos de un predio dominante y un predio sirviente.Predio Dominante: El predio dominante es el inmueble a favor del cual está formada la servidumbre. En el caso de las servidumbres de paso, esta posición da derecho al propietario del predio dominante a cruzar por determinado punto del predio sirviente.Predio Sirviente: El predio sirviente es el inmueble en contra del cual está constituida la servidumbre, es decir, la finca que está obligada a dar paso o uso al predio dominante. Cuando hablamos de servidumbres de paso, el predio sirviente es aquel que debe habilitar el acceso al predio dominante a través de su propiedad.Según su ubicación: Al igual que los tipos de inmuebles, los tipos de predios también se pueden clasificar según dónde están ubicados: la primera división de esta clasificación es entre los edificios que se sitúan en las ciudades y los que se encuentran en las zonas rurales.

Predio urbano

Son aquellas fincas urbanizables situadas dentro de los límites de la ciudad.Predio rural o rústico: Un predio o inmueble rural o rústico es aquella finca ubicada en el campo o fuera de los límites de la ciudad cuyo destino en el ordenamiento municipal es al desempeño de una actividad económica o a su protección ambiental.Otros tipos de predio: Al tratarse de un término que actúa como sinónimo de la palabra inmueble, los predios también se pueden segmentar igual que los tipos de viviendas o de inmuebles.Predio ferial: Los predios feriales son grandes instalaciones o extensiones de terreno destinadas a albergar eventos, salones o las llamadas ferias de muestras. Algunos de los predios feriales más famosos del mundo son el predio ferial de Hannover, el predio ferial de Tecnópolis en Buenos Aires, o IFEMA (Institución Ferial de Madrid).Predio municipal: El predio o el impuesto predial es una tasa municipal que deben pagar los propietarios de los bienes inmuebles ubicados en una localidad. En algunos países como España, el impuesto predial se denomina Impuesto sobre bienes inmuebles.

En base a lo estipulado en los artículos 6, fracción XX; 10, fracción XXIII; y 12, fracción XVII de la Ley, cuando estas áreas, o predios en ellas, sean objeto de utilidad pública, deberán pasar a ser destinos, mediante los procedimientos que señalan las leyes en la materia, por lo que no se requerirá la aplicación de la transferencia de derechos de desarrollo.

I. Áreas de protección al patrimonio histórico; II. Áreas naturales protegidas; III. Áreas de prevención ecológica; IV. Áreas de conservación ecológica; V. Áreas de protección a acuíferos.

CLASIFICACION DEL REGLAMENTO

El predio urbano en el Reglamento de Zonificación de Jalisco.

El artículo 372: Del título sexto nos dice que cuando los derechos de desarrollo de un predio ubicado en áreas establecidas como generadoras de derechos de desarrollo en el Programa Municipal de Desarrollo Urbano, se restringen por situaciones ambientales o culturales, al ser estas de interés social, estos pueden ser transferibles.

Artículo 378. La transferencia de los derechos de desarrollo se realizará de un predio que los genera a un predio que los recibe, hasta que estos se agoten. En el caso de que el predio receptor no haya obtenido la totalidad de derechos que requiera, podrá obtener los derechos faltantes de otro predio generador, y así sucesivamente hasta que se agoten.

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Artículo 377. Los derechos de desarrollo de un predio sólo podrán ser transferidos a otro predio del mismo municipio, salvo el caso de áreas conurbadas, en las que la Comisión de Conurbación así lo determine.

Artículo 376. Los predios receptores podrán incrementar su intensidad de aprovechamiento de acuerdo con la cantidad de derechos adquiridos, sujeto a un máximo establecido dentro del Plan Parcial, que no excederá del 80 por ciento de la intensidad vigente en la zona, debiendo cumplir, así mismo, con el resto de las normas aplicables al control de uso del suelo y de la edificación.

Artículo 374. Para poder ejercer la transferencia de derechos de desarrollo, los predios deben estar ubicados dentro de una zona clasificada como área generadora de derechos de desarrollo, denominándose a estos predios como Predios Generadores. Los predios generadores pueden ser de propiedad social o privada. Artículo 375. Las transferencias sólo serán posibles a predios de propiedad privada que estén ubicados dentro de una zona clasificada como área receptora de derechos de desarrollo, los cuales se denominarán como Predios Receptores.

derechos de desarrollo entre dos predios de un municipio

I. Exista el Programa Municipal de Desarrollo Urbano, que contenga las áreas generadoras de derechos de desarrollo y las áreas receptoras de derechos de desarrollo, debidamente aprobado, publicado y registrado;II. Exista un Plan Parcial de Desarrollo Urbano para la zona generadora de derechos de desarrollo, que defina las características y valores de éstos;III. Exista un Plan Parcial de Desarrollo Urbano para la zona receptora de derechos de desarrollo, que establezca los incrementos de densidad de edificación y el valor de la superficie requerida para dicho incremento; IV. El Ayuntamiento constituya un fideicomiso para el control de las transferencias de los derechos de desarrollo, tal como se establece en los artículos 381 al 384 de este Reglamento.

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Artículo 380. Para transferir los derechos de desarrollo entre dos predios ubicados en dos municipios conurbados, se requerirá que: I. Exista un Plan de Desarrollo Urbano de la zona conurbada que contenga las áreas generadoras de derechos de desarrollo y las áreas receptoras de derechos de desarrollo, debidamente aprobado, publicado y registrado; II. Exista un Plan Parcial de Desarrollo Urbano para la zona generadora de derechos de desarrollo, que defina las características y valores de éstos; III. Exista un Plan Parcial de Desarrollo Urbano para la zona receptora de derechos de desarrollo, que establezca los incrementos de densidad de edificación y el valor de la superficie requerida para lograr ese incremento en la densidad; IV. La Comisión de Conurbación correspondiente, promueva la constitución de un fideicomiso para el control de las transferencias de los derechos de desarrollo, en el que deberán participar ambos ayuntamientos.

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Artículo 381. Para el manejo y aplicación de los recursos provenientes de las transferencias, el Ayuntamiento promoverá la constitución de un fideicomiso público. Su objeto será el de instrumentar la captación de los recursos económicos, realizar las gestiones necesarias para la administración de los recursos financieros y, en caso de otorgar financiamientos, recuperar el producto conforme a los convenios que se suscriben con los beneficiarios. Artículo 382. El Fideicomiso contará con un comité técnico integrado por dos miembros del Consejo de Colaboración Municipal, dos representantes del organismo municipal de planeación, un representante de la asociación de vecinos creada en la zona generadora, y que cuente con la aprobación del Ayuntamiento, un representante de la asociación para la conservación y mejoramiento de sitios zonas y fincas afectos al Patrimonio Cultural del Estado, y el Procurador de Desarrollo Urbano del Estado. Dicho comité estará presidido por el Presidente Municipal y tendrá entre sus facultades las siguientes: I. Establecer, en congruencia con los programas de conservación ecológica y patrimonial, las políticas generales a las que deberá sujetarse el Fideicomiso; II. Aprobar los programas de inversión y reinversión del fideicomiso; III. Aprobar anualmente los estados financieros del fideicomiso; IV. Proponer los criterios, políticas y estrategias para el establecimiento de acciones de mejoramiento urbano en las Zonas Generadoras de Derechos de Desarrollo.

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Artículo 383. Los derechos de desarrollo a ser transferidos se cuantificarán definiendo cual sería el potencial de desarrollo de no existir las condiciones históricas, artísticas o ambientales, que lo restringen. Esta definición se establecerá en función de su ubicación, usos del suelo colindantes, y posibilidades de infraestructura, y se expresará en valores de superficie, y se denomina Potencial Transferible de Derechos de Desarrollo; debiéndose establecer para su aplicación los tres valores siguientes: I. El coeficiente de utilización del suelo permisible, que determina el aprovechamiento máximo que pueden ejercer los predios en la zona; II. El valor real del predio, tal como se define en la Ley de Hacienda Municipal, en sus artículos 94 y 114; y III. El potencial transferible de derechos de desarrollo, que será igual al diferencial existente entre el coeficiente de utilización del suelo aplicable en el predio de no existir las condiciones que lo restringen y que se encuentra establecido para esa zona en el correspondiente, y el coeficiente de utilización del suelo existente en dicho inmueble. A cada una de las propiedades dentro del área generadora se le asignará su potencial transferible de derechos de desarrollo sobre la base de la superficie de cada predio, el cual puede ser incrementado hasta un 50 por ciento tomando en cuenta el valor histórico, artístico o ecológico del inmueble.

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• Artículo 384. La transferencia de derechos de desarrollo se sujetará al siguiente procedimiento:

• El propietario del predio receptor solicitará formalmente al Ayuntamiento correspondiente la transferencia de los derechos de desarrollo que requiera;

• El Ayuntamiento establecerá con base en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano del área receptora de derechos de desarrollo la cantidad de derechos necesarios para incrementar la densidad de edificación;

• El Ayuntamiento notificará al Fideicomiso sobre la solicitud de transferencia de derechos de desarrollo y el valor de los mismos, a fin de que el propietario interesado en la adquisición aporte la cantidad correspondiente, paralelamente el Comité Técnico del Fideicomiso convocará a los propietarios de acuerdo al orden de propiedades que el propio Ayuntamiento apoyado por las autoridades federales o estatales competentes haya establecido, a fin de que puedan realizarse las negociaciones que culminen en la transferencia de los derechos y la aplicación de los recursos en las acciones de conservación o mejoramiento del predio que generó dichos derechos;

• El Fideicomiso enviará al Ayuntamiento un dictamen relativo a la transferencia de derechos de desarrollo, adjuntando una copia del convenio respectivo;

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El Cabildo sancionará la autorización de la transferencia de los derechos de desarrollo y la decisión será comunicada al propietario del predio receptor, al propietario o propietarios del predio o predios generadores y al Fideicomiso; El propietario del predio receptor de los derechos de desarrollo suscribirá un convenio con el Municipio, que contendrá, entre otros, los siguientes elementos: a) Especificación de los derechos de desarrollo que se adquieren; b) Compromisos del propietario; c) Destino de los derechos de desarrollo; d) Valuación económica de los derechos; y e) Compromisos del Municipio;

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Artículo 385. El valor económico de los derechos de desarrollo en el área que los genera se determinará en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano, conforme al siguiente procedimiento:

• Se determinará el precio unitario del metro cuadrado del terreno, de acuerdo a lo señalado en el artículo 383, fracción II de este Reglamento;

• Se determinará la cantidad de metros cuadrados de terreno de los cuales no se hayan utilizado sus derechos de desarrollo, restando la superficie construida en el predio generador, de la superficie que potencialmente se pudiera construir, y dividiendo la cantidad resultante entre el Coeficiente de Utilización del Suelo, establecido en el plan parcial;

• El precio del metro cuadrado del terreno se multiplicará por la cantidad de metros cuadrados susceptibles de transferir, siendo este el valor total de la transferencia.

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Artículo 387. El valor total de la transferencia será ingresado al fideicomiso y se aplicará de la siguiente manera:

• El quince por ciento para cubrir los gastos de administración y supervisión del fideicomiso, así como también para apoyar las actividades de las asociaciones para la conservación y mejoramiento de sitios, zonas y fincas, previstas en el artículo 42 de la Ley de Desarrollo Urbano;

• El setenta por ciento para ser aplicado a obras de restauración y conservación de las fincas del predio generador, administradas bajo un proyecto establecido, un presupuesto y un calendario de pagos. En caso de que las fincas del predio generador se encuentren ya restauradas y en adecuado estado de conservación, este porcentaje pasará al propietario del predio generador;

• El quince por ciento restante al propietario del predio generador.

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Artículo 388. Los Planes Parciales de Urbanización de las áreas generadoras y receptoras de derechos de desarrollo deberán establecer los mecanismos necesarios para la vigilancia y el control de los convenios suscritos. Artículo 389. En caso de incumplimiento de los términos de los convenios suscritos, tanto, por el propietario del predio receptor, como del predio generador, se aplicarán las sanciones establecidas en la Ley y demás leyes en la materia.