Evaluación inmobiliaria

Evaluación Inmobiliario.

Ley de catastro y Tablas de valores.

Hagamos un breve repaso de lo que es catastro y de sus funciones antes de pasar a la ley y sus tablas de valores. El Catastro es un proceso administrativo llevado a cabo por el Ministerio de Hacienda mediante el que describe bienes inmuebles rústicos, urbanos y con cualidades especiales. Tiene tres funcionalidades:

Su finalidad es la de incluir en el sistema del Ministerio de Hacienda todos los datos relacionados con las descripciones físicas, jurídicas y económicas de la propiedad o bien inmueble.

Sirve como una clase de protector de propiedades ante los conflictos por causa de las propiedades de las familias.

Sirve como una base para el cálculo de los impuestos inmuebles que se percibirán en los gobiernos regionales.

Sirve como una referencia para las edificaciones futuras de los urbanismos.

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Las ventajas que se obtienen por medio del registro en el catastro son las siguientes:

Hay que saber diferenciar el catastro del número del registro de la propiedad. El catastro inmobiliario brinda la información necesaria para la recaudación, gestión y el control de las propiedades. En cambio, el registro de una propiedad aporta en la inscripción de los contratos, resoluciones judiciales, resoluciones administrativas y actos; todo lo que pueda afectar al inmueble. Con la finalidad de que el ente encargado pueda dar cumplimiento con las distintas funciones que realiza, hay 3 tipos de catastro que son:

Este 3er tipo de catastro es el que funciona para la recolección de los datos de medición, de representación, de ubicación y la subdivisión de la propiedad.

El catastro geométrico:

Es el encargado de la recolección de la información sobre la relación que hay entre la propiedad, el propietario y la comunidad en donde se encuentra ubicada.

El catastro jurídico:

Este es el encargado de la recolección de los datos del valor de la propiedad, y es actualizada 1 vez al año. Por medio de la cifra obtenida es que se hace el cálculo de la contribución del IBI “Impuesto de Bienes Inmuebles”.

El catastro fiscal:

Esta referencia catastral la podemos leer de la siguiente manera: Los 5 primeros dígitos que son “78965” son los que indican el lugar en donde está localizada el terreno del propietario. Los siguientes 2 dígitos que son “12” son los que corresponden con la propiedad que se encuentra edificada en ese terreno. Los siguientes 7 dígitos que corresponden a “BA7777D” son los que identificarán el plano catastral en el que se puede hallar el terreno, y las letras corresponden a la gestión territorial conveniente del terreno.

7896512BA7777D0002FE

Ejemplo:

La referencia catastral entregada por la administración tributaria para el catastro consiste en un documento donde se encuentran reflejados varios dígitos que te ayudará a identificar tu propiedad.

¿Cómo leer una referencia catastral?

En México, el territorio nacional está compuesto de tres tipos de tenencia de la tierra: la privada, la social y la pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En este orden de ideas, la Nación tiene el dominio de las tierras y aguas del país, pero esta puede trasmitir dicho dominio, como se describe a continuación: la propiedad privada a los particulares, la social a las comunidades y ejidos y en cuanto a la pública, la Nación reserva la propiedad y dominio directo de determinados bienes. Paralelamente, a nivel nacional existen diversas instituciones encargadas del inventario de los bienes inmuebles por tipo de propiedad existente, mismas que se muestran a continuación

Antecedentes.

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• Marco jurídico.
• Procesos catastrales.
• Tecnologías de información y de comunicación.
• Vinculación del Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
• Profesionalización de la función catastral.
• Eficiencia en el servicio.

Cada una de las instituciones señaladas, cuenta con las legislaciones que describen su quehacer catastral, dependiendo de los tipos de propiedad que son su responsabilidad. Por otro lado, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) instrumentó el Programa de Modernización y Vinculación de los Registros Públicos y Catastros, donde nació el Modelo Óptimo de Catastro, mismo que integra criterios y parámetros que deben cumplir los catastros estatales y municipales para su desarrollo, organización y modernización, sobre la siguiente temática:

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

Artículo 3.- Están obligados a observar las disposiciones de esta Ley:

Disposiciones generales y objetivos del Catastro

El registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines fiscales, socioeconómicos y urbanísticos.

Ley Catastral de Jalisco.

Artículo 2.- El Catastro tiene por objeto determinar las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones del municipio, formando y conservando los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen.

Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad.

IV. Las autoridades judiciales que autoricen actos traslativos de dominio de algún bien inmueble dentro del Estado o tengan conocimiento del inicio o terminación de cualquier litis, en la que existan terceros afectados o interesados respecto de algún bien inmueble que se encuentre dentro del Estado; V. Los urbanizadores; VI. Los peritos valuadores autorizados para practicar avalúos y los valuadores dependientes de la autoridad catastral; VII. Quienes adquieran algún bien inmueble por contrato privado.

I. Los titulares de los predios: propietarios, copropietarios o poseedores a título de dueño de terrenos o construcciones con localización en el territorio del Estado; II. Los notarios y quienes tengan fe pública, cuando intervengan en la autorización de escrituras relativas a actos traslativos de dominio de bienes inmuebles; III. Las autoridades fiscales que administren contribuciones que se determinen sobre la propiedad inmobiliaria, su división, consolidación, traslación, urbanización, edificación y mejora, así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles;

Artículo 3.- Están obligados a observar las disposiciones de esta Ley:

V. Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población; VII. Superficie útil construible: es aquella que resulta de descontar las áreas de restricciones tomando en cuenta los coeficientes de uso y ocupación del suelo; VIII. Equipamiento del predio: el conjunto de instalaciones, construcciones y equipos necesarios para la utilización del predio; IX. Jardín: el espacio de terreno libre de construcción y cubierto por plantas y elementos de ornato;

I. Predio: la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas, que pertenezca en propiedad o posesión a una o varias personas. En el caso de condominios, se entenderá como predio a la unidad condominal y como subpredio a la unidad privativa; II. Unidad Privativa: es el conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condómino; III. Infraestructura del predio: el conjunto de obras que hacen posible la utilización de un predio, tales como redes de agua potable, alcantarillado, colectores, sistema de riego, gas, energía eléctrica, comunicaciones y otros; IV. Urbanización: el proceso técnico para lograr a través de la acción material y de manera ordenada, la adecuación de los espacios que el ser humano y sus comunidades requieren para su asentamiento;

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

XVIII. Manzana: la superficie de terreno debidamente delimitada constituida por uno o más predios, colindante con vías o áreas públicas; XIX. Fusión: la unión en un sólo predio de dos o más predios colindantes; XX. Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones; XXI. Valor fiscal: el que se asigne o apruebe para cada predio, de conformidad con los procedimientos previstos en esta ley y la de Hacienda Municipal;

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XVI. Zonas: las delimitaciones administrativas en que se divide el territorio del municipio pudiendo ser las que se establecen en los planes de desarrollo urbano municipal; XVII. Vías públicas:

X. Centro de población: las áreas urbanas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida normal; las que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo, conforme a las leyes aplicables; XI. Provisiones: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro de población; XII. Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; XIII. Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; XIV. Reservas: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento; XV. Límite del centro de población: el polígono determinado por el Congreso del Estado, conforme a la Ley de Desarrollo Urbano, a propuesta del ayuntamiento del municipio en donde se localice;

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

XXVI. Valuación catastral: la determinación del valor catastral de los predios, conforme al procedimiento técnico establecido en la presente Ley; XXVII. Revaluación catastral: la actualización de los valores catastrales que le correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en esta Ley y la de Hacienda Municipal; XXVIII. Perito valuador: es el profesionista que cuenta con los conocimientos técnicos, especializados en bienes inmuebles y valuación, necesarios para formular avalúos y documentos técnicos donde consten las condiciones específicas de los bienes inmuebles. Los peritos deberán registrarse ante la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado y deberá acreditarse ante la autoridad catastral municipal cuando elabore avalúos;

XXII. Valor catastral: será el valor que se determine mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más apegado al valor real; XXIII. Tablas de Valores: es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados según el procedimiento de esta Ley y contenidos en los planos de las zonas respecto al valor del terreno, así como la relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios; XXIV. Valor Unitario: el valor que por metro cuadrado o por hectárea apruebe el Congreso del Estado en tablas de valores, para cuantificar el valor catastral de cada uno de los predios; XXV. Valor provisional: el valor que fije la autoridad catastral a los predios de los que no se hayan obtenido los elementos técnicos para determinarle valor catastral definitivo;

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

XXX. Registros catastrales: los documentos gráficos, escritos e información contenidos en las bases de datos, así como todos los demás elementos que integran el catastro; XXXI. Cartografía catastral: el conjunto de mapas, planos, fotografías y archivos, que determinan la delimitación de los predios, zonas y áreas en que se divide el territorio del municipio; XXXII. Información catastral: las características cualitativas y cuantitativas de los predios;

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XXXIII. Clave catastral: el código que identifica al predio en forma única, para su localización cartográfica, el cual será homogéneo en todo el Estado y se integrará con los elementos que se establezcan en el Reglamento de esta Ley; XXXIV. Cuenta Catastral: es el código mediante el cual se identifica el predio para efectos del impuesto predial; XXXV. Ubicación: la localización del predio definida por su clave catastral, de acuerdo con su nomenclatura y número oficial o mediante sus coordenadas geográficas; XXXVI. Región Catastral: el territorio de índole operativa que determine la autoridad catastral; XXXVII. Formación del catastro: integración de la información de los registros catastrales; XXXVIII. Conservación del catastro: la actualización de la información de los registros catastrales;

XXIX. Valuador: es el servidor público dependiente de catastro municipal que elabora los dictámenes y tendrá cuando menos la siguiente escolaridad:

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

XLIV. Ley: la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco; XLV. Reglamentos y normas técnicas: el conjunto de disposiciones administrativas y especificaciones técnicas necesarias para integrar la información y registros del catastro; yXLVI. Registrar: es el empadronamiento que se realiza ante la autoridad catastral, respecto de los datos de referencia que se asienten de los bienes inmuebles.

XXXIX. Zona Conurbada: el área urbanizada que determine el Plan de Ordenamiento de la Zona Conurbada de que se trate; XL. Secretaría de Finanzas: la Dependencia del Poder Ejecutivo Estatal competente en materia fiscal y sus dependencias recaudadoras; XLI. Tesorería Municipal: la persona o dependencia competente en materia fiscal municipal y sus oficinas y cajas recaudadoras; XLII. Dirección de Catastro del Gobierno del Estado: la dependencia facultada para ejercer las atribuciones que le confiera esta Ley; XLIII. Catastro Municipal: la dependencia que determine o establezca el ayuntamiento, a quien corresponderán las atribuciones de autoridad catastral y tendrá a su cargo las operaciones catastrales. Esta dependencia se integrará y operará con base en las disposiciones de este Ordenamiento y las que regulen la estructura orgánica del municipio;

Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

III. Predio rústico: aquel que no reúna los elementos necesarios para ser predio urbano;

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IV. Predio edificado: aquel que tenga construcciones permanentes. Si un predio baldío es colindante de uno edificado, podrá clasificarse con las características del predio construido, si su uso se destina como accesorio del segundo, previo dictamen de la autoridad catastral, que tomará en cuenta la suma de las dos superficies, en los términos del inciso d), de la fracción V de este artículo; y V. Predio no edificado o baldío: al predio que:

I. Predio urbano: el que se encuentre dentro del área de influencia de un centro de población, cuando se localice sobre vialidad trazada y cuente cuando menos con dos de los tres servicios públicos, que son: agua, drenaje y electricidad, ya sea directamente o en alguna de sus colindancias. En las localidades que carezcan de estos servicios, bastará con que se localicen sobre calles trazadas. Aun cuando no se encuentren incorporados a la urbanización; II. Predio improductivo urbano: aquel que siendo urbano:

Artículo 5.- Para los efectos de esta Ley, los predios se clasifican en:

4. Esté clasificado por sus características o valores como ecológico, histórico o cultural.

3. Se utilice en actividades de asistencia social;

2. Las áreas no construidas sean utilizadas para actividades deportivas, siempre que cuenten con la infraestructura, equipamiento e instalaciones adecuadas;

1. Se utilice más del 50% de la superficie la mayor parte del año, con fines agropecuarios, habitacionales, educativos, comerciales, industriales y de prestación de servicios;

Se exceptuarán del tratamiento indicado en este inciso, cuando se acredite respecto del predio, mediante dictamen de la autoridad catastral, alguno de los siguientes supuestos:

Los predios del dominio privado de la Federación, del Estado, del Municipio o de los particulares, no son de vías públicas, para fines restringidos o aprovechamientos privados, y los bienes de uso común de los condominios;

• a) Los predios destinados a los fines públicos del tránsito peatonal, vehicular y el transporte colectivo;
• b) Los caminos públicos, destinados temporal o permanentemente al tránsito de personas, semovientes y vehículos, incluyendo el área del derecho de vía de estos; y
• c) Las servidumbres de paso por medio de las cuales, a solicitud de los usuarios, el municipio proporciona servicios de recolección de basura y alumbrado público.

• Proporciona información real, exacta sobre la situación actual del terreno donde está la propiedad.
• Ofrece siempre la información referente a la propiedad, siempre que el titular lo haga o la persona autorizada para ello.
• Protege los derechos de los titulares ante sus propiedades. Acreditando que son ellos los propietarios.
• Logra simplificar el control de la adquisición de los nuevos derechos.

Considerando lo antes descrito, los parámetros relacionados con el marco jurídico son parte de la información tomada como base para presentar los resultados de este documento y que servirán para conocer la evolución y el avance de cada entidad federativa en cuanto a la integración en sus legislaciones de los parámetros establecidos en el Modelo Óptimo de Catastro, así como los regulados en la Norma Técnica para la Generación, Captación e Integración de Datos Catastrales y Registrales con fines estadísticos y geográficos.

Los predios del dominio privado de la Federación, del Estado, del Municipio o de los particulares, no son de vías públicas, para fines restringidos o aprovechamientos privados, y los bienes de uso común de los condominios;

• a) Los predios destinados a los fines públicos del tránsito peatonal, vehicular y el transporte colectivo;
• b) Los caminos públicos, destinados temporal o permanentemente al tránsito de personas, semovientes y vehículos, incluyendo el área del derecho de vía de estos; y
• c) Las servidumbres de paso por medio de las cuales, a solicitud de los usuarios, el municipio proporciona servicios de recolección de basura y alumbrado público.

• a) No sea utilizado anualmente la mayor parte del tiempo para usos habitacionales, industriales, comerciales y de prestación de servicios, conforme a las normas de zonificación contenidas en los planes de desarrollo urbano;
• b) No cumpla funciones de equipamiento urbano, como estacionamientos y áreas deportivas, con la infraestructura e instalaciones adecuadas; y
• c) No cumpla funciones de conservación del patrimonio cultural o de protección del medio ambiente;

• a) No tenga construcciones y se encuentre improductivo;
• b) Teniendo construcciones, éstas sean de carácter provisional y se encuentre improductivo;
• c) Teniendo construcciones de carácter permanente, estén en proceso, suspendidas o en estado ruinoso y se encuentre improductivo;
• d) Siendo urbano y tenga construcciones permanentes en un área inferior al veinticinco por ciento de la superficie útil construible autorizada, o que, al practicar el avalúo de las edificaciones, éstas resulten con un valor menor al cincuenta por ciento del valor del terreno.