Presentación 1.1: Definición de predio, mejoras y valores

1.1. Historia del catastro

1. Definición de predio, mejoras y valores

1. Definición de predio, mejoras y valores

Un predio es una parcela de terreno claramente delimitada y perteneciente a una persona. Aunque su definición engloba diversos tipos de bienes inmuebles, desde terrenos hasta condominios, se utiliza comúnmente para referirse a edificios construidos bajo el régimen de propiedad horizontal.

Predio

El origen de la palabra predio se remonta al término latino praedium, que en su primer uso hacía referencia a parcelas sin construir. Con su evolución, la palabra comenzó a significar todo tipo de fincas: construidas y no construidas.

Significado

El término predio tiene muchos sinónimos comunes que pueden ser utilizados para hablar de la propiedad inmueble. Precisamente la palabra inmueble es el sinónimo más preciso de predio.

• Finca
• Dominio o Propiedad (cuando hace referencia al inmueble)
• Feudo

Además, también se pueden utilizar otros conceptos como:

• Heredad
• Hacienda
• Tierra

Al referirse a la definición literal de la palabra predio, podríamos clasificar los tipos de predio según los inmuebles existentes, pero el término predio se usa en un sentido concreto que requiere una categorización específica.

Tipos de predio

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Predio dominante

La servidumbre es el derecho de un inmueble sobre otro: es una relación entre dos fincas donde una tiene predominancia legal sobre la otra. Por eso, en el contexto de los derechos de servidumbre, siempre hablamos de un predio dominante y un predio sirviente.

Predio sirviente

Según su posición en la servidumbre

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Predio urbano

Los tipos de inmuebles también se pueden clasificar según dónde están ubicados: la primera división de esta clasificación es entre los edificios de las ciudades y los de las zonas rurales.

Predio rural o rústico

Según su ubicación

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Predio ferial

Predio municipal

Otros tipos de predio

Al tratarse de un término que actúa como sinónimo de la palabra inmueble, los predios también se pueden segmentar igual que los tipos de viviendas o de inmuebles. Además, al tratarse de una palabra con un uso común concreto, también podemos clasificar los predios en:

El servicio de Avalúo de Mejoras se refiere a la evaluación de las mejoras o modificaciones que se han realizado en una propiedad o inmueble. Este servicio se realiza para determinar el valor actual de la propiedad tras realizar dichas mejoras.

Mejoras

Los avalúos de mejoras se usan en el mercado inmobiliario para determinar el valor de una propiedad renovada o mejorada. Estos avalúos pueden incluir la evaluación de una variedad de mejoras, como la construcción de una adición a la propiedad, la instalación de nuevas características y mejoras de infraestructura, la remodelación de interiores, entre otras.

Los avalúos de mejoras se usan en el mercado inmobiliario para determinar el valor de una propiedad renovada o mejorada. Estos avalúos pueden incluir la evaluación de una variedad de mejoras, como la construcción de una adición a la propiedad, la instalación de nuevas características y mejoras de infraestructura, la remodelación de interiores, entre otras.

• Asegurar tu propiedad y establecer un valor de suma asegurada que sea adecuado.
• Determinar el valor gravable para efectos del impuesto predial.
• Para anticipar el valor de mercado potencial de una propiedad en caso de una venta futura.
• En situaciones legales como herencias, liquidaciones de deudas o transmisiones patrimoniales.

• Durante el proceso de compra de una vivienda.
• Determinar el precio del alquiler.
• Fijar el precio de venta de una propiedad.
• Calificar para un préstamo hipotecario.

Procesos en que se usan las mejoras

• Metros cuadrados de la construcción y el terreno.
• Los materiales que se emplearon en todos los acabados y para la construcción. Se consideran elementos de carpintería, pintura, muebles fijos, herrería, etc.
• La ubicación del inmueble y su distancia con respecto a avenidas principales, medios de transporte, centros comerciales, zonas turísticas, hospitales, escuelas, etc.
• El estatus de conservación del inmueble con respecto a su antigüedad.

Valores

• El valor de las propiedades que se encuentran en la zona de la vivienda.
• Los servicios con los que cuente como luz, agua y electricidad.
• Los niveles de seguridad pública de la ubicación de la propiedad.
• Las características físicas del suelo.
• La funcionalidad de la propiedad, así como la estética y el confort de la construcción.

Valores

Enfoque de justipreciación de rentas

Después de determinar el valor de la propiedad, se saca un cálculo del valor de la renta por mes y por año.

Enfoque de costos específicos

El valuador hace el cálculo de la valuación inmobiliaria como si fuese nueva y posteriormente procede a restar todos los factores de depreciación como la antigüedad o la inseguridad de la zona.

Una vez que estos datos han sido recopilados, es momento de hacer la valuación inmobiliaria. Para ello existen distintos métodos como:

Enfoque de mercado

Considera el valor y las características de tu inmueble para compararlos con los inmuebles de la zona.

Principio de conformidad

Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el sector está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes con ese grado. etc.

Principio de competencia

Donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina, disminuyendo las utilidades.

Principio de cambio

Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, etc.

Principio de contribución

plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser componente de una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad.

Principio de equilibrio

Los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) se relacionan con los principios de contribución y productividad excedente, con los que deberán mantener un sano equilibrio económico.

Principio de crecimiento, equilibrio y declinación

son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado.

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, se encuentra determinado por el aumento de población con poder adquisitivo en una zona, lo cual incrementará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, lo que reducirá la demanda o viceversa.

El mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está evaluando.

Principio de oferta y demanda

Principio de mayor y mejor uso

Principio de homogeneidad o conformidad

Establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social.

Principio de progresión y regresión

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar asociada con los más costosos. La regresión en cambio se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.

Principio de períodos crecientes y declinantes

Son las condiciones utilizadas en la práctica valuadora.

Principio de productividad excedente

La productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber deducido los costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital.

Principio de uso consistente

Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deben valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

Principio de sustitución

Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o semejante.

El Catastro es el inventario de la propiedad inmueble, se constituyen como una base de datos, al servicio de la comunidad, gobierno Local y gobierno Central.En la base de datos catastral se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de características físicas (superficie, situación, linderos, representación gráfica, año de construcción uso entre otros aspectos), jurídicas (datos de la propiedad) y económicas (valor del suelo, valor de la construcción, usos).

1.1. Historia del catastro

Funciones

a) Emitir los, productos catastrales, así mismo autorizar las Impresiones de Planos, Documentos catastrales y copias o duplicados de documentos de su competencia. Visar los Planos para Prescripción Adquisitiva o Titulo Supletorio.

b) Mantener actualizada la información catastral y desarrollar actividades que permitan el incremento de la base informativa del distrito, debiendo reportar sus incorporaciones de nueva información al Sistema de Información Distrital.

Funciones

c) Administrar la información catastral proporcionando información de las características físicas de los predios, el uso actual del suelo y las edificaciones e instalaciones, información que apoya el logro de objetivos de diversas áreas, contenidas en el Plan de Desarrollo Municipal y en los programas a ejecutarse.

d) Promocionar el potencial del Catastro Urbano como instrumento generador de recursos financieros, mediante el sinceramiento catastral con la base de datos prediales y como herramienta de apoyo en el Planeamiento Urbano de Distrito para el desarrollo de la comunidad.

Uso Como herramienta de gestión

Son los mecanismos que la base de datos del catastro proporciona a la administración municipal, información de los bienes inmuebles, sus usos y características, y de la infraestructura urbana básica de la ciudad, afín de apoyarle eficazmente en la planificación del desarrollo y reordenamiento urbano.

Usos y utilidades del catastro

Uso para simplificación Administrativa

Permitirá atención rápida y oportuna de la información que puede solicitar el ciudadano referente a los predios y del territorio.

Uso fiscal

El Catastro de bienes inmuebles determina el valor real para efectos tributario por lo que permite equidad en los cobros tributario.

Diseño de infraestructuras

En la planificación de grandes obras de infraestructura pública como la construcción de nuevas autovías o el trazado de las vías se utiliza tanto la cartografía como la información alfanumérica catastral.

Apoyo en el registro de la propiedad

Permite la ubicación del predio dando referencia sólida y exacta del inmueble por medios de los planos catastrales se determina el crucé de información gráfica de lo que existe físicamente con lo registrado en SUNAR.

Protección del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario precisa de unos mínimos elementos que aporten seguridad impidiendo la compra o la venta de inmuebles inexistentes o de características distintas a las reales. Por lo que el catastro proporciona información gráfica y alfanumérica. A estos efectos, la referencia catastral (código catastral permite su identificación sobre la cartografía catastral) por lo que debería ser incluida obligatoriamente en los documentos de propiedad.

Investigación y desarrollo

Las Universidades, especialmente las que forman profesionales cuya actividad está vinculada con el territorio, utilizan información catastral con fines de docencia o de desarrollo de proyectos específicos de investigación.

Investigación y desarrollo

Son numerosos los proyectos de investigación, que precisan información sobre el territorio, por lo que acuden a las fuentes catastrales para apoyar o desarrollar sus trabajos. Estas investigaciones pueden incluir muchas áreas como diseños de modelos de crecimiento urbano, análisis sociológicos, calidad de materiales constructivos, etc.

Identificación de espacios protegidos

Los parques, zonas monumentales se gestionan utilizando la información catastral gráfica y alfanumérica, gracias a la que se define con precisión el territorio a proteger y otros elementos significativos.

Planificación urbanística

El Catastro puede considerarse como un instrumento para la ordenación del territorio y el urbanismo, especialmente para planes urbanos Medio ambiente. Para el desarrollo de políticas de medio ambiente se utilizan multitud de datos catastrales.

En México, los orígenes del catastro se remontan a la época de los Mexicas o Aztecas con la fundación de Tenochtitlan; en esta gran ciudad se estableció el cobro de tributos cuyo fin era el enriquecimiento de esta.La ciudad contaba con un aparato fiscal integrado principalmente por Chihuacóhuatl que hacía de las veces de un ministro de hacienda y por un Hueycalpixque que fungía como un tipo de tesorero del cual dependían los recaudadores.

Historia del Catastro en México

Las tierras de la ciudad eran divididas para fines administrativos y fiscales, tal como lo muestra el siguiente diagrama:

Época Colonial

A su arribo al continente americano y, en especial, a la región que posteriormente se conocería como la Nueva España, los españoles encontraron una estructura territorial compleja, por lo que los reyes católicos, con el fin de garantizar la posesión de las tierras recién descubiertas, recurrieron al Papa español Alejandro VI, quien expidió en 1493 un documento pontificio de carácter legal denominado bula, mediante el cual se otorgaba a la Corona de España el dominio exclusivo de las Indias occidentales, dotándolos así de la posesión legítima de las mismas.

Dicho documento señalaba como condición obligatoria la instrucción cristiana para los habitantes de estas regiones, por lo que se implantó una política llamada encomienda, que consistía en el reparto de indígenas entre los conquistadores, para cristianizarlos y protegerlos a cambio de usar sus servicios.

Dicho documento señalaba como condición obligatoria la instrucción cristiana para los habitantes de estas regiones, por lo que se implantó una política llamada encomienda, que consistía en el reparto de indígenas entre los conquistadores, para cristianizarlos y protegerlos a cambio de usar sus servicios.

Así, el origen legal de la propiedad territorial novohispana estuvo determinado por el soberano español, quien concedía la donación de derechos sobre la tierra entre los particulares mediante un título llamado merced, cuyo fin era premiar la gestión ejemplar de un vasallo sobresaliente o como pago de un compromiso. De este modo, las mercedes de tierra eran el medio de obtención de la propiedad rural.

Periodo Postindependentista

Durante la primera mitad del siglo XIX e iniciado el periodo independiente en 1821, se generaron disposiciones que marcaron los antecedentes legales del catastro en México, es decir, se dictó la protección de los grandes latifundios civiles y eclesiásticos y la promulgación de una Ley de Colonización, que favorecía la política colonizadora y al expansionismo norteamericano.

Apenas consumada la independencia, se evaluó la necesidad inaplazable y urgente de fomentar el desarrollo demográfico del país y de poblar vastas regiones del territorio, casi deshabitadas.

Para tal fin, en 1823, la Junta Constituyente expidió un decreto, creando la provincia del Istmo, referente al reparto de tierras baldías entre los individuos interesados en colonizar el territorio nacional;

La tercera parte sería distribuida entre los habitantes carentes de propiedad.

La segunda, entre capitalistas nacionales y extranjeros que se establecieran en el país conforme a las leyes generales de colonización.

La primera se repartiría entre los militares e individuos que hubiesen prestado servicios a la nación, así como entre pensionistas y cesantes.

Estas tierras baldías se dividían en tres partes:

Para ello se promulgó la Ley sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos, que promovió su poblamiento a niveles nacional y estatal, además de fomentar su aprovechamiento.

Las leyes que se dictaron después sobre baldíos y colonización se inspiraron en tres principios: reparto de tierras baldías a los militares en premio a sus servicios, concesiones a colonos extranjeros y adjudicación de terrenos a los habitantes de los pueblos;

De igual modo, entre 1850 y 1851 se estableció un tipo de contribución para fincas rústicas, urbanas y demás capitales sin que existiera un ordenamiento físico de la propiedad.

Después, se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el decreto federal de 1836, en el cual se indicaba la regulación de una contribución anual de dos pesos al millar para todas las fincas urbanas.

En 1838 se estableció una contribución sobre fincas rústicas y, ese mismo año, se adoptó una definición de estas; años después, en 1843, se reglamentaron a nivel federal los avalúos sobre fincas urbanas y rústicas del territorio nacional.

Por otro lado, durante la presidencia de Ignacio Comonfort, se dictaron leyes reformistas encaminadas a frenar el latifundismo perteneciente al clero y, en 1856, Miguel Lerdo de Tejada, en su calidad de ministro de Hacienda, promulgó la Ley de Desamortización de Bienes Eclesiásticos, que tuvo como propósito poner en circulación comercial los bienes inmuebles tanto de las corporaciones eclesiásticas como de las civiles, ayuntamientos y pueblos de indígenas.

El siglo XIX culminó con los primeros trabajos técnicos y el surgimiento de las primeras instituciones catastrales con la promulgación en 1894 de la Ley Federal sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos de los Estados Unidos Mexicanos, clasificando los terrenos propiedad de la nación de la manera siguiente: baldíos, demasías y excedencias; establecía el Gran Registro Público de la Propiedad garantizando así los derechos de los poseedores de la tierra y perfeccionando la titulación.

El catastro moderno comienza con el siglo XX, cuando el país vivía un movimiento social agrario; esto propició que en 1902 se decretara la clasificación de terrenos de la nación, respetándose solo la de los baldíos que el ejecutivo deslindaría mediante comisiones oficiales; se anularon las disposiciones que autorizaban la separación de baldíos por empresas deslindadoras y se preservó el Gran Registro de la Propiedad.

Época Contemporánea

Todos estos hechos modifican la estructura y organización de la propiedad de la tierra en México y el presidente Venustiano Carranza consideró urgente reorganizar el catastro en toda la república y en 1914 decretó un proyecto de Ley Agraria fijando las bases para la conformación del catastro; en esta ley se establece una junta calificadora en cada municipio para registrar la propiedad raíz, fijar su avalúo y el monto de los capitales.

Al año siguiente se crea la Secretaría de Agricultura y Fomento con la finalidad de recuperar las propiedades de la nación y reglamentando el otorgamiento y posesión provisional, previa autorización del poder ejecutivo.

En 1915 se dictó la Ley Agraria que normaba aplicar procedimientos en la restitución de tierras, establecimiento de límites y dotación de tierras a comunidades agrícolas y para que se aplicaran el mismo Venustiano Carranza instituye la Comisión Nacional Agraria que fijó la extensión del ejido en 4,190 m por lado.

Con la tercera Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos de 1917, se otorga la legitimidad necesaria para una distribución justa de la tierra, creándose el ejido en México, que con la reforma al artículo 27 constitucional se determina que la nación es la única propietaria de tierras y aguas comprendidas dentro del territorio nacional, y se reserva el derecho a trasmitir su dominio a particulares y legisla sobre la tenencia de la tierra y aguas, sobre todo con núcleos de población comunal y con la pequeña propiedad.

El catastro se puede definir como un censo de la propiedad inmobiliaria rústica y urbana del municipio, cuyo propósito es ubicar, describir y registrar las características físicas de cada bien inmueble para detectar sus particularidades intrínsecas que lo definen tanto material como espacialmente.

El proceso de modernización Catastral en el país se remonta a finales de los 80 cuando el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BANOBRAS) diseñó y aplicó un programa de apoyo para los gobiernos estatales y municipales, con el fin de que iniciara una modernización de los catastros y a su vez, fortalecer a las Haciendas Públicas Municipales.

La administración del catastro pretende un registro que produzca efectos jurídicos detectando las características de los bienes inmuebles ubicados en el territorio municipal, para conocer quiénes son los propietarios de dichos bienes (sujetos obligados) y registrar su situación jurídica y económica.

• Que permita una valuación coherente y aceptable de la propiedad inmobiliaria y la identificación de los bienes inmuebles que son objeto de derechos de propiedad.

• Que apoye a las necesidades de uso de suelo y sirvan de base para un ordenamiento territorial eficiente, asegurando el menor impacto al medio ambiente.

• Que cuente con una infraestructura que fomente y proteja los mercados inmobiliarios y los derechos de propiedad, que estimule el desarrollo sostenible de largo plazo y permita administrar eficientemente la reserva territorial.

Para que el catastro de los municipios se considere moderno es necesario que cumplan las siguientes condiciones:

México se encuentra inmerso en los últimos años en un proceso de cambio, modernización y actualización de sus catastros, con el propósito no sólo a optimizar sus rendimientos tributarios sobre la propiedad inmobiliaria, muy valedero en sí mismo, sino para aprovechar al máximo sus bondades en múltiples y diferentes fines, como se verá más adelante.

El catastro actual en México

Concepto de Catastro

Son diversas las formas en que se define el Catastro en las leyes estatales que norman esta, sin embargo, en todas ellas prevalecen algunos términos básicos, como la palabra “inventario de bienes”, como puede apreciarse en las definiciones que se han seleccionado de las Leyes de Catastro de los Estados de Jalisco, Michoacán y Puebla.

En este apartado se hará una breve exposición sobre la situación prevaleciente en los catastros del país, desde su conceptualización jurídica, funciones, usos, clasificaciones de la propiedad, relación del Catastro con el Registro Público de la Propiedad, la valoración o valuación catastral de los inmuebles, y la imposición tributaria aplicable a dichas propiedad raíz.

Ley de Catastro del Estado de Puebla. Artículo 4

El Catastro, a efectos de esta Ley, es un sistema de información territorial para usos múltiples, estructurado por registros gráficos y numéricos, con datos referentes al inventario de inmuebles, infraestructura y equipamiento urbano de la Entidad.

Ley de Catastro del Estado de Michoacán. - Artículo 2

Para efectos de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interior del Instituto Catastral y Registral del Estado de Michoacán de Ocampo, el Catastro se define como: El inventario analítico y registro de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.

Ley de Catastro del Estado de Jalisco. - Artículo 1

Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad.

La función sustantiva del Catastro, considerada como la razón de ser o el objeto de la existencia de esta institución, de conformidad con el artículo 2 de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco, por ejemplo, es determinar las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones ubicados dentro del municipio, mediante la formación y conservación de los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, como medio para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen.

Funciones del catastro

En este artículo se establece que el registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines fiscales, socioeconómicos y urbanísticos.

Resulta interesante complementar esta visión en cuanto a las funciones básicas u objeto del Catastro con las disposiciones previstas en la Ley de Catastro del Estado de Morelos, que también en su artículo 2 determina que el objeto de éste es la integración y registro de los elementos físicos, técnicos, históricos, administrativos, geográficos, estadísticos, fiscales, económicos, jurídicos y sociales inherentes a la propiedad raíz y sus construcciones en el Estado, para fines fiscales, jurídicos, administrativos, geográficos, estadísticos, socioeconómicos y de planeación.

Usos del Catastro

El Catastro es empleado cada vez más con fines multifinalitarios, aprovechando los adelantos tecnológicos que permiten georreferenciar distintos tipos de información, en diferentes capas o niveles sobre un mismo plano, respecto a cada bien inmueble.

Dado que en él se contienen los elementos que constituyen la base de las contribuciones a la propiedad inmobiliaria, como el Impuesto Predial, por citar el más importante

Jurídicos

En la regularización y tenencia de la tierra y de los asentamientos humanos, ya que aporta datos sobre las características del inmueble. Asimismo, es un instrumento coadyuvante del Registro Público de la Propiedad muy valioso, al permitir la obtención de planos que refuercen la ubicación del predio materia de registro, dando certeza jurídica y material a la operación.

Entre los usos más comunes que se le dan al Catastro en México, como lo establece el mismo artículo 7 de la Ley de Catastro del Estado de Quintana Roo antes citada, al igual que otras leyes similares, se establecen los siguientes:

Fiscales

Geográficos

Puesto que de él se obtienen los planos del territorio municipal y estatal, sirviendo para determinar, y en su caso conocer, los límites territoriales de ambas divisiones políticas. Igualmente, el Catastro permite identificar zonas de riesgo para diversos fenómenos naturales, como: inundaciones, terremotos, etc. lo que coadyuva a tomar las medidas preventivas correspondientes.

Administrativos

Al servir a las autoridades municipales como herramienta de gran utilidad para dotar y prestar los servicios públicos, tanto en su introducción como en su mantenimiento o ampliación, ya que permite conocer si un área específica cuenta o no con determinado servicio y la ubicación, cantidad y calidad de cada uno, como las redes del agua potable y del Alcantarillado, los panteones, los mercados municipales, los módulos de seguridad pública, la cantidad de viviendas construidas, el tipo de pavimentación con que cuenta cada calle, las lámparas de alumbrado, la topografía del municipio, etc.

De planeación

El Catastro, en una herramienta útil para la prestación de los servicios públicos, es un pilar para la planeación, ya que, al sobreponer en este información de la infraestructura y equipamiento urbano con que cuenta un municipio, la población asentada en las distintas localidades o colonias de la ciudad, los servicios públicos de que dispone, etc., toda esta gama de información se emplea para planear el desarrollo y consecuentemente para la presupuestación del gasto de inversión, municipal y estatal, e inclusive federalmente coordinadamente.

Socioeconómicos

El Catastro es muy valía para ordenar asentamientos humanos y promover la vivienda y otras actividades económicas, pues, gracias a él, la autoridad municipal zonifica y controla el crecimiento y sectorización de las ciudades, previendo y dictaminando el uso del suelo urbano y aplicando contribuciones inmobiliarias e incentivos, convirtiendo al municipio en actor importante del desarrollo de su comunidad.

Estadísticos

Georreferenciando al municipio y a sus distintas regiones información de tipo estadístico, como: Impuesto Predial recaudado por localidad, habitantes que radican en el municipio y en cada localidad, etc., facilitando así su consulta y comparación.

La Valuación Catastral

La valuación catastral de la propiedad inmobiliaria en México parte de los dispuesto al respecto por el antepenúltimo párrafo de la Fracción IV del Artículo 115 Constitucional, que establece: “Los Ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria”.

Asimismo, en el Artículo Quinto Transitorio dispone: “Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los estados, en coordinación con los municipios respectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y equidad.

Con base en lo anterior, en las Leyes de Catastro y en sus Reglamentos se disponen los criterios y procedimientos para la valuación de los bienes inmuebles, tanto del suelo como de las construcciones que éste contenga:

A continuación, se incluye lo establecido por las Leyes de Catastro de los Estados de Jalisco y de Morelos a este respecto, a manera de ilustración del tema que nos ocupa:

• Valuación del suelo.- Predios Urbanos: Estado de Jalisco.- Artículo 56 de la Ley de Catastro Municipal.- Los valores unitarios urbanos se especificarán por metro cuadrado y para su determinación se tomarán en cuenta

• Servicios municipales existentes;
• Vías de comunicación;
• Vecindad con zonas comerciales o centros de abasto;
• Uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación, y
• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos.

Se especificarán por metro cuadrado y para su determinación se tomarán en cuenta:

• Tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población;
• Condiciones hidrológicas, humedad relativa;
• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos;
• Donde se aproveche el suelo se aplicarán las normas técnicas de catastración y valuación;
• Donde se aproveche el subsuelo se tomarán en consideración las leyes correspondientes.
• En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se considerará para efectos de la valuación el valor de los recursos aprovechados en los predios.

Para su determinación se considerarán:

• Valuación del suelo.- Predios Rústicos: Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones:

• La naturaleza de las regiones, el destino de los predios dominantes, sus dimensiones de frente y fondo a las servidumbres. Para tales efectos, se considera separadamente la superficie o tierra desnuda de mejoras, de sus construcciones;
• Las especificaciones de carácter técnico y práctico de las que se desprenda directamente la calidad y clase de las construcciones y su costo;
• Los terrenos sujetos al régimen agrario ejidal o comunal, se valuarán ajustándose a las modalidades de este tipo de tenencia de la tierra.

• El Congreso del Estado de Morelos a propuesta de cada Ayuntamiento, emitirá la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y de Construcciones que sirvan de base para el cobro de contribuciones a la propiedad inmobiliaria, tomando en cuenta lo siguiente:

Por su parte, la Ley de Catastro del Estado de Morelos, en su Artículo 104 dispone:

Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción.

Valuación de construcciones:

• Edad, vida útil, su estructura y estado de conservación;
• Materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados.

En cuanto a las construcciones, para su valuación se toman en cuenta generalmente por las Leyes de Catastro las siguientes características, mismas que son tomadas para este documento del Artículo 58 de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco:

No obstante, el mandato constitucional de que los valores catastrales de suelo y construcción, que sirven de base para la determinación de contribuciones a la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los de mercado, a la fecha existe un alto grado de subvaluación de los bienes inmuebles de diferentes entidades federativas, por múltiples razones, especialmente de índole económica y política.

El predio sirviente es el inmueble en contra del que está constituida la servidumbre, la finca obligada a dar paso o uso al predio dominante. Cuando hablamos de servidumbres de paso, el predio sirviente es aquel que debe habilitar el acceso al predio dominante a través de su propiedad.

Un predio o inmueble rural o rústico es aquella finca ubicada en el campo o fuera de los límites de la ciudad cuyo destino en el ordenamiento municipal es al desempeño de una actividad económica o a su protección ambiental.

El predio dominante es el inmueble a favor del que se forma la servidumbre. En el caso de las servidumbres de paso, esta posición da derecho al propietario del predio dominante a cruzar por determinado punto del predio sirviente.

El predio o el impuesto predial es una tasa municipal que deben pagar los propietarios de los bienes inmuebles ubicados en una localidad.

Los predios feriales son grandes instalaciones o extensiones de terreno destinadas a albergar eventos, salones o las llamadas ferias de muestras. Algunos de los predios feriales más famosos del mundo son el predio ferial de Hannover, el predio ferial de Tecnópolis en Buenos Aires, o IFEMA (Institución Ferial de Madrid).

Los predios o inmuebles urbanos son aquellas fincas urbanizables situadas dentro de los límites de la ciudad.