Proyecto Final Educación Superior Dinámico

Enfoques y técnicas para la valuación inmobiliaria en México

ADMINISTRACION INMOBILIARIA

MVIIBN ARQ KARLA I. M. CORONEL

XX/XX/20XX

Proceso de VALORACION

Informacion requerida

07.Informe de valuación y el soporte documental

08.CONCLUSIONES

01.Documentación e información que permitan el inicio del proceso de valuación.

06.METODOLOGÍA

Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor. Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores y el personal del INDAABIN, así como con sus familias, empresas, parientes, amigos o asociados.

05.conforme con los enfoques y principios

04.OBJETO DEL AVALUOESPECIFICACIONES

03. Inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.

02.ESCRITURASDOCUMENTOS QUE ACREDITEN LA PROPIEDAD

01.Documentación e información que permitan el inicio del proceso de valuación.

Revisión de: Plano de ubicación del bien Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente Larguillo completo del cadenamiento que indique origen y destino Escrituras Constancia de uso del suelo Planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente Informe de costos anuales de operación del inmueble Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las construcciones afectadas Dictamen de seguridad estructural.

03. Inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.

• Analizar la solicitud del promovente que pide el trabajo valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio técnico que resulte procedente.
• Revisar la documentación procedente que el caso requiere.
• Establecer el uso, propósito y finalidad del avalúo, así como la fecha de valores.

05. conforme con los enfoques y principios

La investigación de mercado para la estimación del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad inmediata o mediata, como pueden ser: ubicación, zona, uso del suelo autorizado o potencial, superficie, forma, topografía, entre otros.

“RECOPILACIÓN DE RANGOS, FÓRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE”,

El uso de los rangos, fórmulas y factores de ajuste contenidos en el presente documento es obligatorio para todo el personal que participa en el proceso valuatorio,por lo que está en posibilidades de aplicar otro distinto, siempre y cuando, sea motivado y justificado de manera clara en su informe de avalúo y explicando la forma de calcularlo y su fundamento. En la presente Recopilación se registran Parámetros de ajuste considerando rangos (aquellos que permiten un margen acotado de aplicación); fórmulas que permiten obtener factores y, tablas (listado de números dispuestos en orden que permiten su correlación).

el artículo 142 de la Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo del 2004

Adquisición o Enajenación de Bienes

I.1.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo. (6) (10 - a, b, c)

I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. (2) (6) (10-a, b.)

I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana. (6) (10 –a, b.)

I.1.2.2.2. Factor de superficie: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes superficies. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ TERCERA a RAÍZ SEXTA .

I.1.2.3.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:

I.1.1.1.- Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de una negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones. (6)