Curso Hipotecario día 2

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Índice

Productos hipotecarios

Marco legal y regulatorio

Introducción al mercado hipotecario en México

Proceso de originación del crédito

Aspectos fiscales del crédito hipotecario

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Tema 1

Historia y evolución del mercado hipotecario en México.

En la segunda mitad del siglo XIX surgen los primeros bancos privados en nuestro país. En 1864, el Banco de Londres y México fue la primera institución en otorgar créditos hipotecarios, mismos que tuvo que suspender al poco tiempo, debido a que la ley no contemplaba el perfeccionamiento de las garantías en favor del acreedor.

En 1882 nace el Banco Internacional e Hipotecario, siendo éste, por más de 20 años, el único dedicado a los préstamos sobre bienes raíces.

Tema 1

Al tiempo que los bancos desmantelaban sus unidades hipotecarias, surgieron las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) dedicadas al financiamiento de vivienda para cubrir el espacio que los bancos habían dejado de atender operando principalmente con fondeo de FOVI.

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Tema 1

Principales actores del mercado: Bancos, SOFOMES, INFONAVIT, FOVISSSTE.

En México, de cada 10 créditos hipotecarios contratados, 9 están a tasa fija y es así por una serie de ventajas que ofrece este tipo de hipoteca y porque está más acorde a la realidad económica de quienes pueden comprobar ingresos para pagar un financiamiento y así comprar vivienda. En México existen varios tipos de créditos hipotecarios: tasa fija, Infonavit, Fovissste, tasa mixta... Sin embargo, el que más se ve es el crédito hipotecario a tasa fija. El banco nos ofece un tipo de préstamo que no va a variar el interés mensualmente o anualmente, lo cual es un respiro.

Info

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Tema 1

Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) en México representan 520,000 millones de pesos y constituyen 5.6% del mercado de crédito en el país, reveló el dirigente del sector, Adolfo González Olhovich. Por su naturaleza, no se fondean con ahorro público; su fondeo debe venir de la banca de desarrollo, de la banca comercial, de fondos de capitales de riesgo o de capital propio de los socios. Como ese dinero ya está etiquetado para ser prestado, los criterios de análisis de riesgo son distintos: son mucho menos restrictivos que los de los bancos. En un promedio grueso, solo 20% de las solicitudes de crédito que recibe un banco son autorizadas; en las Sofomes, en cambio, el 70% de las solicitudes son aprobadas.

El crédito Infonavit es un préstamo monetario que el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores les otorga a las personas para que puedan invertirlo en una propiedad de la siguiente manera: • Hacer reparaciones y remodelaciones como pintar, impermeabilizar o hacer ajustes para la movilidad y seguridad de un habitante con limitaciones físicas. • Comprar una vivienda. • Pagar una vivienda hipotecada. • Construir un inmueble. • Pagar el arrendamiento. • Construir en su propio terreno de acuerdo a sus necesidades.

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Tema 1

Crédito Infonavit

Crédito Fovissste

CRédito HIPOTECARIO BANCARIO

Crédito sofom

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Tema 1

Crédito MEJORA

CRédito DE CONSTRUCCIÓN

CRédito COFINAVIT

Tipos de créditos hipotecarios disponibles.

1.- Requisitos Previos

2.- Solicitud de crédito

3.- Evaluación del Riesgo

5.- Aprovación del Crédito

4.- Avalúo del Inmueble

6.- Contratación del crédito

El proceso de originación de un crédito hipotecario

El proceso de originación de un crédito hipotecario implica varias etapas que se deben cumplir para que la institución financiera otorgue el préstamo. A continuación, se presentan las principales características y pasos involucrados:

Tema 1

Introducción al mercado hipotecario en méxico

La persona solicitante debe tener un patrimonio estable y suficiente para garantizar el pago del crédito.
Se debe comprobar que se cuenta con ingresos adecuados para cubrir el monto de la deuda.
Se requiere un ahorro inicial para cubrir los gastos iniciales de la propiedad.

El solicitante presenta una solicitud formal a la institución financiera, proporcionando información personal y financiera.
Se debe revisar la documentación presentada para verificar la idoneidad del solicitante.

La institución financiera evalúa el riesgo asociado con el préstamo, considerando factores como la cantidad de dinero prestada, la tasa de interés y la garantía de pago.
Se calculan los gastos de originación, que cubren los costos operativos de la institución y otros servicios administrativos.

Se realiza un avalúo del inmueble para determinar su valor comercial.
Este trámite tiene un costo adicional que no se incluye en el crédito hipotecario, a menos que el producto lo contemple.

La institución financiera analiza la solicitud y evalúa la capacidad del solicitante para pagar el crédito.
Si se aprueba el crédito, se establecen las condiciones de pago, incluyendo la tasa de interés y el plazo de pago.

El solicitante firma el contrato de crédito, aceptando las condiciones establecidas.
La institución financiera otorga el préstamo y el solicitante puede disponer del dinero para comprar la propiedad.
Es importante tener en cuenta que los gastos de originación deben ser aclarados al momento de la solicitud formal y no deben cambiar al final del proceso. Además, es fundamental que el solicitante revise y entienda las condiciones del crédito antes de firmar el contrato.

Productos Hipotecarios

Tema 2

Características de los productos hipotecarios: tasa fija, tasa variable, créditos en pesos, UDIS.

Tasa Fija

Tasa Variable

Seguros

Creditos en Pesos

Info

Productos Hipotecarios

Tema 2

UDIs

Unidades de Valor

Protección Contra la Inflación

Rendimientos Reales

Acceso a Créditos Hipotecarios

Estabilidad Económica

Uso común en créditos hipotecarios y actos mercantiles

Tema 2

Comparativa entre productos de diferentes instituciones financieras.

Al contratar un crédito te puedes ahorrar mucho dinero, compara y selecciona el CAT más bajo. Cuando una persona está buscando algún tipo de crédito, por ejemplo, un préstamo personal, seguramente se enfrentará a un número importante de instituciones que lo ofrecen y, por ende, también a una gran variedad de productos similares. Si sólo analiza la tasa de interés, seguramente hará una mala decisión financiera, que le puede resultar muy cara al final de pagar.

Info 3

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Info 1

Audio

Productos Hipotecarios

Tema 2

Factores a considerar al elegir un producto hipotecario para un cliente

Tener una casa propia es una de las metas más relevantes en el plan de vida de muchas personas; sin embargo, la inversión que requiere generalmente resulta elevada por lo que para sumar este importante activo a un patrimonio se hace necesario recurrir a la contratación de un crédito hipotecario. Por ello debe considerar diversas variables antes de tomar una decisión.

Productos Hipotecarios

Tema 1

Introducción al mercado hipotecario en méxico

pAGO MENSUAL

aFORO Y ENGANCHE

Plazo y taza de interés

Pagos anticipados

(Fija, Variable, Mixta o Ajustable)

Otros desembolsos relacionados con la contratación del crédito

Costo anual total

Premios y recompensas

Tema 1

Moneda de denominación

Costo total del crédito

Requisitos

¿Banco, infonavit, fovissste o sofom?

Introducción al mercado hipotecario en méxico

Movilidad hipotecaria

proceso de originación del crédito

Tema 3

Documentación requerida para la solicitud de un crédito.

Antes de firmar el contrato debes de hacer la solicitud y para ello deberás de cumplir con los requisitos para solicitar un crédito hipotecario. Aunque puede variar, todas las instituciones van a coincidir solicitando lo siguiente:

Proceso de originación del crédito

• Si la tasa de interés que te proponen es fija o variable, y también si irá creciendo a lo largo del crédito, evalúa tu caso y toma la mejor decisión.

• Considera la amortización: conocer cuál es el porcentaje de pago mensual que se destina al capital y cuál al interés es sumamente importante. Te recomendamos preferir el que te ofrezca dedicar mayor porcentaje a pagar el capital.

• Existen gastos independientes del crédito que debes considerar, como la comisión por apertura, los gastos notariales, la investigación socioeconómica, las escrituras, los años que tomarán pagar la inversión; algunos de estos gastos pueden variar dependiendo del banco.

Como ves los requisitos para obtener un crédito bancario giran sobre los aspectos de confiabilidad y estabilidad financiera, mismos que en ocasiones se nos dificulta aterrizar, por lo que sin temor acude a uno o dos de ellos y pide que te aclaren los puntos sobre los que tengas duda. Gastos adicionales y más aspectos a considerar antes de adquirir un crédito hipotecario

Tema 3

Proceso de originación del crédito

Para algunos bancos como BBVA o Santander, los requisitos en algunos puntos son más específicos, por ejemplo:

Requisitos de BBVA

Requisitos de Santander

Tema 3

EVALUACIÓN DE LA CAPACIDAD DE PAGO DEL CLIENTE

La evaluación de la capacidad de pago del cliente en los bancos de México se fundamenta en varios factores clave que las instituciones financieras consideran al otorgar créditos. Esta evaluación es crucial para garantizar que los clientes puedan cumplir con sus obligaciones financieras sin comprometer su estabilidad económica.

Proceso de originación del crédito

Tema 3

Para determinar la capacidad de pago, los bancos suelen realizar un análisis que incluye:

7.- Estrategias de mitigación de riesgo

3.- Estabilidad laboral y patrimonial

1.- Análisis del buró de crédito

2.- Ingresos y capacidad de endeudamiento

5.- Cumplimiento regulatorio

6.- Innovación y tecnología

4.- Análisis de comportamiento tendencias de gasto

Proceso de originación del crédito

Consulta del historial crediticio: Los bancos revisan el Buró de Crédito para verificar el comportamiento pasado del cliente con otras instituciones financieras. Se considera el puntaje crediticio (credit score), así como el historial de pagos, la existencia de deudas morosas, y el uso de líneas de crédito.
Tendencias y patrones: Los bancos analizan tendencias en el historial, como incrementos en el uso de crédito o periodos recientes de morosidad.

Verificación de ingresos: A través de comprobantes de ingresos, como recibos de nómina o declaraciones fiscales, los bancos verifican los ingresos regulares del cliente.
Evaluación de la relación deuda/ingreso: Se calcula el porcentaje de los ingresos mensuales que se destina al pago de deudas. La mayoría de los bancos en México considera que una relación deuda/ingreso por debajo del 30-40% es manejable.

Normativa del Banco de México (Banxico) y la CNBV: Los bancos deben cumplir con las regulaciones establecidas por Banxico y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), que incluyen requisitos para la evaluación de riesgos y la protección al consumidor.
Prevención de lavado de dinero (PLD): Las instituciones financieras están obligadas a aplicar medidas para prevenir el lavado de dinero, lo que incluye un análisis adicional para clientes con perfiles de riesgo.

Historial laboral: Se analiza la estabilidad en el empleo, considerando el tiempo que el cliente ha estado en su puesto actual y su historial de empleo previo.
Propiedad de activos: La posesión de bienes, como propiedades o vehículos, es un factor positivo que los bancos consideran, ya que estos activos pueden actuar como garantías colaterales.

Inteligencia Artificial y Machine Learning: Algunas instituciones están comenzando a implementar algoritmos avanzados para predecir la capacidad de pago basándose en grandes volúmenes de datos, permitiendo evaluaciones más precisas y personalizadas.
Fintech: Las plataformas fintech están introduciendo nuevas formas de evaluar la capacidad de pago, que pueden complementar o competir con las metodologías tradicionales de los bancos.

Seguros de crédito: Ofrecer seguros de crédito para cubrir posibles impagos es una estrategia que los bancos utilizan para mitigar riesgos.
Políticas de reestructuración: En caso de dificultades financieras del cliente, los bancos pueden ofrecer reestructuraciones de deuda, lo que permite ajustar los términos del crédito para evitar incumplimientos.

Patrones de gasto: A través del análisis de cuentas bancarias, los bancos pueden evaluar los patrones de gasto del cliente y su capacidad para mantener un presupuesto equilibrado.
Comportamiento en plataformas digitales: En algunos casos, se utiliza el análisis de datos de comportamiento en plataformas digitales, como el comercio en línea y el uso de servicios financieros digitales, para evaluar la disciplina financiera.

Tema 3

Revisión de historial crediticio

El historial crediticio es un factor crucial al solicitar un crédito hipotecario en México, ya que las instituciones financieras lo utilizan para evaluar el riesgo de otorgar un préstamo. Este historial, que se registra en el Buró de Crédito, incluye información sobre el comportamiento financiero del solicitante, como la puntualidad en los pagos, el monto de las deudas y la cantidad de créditos solicitados.

Un buen historial crediticio facilita el acceso a créditos hipotecarios, mientras que un historial negativo puede limitar las opciones disponibles. Sin embargo, tener un mal historial no significa que sea imposible obtener un crédito. Las instituciones pueden ofrecer alternativas, aunque generalmente con condiciones menos favorables, como tasas de interés más altas o montos de préstamo reducidos.

Opciones para Créditos Hipotecarios con Mal Historial:

INFONAVIT

FOVISSSTE

CONSEJOS

BANCOS PRIVADOS

Proceso de originación del crédito

Este organismo permite a los solicitantes decidir si desean que se revise su historial crediticio. Aunque revisan el comportamiento de pago, no niegan automáticamente el crédito por un mal historial. Sin embargo, esto puede resultar en un monto de préstamo menor.

Similar al Infonavit, este programa también considera el historial crediticio, pero puede ofrecer condiciones menos favorables si el score es bajo, como tasas de interés más altas.

Algunos bancos ofrecen productos hipotecarios específicos para personas con historial crediticio imperfecto. Estos préstamos pueden requerir un mayor anticipo y suelen tener tasas de interés más altas.

Para quienes buscan mejorar su historial antes de solicitar un crédito hipotecario, se recomienda:

Pagar puntualmente todas las deudas.
Mantener un bajo nivel de endeudamiento, idealmente no excediendo el 30% de los ingresos en deudas.
Consultar el historial crediticio regularmente para identificar áreas de mejora.

Corrección de errores

Interpretación del historial crediticio

Acceso al historial crediticio

¿Qué información incluye el historial crediticio?

Regulaciones y supervisión

Protección del historial crediticio

Impacto del historial crediticio en la vida financiera

Tema 3

Proceso de originación del crédito

Tema 3

Procedimiento para la aprobación del crédito.

Para obtener la aprobación de un crédito hipotecario, es necesario seguir un procedimiento que incluye varios pasos clave. A continuación, se detallan los pasos generales y requisitos que suelen aplicarse en este proceso:

1. Solicitud del crédito Hipótecario

2. Evaluación del solicitante

3. Evaluación del Inmueble

4. Determinación de las condicienes del crédito

5. Oferta y Aprovación del crédito

6. Aceptación y Firma del Contrato

7. Liberación del crédito y compra del inmueble

8. inicio de pagos

Proceso de originación del crédito

Llenado de la solicitud: El primer paso es que el solicitante complete una solicitud formal con la institución financiera de su elección. Esta solicitud suele incluir información personal, financiera, y detalles del inmueble que se desea adquirir.
Documentación: El solicitante debe proporcionar una serie de documentos que pueden incluir:
- Identificación oficial (INE o pasaporte).
- Comprobante de domicilio.
- Comprobantes de ingresos (recibos de nómina, declaraciones de impuestos si es trabajador independiente, o estados de cuenta).
- Acta de matrimonio o divorcio, si aplica.
- Información del inmueble (avalúo, escrituras, etc.).

Revisión del historial crediticio: El banco consulta el Buró de Crédito para evaluar el comportamiento financiero del solicitante. Se verifica el puntaje crediticio, el historial de pagos y cualquier deuda pendiente.
Análisis de capacidad de pago: La institución financiera calcula la capacidad de pago del solicitante, considerando sus ingresos, deudas actuales, y la relación deuda/ingreso. Generalmente, se espera que el solicitante no destine más del 30-40% de sus ingresos al pago de la hipoteca.
Estabilidad laboral: Se evalúa la estabilidad del empleo, considerando antigüedad en el trabajo actual y historial laboral.

Avalúo del inmueble: Un perito autorizado realiza un avalúo del inmueble para determinar su valor comercial. El banco utiliza este valor para establecer el monto máximo de financiamiento que puede otorgar.
Revisión legal: Se verifica que el inmueble esté libre de gravámenes, adeudos de impuestos, y cualquier otro problema legal que pudiera afectar la transacción.

Tasa de interés: El banco ofrece una tasa de interés fija o variable basada en la evaluación del riesgo crediticio del solicitante y las condiciones del mercado.
Monto del crédito: Dependiendo del valor del inmueble y la capacidad de pago del solicitante, se define el monto del crédito hipotecario. Generalmente, los bancos financian entre el 70% y 90% del valor del inmueble.
Plazo: El plazo del crédito puede variar entre 5 y 30 años. Un plazo más largo puede reducir las mensualidades, pero incrementa el costo total del crédito.

Pre-aprobación: Si el banco considera que el solicitante cumple con los requisitos, emite una pre-aprobación, que es una propuesta formal de crédito sujeta a la verificación final de algunos detalles.
Oferta formal: Una vez que todos los aspectos han sido revisados, el banco emite una oferta formal de crédito, que incluye las condiciones finales, como tasa de interés, monto, plazo, y requisitos adicionales.

Revisión y aceptación: El solicitante revisa la oferta del banco y, si está de acuerdo, acepta los términos y condiciones.
Firma del contrato: El contrato hipotecario se firma ante un notario público. En esta etapa, se formaliza la hipoteca y se registran los términos del crédito.

Liberación de fondos: Tras la firma del contrato, el banco libera los fondos para la compra del inmueble, que generalmente se depositan directamente al vendedor o al desarrollador.
Inscripción en el Registro Público: El notario inscribe el contrato en el Registro Público de la Propiedad para asegurar la validez legal de la hipoteca y la titularidad del inmueble.

Inicio del plan de amortización: El solicitante comienza a realizar los pagos mensuales acordados, que incluyen tanto el capital como los intereses.
Consideraciones Adicionales:
- Seguros: Es común que el crédito hipotecario incluya seguros, como el seguro de vida del titular (que cubre el saldo insoluto en caso de fallecimiento) y el seguro de daños del inmueble.
- Gastos adicionales: Los costos de notarización, inscripción en el Registro Público, avalúo, y comisiones del banco son pagados por el solicitante y deben ser considerados en el presupuesto.

Cálculo de montos máximos de financiamiento.

El cálculo del monto máximo de financiamiento que un banco o institución financiera puede otorgar en México depende de varios factores, como el valor del inmueble, la capacidad de pago del solicitante y las políticas específicas de la institución. Aquí te explico los pasos y consideraciones más comunes para determinar este monto:

1. Valor del Inmueble

2. Porcentaje de Financiamiento

3. Plazo del Crédito

4. Tasa de Interés

5. Fórmula del Cálculo del Crédito

6. Gastos Adicionales

7. Condiciones Específicas del Banco

Tema 3

Aspectos legales y notariales en la originación del crédito.

La originación de un crédito hipotecario en México implica varios aspectos legales y notariales que son esenciales para garantizar la validez del proceso y la protección tanto del solicitante como de la institución financiera. Estos aspectos aseguran que la transacción se realice conforme a las leyes vigentes y que la propiedad del inmueble quede debidamente registrada. A continuación, se detallan los principales aspectos legales y notariales involucrados:

Revisión Legal del Inmueble

Avalúo delInmueble

Contratos y Documentación Legal

Rol del Notario Público

Gastos Notariales y Otros Costos

Seguro de Vida y Seguro de Daños

Prevención de Lavado de Dinero

Fírma electrónica y Digitalización

Entrega de Escrituras

Proceso de originación del crédito

Título de propiedad: Antes de otorgar un crédito hipotecario, el banco realiza una revisión exhaustiva del título de propiedad del inmueble. Esta revisión es para asegurarse de que el vendedor es el propietario legítimo y que el inmueble está libre de gravámenes, embargos, o cualquier otra carga que pueda afectar la transacción.
Certificado de libertad de gravamen: Es un documento emitido por el Registro Público de la Propiedad que certifica que el inmueble no tiene gravámenes o limitaciones de dominio, lo cual es esencial para proceder con la operación.

Perito autorizado: Un perito autorizado realiza un avalúo del inmueble para determinar su valor comercial. Este avalúo es fundamental para que el banco decida el monto máximo de financiamiento y para asegurar que el valor del inmueble justifica el monto del préstamo.
Dictamen técnico: El avalúo también incluye un dictamen técnico que evalúa las condiciones físicas del inmueble, su ubicación, características y cualquier posible riesgo asociado.

Contrato de crédito hipotecario: Es el documento legal que establece las condiciones del préstamo, incluyendo el monto del crédito, la tasa de interés, el plazo, y las obligaciones del deudor. Este contrato debe ser claro y estar en conformidad con la legislación mexicana.
Póliza de hipoteca: Este documento, que se firma ante notario, formaliza la hipoteca sobre el inmueble en favor del banco, estableciendo el inmueble como garantía del pago del crédito.

Verificación y asesoría legal: El notario público actúa como un tercero imparcial que verifica que todos los documentos estén en orden y que la transacción cumpla con las leyes aplicables. Además, asesora a las partes involucradas sobre las implicaciones legales de la hipoteca.
Firma y formalización del contrato: El notario es responsable de la firma y formalización del contrato de crédito hipotecario y la hipoteca, asegurando que el acto tenga plena validez legal.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Después de la firma, el notario inscribe la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad, lo que da publicidad al acto y garantiza los derechos del acreedor hipotecario.

Honorarios notariales: Los honorarios del notario suelen estar a cargo del solicitante del crédito, aunque en algunos casos pueden ser negociados con el banco. Estos honorarios varían según el valor del inmueble y la complejidad de la transacción.
Gastos de inscripción: Los costos asociados con la inscripción de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad también deben ser cubiertos por el solicitante.
Impuestos: Dependiendo del estado donde se realice la operación, pueden existir impuestos locales como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que también debe ser cubierto.

Seguro de vida: Generalmente, el banco requiere que el solicitante contrate un seguro de vida que cubra el saldo insoluto del crédito en caso de fallecimiento. Este seguro suele ser obligatorio y se incluye en los pagos mensuales del crédito.
Seguro de daños: El banco también exige un seguro contra daños para el inmueble, que cubra posibles contingencias como incendios, terremotos, o inundaciones.

Cumplimiento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita: Los bancos y notarios deben cumplir con esta ley, lo que incluye la identificación y reporte de operaciones sospechosas. Esto implica que se verifique el origen lícito de los fondos utilizados para la compra del inmueble y el pago del crédito.

Innovaciones legales: En algunos casos, la legislación permite el uso de firmas electrónicas y la digitalización de ciertos procesos, aunque la firma del contrato y otros documentos clave suelen requerir la presencia física ante el notario.

Escritura pública: Una vez que se ha firmado y formalizado el contrato de crédito hipotecario, el notario entrega una copia certificada de la escritura al comprador, que incluye la hipoteca inscrita. Esta escritura es el documento que acredita la propiedad del inmueble y la existencia de la hipoteca.

Marco Legal y Regulatorio

Tema 4

1. Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito

2. Ley de Instituciones de Crédito

3. Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia

4. Ley de Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros (CONDUSEF)

5. Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado

6. Ley de Protección al Ahorro Bancario

7. Código Civil Federal y Códigos Civiles Estatales

8. Ley de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM)

9. Ley de Inversión Extranjera

10. Ley de Vivienda

11. Reglamentos y Circulares de la CNBV y BANXICO

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Hipoteca como garantía: Esta ley regula la constitución de garantías reales, como la hipoteca. Establece las condiciones bajo las cuales un inmueble puede ser hipotecado para garantizar el cumplimiento de una obligación, como el pago de un crédito.
Procedimientos de ejecución: La ley también establece los procedimientos que deben seguirse en caso de incumplimiento del pago del crédito, incluyendo la ejecución de la hipoteca.

Regulación de bancos y entidades financieras: Esta ley regula el funcionamiento de los bancos y otras instituciones de crédito que pueden otorgar créditos hipotecarios. Define las facultades, obligaciones y limitaciones de estas instituciones.
Supervisión por la CNBV: La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) supervisa el cumplimiento de esta ley, asegurando que los bancos operen dentro del marco legal y financiero adecuado.

Información crediticia: Regula el funcionamiento de las sociedades de información crediticia, como el Buró de Crédito y Círculo de Crédito. Estas entidades recopilan y proporcionan información sobre el historial crediticio de los solicitantes de créditos hipotecarios.
Derechos de los consumidores: La ley protege los derechos de los consumidores en cuanto a la consulta, corrección y manejo de su información crediticia.

Protección al consumidor: La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) se encarga de proteger los derechos de los usuarios de servicios financieros, incluyendo los créditos hipotecarios. La ley establece procedimientos para la atención de quejas y reclamaciones.
Transparencia: Obliga a las instituciones financieras a proporcionar información clara, veraz y transparente sobre los productos hipotecarios, incluyendo tasas de interés, comisiones, y otros costos asociados.

Transparencia en la oferta de crédito: Esta ley tiene como objetivo promover la transparencia y la competencia en el mercado de crédito hipotecario. Establece la obligación de los bancos de proporcionar información clara sobre las condiciones del crédito, como tasas de interés, comisiones y Costo Anual Total (CAT).
Acceso a la información: Facilita que los usuarios puedan comparar entre diferentes opciones de crédito hipotecario para tomar decisiones informadas.

Protección de depósitos: Aunque esta ley se centra en la protección de los depósitos bancarios, también regula aspectos relacionados con la solvencia y estabilidad de las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios, lo que impacta indirectamente la seguridad del sector hipotecario.

Regulación de contratos: Los contratos de crédito hipotecario se rigen por el Código Civil Federal y los Códigos Civiles de cada estado, que establecen las normas sobre la formación, validez, interpretación y cumplimiento de los contratos.
Derechos y obligaciones de las partes: Estos códigos también regulan los derechos y obligaciones de las partes involucradas en un contrato de hipoteca, como el deudor y el acreedor hipotecario.

Regulación de SOFOMES: Las SOFOMES (Sociedades Financieras de Objeto Múltiple) son entidades que pueden otorgar créditos hipotecarios. Esta ley regula su operación, estableciendo requisitos y obligaciones para garantizar la seguridad y legalidad de sus operaciones.

Participación extranjera: Regula la participación de inversión extranjera en el sector financiero, incluyendo instituciones que puedan otorgar créditos hipotecarios. Establece los límites y condiciones bajo los cuales los inversionistas extranjeros pueden participar en el sector.

Política de vivienda: Establece las bases para la política de vivienda en México, incluyendo el fomento del acceso a créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda. Esta ley promueve la creación de programas y mecanismos para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para los sectores de bajos ingresos.

Normativa adicional: La CNBV y el Banco de México emiten reglamentos y circulares que complementan las leyes mencionadas, regulando aspectos específicos como las tasas de interés, políticas de riesgo, y prácticas de otorgamiento de créditos.

Tema 4

Derechos y obligaciones del cliente.

Los derechos y obligaciones del cliente ante un crédito hipotecario son fundamentales para comprender el funcionamiento de este tipo de financiamiento. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes.

Derechos del Cliente1. Información Clara: El cliente tiene el derecho de ser informado de manera clara y comprensible sobre las condiciones del crédito hipotecario, incluyendo tasas de interés, plazos y cualquier cargo adicional. 2. Asesoría: Tiene derecho a recibir asesoría adecuada antes de firmar el contrato, asegurándose de que comprende todos los términos y condiciones. 3. Modificación de Términos: Si el cliente enfrenta dificultades para cumplir con los pagos, puede solicitar la modificación de los términos del préstamo o la reestructuración de la deuda. 4. Protección ante Ejecución Hipotecaria: En caso de incumplimiento, el cliente tiene derechos específicos que lo protegen durante el proceso de ejecución hipotecaria, como la posibilidad de negociar un plan de pago. 5. Cancelación de Hipoteca: Una vez que el cliente ha pagado la totalidad de la deuda, tiene derecho a solicitar la cancelación de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad.

Obligaciones del Cliente 1. Pago Puntual: La principal obligación del cliente es realizar los pagos del crédito en las fechas acordadas. El incumplimiento puede llevar a la ejecución hipotecaria. 2. Mantenimiento del Inmueble: El cliente debe mantener el inmueble en buenas condiciones, ya que este actúa como garantía del préstamo. 3. Notificación de Cambios: Si el cliente planea vender o arrendar el inmueble, debe solicitar el consentimiento del acreedor hipotecario. 4. Cumplimiento de Normativas: El cliente debe cumplir con todas las normativas y requisitos establecidos en el contrato hipotecario, así como con las leyes aplicables. 5. Formalización de Cancelación: Al terminar de pagar el crédito, el cliente debe formalizar la cancelación de la hipoteca ante un notario y registrarla oficialmente.

Marco legal y regulatorio

Tema 4

Regulación de las tasas de interés y costos asociados.

Marco legal y regulatorio

Tema 4

A. Política Monetaria

La Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros otorga al Banco de México la facultad de establecer las bases para la determinación de comisiones y tasas de interés, en coordinación con la CNBV y otras entidades. Esto les permite incidir directamente en los costos que enfrentan los usuarios de servicios financieros.

D. Estabilidad Financiera

B. Emisión de Moneda

E. Regulación de Tasas de Interés y Comisiones

C. Regulación del Sistema de Pagos

F. Operaciones en el Mercado de Divisas:

Normativa y Funcionamiento de Banxico

Marco legal y regulatorio

Tasa de interés de referencia: Banxico fija la tasa de interés de referencia, también conocida como la tasa de política monetaria, que influye en las tasas de interés de todo el sistema financiero.
Instrumentos de política monetaria: Incluyen operaciones de mercado abierto, facilidades permanentes y requerimientos de reservas. Estos instrumentos se utilizan para controlar la liquidez en el sistema financiero y mantener la inflación bajo control.

Banxico tiene la exclusiva facultad de emitir moneda y billetes en el país. También regula la cantidad de dinero en circulación para asegurar el equilibrio entre la oferta y la demanda de dinero.

Banxico regula y supervisa los sistemas de pagos interbancarios y otros sistemas de pago en el país, garantizando su funcionamiento seguro y eficiente.

Banxico realiza análisis y proporciona recomendaciones para asegurar la estabilidad financiera en México. Esto incluye la vigilancia de los riesgos sistémicos y la participación en la regulación prudencial.

Aunque no establece directamente las tasas de interés de productos financieros, Banxico influye en ellas a través de su tasa de referencia. Además, regula comisiones y costos de ciertos servicios financieros, especialmente en el caso de las operaciones con tarjetas y otros productos.

Banxico interviene en el mercado de divisas cuando es necesario para estabilizar el peso mexicano o proteger las reservas internacionales.

Tema 4

Normativa y Funcionamiento de Comisión Nacional Bancaria y de Valores

Regulación Prudencial

Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al terrorismo

Supervisón de Entidades Financieras

Protección al Inversionista y Transparencia

Sanciones y Medidas Correctivas

Normativa para el Mercado de Valores

Normativa para Productos Financieros

Marco legal y regulatorio

La CNBV supervisa a bancos, casas de bolsa, sociedades de inversión, sociedades de ahorro y préstamo, y otras entidades financieras. Su objetivo es asegurar que estas instituciones operen bajo normas prudenciales que mitiguen riesgos.

La CNBV regula la información que las entidades financieras deben proporcionar a los inversionistas y al público en general, asegurando la transparencia en las operaciones y la veracidad en la información financiera.

La CNBV tiene la facultad de imponer sanciones y tomar medidas correctivas contra las entidades que no cumplan con las normativas, incluyendo multas, suspensión de operaciones o incluso revocación de licencias.

La CNBV establece reglas para asegurar la solvencia, liquidez y adecuada administración de riesgos en las entidades financieras. Esto incluye normas sobre capitalización, provisiones, y gestión de riesgos.

La CNBV emite y supervisa el cumplimiento de regulaciones para prevenir el lavado de dinero y el financiamiento al terrorismo en el sistema financiero, incluyendo la obligación de reportar operaciones sospechosas.

La CNBV establece normas específicas para la creación y comercialización de productos financieros, como fondos de inversión, certificados bursátiles, y otros instrumentos, para asegurar que estos productos cumplan con estándares de calidad y seguridad.

Regula las operaciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y otros mercados de valores en el país, asegurando que se realicen en condiciones justas y transparentes, protegiendo los derechos de los inversionistas.

Tema 4

Reglas del INFONAVIT y FOVISSSTE.

En 2024, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) han implementado cambios y normativas que afectan el acceso y las condiciones de los créditos de vivienda.

Cambios en las Reglas del INFONAVIT1. Aumento en la Capacidad de Compra: Los asegurados pueden utilizar el saldo de su subcuenta de vivienda y las aportaciones voluntarias para incrementar su capacidad de compra. Esto permite que los trabajadores accedan a créditos más altos al sumar estos recursos al monto del préstamo. 2. Límite en el Monto del Préstamo: El monto neto del préstamo habitacional otorgado por el INFONAVIT, junto con el saldo de la subcuenta de vivienda y depósitos extraordinarios, no puede exceder el precio de adquisición de la propiedad. Esto asegura que los créditos se mantengan dentro de un marco razonable en relación al costo de la vivienda. 3. Documentación Requerida: Se ha incluido la necesidad de presentar la CURP certificada como parte de la documentación necesaria para solicitar un crédito. Esto busca agilizar el proceso y asegurar la validez de la información presentada por los solicitantes. El INFONAVIT es la institución encargada de otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores que cotizan en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Las reglas para 2024 incluyen:

Marco legal y regulatorio

Tema 4

Reglas Infonavit2024

Nueva modalidad de créditos en pésos

Mejoravit y otros productos complementarios

Crédito conyugal e individual

Tasa de interés fija

Aumento en los montos máximos de crédito

Flexibilidad para pagar anticipadamente

Subsidios u apoyo a grupos vulnerables

Marco legal y regulatorio

La tasa de interés para créditos en pesos se mantiene fija y se ajusta según el nivel salarial del trabajador. Las tasas pueden variar entre el 1.91% y el 10.45% anual, dependiendo del ingreso del solicitante.

El INFONAVIT ha continuado con la oferta de créditos denominados en pesos, en lugar de Veces Salario Mínimo (VSM). Esto ofrece a los trabajadores mayor certidumbre en cuanto a sus pagos mensuales, ya que no están sujetos a incrementos del salario mínimo o la inflación.

Para 2024, el monto máximo de crédito que un trabajador puede obtener ha aumentado, permitiendo a más personas acceder a viviendas de mayor valor. Este monto varía según la capacidad de pago del trabajador y su antigüedad laboral.

El INFONAVIT permite el pago anticipado de los créditos sin penalización alguna, fomentando la liquidación temprana de los adeudos.

Continúan los subsidios y programas especiales para grupos vulnerables, como personas con discapacidad o trabajadores de bajos ingresos.

El programa Mejoravit, que ofrece créditos para mejoras en vivienda, sigue disponible. También hay créditos específicos para la construcción en terreno propio, compra de terrenos, o el pago de pasivos.

Los trabajadores pueden sumar su crédito con el de su cónyuge (incluso si uno cotiza en el FOVISSSTE) para obtener un mayor monto de financiamiento. Además, siguen disponibles las modalidades de crédito individual.

Tema 4

FOVISSSTE.

El FOVISSSTE también ha realizado ajustes en sus reglas para 2024, aunque los detalles específicos de estas modificaciones no están tan ampliamente divulgados como los del INFONAVIT. Sin embargo, se espera que continúe ofreciendo opciones de financiamiento para la adquisición de vivienda, así como para la mejora y construcción de casas, similar a lo que ha hecho en años anteriores. El FOVISSSTE ofrece créditos hipotecarios a los trabajadores del sector público que cotizan en el ISSSTE. Para 2024, las reglas relevantes incluyen:

Marco legal y regulatorio

Tema 4

Reglas Infonavit2024

Créditos tradicionales y modalidad de sorteo

Créditos para remodelación, ampliación o construcción

Crédito conyugal

Tasas de interés preferenciales

Incremento en los montos de crédito

Programas Especiales

Pago anticipado y amortización

Marco legal y regulatorio

Al igual que el INFONAVIT, el FOVISSSTE ofrece tasas de interés fijas que van del 4% al 6% anual, dependiendo del ingreso del trabajador.

El crédito tradicional sigue disponible, pero ahora con mayores montos y un sistema de asignación a través de sorteo. Los trabajadores deben registrarse en el sorteo anual para tener la oportunidad de obtener un crédito.

Para 2024, el FOVISSSTE ha incrementado los montos máximos de crédito, permitiendo la adquisición de viviendas de mayor valor o en mejores ubicaciones.

Continuarán los programas como el Crédito Aliados Plus, que permite la combinación de un crédito del FOVISSSTE con un crédito bancario. También sigue disponible el esquema de Respalda2-M, que otorga crédito a pensionados.

Similar al INFONAVIT, el FOVISSSTE permite el pago anticipado del crédito sin penalizaciones, fomentando la liquidación del crédito en menor tiempo.

El FOVISSSTE sigue ofreciendo créditos específicos para la remodelación, ampliación o construcción de vivienda en terreno propio.

Los trabajadores pueden unir su crédito con el de su cónyuge, incluso si uno de ellos cotiza en el INFONAVIT, lo que permite acceder a un mayor monto de financiamiento.

Tema 4

Protección al consumidor y la CONDUSEF.

La protección al consumidor financiero se refiere a un conjunto de derechos y mecanismos que buscan garantizar que los usuarios de servicios financieros reciban un trato justo y tengan acceso a información clara y precisa.

Derecho a la Información Transparente

Derecho a no Ser Discriminado

Derecho a la Protección contra Prácticas Abusivas

Derecho a la Educación Financiera

Derecho a la Resolución de Controversias

Derecho a Cambiar de Proveedor de Servicios Financieros

Marco legal y regulatorio

Todos los usuarios tienen derecho a recibir educación financiera que les permita tomar decisiones informadas y responsables sobre el uso de productos y servicios financieros.

Los usuarios tienen el derecho de presentar quejas y solicitar la intervención de la CONDUSEF en caso de tener un conflicto con una institución financiera. Este proceso debe ser accesible y gratuito.

Los consumidores tienen el derecho de cambiar de proveedor de servicios financieros si no están satisfechos, y las instituciones deben facilitar este proceso sin imponer barreras o costos indebidos.

Los usuarios tienen derecho a recibir información clara, precisa y suficiente sobre los productos y servicios financieros, incluyendo tasas de interés, comisiones, plazos, y cualquier otro costo asociado.

Las instituciones financieras no pueden discriminar a los usuarios por razones de género, edad, religión, origen étnico, orientación sexual, o cualquier otra condición. Todos deben tener acceso a los productos y servicios financieros en igualdad de condiciones.

Los usuarios están protegidos contra prácticas comerciales abusivas, como la inclusión de cláusulas contractuales injustas o la imposición de cargos excesivos. La CONDUSEF actúa para sancionar y corregir estas prácticas.

Tema 4

Funciones principales de la CONDUSEF.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) es el organismo encargado de proteger los derechos e intereses de los usuarios de servicios financieros en México. Su labor es esencial para garantizar que los consumidores reciban un trato justo y transparente por parte de las instituciones financieras.

Supervisión y sanciones

Regulación de productos financieros

Buró de entidades financieras

Atención y resolución de quejas

Orientación y asesoría

Educación financiera

Procedimientos especiales

Marco legal y regulatorio

La CONDUSEF recibe y gestiona quejas de los usuarios contra instituciones financieras como bancos, aseguradoras, afores, sociedades de inversión, entre otros. Los usuarios pueden presentar sus quejas de manera presencial, en línea, o por teléfono. La CONDUSEF actúa como mediador entre el usuario y la institución financiera para resolver la disputa de manera justa y eficiente. En algunos casos, puede emitir resoluciones vinculantes para la institución financiera.

Proporciona orientación y asesoría gratuita a los usuarios sobre cómo utilizar los servicios financieros de manera segura y eficiente. También informa sobre los derechos y obligaciones de los usuarios en relación con productos y servicios financieros.

La CONDUSEF promueve la educación financiera para que los usuarios tomen decisiones informadas. Organiza talleres, cursos, y publica material educativo para ayudar a los consumidores a entender mejor los productos financieros y evitar caer en fraudes o abusos.

Supervisa las prácticas comerciales de las instituciones financieras y verifica que cumplan con las normativas de transparencia y protección al consumidor. Si detecta irregularidades, puede imponer sanciones o exigir correcciones a las prácticas comerciales.

La CONDUSEF revisa y autoriza la publicidad de productos financieros, asegurándose de que sea clara, veraz y no engañosa. También evalúa los contratos de adhesión que las instituciones financieras ofrecen a los usuarios, garantizando que no contengan cláusulas abusivas.

Administra el Buró de Entidades Financieras, una plataforma en línea donde los usuarios pueden consultar información sobre las instituciones financieras, incluyendo sus productos, servicios, sanciones, reclamaciones y calificaciones de desempeño.

La CONDUSEF tiene la facultad de llevar a cabo procedimientos especiales, como arbitrajes, en casos donde las disputas no se resuelven en la etapa de mediación. Estos arbitrajes son voluntarios, pero vinculantes para ambas partes si se acuerdan.

Aspectos Fiscales del Crédito Hipotecario

Tema 5

Deducciones fiscales aplicables al crédito hipotecario.

Audio

1. Intereses Reales Pagados

2. Requisitos para Aplicar la Deducción

Aspectos fiscales del crédito hipotecario

2. Requisitos para la deducción

3. Límite de la deducción

4. Constancia de intereses

1. Deducción de Intereses Reales

5. Procedimiento para la Deducción

6. Impacto en el ISR

7. Consideraciones Especiales

Tema 5

Aspectos fiscales del crédito hipotecario

¡Gracias!

Las UDIS permiten a personas físicas acceder a créditos hipotecarios que no podrían obtenerlos con condiciones convencionales, ya que se crearon para brindar seguridad a los bancos y a los tenedores de la deuda.

Ofrecida por bancos como BBVA, con una tasa de interés promedio del 9.05% (según los resultados de búsqueda). El monto mínimo para solicitar un crédito es de $50,000. La cantidad a pagar se establece desde el inicio del contrato y se mantiene constante durante todo el plazo del crédito.

Info

Otorgado por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), es un crédito con tasas de interés fijas y plazos de hasta 30 años. Está disponible para los trabajadores del Estado y sus familiares.

Puede variar según el tipo de riesgo asumido y la situación financiera del solicitante.Según la información disponible, las tasas variables pueden llegar a ser hasta 319% más altas que las tasas fijas.

Para el caso de un crédito hipotecario, por una cantidad de un millón de pesos, con un enganche de 200 mil; es decir, el monto a financiar sería de 800 mil pesos en un plazo de 15 años. En este caso, el CAT entre las dos opciones (la más alta y la más baja) tan sólo varía 2.8 puntos porcentuales (10.6% y 13.4%), pero el monto y plazo hacen que la diferencia sea tan importante.

Relación de Endeudamiento:

Un cliente es considerado apto para un nuevo crédito si su nivel de endeudamiento no supera el 40% de sus ingresos. Si este porcentaje es superior al 70%, la capacidad de pago se considera insuficiente, lo que puede resultar en la negación de nuevos créditos.

• Ser mayor de 18 años y menos de 70 años. • Tener un buen historial crediticio. • Estar activo laboralmente. • Comprobar ingresos. • Realizar una valoración inmobiliaria. • Presentar INE, CURP, acta de nacimiento, comprobante de domicilio, comprobante laboral y una solicitud de crédito).

Estos son los requisitos que necesitas cubrir para solicitar un crédito SOFOM:

• Score de crédito: El puntaje de crédito es un número que resume la capacidad crediticia de un individuo basado en su historial. Un puntaje más alto indica menor riesgo para los prestamistas.• Detalles de comportamiento: Los bancos y otras instituciones revisan no solo el score, sino también detalles específicos del comportamiento, como la cantidad de crédito disponible que se está utilizando, la antigüedad de las cuentas y el tipo de crédito manejado.

Los bancos suelen utilizar una fórmula basada en el método de amortización francés para calcular el pago mensual. Ejemplo de Cálculo del Monto Máximo: Supongamos que un solicitante tiene un ingreso mensual de $50,000 MXN, y puede destinar hasta $15,000 MXN al pago de la hipoteca. El banco ofrece una tasa de interés del 8% anual para un crédito a 20 años. • Tasa de interés mensual r=8%12=0.00667r = \frac{8\%}{12} = 0.00667r=128%=0.00667 • Número de pagos n=20×12=240n = 20 \times 12 = 240n=20×12=240 Utilizando la fórmula para calcular el monto máximo de crédito (PPP), se puede determinar cuánto puede financiar el banco. (Pero no nos compliquemos, solo es importante saber que existe).

Las UDIS son unidades de valor que se basan en el incremento de los precios (inflación) y se utilizan para solventar las obligaciones de créditos hipotecarios o cualquier acto mercantil.

• Si un consumidor detecta errores en su historial crediticio, tiene derecho a solicitar su corrección. Esto se hace presentando una reclamación ante el Buró de Crédito o Círculo de Crédito, quienes están obligados a investigar y corregir cualquier información incorrecta.

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Comprobantes de ingresos

La estabilidad económica y laboral que tengas es crucial.

Los seguros de desgravamen e incendio son comunes en los créditos hipotecarios, y pueden representar hasta la mitad del costo total del crédito.

• Avalúo del inmueble: El banco generalmente solicita un avalúo para determinar el valor comercial del inmueble que se desea adquirir. Este valor es fundamental, ya que la mayoría de las instituciones financieras no financian el 100% del valor del inmueble. • Porcentaje de financiamiento: Dependiendo del banco, el monto máximo de financiamiento suele oscilar entre el 70% y 90% del valor del inmueble. En algunos casos, puede llegar al 95%, pero esto es menos común. o Ejemplo: Si el valor del inmueble es de $2,000,000 MXN y el banco financia hasta el 80%, el monto máximo del crédito sería $1,600,000 MXN.

Ser mayor de edad y menor de 64 años y 11 meses

Este requisito varía mucho de banco a banco, en términos generales, los factores a tomar en cuenta serán la capacidad financiera que puedas demostrar y el plazo que elijas para finiquitar el crédito.

Adicional la regulación de las tasas de interés y los costos asociados está principalmente a cargo de varias instituciones y leyes que buscan proteger a los consumidores y asegurar la estabilidad del sistema financiero. Aquí te explico cómo funciona:a) Banco de México (Banxico) • Tasa de interés de referencia: Banxico fija la tasa de interés de referencia, también conocida como la tasa de política monetaria. Esta tasa influye en el costo del crédito en todo el sistema financiero y sirve como base para determinar otras tasas de interés en la economía. • Tasas de interés máximas: Aunque Banxico no establece límites directos a las tasas de interés que pueden cobrar las instituciones financieras, su tasa de referencia influye indirectamente en ellas. Si Banxico aumenta la tasa, las tasas de interés en general tienden a subir y viceversa. b) Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) • Supervisión y regulación: La CNBV regula y supervisa a las instituciones financieras para asegurar que operen de manera sana y estable, lo cual incluye la revisión de las tasas de interés que ofrecen en sus productos. c) Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros • Esta ley establece que las instituciones financieras deben proporcionar a sus clientes información clara y transparente sobre las tasas de interés y los costos asociados a los productos financieros, como créditos, tarjetas de crédito y préstamos personales. La información debe incluir: o CAT (Costo Anual Total): Es una medida que incluye la tasa de interés nominal, comisiones, y otros costos relacionados con un crédito o préstamo. El CAT permite a los consumidores comparar de manera efectiva entre diferentes productos financieros. d) PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) • Protección al consumidor: PROFECO es responsable de proteger a los consumidores de prácticas abusivas en el mercado financiero, incluyendo la supervisión de las tasas de interés y los costos cobrados por los proveedores de servicios financieros. PROFECO también ofrece mecanismos de conciliación y resolución de conflictos entre consumidores y proveedores. e) Regulación Específica por Tipo de Producto • Algunos productos financieros, como las tarjetas de crédito, tienen regulaciones específicas en cuanto a las tasas de interés y comisiones que pueden cobrar. Por ejemplo, las instituciones financieras están obligadas a informar a los usuarios con anticipación sobre cualquier cambio en las tasas de interés o comisiones. f) Competencia en el Mercado • La Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) promueve la competencia en el mercado financiero, lo que puede ayudar a evitar que las tasas de interés sean excesivamente altas debido a la falta de competencia.

¿Cómo funciona el crédito Infonavit?

El Infonavit administra los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda, el cual se constituye de las aportaciones recibidas de los patrones, equivalentes al 5% sobre el salario de los trabajadores a su servicio. Cuando tramitas la adquisición de tu crédito, la institución te hace una oferta dependiendo de los siguientes factores: • Salario. • Dinero ahorrado en la Subcuenta. • Edad. • Capacidad de pago. • Monto de crédito que solicitas. • Precalificación y puntos Infonavit.

Los plazos de pago son de 1 a 30 años dependiendo del tipo de crédito que hayas escogido. Al pensionarte, puedes reclamar el dinero a través de tu Cuenta Infonavit si:

Nunca solicitaste tu crédito Infonavit.

Terminaste de pagar tu crédito.

Aún tienes saldo dentro de tu Subcuenta de Vivienda.

Estos son los requisitos que necesitas cubrir para solicitar un crédito SOFOM:

Garantías

Tener otra propiedad, una cuenta de ahorros o demostrar tener dinero invertido en alguna institución financiera contribuirán a mejorar tus posibilidades de obtener tu casa o departamento nuevo, ya que con esto ofreces seguridad a la institución bancaria.

Las UDIS ayudan a estabilizar la economía al proporcionar un mecanismo de inversión que se ajusta a la inflación, lo que reduce el riesgo de pérdida de valor de la inversión.

• Prevención de fraudes: Es fundamental que los consumidores protejan su información personal y revisen regularmente su historial para detectar cualquier actividad sospechosa. • Educación financiera: Mantener un buen historial crediticio implica prácticas financieras responsables, como pagar a tiempo, no sobrepasar los límites de crédito, y no adquirir más deuda de la que se puede manejar.

Comprobantes fiscales:

Es necesario contar con los comprobantes fiscales (CFDI) que acrediten el pago de los intereses. Estos comprobantes son emitidos por la institución financiera que otorgó el crédito.

Declaración anual:

Los intereses reales pagados deben incluirse en la declaración anual de impuestos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Para poder deducirlos, es necesario hacer la declaración anual, lo cual es obligatorio para ciertos contribuyentes, como aquellos que obtienen ingresos por salarios superiores a 400,000 pesos anuales o que trabajan para más de un empleador.

Constancia de intereses:

El crédito hipotecario debe estar destinado a la adquisición de una vivienda, ampliación, reparación, o construcción de la misma. El crédito debe estar otorgado por instituciones autorizadas, como bancos, el INFONAVIT, el FOVISSSTE, o SOFOMES.

¿Quienes pueden aplicar estas deducciones?

Personas físicas: Solo las personas físicas residentes en México pueden deducir los intereses reales de su crédito hipotecario. Las personas morales (empresas) no pueden aplicar esta deducción.Contribuyentes asalariados: Los trabajadores que reciben ingresos exclusivamente por salarios también pueden deducir estos intereses, siempre y cuando presenten su declaración anual.

Otras consideraciones

Beneficio para vivienda única: La deducción aplica únicamente para la vivienda habitual del contribuyente. Si se tiene más de una propiedad con créditos hipotecarios, la deducción solo se puede aplicar a la vivienda que se considere como la principal. No acumulable con otras deducciones: La deducción de intereses reales por crédito hipotecario se suma al total de deducciones personales que el contribuyente puede hacer, pero no puede exceder los límites establecidos por la ley, que incluyen otras deducciones como gastos médicos, donaciones, etc.

• Vivienda habitual: La deducción solo es aplicable a la vivienda habitual del contribuyente. No se puede aplicar a propiedades adicionales.• Intereses en UDIS: En caso de créditos denominados en UDIS, es crucial calcular correctamente los intereses reales, considerando la inflación y el comportamiento de la UDI.

• Incluir en la declaración anual: Los intereses reales pagados se incluyen en la sección de deducciones personales de la declaración anual.• Comprobantes: Aunque no es necesario presentar los comprobantes al SAT de forma directa durante la declaración, es esencial conservarlos durante al menos cinco años, ya que podrían ser solicitados en una auditoría o revisión.

• La deducción de intereses reales reduce la base gravable sobre la cual se calcula el ISR, lo que puede resultar en un menor impuesto a pagar o un mayor saldo a favor para el contribuyente.

Info

Otorgado por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), es un crédito con tasas de interés fijas y plazos de hasta 30 años. Permite a los trabajadores no gubernamentales adquirir una vivienda nueva o usada.

Las tasas de interés que se publicitan no siempre resultan ser comparables porque pueden estar referidas a distintos periodos (mensuales, anuales, quincenales e incluso en otras periodicidades), tampoco se incluyen en la tasa de interés las comisiones por apertura o administración del crédito, así como otros costos asociados como las primas de seguros. Por disposición de ley y en beneficio de las personas interesadas en contratar un crédito, todas las instituciones oferentes de créditos al consumo y a la compra de una vivienda están obligadas a mostrar el CAT, (Costo Anual Total), incluso las que no son bancos, como las tiendas departamentales. Así, si no te detienes a comparar el CAT y contratas con una determinada entidad financiera un crédito, por ejemplo, de 10 mil pesos a liquidar a un año, la diferencia de más que pudieras terminar pagando al final del periodo ascendería a 8 mil 291 pesos y eso, porque no te fijaste que entre una y otra oferta el CAT variaba de 190% a tan sólo 22%, respectivamente. En otras palabras, tu mala decisión te hubiera costado un 75% más.

Tipos de riesgos y tasas de interés

• Tasa Fija: La opción más conservadora y menos arriesgada, con un valor inicial y constante durante todo el plazo del crédito. • Tasa Variable: La opción más arriesgada y flexible, que puede variar según la situación financiera del solicitante y los tipos de riesgos asumidos.

Recomendaciones

• Es fundamental tener claro la situación financiera personal y capacidad de pago antes de solicitar un crédito hipotecario. • Es importante analizar las condiciones y características de cada producto antes de tomar una decisión.

En México, con una banca bien capitalizada, con portafolios sanos y apetito de crecimiento, está garantizada la continuidad en la disponibilidad de crédito hipotecario. Por otra parte, aunque es un hecho que las tasas de interés seguirán subiendo, seguramente regresarán a los niveles que se tenían antes de la pandemia, entre el 10 y 11%, que funcionaron bien en su momento.El mercado de vivienda enfrenta muchos cambios simultáneos, por un lado la demanda insatisfecha acumulada durante la pandemia, la nueva necesidad de work from home y una gran cantidad de jóvenes incorporándose al mercado laboral.

Requisitos del crédito hipotecario que debe cumplir el inmueble.

• Ser de uso habitacional exclusivamente.• Que esté en una zona urbana o suburbana y cuente con acceso a servicios básicos como agua, energía eléctrica, drenaje, pavimentación, banquetas y rampas. • Tiene que tener una vida útil de al menos 6 años, dependiendo del plazo del crédito. Si es un crédito de 20 años, la casa debe tener una vida útil de 21 años, como mínimo. • La construcción de la casa o departamento debe estar terminada cuando te la entreguen. • Deben existir comprobantes del pago de todos los servicios e impuestos y estar libre de problemas jurídicos como juicios, embargos y gravámenes, entre otros.

Info

Otorgado por entidades financieras privadas, como bancos y sociedades financieras, estos créditos pueden tener tasas de interés variables y plazos de hasta 30 años.

• Intereses reales: Los intereses reales son la parte de los intereses pagados que excede la inflación durante el periodo correspondiente. Es decir, es la diferencia entre los intereses nominales pagados y la inflación.• Deducción en el ISR: Los intereses reales pagados por un crédito hipotecario pueden ser deducidos del impuesto sobre la renta (ISR) en la declaración anual de la persona física.

Gastos:

Se restan los gastos totales del cliente, que incluyen no solo los gastos básicos, sino también otros compromisos financieros como deudas existentes.

• Tasa fija vs tasa variable: La tasa de interés ofrecida por el banco también influye en el cálculo del monto máximo de financiamiento. Una tasa de interés más baja permitirá un mayor financiamiento, ya que los pagos mensuales serán menores. • Ejemplo: Si la tasa de interés es del 8% anual, el banco calcula el pago mensual basado en esta tasa, considerando el monto del crédito y el plazo.

Requisitos para contratar Adquisición.

• Edad mínima de 25 años. • Ingreso mínimo comprobable con Apoyo Infonavit $7,500.00 y sin Apoyo Infonavit $10,000.00. • Antigüedad mínima: 2 años entre el empleo actual y el anterior. • Solicitud de crédito. • Identificación oficial del cliente. • Comprobante de ingresos. • Comprobante de domicilio. • Carta de instrucción irrevocable y carta de autorización del trámite (aplica solo para Apoyo Infonavit).

Tener un buen historial de crédito

investigarán tu puntualidad en pagar las deudas adquiridas (pagos a tus tarjetas, créditos de otras instituciones, etc.), un historial en el Buró de Crédito bien calificado, que demuestre que los pagos mensuales a los que te estás comprometiendo pueden ser incluidos en tus finanzas, trabajará a tu favor.

Es un crédito para mejorar o remodelar una vivienda existente.

• La institución financiera que otorgó el crédito debe emitir una constancia anual que detalla los intereses pagados y el monto de los intereses reales que pueden ser deducidos. Este documento es esencial para sustentar la deducción ante el SAT.

• Ofertas y promociones: Algunos bancos pueden ofrecer promociones o condiciones especiales que aumenten el monto máximo de financiamiento, como una tasa de interés más baja o la eliminación de ciertos costos iniciales.

Definición:

El crédito hipotecario debe estar destinado a la adquisición de una vivienda, ampliación, reparación, o construcción de la misma.

Requisitos:

Límite de deducción:

El Banco de México ha incrementado su tasa de referencia, lo que impacta directamente en las tasas de interés que enfrentan tanto empresas como individuos. Un aumento en la tasa de interés significa que los costos de los créditos, tanto al consumo como hipotecarios, se incrementan, lo que reduce la disponibilidad de ingresos para los consumidores y puede llevar a una mayor precaución en la contratación de nuevas deudas. Este efecto es especialmente notable en un contexto donde las tasas de interés ya son consideradas altas, afectando la capacidad de las familias para manejar sus finanzas.La regulación de las tasas de interés en México es un tema en evolución, donde las decisiones del Banco de México y las discusiones legislativas juegan un papel fundamental.

Los productos hipotecarios en UDIS protegen a los tenedores contra el incremento de la inflación al mantener constante el valor real de su inversión.

• Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia: En México, las SIC están reguladas por esta ley, la cual establece las bases para la recopilación, almacenamiento, manejo y entrega de la información crediticia.• Supervisión de la CNBV: La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) supervisa a las SIC para asegurar que operen conforme a la ley y que la información manejada sea precisa y se utilice de manera justa.

Las UDIS se utilizan ampliamente en procesos de compraventa y en créditos hipotecarios, ofreciendo una forma segura y estabilizada de valor para las transacciones.

Los productos hipotecarios en UDIS ofrecen rendimientos reales, lo que significa que el valor de la inversión se ajusta automáticamente según la inflación.

• Ingreso mensual: Los bancos calculan la capacidad de pago basada en los ingresos mensuales del solicitante. Se considera que no más del 30-40% del ingreso mensual debe destinarse al pago de la hipoteca. o Ejemplo: Si un solicitante tiene un ingreso mensual de $50,000 MXN, el pago máximo mensual que el banco consideraría prudente sería entre $15,000 MXN y $20,000 MXN. • Relación deuda/ingreso: Se toma en cuenta el nivel de endeudamiento actual del solicitante. Si ya tiene otras deudas (como créditos automotrices, personales, o tarjetas de crédito), esto reducirá la cantidad máxima que puede destinar al pago de la hipoteca.

Estos son los requisitos que necesitas cubrir para solicitar un crédito SOFOM:

Por ello, la CONDUSEF recomienda que las personas siempre se tomen un tiempo y analicen distintas opciones, ya que es obligación de los oferentes de crédito indicar el CAT para fines comparativos. Como su nombre lo indica, el CAT se expresa como porcentaje anual, y es un indicador del costo total de financiamiento aplicable a todo tipo de crédito al consumo y también al crédito hipotecario, que no sólo toma en cuenta la tasa de interés, sino también otros costos que son igualmente importantes y que muchas veces no reparamos en ellos, tales como: monto del crédito, intereses ordinarios, comisiones, gastos, primas de seguros requeridas, amortizaciones de principal, descuentos y bonificaciones pactadas en el contrato, y, cualquier otro cargo que debe pagar el cliente al momento de contratar el crédito y durante su vigencia.

• Duración del crédito: El plazo del crédito afecta directamente el monto máximo que se puede financiar. Un plazo más largo resulta en pagos mensuales más bajos, lo que puede permitir un financiamiento mayor. o Ejemplo: Para un crédito a 20 años (240 meses), el pago mensual será menor que para uno a 10 años (120 meses), lo que podría aumentar el monto máximo financiable.

• Clientes: Las personas físicas o morales tienen derecho a consultar su historial crediticio de manera gratuita una vez al año. Pueden hacerlo a través del sitio web del Buró de Crédito o Círculo de Crédito. • Instituciones financieras: Bancos, aseguradoras, empresas de servicios, y otras entidades pueden solicitar acceso al historial crediticio de un cliente con su autorización, como parte del proceso de evaluación para otorgar crédito.

• Un buen historial crediticio permite acceder a mejores condiciones de crédito, como tasas de interés más bajas y mayores montos de préstamo. Por el contrario, un historial con moras o incumplimientos puede resultar en la negación de crédito o en condiciones menos favorables.

La mayoría de los productos hipotecarios ofrecen pagos en moneda nacional (pesos mexicanos).

• Seguro de vida y daños: El costo de los seguros asociados al crédito (seguro de vida y seguro contra daños) también se incluye en los cálculos, ya que estos costos adicionales pueden afectar la capacidad de pago del solicitante.

Dicho todo esto, ahora veamos cuáles son los mejores créditos hipotecarios México de 2024. Para este ranking se consideró el valor del CAT promedio y la tasa de interés anual. Cabe destacar, que mientras más bajo sea el valor de ambos indicadores, entonces estamos ante un crédito más barato o conveniente.

• Destino del crédito: El crédito hipotecario debe estar destinado a la adquisición, construcción, ampliación o reparación de la vivienda del contribuyente. • Instituciones autorizadas: El crédito debe haber sido otorgado por una institución financiera autorizada, como un banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, o SOFOMES. • Comprobantes fiscales: Es necesario contar con los comprobantes fiscales que acrediten el pago de los intereses (CFDI). • Declaración anual: Los intereses reales pagados deben ser reportados en la declaración anual de impuestos. Esto aplica para las personas físicas que están obligadas a presentar declaración anual, como aquellas con ingresos superiores a 400,000 pesos anuales, que tienen más de un empleador, o que desean aplicar deducciones personales.

Es un crédito que combina el Infonavit y una entidad financiera para obtener un monto de crédito mayor. Para obtener el Crédito Cofinavit debes cumplir los requisitos de Infonavit y los de la entidad financiera privada a la que vayas a solicitar la otra parte del préstamo por lo que variaran según la entidad que elijas.

Ingresos:

Se suman todos los ingresos del cliente, que generalmente se consideran en un periodo mensual.

• Monto máximo: El monto máximo de crédito sobre el cual los intereses reales son deducibles es de 750,000 UDIS (Unidades de Inversión), lo que equivale aproximadamente a 5 millones de pesos, dependiendo del valor actual de la UDI. Si el monto del crédito supera este límite, solo los intereses correspondientes a este monto son deducibles.

Enganche

Es uno de los requisitos más importantes, ya que mientras más abones, la suma de crédito a solicitar será menor. Recuerda que el enganche no forma parte de los gastos que cubren los créditos hipotecarios.

Es un crédito para construir una vivienda nueva.

• Datos personales: Nombre, dirección, RFC, y en algunos casos, el número de seguridad social. • Créditos activos e históricos: Información sobre todos los créditos que la persona ha obtenido, incluyendo tarjetas de crédito, préstamos personales, automotrices, hipotecarios, y otros tipos de financiamiento. • Comportamiento de pago: Detalles sobre si los pagos se han realizado a tiempo, si existen atrasos, y el estado actual de cada cuenta. • Montos de crédito: Límites de crédito, montos adeudados, y saldos pendientes. • Consultas realizadas: Registros de cuántas veces y quién ha consultado el historial crediticio. Esto es importante, ya que un número elevado de consultas puede indicar un comportamiento de alto riesgo.

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