BTS PI - Avis de valeur d'un bien immobilier

L'avis de valeur d'un bien immobilier

BTS PI - Technique Immobilière - Charles DURANTON

Avis de valeur ou Estimation immobilière ?

Avis de valeur:

• Réalisé par tout professionnel de l'immobilier (agent immobilier, mandataire, notaire, etc.)
• N'a aucune valeur légale, réalisé uniquement à titre informatif
• Gratuit la plupart du temps
• Utile pour déterminer le prix de vente d'un bien dans le cadre d'une transaction immobilière

Estimation immobilière:

• Réalisée uniquement par un expert immobilier en possession du titre d'expert et inscrit auprès de la Chambre des Experts Immobiliers
• Engage la responsabilité professionnelle de l'expert qui la rédige, recevable en justice et fait foi dans un acte notarié
• Payante, entre 500€ et 5000€ selon la complexité
• Obligatoire dans certains cas spécifiques (succession, divorce, donation, indivision, etc.)
• Fait l'objet d'une étude poussée des caractéristiques du bien et du marché

Les facteurs de la valeur d’un bien

Process d'élaboration

Un client vous contacte pour une estimation de son bien immobilier.

Par téléphone

En agence

Process d'élaboration

Un client vous contacte pour une estimation de son bien immobilier.

• POURQUOI souhaite t'il une estimation ?

• QUAND : notion de délai ?

• QUI : sont les propriétaires ?

• QUOI ?

Etude de cas 1

Le négociateur: Contexte: il est assi à son bureau. Il reçoit le client et doit décourvrir ses besoins. Il va ensuite se rendre sur place pour visiter le bien et noter toutes les informations. Il va remplir la fiche technique correspondante: --> Fiche technique Maison --> Fiche technique Appartement Il va vérifier sur Google Map l'adresse du bien et son environnement Il vérifie également sur le cadastre la superficie du terrain ainsi que le numéro de la parcelle

Le propriétaire: Contexte: il entre dans l'agence et s'adresse au négociateur. Informations sur le propriétaire et son bien

Etude de cas 1: résumé de la situation

Un client entre dans l’agence avec un projet d’achat. Avant de se lancer dans la recherche, il vous demande d’estimer sa maison. Le bien: maison type meulière (année 1910) de 7 pièces principales, d’environ 200m2, sur une parcelle de 500m2, comprenant: sous-sol total, RDC: entrée, double réception, cuisine, WC – 1er étage: 3 chambres dont une avec balcon, une salle de bains, WC – 2ème étage: 2 chambres, une salle d’eau avec WC. Garage. Emplacement: Quartier de Clagny – 29 avenue Mirabeau 78000 Versailles Etat du bien: maison entièrement refaite en 2000, propre, murs blancs, parquet point de Hongrie, cheminées, HSP, Moulures, double vitrage.

L'estimation du cas 1: L'analyse

Le négociateur va utiliser plusieurs outils pour estimer le bien: --> Meilleur Agent: pour avoir une première estimation rapide --> Immo data: pour analyser les dernières ventes sur le secteur concerné --> Seloger: pour analyser le marché des biens concurrents en vente actuellement - utiliser plusieur filtres: - Type de bien - Budget : entre 1 et 2 M€ - Surface: entre 180 et 300m2

L'estimation du cas 1: L'analyse

--> Estimation Meilleur Agent --> Analyse Immo data des dernières maisons vendues dans le quartier concerné --> Analyse Seloger du marché des biens concurrents en vente actuellement

L'estimation du cas 1: La rédaction du rapport: quelques conseils

Partie descriptive- Présenter le bien : adresse, type, surface, nombre de pièces, annexes - Décrire son état général, les travaux à prévoir, les atouts et défauts - Lister les critères objectifs pris en compte (environnement, accès, vue, etc.)Partie comparative- Exposer la méthodologie utilisée (par comparaison) - Détailler les biens de référence retenus et leurs prix au m² - Justifier les ajustements de prix réalisés en + ou - selon les critèresConclusion- Donner une fourchette de valeur vénale argumentée - Expliquer les principaux éléments ayant influencé l'estimation - Préciser les limites et conditions de validité de l'avisIntégrer les pièces jointes: Plans et photos du bien, annonces des biens comparatifs, données de marché objectives

Exemple 1

Exemple 2

Plus le rapport est qualitatif et bien construit, plus il sera convaincant

L'estimation du cas 1: La présentation du rapport: quelques conseils

Expliquer votre méthodologie- Exposer les différentes approches utilisées (comparative) - Détailler les critères objectifs pris en compte (surface, situation, état, etc.) - Justifier votre estimation par des faits et données chiffréesAdopter une présentation structurée- Dérouler votre argumentaire point par point en vous appuyant sur le rapport - Laisser le vendeur prendre connaissance visuellement des éléments clés - Répondre à ses interrogations et objections avec pédagogieFaire preuve de professionnalisme- Adopter un ton neutre et factuel, en évitant les émotions - Mettre en avant votre expertise et votre connaissance du marché local - Rassurer le vendeur sur le bien-fondé de votre estimation

1. Projet d'acheter plus grand tout en restant dans la région - Où en sont-ils dans leur projet ? - Ont-ils déjà identifié un autre bien ? - Ont-ils déjà une idée du budget ? --> suivant l'avis de valeur !!!2. Mutation professionnelle dans une autre région et doit partir rapidement- Quand doivent-ils partir ? - Ont-ils déjà une idée du budget ? --> suivant l'avis de valeur !!!3. Doit vendre suite séparation du couple 4. Tout juste retraité, le couple souhaite partir vivre dans une autre région 5. Personne âgée qui souhaite préparer sa succession, son héritage 6. Suite décés, les héritiers souhaitent vendre rapidement 7. Pour information ?

1. Projet d'acheter plus grand tout en restant dans la région 2. Mutation professionnelle dans une autre région et doit partir rapidement 3. Doit vendre suite séparation du couple 4. Tout juste retraité, le couple souhaite partir vivre dans une autre région 5. Personne âgée qui souhaite préparer sa succession, son héritage 6. Suite décés, les héritiers souhaitent vendre rapidement 7. Pour information...

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