COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS

Creado por: Norma Cristina Méndez Glz.

Voluntarias y forzosas

Temporales y permanentes

Reglamentadas y no reglamentadas

Derecho de los prropietarios

TIPOS

Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad

REGIMEN

Parte alicuota

Por acto intervivos y mortis causa

COPROPIEDAD

CINCO PRINCIPIOS

CAUSAS DE EXTINCIÓN

CONCEPTO

Creado por: Norma Cristina Méndez Glz.

POR SU ESTRUCTURA.

REGLAMENTOS

POR SU USO

LAS CUOTAS

CLASIFICACIÓN

DESTINADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR

REGIMEN

DERECHO DE TANTO Y DERECHO DE PREFERNCIA

ADMINISTRADOR

VIGILANCIA

CONDOMINOS

CULTURA

ORGANIZACIÓN Y ADMINSITRACIÓN

NATURALEZA JURIDICA

DESTRUCCIÓN

CONCEPTO

Respecto del porcentaje o parte alícuota del copropietario y sobre lo cual se le atribuyen otros derechos y obligaciones. • Los copropietarios tienen propiedad plena sobre la parte alícuota que les corresponda y sobre la de sus frutos y utilidades (art. 950). • Si un copropietario pretende enajenar su parte, los demás condueños deben ser preferidos en relación con terceros para adquirir dicha parte en igualdad de condiciones (derecho del tanto). El art. 950 del Código Civil, en su parte final, dice: "Los condueños gozan del derecho del tanto”.

Es voluntaria la copropiedad cuando nace de un acto jurídico por el que varios individuos adquieren un bien y expresan su voluntad de adquirirlo en copropiedad. También es voluntaria la copropiedad que resulta de un testamento en el que el autor del mismo deja un bien, sin hacer partición del mismo, a varios herederos. La copropiedad es forzosa cuando un bien, por su naturaleza, presenta una imposibilidad para ser dividido, por lo cual la Ley reconoce dicho estado. Responde al principio de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, con lo que se reconoce que cada dueño posee el derecho de solicitar una división cuando lo considere necesario, asegurándose de que no exista un plazo que establezca la copropiedad temporal, pues en este caso, es menester respetar el término que se haya establecido.

Las partes ideales de los copropietarios, al no constituir cuerpos ciertos, no pueden, sin el consentimiento de los condóminos, ejercitar actos materiales o jurídicos que impliquen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. Como lo expresa Rojina Villegas, "Todo acto de dominio, tanto jurídico como material, sólo es válido si se lleva a cabo con consentimiento unánime de todos los copropietarios".

1. Habitacional. Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas ala vivienda. 2. Comercial o de servicios. Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad. 3. Industrial. Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo. 4. Mixtos. Aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

El comité de vigilancia estará integrado por dos o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, quienes actuarán de manera colegiada. Una minoría que represente por lo menos 25% del número total de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales (art. 47).Las funciones del comité de vigilancia consisten, en términos generales, en vigilar las actividades realizadas por el administrador. Entre las actividades específicas, enunciadas por el art. 49 de la ley, destacan vigilancia, supervisión, verificación y emisión del dictamen de los estados de cuenta del administrador, así como convocar a asamblea cuando el administrador no lo haga y cubrir las funciones de éste en los casos previstos en la ley.

Todos los copropietarios están autorizados a gozar de la cosa conforme a su destino, sin impedir a los demás copropietarios el uso de su derecho.

La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que se establece ese régimen de propiedad cuya finalidad u objeto sea aprovechar mejor un inmueble y en el que dos o más personas, teniendo un derecho privado y exclusivo sobre una unidad, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad comunes que les permiten satisfacer de mejor manera sus necesidades. Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública

En una copropiedad, al ser un derecho proindiviso, no hay división material de partes. El derecho de los copropietarios carece de división material, de modo que la parte alícuota resulta indispensable para la comprensión de la copropiedad. Dicha parte alícuota no es material, sino ideal; sería algo así como la proporcionalidad de derecho.

EL DERECHO DE TANTO Y EL DERECHO DE PREFERENCIA De acuerdo con la ley se confiera al arrendatario un derecho preferente para adquirir lo arrendado, de acuerdo con el Art 22: El derecho del tanto de los copropietarios tendrá prioridad sobre el derecho de preferencia del arrendatario. Tratándose de la venta de una unidad de propiedad exclusiva dada en arrendamiento.

Cada copropietario podrá demandar, en todo tiempo, la división de la cosa común y no podrá ser sometido en función de su naturaleza y de su destino a una situación forzosa de indivisión.

El Artículo 43 establece las obligaciones del administrador, la asamblea como órgano máximo, nombrar y remover libremente al administrador y este nombramiento recae en la persona física o moral que designe la asamblea general.

Los actos de administración de la cosa, con excepción del arrendamiento, se llevarán a cabo por parte de la mayoría y comprenden todos los actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino, de modo que los condóminos o copropietarios deberán contribuir proporcionalmente a su interés.

La modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene, por una parte, la propiedad exclusiva y singular de un departamento, vivienda, casa o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y, por la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble en proporción al valor de la unidad de la cual es titular.

1. Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación federal y local en la materia.2. Aquellos que, por las características socioeconómicas de sus condóminos, sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad correspondiente de acuerdo con los criterios que expida para este efecto.

En principio, toda copropiedad es temporal, como consecuencia de que es voluntaria; mientras que para el caso de que sea forzosa, entonces se considera permanente. Lo anterior resulta del principio mencionado acerca de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y que de haber un plazo que establezca la copropiedad temporal, se debe respetar el término que se haya establecido.

De acuerdo con el origen, la copropiedad puede darse a través de un contrato o manifestación de la voluntad entre vivos. Por otra parte, la copropiedad puede surgir como consecuencia del fallecimiento de una persona que haya dejado testamento o intestada, dando origen, si este es el caso, a una copropiedad mortis causa

2) Quienes la relacionan con un derecho de superficie, tendencia que siguieron los códigos civiles alemán y suizo, además seguida por los juristas Lucci, Galluzzi, Borsari y Simoncelli, entre otros

4) Por último, podemos decir que en la actualidad las posturas acerca de la naturaleza jurídica de la propiedad en condominio se han dispersado, pues casi cada autor emite la propia. Unos ven en ella una comunidad de derechos que va desde quienes la consideran una simple copropiedad, hasta los que la consideran una copropiedad sui géneris en la que hay propiedad exclusiva de un piso o departamento y copropiedad respecto de las partes comunes.

El régimen de propiedad horizontal o propiedad en condominio, como es denominada por la ley, se ha convertido, sobre todo en las grandes ciudades, en una forma común de propiedad que algunos autores, desde el derecho francés, no consideraban como régimen de copropiedad. Podemos decir, en principio, que esta forma de propiedad ha recibido distintos nombres, en ocasiones no muy afortunados, pues se le ha denominado propiedad horizontal cuando la gran mayoría son verticales, propiedad por pisos, parcelación cúbica de la propiedad, propiedad por planos, departamentos o simplemente condominio que, es la denominación más afortunada, pues nos evita aludir a su posición o ubicación

DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO Si el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades competentes o por una institución financiera autorizada, se podrá acordar en asamblea general extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos, podrá acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta o la extinción total del régimen. Si la decisión es la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva.

3) Quienes, siguiendo la tendencia estadounidense, la identifican con una sociedad, pero, como hemos comentado con Ripert, si bien está organizada sobre un modelo de sociedad, no llega nunca a constituirla

Las copropiedades reglamentadas son aquellas formas especiales a las cuales el legislador les da una organización especial, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse por su naturaleza; por ejemplo, la copropiedad que nace de la herencia. También las copropiedades forzosas están reglamentadas, como la medianería, y cuando existen bienes comunes pertenecientes a distintos sujetos que son propietarios de los diferentes pisos de un inmueble. Las copropiedades no reglamentadas son aquéllas que, naciendo de un acto voluntario, sólo están sujetas a las limitaciones que contempla la Ley, pero no se encuentran sujetas a una reglamentación especial.

LAS CUOTAS PREVISTAS PARA GASTOS Y OBLIGACIONES COMUNES De acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o los habitantes del condominio están obligados a cubrir de manera puntual las cuotas que se señalan en el Capítulo II, salvo lo dispuesto en el Título V de la ley.

Respecto de la cosa sobre el cual recae el derecho de los propietarios. • Las porciones de los partícipes de la copropiedad se consideran iguales, salvo prueba en contrario (art. 942), por lo que la participación de los copropietarios en los beneficios y en las cargas se establecerá en proporción al porcentaje correspondiente a cada uno de ellos. • Cada copropietario puede servirse de la cosa común, conforme al destino de la misma y siempre que no perjudique los intereses de los demás o impida el uso de aquella (art. 943). • Cada copropietario tiene la obligación real o propter rem de contribuir a los gastos de conservación de la cosa y le podrá ser exigible por los demás copropietarios, aunque se eximirá de esta obligación al que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio (art. 944). • La administración de la cosa común se rige por la voluntad de la mayoría. Los acuerdos de la misma son de carácter obligatorio. En caso de no haber mayoría, el juez resolverá, oyendo a los interesados, lo que debe hacerse (arts. 946, 947 y 948). Los copropietarios no pueden hacer alteraciones a la cosa común, aun cuando éstas resulten ventajosas, si no cuentan con la conformidad de todos sus cotitulares (art. 945). • Para el caso de arrendamiento de la cosa común, se requiere la concurrencia de todos los copropietarios (art. 2403). • En general, los actos de disposición requieren el concurso de todos los copropietarios. Lo mismo es aplicable en caso de constitución de servidumbre e hipoteca (arts. 1111 y 2902). • La prescripción no puede comenzar ni correr entre los copropietarios o coposeedores de un bien común (art. 1167, fracc. IV). • Los copropietarios tienen derecho a pedir la división de la cosa común (Actio communi dividundum), salvo que lo impida la misma naturaleza o que, por determinación de la ley respectiva el dominio sea indivisible (Art, 939)

Otra causa de extinción tiene lugar cuando, sin dividirse la cosa, se reúnen todas las partes alícuotas en un solo propietario, en cuyo caso es posible que todos los copropietarios transmitan la cuota de que son titulares a uno sólo de los propietarios y, por lo tanto, por consolidación se extinga la copropiedad.

La copropiedad no consiste en que la propiedad se fraccione, de modo que cada una de las partes que la constituyen tenga su propio propietario; ocurre en realidad que la cosa es única e indivisible y lo que se encuentra fraccionado es el derecho de propiedad, en tantas partes como copropietarios existan.

1. Condominio vertical. Se entiende el inmueble edificado en varios niveles, en terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute. 2. Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común. 3. Condominio mixto. Formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva, como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

Se puede sostener que cualquiera de las causas que puede dar lugar a la extinción de la propiedad aplica de igual forma a la copropiedad por ser ésta una modalidad del derecho de propiedad (por disposición de la autoridad, porque pierda su calidad de cosa dentro del comercio, entre otras).

De acuerdo con la ley, el órgano supremo del condominio es la asamblea general de condóminos. En la asamblea se tratan, discuten y resuelven asuntos de interés común (art. 2). Las asambleas generales, por su tipo, podrán ser (art. 31): a. Ordinarias, que se celebrarán cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo. b. Extraordinarias, que se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que atender y cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a lo establecido en esta ley: cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen o su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras nuevas; para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.

Encontramos un caso más cuando el bien común se pierde o destruye, no omitimos mencionar que esta causa también extingue la propiedad y no sólo de la copropiedad.

¿Cuál es la naturaleza jurídica de la propiedad en condominio? Podemos decir que hay varias respuestas: 1) Quienes la identifican con la servidumbre, quizá porque en el Código Napoleónico el artículo que se refería a ella la ubicaba en el titulo dedicado a las servidumbres. Entre los autores que la consideran de esta manera se encuentran Charles Demolombe, Jean Marie Pardessus y Pasquale Coppa Zuccari, entre otros.

Nuestra legislación, inspirada en el código civil español, dice: Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas (Art. 938, CCF).

Cada uno de los copropietarios goza de los derechos inherentes a la propiedad respecto a su parte alícuota ideal, los cuales son compatibles con la naturaleza puramente intelectual de ésta y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios

Son copropiedades sobre bienes determinados aquellas cuyo objeto es uno o varios bienes considerados individualmente. Por el contrario, las copropiedades que recaen sobre una universalidad o un patrimonio, caso que es frecuente en una transmisión hereditaria, son copropiedades sobre una universalidad.

La primera causa de extinción de la copropiedad es la división del bien común; recordemos que la indivisión es elemento sustancial para que exista la copropiedad, por lo que, de darse la división de ésta, se extingue la copropiedad.

"Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua" (Art. 79)

Con la pretensión de resolver el problema de la naturaleza jurídica de la propiedad en condominio, el notario francés Claude Thibierge (1957) propone sustituir la teoría dualista por una visión más exacta del modo de apropiación de los inmuebles divididos por departamentos.

El reglamento es la forma en que los condóminos, dentro de los márgenes que les otorga la ley, autodeterminan sus propias reglas de convivencia. Dada la importancia del reglamento para la vida comunitaria del condominio, la ley establece que la elaboración del mismo será por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio. Cualquier modificación se acordará en asamblea general extraordinaria, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos; pero las resoluciones requerirán un mínimo de votos que representen 51% del valor indiviso del condominio. El contenido mínimo del reglamento, se encuentra en el art. 53 de la ley