Tesi universitaria fluida

STIMA PARAMETRICA

autore: Brandoli Luca data: 02.12.023

PREMESSA

Il sig. brandoli luca è stato incaricato della proprietà, di ricercare il più probabile valore di mercato dell'unità immobiliare ubicata nel comune di castelnuovo rangone in via castelnuovo rangone 2 / b

descrizione del bene

02. fabbricato

01. zona

03. unita immobiliare

01. zona

L'immobile da valutare si trova all'interno del club privato "Modena Golf e Country Club” Situato nella periferia ovest di Castelnuovo Rangone.Questo luogo offre un bassissimo tasso di inquinamento, trovandosi immerso nella natura. L'immobile presenta vicino a sé un servizio di ristorazione e bar, una piscina, un centro benessere, e un centro sportivo comprendente di palestra, campi da tennis, da calcetto e un intero campo da golf.

elementi negativi

02. fabbricato

il fabbricato e stato edificato una trentina di anni fa, si tratta di una struttura bifamiliare sviluppata su 3 piani, comprende un giardino privato e 2 posti auto. Il riscaldamento è ben funzionante, gli impianti sono tutti a norma. Lo stabilimento, ha due ingressi in modo da separare adeguatamente le due famiglie, infine l'estetica dell'edificio si presenta molto curata, nonostante non ci siano balconi

03. unità immobiliare

Il fabbricato è sviluppato su tre piani, al piano terra c’è la cucina, il salotto, e lo studio, al primo piano c’è la prima camera da letto matrimoniale e un bagno, al secondo piano c’è la seconda camera da letto e il secondo bagno (entrambe i bagni hanno la finestra apribile sul soffitto). il salotto è esposto sulla facciata Sud, mentre le due camere su quella nord-est, gli infissi sono molto datati ma ognuno dà sul lato verde permettendo la vista di un bel paesaggio

visura catastale

superfice reale

confronto estimativo e quadro mercantile

fonte: FIAIP (federazione italiana agenti immobiliari professionali)

valore unitario

valore ordinario

val. ordinario = valore unitario * superficie commerciale = 4.094,83 € * 119.03 mq = 487.407 €

val. unitario = Σprezzi mercato + Σparametri = 1.425.000 € / 348.00 mq = 4.094 €

comodi e scomodi

fonte: consulente immobiliare giovanni marconi

comodi

scomodi

• doppio bagno cieco 8%

• esposizione nord 6%

14%

• fabbricato signorile 8%

• unità bifamigliare 6%

• ottima luminosità 2%

• secondo garage 1%

17%

differenza = 3%

aggiunte e detrazioni

fonte: preventivo stipulato da ITI S.P.A, una impresa edile di modena

calcolo del valore di mercato del bene

valore di mercato = valore ordinario - scomodi + aggiunte = 487.407 € + 14.622 € + 6.755 € = 508.784.55 €

Elemento negativo per tutto il quartiere è La scomodità al centro abitato, la distanza dalle scuole primarie e ai servizi commerciali e sanitari, Inoltre è sprovvisto, per la maggior parte della giornata, di un sistema di trasporti pubblici.

valore comodi/scomodi = val. ordinario * 0.03 = 14.622 € val. dopo i comodi e scomodi = val.ordinario + val. comodi e scomodi = 502.030€