Slide Tín dụng ngân hàng

to the class!

Group Member 1

Hải Yến

Tiến Mạnh

Bá Dũng

Cẩm Tú

Nam Anh

Thùy Trang

Hoài Nam

Quang Thái

Huy Văn

Mục tiêu của bài thuyết trình

Làm rõ mục tiêu, ý nghĩa cùng với minh hoạ cụ thể của từng giai đoạn trong quy trình thẩm định tín dụng của Ngân hàng thương mại trước khi chấp thuận một đề nghị vay vốn, từ đó giúp cho các bạn có thể thấy được tầm quan trọng và sự liên kết của từng giai đoạn trong quy trình thẩm định tín dụng.

Let's Start To Find Out!!!

Nhóm 1

Các giai đoạn trong Quy trình thẩm định tín dụng

Quy trình thẩm định tín dụng

Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

1. Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

Mục tiêu: - Hồ sơ chính là điều kiện đầu tiên để cá nhân có nhu cầu vay vốn được ngân hàng giải ngân. - Giúp tổ chức tín dụng hay ngân hàng xác minh năng lực pháp luật dân sự (đối với pháp nhân, VD: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp,…), năng lực hành vi dân sự (đối với cá nhân) của đối tượng khách hàng đó.

1. Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

VD1: Hồ sơ đề nghị vay vốn của ông A có nêu rõ mục đích vay vốn là mục đích cá nhân để thanh toán các chi phí cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình của ông A ( có giấy tờ minh chứng kèm theo).

Tuy nhiên, trong hồ sơ đề nghị vay vốn của ông A không có giấy tờ xác minh năng lực hành vi dân sự.

1. Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

=> Cần bổ sung giấy tờ chứng minh năng lực pháp luật dân sự, hành vi dân sự theo quy định pháp luật mới đủ điều kiện vay vốn vì đây là một điều kiện bắt buộc theo quy chế cho vay của tổ chức tín dụng. - Giúp các tổ chức tín dụng hay ngân hàng xác định rõ được mục đích của việc sử dụng vốn vay của khách hàng là gì, có phù hợp với khoản vay đưa ra hay không, xác minh một cách sơ bộ về tình hình tài chính của các đối tượng khách hàng đó.

1. Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

VD2: Hồ sơ đề nghị vay vốn của DN A có đầy đủ giấy tờ chứng minh năng lực pháp luật dân sự, hành vi dân sự theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, DN A không nêu rõ mục đích vay vốn cụ thể và khả năng tài chính đảm bảo trả nợ đúng thời hạn.

1. Thu thập hồ sơ, thông tin khách hàng

=> Cần bổ sung những giấy tờ nêu rõ mục đích đề nghị vay vốn ( Mục đích đó là hợp pháp) và những minh chứng có đủ khả năng tài chính đảm bảo trả nợ đúng thời hạn vì đây là một điều kiện bắt buộc theo quy chế cho vay của tổ chức tín dụng và giúp giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng - Theo đó, nếu sau quá trình kiểm tra, xác minh các thông tin mà khách hàng đưa ra là chính xác thì chuyên viên ngân hàng sẽ trình cho lãnh đạo phê duyệt, trường hợp hồ sơ đạt yêu cầu thì tiếp tục hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ vay vốn cần những gì, và như thế nào là hợp lệ, đáp ứng các điều kiện theo từng tổ chức ngân hàng.

Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

2. Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

- Sau khi ngân hàng, tổ chức tín dụng đã tiếp nhận các hồ sơ vay vốn của khách hàng cung cấp thì sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ đã đủ điều kiện để vay hay không, điều kiện để vay theo hình thức khách hàng cá nhân hay không. - Hồ sơ vay tín dụng chính là là những thông tin chính xác nhất giúp cho ngân hàng có thể quản lý và theo dõi được những thông tin mà khách hàng cung cấp.

- Đây chính là một bước vô cùng quan trọng trong quá trình cho vay khách hàng cá nhân nhằm xác minh được một cách chính xác nhất.

2. Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

- Tuy nhiên cũng có rất nhiều trường hợp khách hàng sử dụng những giấy tờ đã hết thời hạn thậm chí là những loại giấy tờ giả.

- Chính vì vậy mà hoạt động thẩm định tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. - Đội ngũ chuyên viên tín dụng cần phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định để đảm bảo cho quá trình thẩm định được chính xác.

2. Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

-Hồ sơ khách hàng cần cung cấp đầy đủ cả pháp lý và tài chính: +Thông tin về tư cách pháp nhân của khách hàng +Thông tin về tình hình tài chính của khách hàng thể hiện qua các báo cáo tài chính của các kỳ gần nhất +Thông tin về kế hoạch và chiến lược sản xuất kinh doanh +Thông tin về hiệu quả sử dụng vốn vay và khả năng hoàn trả nợ vay thể hiện trên phương án sản xuất kinh doanh -Hồ sơ cung cấp kịp thời -Hồ sơ chính xác

2. Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

Ví dụ: Doanh nghiệp A mới thành lập đề nghị vay vốn ngân hàng để đầu tư và phát triển DN, hồ sơ đầy đủ các thông tin pháp lý nhưng thông tin về phương án sản xuất kinh doanh còn mơ hồ.

2. Đánh giá tính đầy đủ, chất lượng của hồ sơ

=> NH cần yêu cầu DN đưa ra thông tin về phương án kinh doanh một cách rõ ràng để có thể nắm được khả năng thanh toán nợ của DN đã cho vay.

Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

*Nội dung thẩm định: -Thẩm định tư cách pháp lý của ngân hàng -Phân tích tài chính theo các báo cái tài chính -Phân tích doanh thu và chi phí -Thẩm định khả năng trả nợ +Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh/dự án đầu tư +Phân tích tài sản đảm bảo

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

*Đặc điểm: -Thẩm định tín dụng: Các thông tin cần có khi thẩm định tín dụng tiêu dùng: thu nhập, nghề nghiệp, độ tuối, trình độ học vấn, sức khỏe,... -Đặc điểm khác: +Giá trị mỗi món vay nhỏ +Chịu sự ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế +Có nhiều kỳ hạn: Ngắn hạn Trung hạn Dài hạn

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

*Ý nghĩa: - Tìm kiếm những tình huống có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng và tiên lượng khả năng kiểm soát của ngân hàng trước những loại rủi ro đó, cũng như dự kiến các biện pháp phòng ngừa và hạn chế thiệt hại xảy ra.

- Là cơ sở giúp NHTM ra quyết định cấp tín dụng chính xác, hạn chế những sai lầm khi cho vay những phương án có tính khả thi thấp cũng như bỏ sót những phương án tốt. - Hạn chế được rủi ro phát sinh trong quá trình cấp tín dụng.

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

*Mục đích của thẩm định: - Đánh giá trung thực, khách quan mọi hoạt động của khách hàng để làm cơ sở lựa chọn khách hàng cấp tín dụng cũng như đưa ra quyết định chọn sản phẩm tín dụng phù hợp với từng khách hàng, với chính sách của ngân hàng mà vẫn đảm bảo quyền và lợi ích đôi bên. - Xác định được số tiền, thời hạn cấp tín dụng và các điều kiện cụ thể cho từng loại sản phẩm vay một cách hợp lý cũng như quyết định kỳ hạn phù hợp với thời điểm khách hàng có khả năng trả nợ. - Dự trù khả năng dẫn đến rủi ro của KH, từ đó NH chủ động kiểm tra, giám sát tình hình sử dụng vốn của KH, xây dựng phương án quản lý nợ và xử lý nợ hiệu quả, phù hợp với từng khoản tín dụng đã cấp cho KH. - Hạn chế rủi ro đạo đức trong kinh doanh ngân hàng.

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

VD: DN tư nhân Thuận Thành: - Doanh nghiệp tư nhân Thuận Thành được thành lập tại địa điểm hiện tại từ tháng 7/2000 do người cha là ông Trần Quang Kỳ sáng lập và làm giám đốc. Ông Kỳ đã làm việc khoảng 20 năm ở một công ty cùng ngành nghề may mặc. - Từ khi thành lập đến nay, doanh nghiệp vẫn hoạt động tại địa chỉ số 2 đường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội. - Ban đầu mới thành lập, doanh nghiệp chỉ là một cơ sở chuyên nhận gia công hàng may mặc, sau đó công ty mở rộng thực hiện cả quy trình sản xuất. - Tháng 3 năm 2010, người cha nghỉ hưu do tuổi cao, người con trai là ông Trần Quang Sáng kế nghiệp. Giám đốc ông Trần Quang Sáng: - Tốt nghiệp trường Phổ thông trung học năm 1995. - Làm việc tại công ty dệt may Việt Nam đến năm 2001. - Năm 2001, bắt đầu về doanh nghiệp của cha làm việc. - Tháng 3 năm 2010, trở thành người đại diện.

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

Xác định điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp, của giám đốc? - Về phương châm kinh doanh của người điều hành: Tích cực mở rộng kinh doanh - Sự thông thạo với các con số: Không thông thạo lắm nhưng biết tính các con số cơ bản. Vợ hiểu rõ và đảm nhận việc quản lý chi tiết. - Ấn tượng về người điều hành: chân thực; Có chí tiến thủ; Thông thạo ngành nghề; Có sức khỏe tốt; Vợ cũng ủng hộ việc kinh doanh của ông ta. - Gia đình: Vợ (32 tuổi) phụ trách kế toán, có con gái (9 tuổi) và con trai (7 tuổi).

=> Từ những tình huống điều tra nêu trên, người thẩm định tín dụng đánh giá để rút ra được những điểm mạnh và những hạn chế.

3. Thẩm định khả năng thu hồi nợ vay

Ví dụ: Doanh nghiệp tư nhân Thuận Thành Sản phẩm: Quần áo (là chính), mũ, tất,…(Cho nữ: 80%; Cho trẻ em 20%) Quy trình may mặc: Thiết kế =>cắt =>may =>hoàn thiện =>kiểm tra=> xuất bán. Đơn giá: ………..đồng (giá trung bình: 80.000đ) Thế mạnh: - Có thể thực hiện toàn bộ qui trình may mặc. - Kỹ thuật may thành thục (12 nhân viên may), thiết kế độc đáo (3 nhân viên thiết kế). Thử thách: Khách hàng đều là người bán lẻ trong nước. Người xin vay có ý định xuất khẩu.

Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

-Thứ nhất, né tránh rủi ro : trong kiểm soát rủi ro, né tránh là việc tìm cách làm mất đi những tác nhân làm cho rủi ro xuất hiện và gây ra những tổn thất.

Ưu điểm : là giải pháp khá đơn giản, triệt để và chi phí thấp, không phải chịu những tổn thất tiềm ẩn hoặc bất định mà rủi ro có thể gây ra. Nhược điểm: rủi ro là lợi ích song song tồn tại, vì vậy nếu né tránh rủi ro cũng có thể mất đi lợi ích có được từ tài sản và hoạt động đó.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Rủi ro và bất định tồn tại trong mọi hoạt động của con người và tổ chức vì vậy, né tránh rủi ro này thì không hẳn sẽ tránh được rủi ro khác. Trong nhiều tình huống không thể đặt ra giải pháp né tránh, hoặc nguyên nhân của rủi ro gắn chặt với bản chất hoạt động do vậy, không thể loại bỏ nguyên nhân mà không loại bỏ hoạt động.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Để né tránh rủi ro có thể sử dụng một trong hai biện pháp : - Chủ động né tránh rủi ro: né tránh rủi ro trước khi rủi ro xảy ra - Loại bỏ những nguyên nhân gây ra rủi ro

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Né tránh rủi ro là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro có hiệu quả. Né tránh rủi ro giúp cho doanh nghiệp tránh được những tổn thất tiềm ẩn hoặc bất định mà rủi ro có thể gây ra.

Tuy nhiên, chi phí để kiểm soát rủi ro cũng rất tốn kém, vì thế lợi ích thu được từ hoạt động này rất hạn chế.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

-Thứ hai, chuyển khoản rủi ro: là việc doanh nghiệp chuyển giao rủi ro cho bên khác và chấp nhận một thiệt hại nhất định. Chuyển giao rủi ro có thể được thực hiện bằng hai cách:

- Chuyển tài sản và hoạt động có rủi ro đến một người hay một nhóm người khác - Chuyển giao bằng hợp đồng rao ước: chi chuyển giao bản thân rủi ro chứ không chuyển giao tác nhân gây ra rủi ro

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Ưu điểm: cho phép dự báo tốt hơn về những trường hợp tổn thất có thể xảy ra. Từ đó có những biện pháp cảnh giác, phòng ngừa. Nhược điểm: - Người nhận rủi ro không có khả năng kiểm soát rủi ro - Có thể gây ra những hoang mang, lo lắng, lãng phí nguồn tin không chính xác

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

-Thứ ba, giảm thiếu rủi ro: nghĩa là làm giảm ảnh hưởng cũng như giảm khả năng xảy ra rủi ro. Những hoạt động giảm thiểu tổn thất là những biện pháp sau khi tổn thất đã xảy ra.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Ưu điểm: Làm giảm bớt giá trị hư hại do tổn thất gây ra.

Nhược điểm: Thực hiện khi rủi ro xảy ra Rủi ro có thể được giảm thiểu thông qua việc thực hiện các biện pháp kiếm soát đúng đắn như xây dựng các chính sách, thủ tục hay quy tắc dung trong nội bộ doanh nghiệp, đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên để phù hợp với yêu cầu kinh doanh…

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

-Thứ tư, chấp nhận rủi ro: Thông thường các nhà quản trị chấp nhận rủi ro khi họ đánh giá cơ hội có được kết quả tích cực cao hơn nhiều so với kết quả tiêu cực khi xảy ra rủi ro. Chấp nhận rủi ro được coi là một quyết định tích cực khi: + Rủi ro được xem xét và đánh giá cẩn thận + Một quyết định về các biện pháp quản lý chi phí hiệu quả + Chiến lược kinh doanh đòi hỏi phải sử dụng biện pháp chấp nhận rủi ro trong điều kiện có sự giám sát thường xuyên, liên tục.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

-Thứ năm, phân tán và chia sẻ rủi ro: Mục đích là giảm tổn thất do một loại rủi ro nào đó gây ra bằng cách làm giảm sự giống nhau hay đồng thời mà một biến cố rủi ro đơn lẻ tác động lên toàn bộ nguồn lực của doanh nghiệp. Tuy nhiên, phân tán và chia sẻ rủi ro chỉ có thể làm giảm tổn thất chứ không làm giảm nguy cơ tổn thất.

Hiệu quả của biện pháp này phụ thuộc vào nguyên nhân gây ra rủi ro và đối tượng chịu tác động của rủi ro .

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

Xác định mức độ nghiêm trọng của rủi ro đối với toàn bộ hoạt động kinh doanh tín dụng của ngân hàng thông qua: - Tỷ lệ mất vốn (ví dụ 1% thì đã nghiêm trọng chưa?); - Tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng; - Khả năng bù đắp các khoản cho vay bị mất vốn;

- Khả năng bù đắp rủi ro tín dụng của tổ chức tín dụng.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

VD: Một DN A đề xuất hồ sơ vay vốn lên NH, tuy nhiên DN trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm vừa rồi, hoạt động đầu tư và kinh doanh vừa qua của DN có tình trạng suy giảm mạnh.

4. Ước lượng rủi ro và đề xuất các biện pháp kiểm soát rủi ro

=>NH qua quá trình thẩm định có thể từ chối hồ sơ vay vốn của DN A như là một biện pháp kiểm soát rủi ro cụ thể là biện pháp ”né tránh rủi ro".

Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

5. Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Để được vay, đối tượng vay vốn đều phải đảm bảo các điều kiện đó là: - Phải là công dân Việt Nam. - Có chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu. - Có sổ hộ khẩu, sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận tạm trú. - Có độ tuổi từ 22-65 đối với nam, đến 60 tuổi đối với nữ. - Không có nợ xấu hoặc tín dụng xấu.

5. Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra còn có một số trường hợp khác không được vay như: - Không chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết trong hồ sơ vay - Làm giả hồ sơ - Tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị thấp - Khách hàng vay hộ người khác - Khách hàng không thành thật trong hồ sơ vay - Đăng ký khoản vay vượt quá khả năng chi trả - Địa chỉ nhà của khách hàng vay tín chấp không cụ thể - Khách hàng không có câu trả lời rõ ràng khi ngân hàng thẩm định

5. Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

VD1: Anh A lương 9 triệu đồng/ tháng trong đó 6 triệu đồng/ tháng là chi phí sinh hoạt của cá nhân và gia đình thì khoản còn lại là 3 triệu đồng. Lúc này nếu lãi phải trả cho ngân hàng hoặc công ty tài chính từ khoản vay lớn hơn 3 triệu thì khả năng bị từ chối khoản vay tín chấp là rất cao.

=> Anh A đã đăng ký khoản vay vượt quá khả năng chi trả.

5. Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

VD2: Anh B muốn đi vay ngân hàng để xây dựng và đã nộp hồ sơ xin vay nhưng hồ sơ của anh lại không có giấy phép xây dựng, ngân hàng cho anh thời gian chuẩn bị thêm giấy nhưng anh không chuẩn bị được.

=> Anh B không chuẩn bị đủ giấy tờ cần thiết trong hồ sơ vay.

5. Kết luận và đề xuất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

=> Nhân viên ngân hàng sẽ từ chối cho vay tất cả các khách hàng thuộc trường hợp trên và sẽ nêu rõ lý do từ chối. Khi mà khách hàng đã đủ điều kiện để vay thì sẽ bắt đầu tiến hành các thủ tục cho vay: Sau khi nhận được quyết định cho vay, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân số tiền bạn muốn vay theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận. Thông thường, quá trình giải ngân có thể diễn ra từ 1-3 ngày, một số trường hợp có thể chậm đến 1 tuần. Lúc này, ngân hàng sẽ cung cấp số tiền dựa trên hợp đồng vay đã thiết lập và có thể nhận bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt đều được.

TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tình huống thực tế 1 Bà Trần Thị D là chủ sở hữu căn nhà và chủ sử dụng thửa đất số: 82+86 (1 phần), tờ bản đồ số 28 tại địa chỉ quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do UBND thành phố Hà Nội cấp. Vào khoảng năm 2022 do có việc cần trong công việc, bà Trần Thị D có vay của bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm triệu đồng chẵn). Điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần Thị D được vay tiền là phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị Thu T làm tin. Do không hiểu biết pháp luật và tin tưởng người cho vay nên bà Trần Thị D đã chấp nhận điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa ra (thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng). Hàng tháng bà Trần Thị D vẫn thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T. Tuy nhiên, khi có nhu cầu lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại tiền vay mặc dù nhiều lần liên lạc với bà Nguyễn Thị Thu T nhưng đều không nhận được sự hợp tác từ bà Nguyễn Thị Thu T. Sau đó, bà Trần Thị D nhận được thông báo của Ngân hàng Z về việc yêu cầu dời chuyển, bên cư trú dời chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp nhận, niêm phong toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phát mại thu hồi nợ. Sau khi nhận được thông báo từ Ngân hàng Z, bà Trần Thị D rất ngạc nhiên vì không hiểu tại sao Quyền sử dụng ngôi nhà và sở hữu đất ở của mình đã bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T vì thực tế bà Trần Thị D và bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký bất kỳ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào đối với tài sản trên. Bên cạnh đó thửa đất này cũng được gia đình bà Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm nay và hàng năm bà Trần Thị D vẫn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm nào thiếu. Vậy mà hiện tại thửa đất lại đang bị Ngân hàng Z xử lý do bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để thế chấp cho một khoản vay nào đó mà bà Trần Thị D không biết. Sau khi tìm hiểu tại Văn phòng đăng ký đất đai thì bà Trần Thị D biết được như sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền và sự thiếu hiểu biết về pháp luật của bà Trần Thị D, ngay sau khi bà Trần Thị D ký Hợp đồng ủy quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình sau đó chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông bà Đinh Văn K và Nguyên Đoàn S, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chứng thực tại Phòng công chứng. Sau khi chuyển nhượng sang cho Ông Đinh Văn K và bà Nguyễn Đoàn S đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, sau một thời gian làm ăn thua lỗ không trả được nợ, Ngân hàng Z đã tiến hành các thủ tục phát mại tài sản là Quyền sử dụng đất nói trên. Sau một thời gian thông báo xử lý tài sản nhưng do bà Trần Thị D phản đối vì cho rằng bà bị lừa đảo, Ngân hàng đã tiến hành khởi kiện ông bà Đinh Văn K, Nguyễn Đoàn S ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để thu hồi nợ. Hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án vì cơ quan điều tra đang thụ lý và giải quyết đơn tố cáo đối với bà Nguyễn Thị Thu T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do Ngân hàng Z đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án để xử lý thu hồi nợ.

Về nguyên tắc của Luật tổ chức tín dụng và quy định của Bộ luật dân sự trước kia năm 2005 và bây giờ là 2015 đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng tín dụng (hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản), trường hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, Ngân hàng có toàn quyền phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại Nghị định số 163/ND-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ quy định đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao TSBĐ mặc dù đã quá thời hạn trong thông báo về xử lý TSBĐ. Tuy nhiên, nếu không có sự hợp tác của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sản thì bên nhận bảo đảm cũng không thể tiến hành thu giữ TSBĐ. Bởi bên nhận bảo đảm không có quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản. Mặc dù có quy định rằng bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ, nhưng thực tiễn cho thấy không thực sự hiệu quả vì thật ra họ cũng chỉ thực hiện các công việc có tích chất “hỗ trợ” chứ không có tính quyết định để buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho ngân hàng; Tại Bộ luật hình sự quy định rất cụ thể đối với các tranh chấp dân sự có liên quan đến hình sự thì phải giải quyết vụ án hình sự trước xong mới giải quyết đến vụ án dân sự.

Chúng ta quay trở lại với tình huống thực tế trên, nếu căn cứ quy định của pháp luật, việc Ngân hàng đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định nhưng vẫn không xử lý được tài sản thế chấp khi khách hàng không thực hiện đúng cam kết vô hình chung Ngân hàng lại là bên bị thiệt hại mặc dù khi thẩm định, cho vay và giải ngân đều được Ngân hàng thực hiện đúng quy định, đúng quy trình. Vậy câu hỏi được đặt ra là nếu thế Ngân hàng cần giải quyết như thế nào, có thu được nợ trong trường hợp này không, có phát mại được tài sản không, nếu cứ diễn ra tình trạng này thì làm sao để Ngân hàng cho vay khi mọi thủ tục, quy trình đều đã thực hiện đúng và người ký thế chấp cũng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một số giải pháp - Thứ nhất: Các Ngân hàng chú ý khi thẩm định cho vay nhất thiết phải chụp ảnh và quay phim để ghi lại quá trình thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất và định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nên thông qua Trung tâm thẩm định giá độc lập. Trường hợp không thông qua thẩm định giá thì nên căn cứ vào giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định để định giá. - Thứ hai: Trường hợp nếu Ngân hàng khởi kiện và khi tranh chấp tại Tòa án thì lưu ý cần tranh luận bảo vệ quan điểm nếu có thỏa thuận giữa những người có liên quan về tài sản bảo đảm đang được thế chấp tại Ngân hàng thì theo hướng thỏa thuận của các bên là thỏa thuận không bị hạn chế quyền được thế chấp tại Ngân hàng. - Thứ ba: Ngân hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, Ngân hàng không thể biết và không có trách nhiệm phải biết, việc của Ngân hàng là thẩm định cho vay và giải ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật, của Ngân hàng. - Thứ tư: Trường hợp cần thiết, Ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể yêu cầu Tòa án triệu tập Cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký giao dịch bảo đảm để đối chất và chứng minh cho việc Ngân hàng đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. - Thứ năm: Các Ngân hàng nên cân nhắc ý hãy thuê dịch vụ pháp lý và luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu phải khởi kiện ra Tòa án

Một số giải pháp - Thứ nhất: Các Ngân hàng chú ý khi thẩm định cho vay nhất thiết phải chụp ảnh và quay phim để ghi lại quá trình thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất và định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nên thông qua Trung tâm thẩm định giá độc lập. Trường hợp không thông qua thẩm định giá thì nên căn cứ vào giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định để định giá. - Thứ hai: Trường hợp nếu Ngân hàng khởi kiện và khi tranh chấp tại Tòa án thì lưu ý cần tranh luận bảo vệ quan điểm nếu có thỏa thuận giữa những người có liên quan về tài sản bảo đảm đang được thế chấp tại Ngân hàng thì theo hướng thỏa thuận của các bên là thỏa thuận không bị hạn chế quyền được thế chấp tại Ngân hàng. - Thứ ba: Ngân hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, Ngân hàng không thể biết và không có trách nhiệm phải biết, việc của Ngân hàng là thẩm định cho vay và giải ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật, của Ngân hàng. - Thứ tư: Trường hợp cần thiết, Ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể yêu cầu Tòa án triệu tập Cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký giao dịch bảo đảm để đối chất và chứng minh cho việc Ngân hàng đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. - Thứ năm: Các Ngân hàng nên cân nhắc ý hãy thuê dịch vụ pháp lý và luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu phải khởi kiện ra Tòa án

Tình huống thực tế 2 Ông A thông qua một số đối tượng môi giới đã vay 1,4 tỷ đồng của bà B, một năm sau số tiền phải trả lên đến hơn 1,86 tỷ đồng. Để đảm bảo cho số nợ trên, bà B yêu cầu ông A ký hợp đồng mua bán căn nhà do ông đang sở hữu (có công chứng đầy đủ), đồng thời ký riêng một hợp đồng “tay” nêu rõ việc ký hợp đồng mua bán chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay. Bà B không được sử dụng giấy tờ nhà để mua bán, chuyển nhượng dưới bất kì hình thức nào trong thời gian còn hạn trả nợ, khi ông A trả hết hết nợ, bà B sẽ trả lại giấy tờ nhà bằng hình thức bán lại hoặc cho tặng nhà. Đến hạn trả ông A có liên hệ với bà B nhưng bà B luôn tìm cách trì hoãn, thậm chí rời khỏi nơi cư trú để... không nhận tiền trả nợ từ ông A. “Trong khoảng thời gian này ông A vẫn sống bình thường tại căn nhà của mình”. 03 tháng sau, ông A bất ngờ được thông báo phải di dời nhà mình đang ở để Ngân hàng làm thủ tục phát mại vì liên quan đến khoản vay của Công ty Y và Công ty Y được Bà B bảo lãnh bằng chính quyền sử dụng đất mà trước kia đứng tên ông A. Tổng giá trị nhà và đất lúc này được ngân hàng B định giá khoảng 12 tỷ đồng, sau đó Ngân hàng cho Công ty cổ phần Y vay 8 tỷ đồng. Đến hạn nhưng Công ty Y không trả được nợ. Do đó, Ngân hàng đã khởi kiện ra TAND yêu cầu phát mãi nhà của ông A để thu hồi nợ với số tiền cả gốc và lãi lên đến hơn 9 tỷ đồng. Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm TAND nhận định, các bên đều biết hợp đồng mua bán nhà là giả tạo nhằm che đậy hợp đồng vay mượn tiền. Ngân hàng có quyền và nghĩa vụ thẩm định khi cấp phát hạn mức tín dụng nhưng không thẩm định đúng theo quy định tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng nên ngân hàng cũng có lỗi trong trường hợp này. Cuối cùng, tòa tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng với Công ty CP Y và ông A. Tại phiên tòa phúc thẩm TAND cho rằng, giao dịch này không phải là giao dịch giả tạo. Đồng thời cho rằng, trong hợp đồng thỏa thuận với ông A chỉ bị hạn chế quyền không được chuyển nhượng, mua bán nhưng không bị hạn chế quyền được thế chấp tài sản. Toà cấp phúc thẩm đã tuyên Ngân hàng B thắng kiện, cho phép Ngân hàng B được phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Không đồng ý với bản án phúc thẩm, ông A làm đơn kháng nghị giám đốc thẩm và VKSND Cấp cao đã có quyết định kháng nghị theo hướng hủy toàn bộ hai bản án sơ, phúc thẩm để xem xét lại. Yêu cầu: 1. Nêu quy định của pháp luật có liên quan giải quyết tình huống này? 2. Đưa ra giải pháp phù hợp đứng trên cương vị là ngân hàng, là khách hàng, người liên quan?

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1: Quy định của pháp luật có liên quan Về nguyên tắc của Luật tổ chức tín dụng và quy định của Bộ luật dân sự trước kia năm 2005 và bây giờ là 2015 đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng tín dụng (hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản), trường hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, Ngân hàng có toàn quyền phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại Nghị định số 163/ND-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ quy định đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao TSBĐ mặc dù đã quá thời hạn trong thông báo về xử lý TSBĐ. Tuy nhiên, nếu không có sự hợp tác của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sản thì bên nhận bảo đảm cũng không thể tiến hành thu giữ TSBĐ. Bởi bên nhận bảo đảm không có quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản. Mặc dù có quy định rằng bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ, nhưng thực tiễn cho thấy không thực sự hiệu quả vì thật ra họ cũng chỉ thực hiện các công việc có tích chất “hỗ trợ” chứ không có tính quyết định để buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho ngân hàng; Tại Bộ luật hình sự quy định rất cụ thể đối với các tranh chấp dân sự có liên quan đến hình sự thì phải giải quyết vụ án hình sự trước xong mới giải quyết đến vụ án dân sự.

2: Đứng trên khía cạnh là Ngân Hàng, chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp cho các tình huống như sau: Ngân hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, Ngân hàng không thể biết và không có trách nhiệm phải biết, việc của Ngân hàng là thẩm định cho vay và giải ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật, của Ngân hàng. Trường hợp cần thiết, Ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể yêu cầu Tòa án triệu tập Cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký giao dịch bảo đảm để đối chất và chứng minh cho việc Ngân hàng đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.

Đứng trên khía cạnh là khách hàng ( người sở hữu giấy tờ nhà đất ) Khách hàng được quyền khởi kiện để thu hồi tài sản của bản thân theo Tòa án nhân dân tối cao giải đáp ở mục 1 phần II Công văn 64 năm 2019 Theo khoản 2 Điều 133, Điều 317, khoản 6 Điều 320, Khoản 7 Điều 323 Bộ luật dân sự có đề cập trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà,... cho Ngân Hàng theo quy định pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu, lúc này Ngân Hàng sẽ phát mại tài sản và Ngân Hàng sẽ hướng dẫn khách hàng khởi kiện với một vụ án riêng với Ngân hàng là bên thứ 3 ngay tình.

Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định: “...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.

Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Đứng trên khía cạnh là người liên quan: Vì giao dịch thế chấp vẫn đúng theo quy định của pháp luật và không bị vô hiệu nên người liên quan phải hoàn thành việc trả nợ đầy đủ cho bên ngân hàng để lấy lại tài sản cho người đứng tên trên giấy tờ, bổ sung thêm luật cho bản thân, có quyền khởi kiện người chuyển nhượng giấy tờ quyền sử dụng đất và tài sản liên quan gắn liền với đất cho mình.

Cảm ơn thầy và các bạn đã theo dõi