Résultats de l’expérimentation menée par l’Agglo du Pays de Dreux
Février 2023
Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
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Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
Sommaire
LA GOUVERNANCE
VISIONS PROSPECTIVES 2050
LA PLANIFICATION
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENSEIGNEMENTS
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
LA STRATÉGIE NATIONALE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
aller directement à la synthèse
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Accueil >> La démarche
LA DÉMARCHE
VISIONS PROSPECTIVES 2050
Dans le cadre de l’expérimentation nationale Terrtiorie Pilote de Sobriété Foncière, la démarche engagée par l’Agglomération du Pays de Dreux vise à : >> Inscrire la stratégie d’un développement raisonné du territoire dans les grands scénarios de prospective nationale d’adaptation au changement climatique >> Traduire de manière opérationnelle l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » >> Concevoir ce temps d’expérimentation comme activateur d’une stratégie locale maillée par les documents de planification : SCOT, Plan Climat, Plan Alimentaire Territorial, Plan de mobilité, PLH… >> Poser les grands enjeux de développement sobre de l’agglomération drouaise, en s’appuyant notamment sur l’articulation « ville / campagne »
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Accueil >> La démarche
La démarche
Une approche singulière et résolument participative
Une gouvernance adaptée au cours de la démarche
Le mode de gouvernance locale s'appuie sur le cadre proposé à l'échelle nationale, notamment la création de deux instances aux rôles bien définis :
- Le Comité opérationnel, pilote de la démarche, est une instance de partage, débat et arbitrage réunissant l'Agglo du Pays de Dreux, les 3 communes associées (Dreux, Vernouillet, Châteauneuf-en-Thymerais) et leurs partenaires institutionnels : il se réunit à chaque étape stratégique de l'expérimentation.
- Le Comité des parties prenantes, pensé comme une instance de dialogue, associe aux membres du Comité opérationnel les représentants de l'ensemble des communes de l'agglomération ainsi que l'équipe de coordination nationale : il se réunit une fois en clotûre de l'expérimentation.
Au démarrage des réflexions sur les projets démonstrateurs, il est apparu nécessaire de faire évoluer la gouvernance, pour répondre à un enjeu de transversalité des interventions, dans le respect des compétences, domaines et logiques d’intervention de chaque acteur. Il a donc été décidé la création de Comités techniques spécifiques à chacun des 3 secteurs d'études, pensés comme des instances de travail "en mode projet" sur chacun des sites démonstrateurs.
La démarche suivie par l'Agglo du Pays de Dreux repose sur plusieurs convictions partagées entre la maîtrise d'ouvrage et son AMO :
- Privilégier, pour l'identification du foncier "invisible" une approche qualitative, en dialogue avec les acteurs locaux.
- Faire de la mobilisation des acteurs une clé de réussite de la démarche : ciblage des sites en fonction de la capacité des opérateurs à les réactiver.
- Adopter une double approche terrain / territoire pour déterminer la faisabilité et la pertinence du déploiement d’un projet de valorisation foncière.
- Penser non seulement la destination des sites repérés, mais aussi les modalités de transformation, de réactivation : croisement d'une typologie de sites avec une typologie de processus.
- Co-construire projets et processus avec l'ensemble des parties-prenantes (lors des comités techniques de sites).
- Faire dialoguer de manière itérative les intentions de projet avec les questions de faisabilité économique et opérationnelle.
Focus méthode : L'atelier comme méthode
Focus méthode : des partenaires démonstrateurs
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Retour
La démarche >> Focus Méthode >> Partenaires démonstrateurs
Focus méthode
DES PARTENAIRES DÉMONSTRATEURS
CAUE 28
EPFLI
elus référents DE L'AGGLO
ville de dreux dir. am. durable
Équipe Atelier à spectacle
ville de chateauneuf
Pôle Développement & Aménagement du Territoire
DDT 28
maison de l'architecture
UDAP
responsables equipements culturels agglo et ville
dgS de la ville
dga services à la population de l'agglo
drac centre-val de loire
région centre-val de loire
département (affaires culturelles)
département Eure-et-Loir (dir. Infras)
(compagnies musiques, théatre, cirque, danse) / FRACAMA
oph habitat drouais
direction tourisme de l'agglo
direction aCV ville de dreux
service jeunesse de la ville
action logement
SERVICE URBANISME ville de dreux
département (dir.aménagement)
ONF
Groupement de gendarmerie départementale Eure-et -Loir
habitat eurélien
direction promotion économique / territoire d'industrie de l'agglo
ENTREPRISES ZI ST-ARNOULT
les acteurs du site DÉMONSTRATEUR De DREUX
Comité Opérationnel TPSF
LES acteurs du site démonstrateur de vernouillet
acteurs culturels
Les acteurs du site DÉMONSTRATEUR de CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
La gouvernance de la démarche d'expérimentation Territoire Pilote de Sobriété Foncière de l'Agglo du Pays de Dreux s'est construite autour d'un "noyau dur" d'acteurs réunis au sein du Comité opérationnel, intéressés par la transformation des trois secteurs d'étude objets de la réflexion. La création de 3 Comités techniques spécifiques à chacun des secteurs d'études, a répondu à l'enjeu de renforcer le dialogue entre l’Agglo (et ses différents services – Economie, Action foncière, etc.), les communes associées, les partenaires (notamment les services de l’Etat, le Conseil Départemental, etc.), mais également des acteurs économiques et associatifs privés. Ces instances ont ainsi permis de réunir tous les acteurs directement concernés par la transformation de chacun des sites démonstrateurs retenus pour la seconde étape de l'expérimentation.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Focus Méthode >> Atelier comme méthode
Focus méthode
L'atelier comme méthode
prioriser et sélectionner >> intentions et stratégie
Troisième comité opérationnel
construire le processus>> gouvernance et montage
Comités techniques de site
poser Les hypothèses, et les orientations>> enjeux et objectifs
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
projet
observer et comprendre >> repérage FONCIER INVISIBLE
Deuxième comité opérationel
SUITES opérationnelLES
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions
Premier comité opérationnel
Comités techniques de site
Focus méthode : une construction agile des projets et processus
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Retour
Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >> Construction agile
Focus méthode
une construction agile des projets et processus
projet
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions premier comité technique
stabiliser le projet et construire le processus>> logique d'intervention et gouvernance deuxième comité technique
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
Les enseignements >> La gouvernance
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Accueil >> La démarche
La démarche
Un an d’expérimentation, articulant approche stratégique, déclinaison opérationnelle et montée en généralités
Calendrier montrant l’ensemble des volets de la démarche d’expérimentation et les principaux jalons en termes de comitologie
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Visions prospectives 2050
VISIONS PROSPECTIVES 2050
VISIONS PROSPECTIVES 2050
Face aux enjeux climatiques et environnementaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme pour le développement territorial et les stratégies foncières. L’objectif national ZAN constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace sans gréver les stratégie de développement économique et urbain. Les changements à opérer dans la gestion et l’affectation du foncier s'inscrivent dans une vision prospective à l’horizon 2050, pour préserver les ressources agricoles et naturelles, et intensifier le tissu constitué. En effet, si le ZAN invite à accélérer des projets de mutation ou renouvellement dans le tissu constitué pour stopper progressivement puis compenser l’extension urbaine, il n’en demeure que certains resources méritent d’être préservés aujourd’hui pour répondre aux besoins des générations suivantes.
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
Poser les jalons d'un développement plus intégré en activant des ressources foncières invisibles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Visions prospectives 2050
Visions prospectives 2050
Construire dès maintenant une trajectoire propre au territoire
Il n’y a pas de voie pré-dessinée pour atteindre une forme de neutralité des territoires en termes d’impacts sur l’environnement et le climat : émissions carbone, cycle de l’eau, artificialisation des sols, perte de biodiversité, épuisement des ressources naturelles non renouvelables, etc. Cet objectif très ambitieux ne peut évidemment être pensé sans tenir compte des effets d’interdépendances entre territoires et entre secteurs d’activité, dans un contexte d’incertitudes multiples (économiques, géopolitiques, environnementales, etc.). Les actions à engager relèvent de choix politiques et appellent des interventions à plusieurs échelles qui se combinent, car les enjeux ne sont pas isolés : ils sont transversaux et collectifs. S’adapter à un environnement changeant et viser une forme de neutralité nécessitent une stratégie collective active et cohérente : l’Ademe dans son exercice de prospective à 2050 parle d’une « planification orchestrée des transformations, associant État, territoires, acteurs économiques et citoyens » ; les territoires du Centre-Val de Loire réunis lors de la Conférence régionale des SCoT ne s’y trompent pas non plus : s’agissant de l’objectif de sobriété foncière, ils soulignent la nécessité d’inscrire la gestion de la ressource foncière dans la recherche plus large d’équilibre et d’équité entre les territoires.
Car au-delà de l’approche quantitative, c’est aussi l’approche qualitative du sol qui importe, sa porosité, son ménagement autant que son aménagement : plus que jamais, c’est à une conciliation des usages qu’il faut travailler, ainsi qu’à la construction de compromis pour tenir et dépasser ce qui peut s’apparenter à des injonctions contradictoires (développement versus sobriété). Les impératifs de transition actuels percutent ainsi de plein fouet notre rapport à l’environnement et au sol en particulier, qui ne peut plus être considéré seulement comme le réceptacle de nos activités, mais bien comme une ressource tout à la fois symbolique et écologique, au fondement de nos rapports sociaux.
Penser l’Agglo du Pays de Dreux à l’horizon 2050, c’est être conscient des changements à opérer dans la gestion et l’affectation du foncier, en fonction de ses potentialités et de ses qualités physiques, chimiques, biologiques, mais aussi paysagères, symboliques, etc. Cela nécessite la définition de stratégies territoriales et foncières adaptées, à court, moyen et long terme : acheter, valoriser, sanctuariser, mettre en jachère, renaturer, recycler, faire porter par des propriétaires, créer des coopératives, dissocier l’usage de la propriété… ? Pas de prospective territoriale sans s’interroger sur les modes de faire et… de ne pas faire ! Car certaines situations appellent à temporiser plutôt que d’engager des mutations inadaptées génératrices d’irréversibilités, à l’opposé des objectifs de sobriété.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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La démarche >> La stratégie nationale
la stratégie nationale
VISIONS PROSPECTIVES 2050
L’objectif national « Zéro Artificialisation Nette », consacré dans la Loi Climat du 22 août 2021, constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace. Face aux enjeux climatiques, environnementaux et sociaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme en termes de développement territorial et le test d’alternatives concrètes à l’étalement urbain. Pensée au niveau national, l'expérimentation Territoires Pilotes de Sobriété Foncière est une démarche s’adressant aux villes volontaires du programme Action Cœur de Ville, qui souhaitent s’engager dans un processus de développement privilégiant la sobriété foncière. Il s'agit de tester des stratégies « ZAN » adaptées et de décliner différentes réponses possibles : intensification, recyclage, compensation, renaturation...
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
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PROJETS DÉMONSTRATEURS
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La démarche >> La stratégie nationale
Les grands enjeux du ZAN
Zéro Artificialisation Nette : une opportunité pour repenser les stratégies foncières et faire bouger l’équation de l’aménagement
L’objectif national « Zéro Artificialisation Nette », consacré dans la Loi Climat du 22 août 2021, constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace, alors que l’on observe quasiment partout une importante régression des espaces naturels et agricoles.
Augmenté d’une responsabilité écologique, le concept ZAN met en rapport 3 valeurs attribuables au foncier : la valeur économique, la valeur écologique et la valeur d’usage. Le ZAN mobilise de nouveaux critères d’analyse territoriale et spatiale, de nouveaux modes d’anticipation et d’évaluation des politiques de développement urbain.
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La démarche >> La stratégie nationale
Le concept de sobriété foncière
Sobriété foncière : un changement de paradigme nécessaire après un demi-siècle de développement basé sur l’étalement urbain
Face aux enjeux climatiques, environnementaux et sociaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme en termes de développement territorial et le test d’alternatives concrètes à l’étalement urbain. Il s’agit d’une approche systémique orientée vers la transition écologique et le recyclage urbain : « ORT vertes », « Zéro Artificialisation Nette », ville « sobre, résiliente et inclusive », dans le cadre du plan « Ville durable », pour tracer la voie d’un développement des territoires à la fois dynamique et sobre en foncier. La gestion économe de l’espace doit s’envisager comme un objectif de convergence et de cohérence des politiques publiques en matière d’énergie, de climat, d’écologie, d’urbanisme, de cohésion et d’agriculture, et non comme une politique sectorielle supplémentaire.
4 leviers actionnables
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La démarche >> La stratégie nationale
La stratégie nationale
Les Territoires pilotes et le Cercle des pionniers de la Sobriété foncière
Territoires Pilotes de Sobriété Foncière est une démarche expérimentale basée sur le volontariat et s’adressant aux villes du programme Action Cœur de Ville, qui souhaitent s’engager dans un processus de développement privilégiant la sobriété foncière. L'expérimentation vise une contribue aux réflexions sur la mise en œuvre opérationnelle du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et au déploiement de démonstrateurs de la ville « sobre, résiliente et inclusive » annoncée par le gouvernement au titre du plan « Ville Durable ». Il s'agit d'une démarche sur-mesure et très opérationnelle pour aider les territoires pilotes à identifier leurs potentiels fonciers et développer des projets de transformation de leur tissu urbain, réalisables dans un temps court, qui permettront d’expérimenter méthodes et outils et de faire bénéficier toute la communauté des villes Action Cœur de Ville d’un retour d’expérience.
Concrètement, l’expérimentation vise 3 objectifs :
- Questionner l'usage et la valeur des sols, ressources limitées mais recyclables.
- Tester des stratégies « ZAN » adaptées et mobilisant les acteurs locaux.
- Décliner différentes réponses possibles : intensification, recyclage, compensation, renaturation...
Territoires pilotes de sobriété foncière (au 6 juillet 2022) : 7 lauréats accompagnés en 2021-2022, 6 nouveaux territoires pilotes accompagnés avec l'appui du Cerema, et un Cercle des 30 pionniers de la Sobriété Foncière, pensé comme un incubateur autour du partage d'expériences concrètes
Cartographie : Arthur Beaubois-Jude // Source : dixit.net
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La démarche >> La stratégie locale
la stratégie locale
VISIONS PROSPECTIVES 2050
A travers son engagement dans la démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière, l’Agglo du Pays de Dreux et ses communes associées poursuivent plusieurs objectifs : >> Répondre à la double injonction de développement du territoire et de préservation des espaces non artificialisés, pour démontrer que développement (économique / démographique / touristique) ne signifie pas forcément croissance de la tache urbaine
>> Opérer une transition en matière de logiques d’intervention, de méthodes et d’outils, pour une nouvelle façon de « faire projet » dans ce contexte de raréfaction foncière
>> Expérimenter une forme d’exemplarité vers plus de sobriété foncière, pour préparer l’avenir (post-SCoT) et anticiper les transitions et efforts demandés aux acteurs locaux en faveur de la transition écologique
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
Une démarche de réflexion, articulant une double approche stratégique et tactique de la sobriété foncière
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> La stratégie locale
La stratégie locale
Une Agglo engagée dans des politiques en faveur de la sobriété foncière
La démarche TPSF engagée par l'Agglo du Pays de Dreux vient conforter et alimenter un projet de territoire qui se décline à travers de nombreux axes et cadres stratégiques :
- Un Projet Alimentaire de Territoire, qui souligne l'importance de l'agriculture pour l'agglomération (76% de la suuperficie est une Surface Agricole Utile) et l'enjeu de sa préservation en termes de résilience alimentaire.
- Un Plan Climat Air Energie Territorial, dont la stratégie repose sur la rénovation énergétique du bâti, la densification du tissu urbain constitué, le développement des circuits de proximité, la rénovation de l'éclairage public, la valorisation des friches industrielles pour la production d'énergie solaire et l'amélioration de la qualité de l'air avec le développement d'un transport décarboné.
- Un Schéma Directeur de l'offre Economique, dont l'ambition est le développement d'une offre économique performante pour les entreprises et contribuant au développement équilibré du territoire.
- Des réflexions engagées dans le cadre du SCOT et de l’InterSCOT (cf. Contribution à la mise en oeuvre régionale de la trajectoire vers ZAN de la Conférence Régionale des SCoT du Centre-Val de Loire ci-contre) pour articuler l’objectif ZAN au projet de territoire, avec des objectifs de limitation de la consommation du foncier naturel et agricole en favorisant la densification, le renouvellement urbain.
- Une implication depuis plusieurs années dans des programmes nationaux, visant un développement territorial équilibré : Action Cœur de Ville, Petites villes de demain, EUROPAN (concours de dimension européenne d’idées d’architecture et d’urbanisme suivi de réalisations)...
Focus méthode : Double approche de la sobriété foncière
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
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La démarche >> Focus Méthode >> Double approche de la sobriété foncière
Focus méthode
TACTIQUES ET STRATÉGIE de la réACTiVATION urbaine
Une expérimentation multi-sites, multi-échelles, multi-acteurs pour une vision intégrée de la sobriété foncière
approche stratégique
3 sites, 3 stratégies d’intervention...
Des interventions différenciées selon les caractéristiques naturelles, foncières et patrimoniales des sites démonstrateurs
Une vision spatiale et territoriale à long terme inscrite dans le projet de territoire et l'objectif ZAN
Approche tactiques localisées
Points forts de la démarche
Une logique d’intervention par enchaînement d’actions ciblées et phasées incluant les acteurs impliqués dans le processus
>> La dimension collaborative >> L'exigence d'opérationnalité >> La volonté d'expérimenter
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Les enjeux du territoire
les enjeux du territoire
VISIONS PROSPECTIVES 2050
L'Agglomération du Pays de Dreux est un vaste territoire, composé d'espaces majoritairement agricoles et naturels, confrontés à de multiples défis… >> Alimentaire : un défi de résilience, pour subvenir aux besoins de la population, tout en s’inscrivant dans une démarche de qualité des produits et de proximité des approvisionnements >> Economique et productif : un défi de soutenabilité et de transformation du tissu économique, pour assurer le développement pérenne du territoire >> Cadre de vie : un défi de préservation et de valorisation de la qualité et de la typicité des paysages et patrimoines architecturaux, urbains et naturels, pour assurer durablement un cadre de vie épanouissant aux habitants
>> Environnemental et climatique : un défi de préservation des espaces naturels, de la qualité des sols et de l’eau, pour leur permettre d’assurer leur fonction de réservoirs de biodiversité
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
Une stratégie de sobriété foncière croisant « intensification de la ville » et « desserrement de la nature »
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Les enjeux du territoire
Les enjeux du territoire
Une identité singulière pour un territoire pilote de sobriété foncière
L'Agglo du Pays de Dreux est un vaste territoire à dominante rurale : 81 communes sur plus de 1000 km², dont près de 90% d’espaces agricoles et naturels représentant un riche patrimoine naturel (vallées alluviales et les boisements dessinent un paysage qualitatif et structurent l’écologie du territoire L'urbanisation est fortement polarisée, avec seulement 11 communes de plus de 2 000 habitants, et un contraste marqué entre des polarités aux densités de population élevées et des espaces ruraux faiblement peuplés. Le pôle urbain Dreux/Vernouillet/Luray concentre ainsi près de 40 % de la population du territoire, tandis que les pôles de Saint-Lubin-des-Joncherets, Nonnancourt, Saint-Rémy-sur-Avre et Ezy-sur-Eure, Anet, Ivry-la-bataille comptent respectivement 20% des habitants. Le territoire est très attractif, au carrefour de plusieurs aires urbaines majeures : l’Ile-de-France à l’Est, Evreux et Rouen au Nord, l’aire urbaine de Chartres au Sud, avec notamment des besoins importants en termes de production de logements (le PLH prévoit la construction de 655 logements par an et 100 logements sociaux ordinaires de 2017 à 2023). L'Agglo du Pays de Dreux est un territoire soumis à une forte pression foncière entraînant une consommation des espaces agricoles et naturels - au profit des surfaces artificialisées - au rythme de 46,3 ha/an en 2006 et 2015.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Les enjeux du territoire
Les enjeux du territoire
L'Agglo du Pays de Dreux est un vaste territoire composé d’espaces majoritairement agricoles et naturels, confrontés à de multiples défis
Alimentaire
Un défi de résilience, pour subvenir aux besoins de la population, tout en s’inscrivant dans une démarche de qualité des produits et de proximité des approvisionnements
Environnemental et climatique Un défi de préservation des espaces naturels, de la qualité des sols et de l’eau, pour leur permettre d’assurer leur fonction de réservoirs de biodiversité
Economique et productif Un défi de soutenabilité et de transformation du tissu économique, pour assurer le développement pérenne du territoire
Cadre de vie Un défi de préservation et de valorisation de la qualité et de la typicité des paysages et patrimoines architecturaux, urbains et naturels, pour assurer durablement un cadre de vie épanouissant aux habitants
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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La démarche >> Les enjeux du territoire
Les enjeux du territoire
La sobriété foncière, un nouveau paradigme à trouver comme alternative à l’extension urbaine
Dans le cadre de la mise en oeuvre du ZAN, l'Agglo du Pays de Dreux fait face à un enjeu de réduction fort des développements urbains en extension sur les espaces non urbanisés… il va donc être nécessaire de trouver des alternatives dans le tissu déjà constitué. L'expérimentation TPSF et la prise en main de l'outil Urbansimul sont pensés par l'Agglo comme la préfiguration d'une stratégie foncière à l'échelle de l'ensemble du territoire (élaboration d'un "Atlas du foncier invisible") qui vise à dépasser la logique d’essaimage extensif et devra être traduit dans les documents de planification.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Accueil >> Les projets démonstrateurs
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
Trois situations urbaines, trois thématiques contrastées
DREUX
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
VERNOUILLET
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Focus méthode : lA DÉFINITION DES ENJEUX
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Accueil >> Les projets démonstrateurs
Le choix préalable des secteurs et leur thématisation est déjà stratégique
Trois secteurs d'étude présentant trois visages de l'agglomération
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >> Définition des enjeux
Focus méthode
lA DÉFINITION DES ENJEUX
Chaque secteur d’étude est abordé par une logique d’intervention différenciée :
- selon le contexte socio-urbain
- selon la nature des projets et des orientations de programmation
- selon les discussions engagées lors des ateliers avec les parties prenantes de chaque site démonstrateur.
La différenciation des objectifs et des modes opératoires fait apparaître des sujets singuliers d’expérimentation, dans une logique d’acculturation des acteurs, à valoriser dans la capitalisation et le partage des expériences au plan national.
L’appréhension de chaque secteur a permis de distinguer et mettre en perspective :
1. Les principaux facteurs de transformation, exprimés sous forme d’objectifs et d’enjeux propres au site, en amont du sujet de la sobriété foncière.
2. La logique d’intervention proposée, en préfiguration du mode opératoire, exprimée sous trois items : stratégie, gouvernance, temporalité.
3. Le caractère démonstrateur de sobriété foncière, au niveau du territoire et au niveau national.
Focus Méthode : Construction agile
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >>Emboîtement des échelles
Focus méthode
l'emboîtement des échelles
échelle SECTEUR D’ÉTUDE / SITES DÉMONSTRATEURS
ÉCHELLE PARCELLE(S) / PROCESSUS OPÉRATIONNELS
Échelle TERRITOIRE
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
INTERSCOT NORD CENTRE VAL DE LOIRE
BANDE GARECITÉ JARDIN DES ROCHELLES ÎLOT NARCISSE LAINÉFRICHE MANG / ATELIER À SPECTACLEZI DE LA GRANDE NOUE PARCELLE VACANTE / FUTURE GENDARMERIE PARCELLE SERVICES TECHNIQUES DU CONSEIL GÉNÉRAL
DREUX
Gare - Les Rochelles
VERNOUILLET ENTRÉ SUD - ROUTE DE CHARTRES
CHÂTEAUNEUF-EN- THYMERAIS ZI SAINT-ARNOULT
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Les projets démonstrateurs >> Grand secteur Dreux / Vernouilllet
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
VERS UN PROCESSUS D’INTENSIFICATION URBAINE ET DE MISE EN RÉSEAU DE POLARITÉS EXISTANTES
Intrinséquement liés au sein d'un pôle urbain coeur d'agglomération, les secteurs d’étude de Dreux et Vernouillet doivent être regardés ensemble. La démarche TPSF est l’occasion de faire évoluer le tissu constitué, dans une perspective d’intensification de relations entre des polarités existantes : enjeux de liaisons et d’espaces publics, enjeux d’évolution de l’habitat individuel et de réinvestissement de friches industrielles et artisanales.
UN PROJET POUVANT PRENDRE APPUI SUR DEUX FIGURES PAYSAGÈRES ET ÉCOLOGIQUES D’ÉCHELLE TERRITORIALE
- La vallée de la Blaise, un espace naturel remarquable invisible et peu accessible depuis le coteau habité : enjeux d’accessibilité et d’ouverture visuelle.
- La voie ferrée désaffectée : hypothèse d’une mutation en voie cyclable à moyen ou long terme, potentiellement associée à une valorisation écologique et culturelle.
CARTOTHÈQUE TERRITOIRE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Les projets démonstrateurs >> Dreux
DREUX – QUARTIER GARE - LES ROCHELLES
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> Stratégie / plan d'actions
>> PROCESSUS / gouvernance
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Accès sud de la Gare - rue des Rochelles
Cité-jardin des Rochelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Les projets démonstrateurs >> Dreux
>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> Stratégie / plan d'actions
Constats et enjeux : l’identité actuelle du Quartier Gare / Les Rochelles
>> PROCESSUS / gouvernance
- Un quartier essentiellement résidentiel, composé en grande partie de familles anciennement installées, avec une baisse significative de population au cours de la dernière décennie, sans explication évidente
- Un quartier au contact de la gare avec des liens limités avec celle-ci du fait de la topographie du site et du faible nombre de rues débouchant sur la rue des Rochelles
- Un quartier avec une valeur historique, une identité et un certain cachet, conçu sur un modèle de cité-jardin dans les années 1920 par l’architecte Georges Beauniée qui a également dessiné la cité Sarail plus au sud et construit le groupe scolaire Ferdinand-Buisson labellisé Architecture contemporaine remarquable
- Un quartier composite, qui présente des opportunités de projet mais ne fait pas encore l’objet d’une réflexion globale
- Un quartier qui a peu évolué depuis sa construction, avec cependant des modifications mineures ou moins visible, et qui connaît encore aujourd’hui des opérations de lotissement pavillonnaire sur des parcelles non urbanisée (projets en cours)
Cliquez sur le zoom pour voir des photos
Maquette 3D
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
Données socioéconomiques
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ambiances du quaRtier
Pôle Gare et dénivelé vers le quartier des Rochelles
Maisons de la cité des Rochelles
Vues aériennes du secteur Quartier Gare / Les Rochelles
Groupe scolaire Ferdinand-Buisson labellisé Architecture contemporaine remarquable
Création de la Cité-Jardin par l’architecte Georges Beauniée
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SOCIOLOGIE DU QUARTIER
REVENUS
Données socio-économiques IRIS Les Rochelles - 2019
Un quartier essentiellement résidentiel, composé en grande partie de familles anciennement installées, pour certaines issues de l’immigration, avec des évolutions significatives de population au cours de la dernière décennie : on observe une baisse du nombre d’habitants au milieu des années 2010 et un vieillissement des habitants.
ANCIENNETÉ DES HABITANTS
OCCUPATION DES LOGEMENTS
TYPOLOGIE DE L'HABITAT
Datation logements individuels
Datation logements collectifs
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La Cité jardin originelle
MAISON TYPE 2
MAISON TYPE 1
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La Cité jardin aujourd'hui
ADJONCTIONS EXISTANTES HABITATION ADJONCTIONS EXISTANTES STATIONNEMENT HABITATIONS RÉCENTES LOCAL D'ACTIVITÉ (FRICHE)
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> Stratégie / plan d'actions
Principales orientations de transformation du Quartier Gare / Les Rochelles
>> PROCESSUS / gouvernance
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation du Quartier Gare / Les Rochelles, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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Les enjeux et objectifs
Thèmes et intentions issus des ateliers du comité technique
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
La stratégie et le plan d'actions
>> Stratégie / plan d'actions
Vers un plan d'actions coordonnées autour de 5 principes-clés
>> PROCESSUS / gouvernance
1. >> Cadrer les possibilités de transformation de l'habitat sans dénaturer l'esprit et les qualités de la cité jardin (modénature des pignons, jardins, clôtures...) : permettre mais cadrer les extensions en front ou en fond de parcelles en veillant à ne pas imposer des contraintes intenable pour les propriétaires privés en regard de leur capacités financières. 2. >> Mettre en place un dispositif d'expérimentation sur quelques maisons témoins avec l’OPH Habitat Drouais : faire exemple et œuvrer de concert à la sauvegarde de ce patrimoine ou à son renouvellement, expertiser les contraintes et solutions de rénovation énergétique (étiquettes F et G). 3.>> Sensibiliser les habitants au caractère patrimonial de leur quartier et de leur logement pour inciter à sa valorisation (exemple du travail réalisé avec Utopie sur la mémoire du quartier Bâtes – Tabellionne dans le cadre du NPNRU) : intérêt d’une intervention à travers le prisme culturel et des outils de participation active. 4. >> Renforcer la place du végétal dans l'espace public avec des aménagements sobres en temps et coûts d'entretien en lien avec le développement de liaisons pitéonnes et cyclables à l'échelle du secteur Sud -Gare (Sarail - Rochelles) 5. >> Maintenir une veille foncière dans la perspective du développement d'une mixité d'usage (ESS, TPE, petit artisanat...) et d'une meilleure liaison à la gare.
>> Proposition de charte architecturale et paysagère pour contribuer à la montée en gamme des logements avec des transformation de qualité.
>> Réflexions à poursuivre dans le cadre du PLU pour bien positionner le curseur entre incitation, réglementation et contrôles (suivi des permis de construire et déclaration de travaux).
>> Proposition d'un circuit patrimonial (installations signalétiques) et d'actions socio-culturelles d'accompagnement en lien avec l’Office de Tourisme, les associations et les acteurs culturels.
>> Veille foncière sur les parcelles du dénivelé Gare Rochelles dans une logique d'ouverture et de liaison à plus long terme + veille sur la friche identifiée sur la parcelle AZ0387 (repérage via Urbansimul)
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La stratégie et le plan d'actions - Plan général du quartier
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches détaillées des sites démonstrateurs
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Le devenir de la bande foncière le long des voies ferrées
À défaut d'une programmation évidente, que faire de ce foncier transitoire ?
L'approche de sobriété foncière invite à ne pas précipiter les choix pour l’aménagement du pôle gare : ce foncier disponible apparaît comme une réserve précieuse qui ne doit pas être banalisée : dans un contexte d’incertitude programmatique, la démarche TPSF invite à reposer la gouvernance du projet, privilégier une posture de veille pour tirer le meileur parti de cette emprise à vocations et à fonctions multiples à l'échelle de l'environnement immédiat, de la ville et de l’agglomération.
LIER DEVENIR DU PÔLE GARE ET PROSPECTIVE DES MOBILITÉS La programmation de la bande ferroviaire est étroitement liée aux politiques de mobilité locale et régionale, notamment le devenir de l'ancienne voie ferrée Chartres – Dreux ». Deux options existent à ce jour :
- Voie verte cyclable inscrite dans le schéma directeur des modes doux de l’Agglo
- Remise en service d'une liaison ferroviaire voyageurs et/ou petit frêt (service de mobilité Intercités, scénario peu probable à court ou moyen terme car la ligne a été désélectrifiée).
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE -LIGNE CHARTRES-DREUX
Services de mobilité
Offre de services, nouvelles activités et formation En réponse à des manques en matière de développement économique et de formation supérieure ou professionnelle : enjeu pour retenir les jeunes générations, en s'appuyant sur des structures existantes (exemple lycée horticole) + petite logiqistique urbaine
Offre de logements intermédiaires Dans le prolongement des projets et opérations en cours (38 logements privés + projet OPH – locatif social) identifié dans le cadre d’ACV). Logements pouvant bénéficier d’aides d’Action Logement.
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Tester les possibilités de remise sur le marché d'un patrimoine en déshérence
En plus de sa proximité avec la gare, le quartier des Rochelles dispose de ressources bâties, paysagères et végétales à valoriser : un cadre de vie calme à deux minutes de la gare et à l'écart des axes de circulation, une identité patrimoniale, des formes d'habitat individuel à réhabiliter sur le plan patrimonial et énergétique...
DREUX - ROCHELLES - BÂTI HISTORIQUE
DREUX - ROCHELLES - COEURS D'ÎLOTS JARDINÉS
TYPE 2
ADJONCTIONS
TYPE 1
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Tester les possibilités de remise sur le marché d'un patrimoine en déshérence
DES TYPES D'HABITAT A PRIVILEGIER L’OPH reste très prudent face à l’idée d’une mixité d’occupation et d’habitat intergénérationnel : la taille des logements (très petits) ne permettent pas vraiment d’imaginer une combinaison entre logement séniors et logements familiaux, ou logement sénior en rez-de-chaussée et studio à l’étage. Qu’il s’agisse d’habitat adapté aux sénior ou à destination de jeunes couples ou jeunes actifs, le format T3 (séjour + 2 chambres) est un cœur de cible à privilégier. Il est à noter que l’IFSI (Institut Formation Soins Infirmiers) implanté dans le quartier a par le passé manifesté la difficulté que rencontrent les infirmiers et aides-soignants en formation pour trouver un logement à proximité de l’école. DES HYPOTHESES DE RÉNOVATION-EXTENSIONS À TESTER L’OPH est intéressé par la valorisation de ce patrimoine à partir d’un principe d’extension en rez-de-chaussée (pièce en plus, ajouts de modules en construction légère, bois ou matériaux biosourcés, ajouts de pièces d’eau / pièces techniques) pour augmenter l’habitabilité et la surface habitable, en considérant que l’augmentation de la surface n’est pas une fin en soi. L’enjeu n’est pas de produire des grands logements augmentant proportionnellement le loyer. L’hypothèse de réunion d’habitations jumelées serait envisageable à conditions que les deux habitations soient vacantes. Mais il reste à vérifier que cela représente un réel intérêt. Par ailleurs, il est nécessaire de vérifier ce que le PLU actuel permet ou ne permet pas et de travailler avec la Ville de Dreux pour adapter la réglementation dans la cadre de la révision en cours.
L’OPH HABITAT DROUAIS ENTRE DANS LA DEMARCHE D'EXPERIMENTATION L’expérimentation est inscrite dans les orientations budgétaires de l’OPH pour 2023, en prévision d’une intervention sur deux habitations pour tester des possibilités d’adaptation des logements et de rénovation énergétique, et en vue d’une remise en location de logements qui seraient actuellement inoccupés. Un état précis de l’occupation a permis de cibler des parcelles mobilisables pour engager des études de faisabilité, préciser les modalités d’intervention et vérifier la soutenabilité financière d’une remise à niveau de ces bâtis aujourd’hui classés F ou G. UNE DEMARCHE RÉPONDANT A UNE DEMANDE D'HABITAT INDIVIDUEL La rénovation de ce patrimoine permettrait de répondre à une demande de logement individuel difficile de satisfaire. On observe par ailleurs un taux de rotation très faible qui ne permet pas d’engager des travaux d’amélioration de l’habitat au moment du changement de locataires. Une remise en état du patrimoine de la cité jardin, apparaissant comme « inerte », apparaît comme une opportunité à étudier. Ces habitations, pour certaines inoccupées, représentent en l’état un certain coût (taxe foncière, assurance, entretien…) et il paraît opportun de se les réapproprier, soit dans la perspective d’une remise en location, soit dans la perspective d’une démarche d’accession sociale. L'EQUATION ECONOMIQUE RESTE A PRECISER Les travaux d’adaptation du bâti et de rénovation énergétique ne s’inscrivent pas dans le même schéma de financement et de subventionnement selon la finalité, entre remise en location (retour sur investissement à 20 ans) et accession sociale. Dans les deux cas, l’équilibre économique entre le coût des travaux et la nécessité de maîtriser des loyers accessibles et des prix de sortie acceptables en cas de cession sera un facteur déterminant.
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Principes et tests de faisabilité
Parcelles piloteS
5-7 rue Pethion de Villeneuve
39-41 avenue Jean Moulin
2-4 rue Delacroix
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Le site démonstrateur de la cité jardin des Rochelles
Simulation projet
Principes d'intervention pour les trois parcelles pilotes
39-41 AVENUE JEAN MOULIN
MAISON TYPE 2
5-7 RUE PÉTHION DE VILLENEUVE
Exemples de réalisation : Cité de la cité jardin de la Roue à Anderlecht (B)
2-4 RUE DELACROIX
Simulation de projet
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référence : cité jardin DE LA ROUE À Anderlecht (B)
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référence : cité jardinS de la roue et DU BON AIR À Anderlecht (B)
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À l'échelle du quartier : circuit patrimonial et charte architecturale et paysagère
ESQUISSE DE TRAME d'une charte ARCHITECTURALE et paysagère
PROPOSITION D'UN ITINÉRAIRE DE DÉCOUVERTE PATRIMONIALE
THÉMATIQUESÉnergie Biotope et EauDéchetsVégétalisationEco-mobilitéEspaces partagés
Réflexion à engager hors calendrier de révision du PLU (arrêt du PADD prévu en novembre 2022) avant de fixer des contraintes réglementaires. Possibilité d’ajout d’une OAP après validation du PADD si le règlement ne remet pas en question ses orientations.
>> Enjeu de valorisation de l'identité patrimoniale de la cité jardin (adaptation aux besoins contemporains, protection du patrimoine arboré et jardiné...)
>> Hypothèse d'un itinéraire Architecture et urbanisme du XXe siècle à Dreux, reliant les deux cités jardins >> Mise en visibilité de la liaison Gare - Atelier à spectacle (signalétique)
Prendre le temps de la réflexion et associer les habitants à l’évolution du quartier au travers la création participative du circuit patrimonial.
Texte
Exemples de chartes architecturales et paysagères
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exemples de chartes architecturales et paysagères
Charte urbaine, architecturale et paysgère de la Ville de Pessac
Fiches Patrimoine annexées au PLU de la Ville de Noisiel
"Le PLU patrimonial, éclairages pour l'action", Programme de recherches de l’Agence nationale de la recherche
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
La gouvernance et le processus
>> Stratégie / plan d'actions
Poursuivre et consolider le cadre partenarial autour de la faisabilité du projet de transformation des maisons de la cité jardin
>> PROCESSUS / gouvernance
Les orientations de l’étude TPSF invitent à poursuivre et à élargir le dispositif partenarial autour du potentiel de la cité jardin, projet démonstrateur sur le plan architectural, énergétique et patrimonial, en intervenant sur les maisons appartenant à l’OPH. La démarche se poursuit autour de l’Office pour évaluer la faisabilité technique, financière et architecturale de l’expérimentation, en recherchant d’autres soutiens en ingénierie et financement. Les actions à court terme :
- Mise en place d’un groupe de travail aux côtés de l’OPH (Ville, Agglo au titre de TPSF, État, ABF, Action Logement) pour alimenter le cahier des charges de l'étude flash et arbitrer sur les scénarios à faire expertiser : faire établir un relevé par un géomètre des deux types de maisons identifiés, rassembler les éléments pour alimenter le cahier des charges de l'étude de faisabilité, décider des orientations à priviligier pour la transformation du patrimoine et cadrer l'étude de faisabilité
- Étude flash (entre 3 et 6 jours) de faisabilité architecturale et économique pour obtenir des éléments de volumétrie / chiffrage, financée en totalité par Action Logement dans le cadre d'un marché d'AMO aux TPSF - lancement possible d'ici 2-3 mois sous réserve de sélection d'un prestataire
- Recherche de subventions, calage du financement (participation possible d'Action Logement dans le cadre d'ACV), consultations de maîtrise d’œuvre
- Adaptation du PLU (possible OAP thématique à l'échelle de la Cité jardin)
- Préparation d’une démarche de médiation et de valorisation culturelle et patrimoniale
L’OPH souhaite s’engager activement dans la démarche d’expérimentation avec l'appui technique et financier de partenaires locaux et nationaux
OPH HABITAT DROUAIS
VILLE
ADAPTATION DU PLU
CIRCULATIONS, MOBILITÉS DOUCES ET ESPACES PUBLICS
LIAISON QUARTIER GARE
AGGLO
ARTICULATION AVEC LE PLH / CONNAISSANCE DES BESOINS, POPULATIONS CIBLES
VEILLE FONCIÈRE
CAUE
Accompagnement sur la thématique patrimoniale
SERVICES DE L'ÉTAT
SOLLICITATION DE l'UDAP (ABF) ET DES ARCHITECTES ET PAYSAGISTES CONSEIL
PUCA
SOUTIEN ET SUIVI DE L'EXPÉRIMENTATION
ACTION LOGEMENT
SOUTIEN TECHNIQUE ET FINANCIER POUR DES OPÉRATIONS MENÉES DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'ORT
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Les projets démonstrateurs >> Vernouillet
VERNOUILLET – QUARTIER SPECTACULAIRE
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Vue du site de la Friche MANG en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Constats et enjeux : l’identité actuelle du Quartier Spectaculaire
>> PROCESSUS / MONTAGE
- Un quartier qui a deux avantages :
- Une très grande accessibilité routière - mais un enjeu de développement des mobilités douces et de création de voiries partagées
- Et une forme de mixité (de fonctions, d’habitants, etc.) - mais un enjeu de « mélange » plus important
- Un quartier qui est marqué par un équipement majeur, l’Atelier à Spectacle, qui lui bénéficie d’un rayonnement bien au-delà de l’Agglo du Pays de Dreux, mais qui est très enclavé dans son quartier et « mal vécu » par les habitants (notamment du fait de nuisances liées au stationnement lors des soirs de représentations)
- Une ville multipolaire, avec des centralités « thématiques » (pôle sportif, commercial, culturel)
- Des habitants fidèles, très attachés, à la commune, avec des parcours résidentiels majoritairement au sein de celle-ci ; et de nouveaux habitants qui s’installent dans le sud du secteur d’études, très enclins aux démarches participatives
Cliquez sur le zoom pour voir des photos
Maquette 3D
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
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Les projets démonstrateurs >> Vernouillet
L'Atelier à Spectacle
Vues aériennes du quartier Spectaculaire de Vernouillet
Entrée de ville et entrée d'agglomération, la route de Chartres / Avenue Marceau
Friche MANG, en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
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La friche MANG, une formidable opportunité de démonstration de sobriété foncière
L’opportunité de réinvestir la Friche MANG pour faire émerger un quartier culturel "intense" se conjugue parfaitement avec la démarche de sobriété foncière sur la Ville de Vernouillet. Le terrain a été acquis en 1947 par Mang, entreprise familiale, fleuron de la fabrication de pièces électriques, créée à Paris par Gérard Mang en 1836. L’usine de Vernouillet, l'une des plus anciennes du Drouais, cesse son activité en 2019 après avoir accueilli jusqu’à 350 salariés entre de 1950 à 1980. L’usine comporte trois entités construites sur différentes périodes :
- Le bâtiment industriel en toiture à redans ou « shed » date des années 1950
- Les ateliers/bureaux en façade de 1975
- Le bâtiment accueillant les bureaux administratifs de 1995
L’état général plutôt bon des bâtiments et le plateau immense dans la partie plus ancienne sont séduisants et rassurants (même s’il conviendra de porter un regard plus technique sur les problématiques de pollution).
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Repérage sites d'intervention
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BÂTI ANCIEN PATRIMONIAL ACTIIVITÉS (ARTISANAT, COMMERCE, TERTIAIRE) FICHES MANG - FRICHE JOSSE HABITATIONS
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Principales orientations de transformation du Quartier Spectaculaire
>> PROCESSUS / MONTAGE
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation du Quartier Spectaculaire, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les intentions et la programmation
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Un foisonnement d'usages
>> PROCESSUS / MONTAGE
UNE DOUBLE VOCATION ÉCONOMIQUE ET CULTURELLE L'idée de « quartier culturel intense » se conjugue avec des enjeux de développement et de mixité des activités économiques (activités multiples, y compris commerciales dans une logique de programmation multifonctionnelle). FONCTIONS ASSOCIÉES À LA VIE CULTURELLE : CRÉATION, REPRÉSENTATION, HÉBERGEMENT L'idée d’un “lieu qui aide les artistes à créer”, incluant des espaces de travail modulaires et modulables, des espaces d’accueil et de résidence pour les compagnies, des espaces vierges pour augmenter les possibilités d’utilisation, des espaces de représentation, des espaces de de rencontres / échanges entre les artistes, entre les artistes et le public, entre les artistes et les habitants. ACCROCHE HISTORIQUE ET SOCIALE DU PROJET L’accroche historique au passé industriel et productif du site, en prolongement d’une approche poétique de la ville, répondent à un enjeu “d’inclusion réciproque” entre les divers acteurs du projet.
CULTURE SPECTACLE
ACTIVITÉS FILIÈRES ARTISTIQUES
ESPACES PUBLICS
HÉBERGEMENT HABITAT
graphothèque processus
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Les intentions et la programmation
Une première formalisation du programme urbain pour organiser le foisonnement des usages projetés
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Les intentions et la programmation
Une aire de projet unitaire et continue, incluant des périmètres d’intervention foncière, dans une logique de projet urbain
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches détaillées des sites démonstrateurs
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Le site démonstrateur de l'Atelier à Spectacle / Friche MANG
Simulation projet
Vers un "Quartier Spectaculaire" : expérimenter l'intensification culturelle d'un quartier à partir d'un "lieu d'effervervescence"
Le projet de "Quartier Spectaculaire" vise à tirer parti de la dynamique d'un équipement culturel majeur : l'Atelier à Spectacle, dont le projet artistique et culturel en fait un "phare" pour le territoire. Celui-ci est engagé dans une démarche de candidature pour une labellisation "Scène nationale" de territoire, visant à en accentuer encore le rayonnement. Avec l'enjeu de faire de ce quartier une nouvelle centralité pour Vernouillet et le coeur d'agglomération, il s'agit de penser le rayonnement du site à partir de l’Atelier à Spectacle, afin de créer un “lieu d’effervescence transgénérationnel”. Autour de la notion d'effervesence, l'intensification des usages conduit à poser aménagements temporaires, transitoires, modularité des espaces et architectures au coeur de la conception nécessaire pour penser un “paysage transformable”.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Le site démonstrateur de l'Atelier à Spectacle / Friche MANG
Croquis esquissant les principes d'aménagement du site de l'atelier à spectacle et de la friche mang
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches références détaillées
Simulation de projet
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Point de repère, signal
FONCTION
- Prendre de la hauteur sur la ville
- Renforcer le rayonnement du quartier
- Servir de repère urbain
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Sculptures monumentales
- Micro-architectures, tours d'observation
- Ballon captif
LOCALISATION ET LIAISONS
- Point d'appel sur le site de l'Atelier à Spectacle, près de l'ancienne Station-service
- Châteaux d'eau
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mémoire industrielle mise en scène
FONCTION
- Révéler un patrimoine méconnu
- Marquer l'identité du lieu, l'ancrer dans son histoire
- Sensibiliser au réémploi, limiter l'empreinte carbone
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Tiers-lieu, coworking, cafés, etc.
- Espaces publics, parvis, terrases
LOCALISATION ET LIAISONS
- Autour des bâtiments industriels de la friche MANG
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halle gourmande
FONCTION
- Créer des espaces de convivialité
- Renforcer l'attractivité du site
- Diversifiant les usages et motivations de venue pour les habitants du quartier et au-delà
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Corners restauration, type foodcourt
- Foodtrucks
- Point de vente de producteurs, marché de plein air
LOCALISATION ET LIAISONS
- Halle de la friche MANG (shed)
- Extérieurs pour des installations éphémères
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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tiers-lieu entreprises culturelles et coworking
FONCTION
- Accueillir des entreprises culturelles et artistiques
- Soutenir le développement d'activités connexes à la programmation de l'Atelier à Spectacle
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Antenne du Dôme de Dreux, coworking pour des activités culturelles et des entreprises artistiques (cinéma, images…), avec une offre de mutualisation de services administratifs pour ces entreprises
- Espace type pépinière / village d’artisans, en lien avec les activités culturelles (luthier par exemple)
- Pépinière d’artistes, associée à une offre de formation
LOCALISATION ET LIAISONS
- Bâtiment tertiaire de la friche MANG
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equipement sportif et ludique de plein air
FONCTION
- Explorer le site de manière ludique
- Renforcer l'attractivité du site pour les familles
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Equipement public de plein air
- Espaces publics gamifiés
- Installations temporaires
LOCALISATION ET LIAISONS
- Possibles sur l'ensemble du site, en transition avec la rue
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univers circaSSien, chapiteaux éphémères ou pérennes
FONCTION
- Proposer un programme événementiel dans l'espace public
- Offrir de bonnes conditions d'accueil à de nouvelles disciplines artistiques
EXEMPLES DE PROGRAMME
- Espace circassien (chapiteau, agrès, aire d’évolution)
- Espace de créativité, autour d’une « place de village », un espace central où se déroulent différentes activités à différents moments
LOCALISATION ET LIAISONS
- Extérieurs, sur les espaces non bâtis de la friche MANG
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espace paysager ludique
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espace événementiel et artistique
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espace de restauration et convivialité
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aménagements temporaires et transitoires
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renaturation des sols et désimperméabilisation
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Le site démonstrateur Narcisse-Lainé
Tester les possibilités de remembrement parcellaire pour créer un îlot mixte habitat / travail
L'enjeu sur ce site démonstrateur est de revoir le découpage et la desserte de parcelles étroites ou "placards" en fusionnant des parcelles contiguës afin de densifier les coeurs d'îlots et fronts de rue. Ce remembrement parcellaire s'accompagne d'une évolution des usages de l'îlot, par la intensification de la vocation des bâtis : augmentation du nombre de logements, mutation de locaux résidentiels vers des fonctions mixtes habitat / travail. Il s'agit de penser une densification douce, acceptable, et qui garantisse une qualité de vie.
périmètre de remembrement de l'îlot narcisse-lainé
Images de référence
Diagnostic
Définition d'un nouveau parcellaire
Concept programmatique
Simulation bâtie
Simulation projet
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Un îlot périurbain et des constructions éparses
PLU DREUX - Zone UC Occupation du sol : Bureaux, commerces et artisanats occupe au maximum 50% de la surface construite. Implantation des constructions :
Par rapport à la voirie : En recul de la voirie avec un minimum de 3m.
Par rapport aux limites latérales : Largeur du terrain ≤ 12m : Sur une ou les deux limites séparatives latérales ; Largeur du terrain ≥ 12m : Sur une limite séparative ou en retrait des deux limites.
Possibilités de déroger : Extention/modification de l’existant ; Annexe de moins de 3.50m de haut ; Raisons technniques ; Respect du gabarit d’une construction voisine dérogeant au recul.
Par rapport au fond de parcelle : Profondeur du terrain ≤ 20m : Possibilté de construire en limite. Profondeur du terrain ≥ 20m : Retrait (sauf constructions de moins de 3.50m de haut).
Plusieurs bâtiments sur une parcelle : Distancés de 4m minimum. Vue dégagée au dessus de 45° à partir du bas de la baie comme indiqué. Sur l’existant, les reculs doivent être conservés.
Retrait : Recul minimal égal à la hauteur d’une façade comportant des baies avec un minimum de 6m ; Recul minimal égal à la moitié de la hauteur d’une façade aveugle avec un minimum de 3m
Emprise au sol :
Ne peut excéder 40% de la superficie du terrain.
COS maximal de 0,80, dépassement de 20% pour les logements sociaux locatifs bénéfi- ciant d’un concours financier de l’Etat.
Stationnement :
2 places par logement créés (en cas de pret aidé, 1 place), réduit de 25% si parking sou- terrain. A destination d’activités, 1 place par tranche de 80m² construite.
Possibilité de déroger : place sur un terrain à moins de 150m ; Concession à long terme dans un parc de stationnement ; Versement d’une participation.
Hauteur : Maximum de 9m au sommet de la façade. Différente pour les constructions existantes (sans surélévation). Niveau de rdc à 0.50m maximum du terrain naturel.
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Possibilités de définition d'un nouveau parcellaire
Diverses hypothèses sont envisageables, de l'intervention la plus minimaliste à celle qui englobe le périmètre le plus large, et qui seront étudiées selon les négociations à conduire avec les actuels propriétaires privés.
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concept PROGRAMMATIQUE
>> Programmation hybride logements et lieux de travail à destination d'artisans, artistes, petits makers : un modèle 1 logement + 1 atelier (dédié ou partagé)
>> Réutilisation de bâtiments d'activités existants, longère et hangars (constructions briques) pour des activités productives
>> Rue Narcisse Lainé : aménagement végétalisé sobre en coût et en entretien avec installations artistiques
SCÉNARIO A MINIMA - LOGEMENTS ATELIERS
SCÉNARIO INTERMÉDIAIRE - LOGEMENTS + LONGÈRE ATELIER
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simulation bâtie pour un îlot mixte habité, productif/créatif
LOGEMENTS ATELIERS Surface : 2590m² Typologie mixte habitat / travail :
- logement de 80m²
- atelier de 30m²
ANNEXION LONGERE Surface : 3 070m² Maisons en bande de 125m² et 100m² Atelier commun dans la longère en brique
Les deux scénarios proposés comportent des avantages et des inconvénients :
- Pas de destruction mais surface de projet restreinte
- Optimisation de la surface parcellaire (COS 0.45 contre env. 0.3 autour)
- Impossibilité d’ouvrir des baies sur la façade longitudinale, recul trop faible
Simulation de projet
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images de référence
Une valorisation de l'architecture "atelier"
Une densité "douce", acceptable, et qui garantit une qualité de vie
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Des secteurs de veille foncière à long terme
Penser dans la durée la mutation du quartier pour créer un nouveau "coeur de ville"
Au-delà des sites démonstrateurs faisant l'objet d'un passage rapide à la phase opérationnelle, il s'agit de ne pas perdre de vue les enjeux de mutation globale du quartier. Cette transformation, à penser sur le temps long, répond à l'objectif de reconnexion de celui-ci à son environnement : vers le Nord (gare et centre-ville de Dreux), vers l’Est (quartier des Rochelles), vers l’Ouest (mairie de Vernouillet, voie ferrée et vallée de la Blaise), vers le sud (entrée d'agglomération). A travailler à travers l'élaboration d'un plan guide, la logique d'évolution doit affirmer la vocation de "coeur de ville" du Quartier Spectaculaire, autour de différentes fonctions :
- Activités productives et économiques alternatives aux zones commerciales existantes
- Logements à la forme et typologie complémentaires à l'existant, pour renforcer les possibilités de parcours résidentiels sur la commune
- Services et équipements publics (écoles par exemple)
- Parc ou "village naturel" reconnectant le quartier à la vallée de Blaise et assurant un rôle d'îlot de fraîcheur
Secteur retenu pour porter l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération (dans le cadre d'ACV)
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Le processus et le montage
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Un processus multi-partenarial pour penser les conditions et la faisabilité du projet
>> PROCESSUS / MONTAGE
ORGANISER LES PRIORITES DE MISE EN OEUVRE La première priorité est d’ouvrir le site de l'Atelier à Spectacle et de le donner à voir, ce qui plaide pour deux actions à engager dès que possible :
- aménager/traiter les accès depuis la route de Chartres,
- réinvestir la station-service : travail d’adaptation du bâtiment couplé à des interventions artistiques. Ces premières actions d’enclenchement et de préfiguration auront un rôle de signal très fort : à la fois signal visuel et signal sur l’engagement d’un nouveau mode de projet, plus souple, plus direct et en lien avec l’idée de « quartier spectaculaire ».
La seconde priorité est la réoccupation, au moins partielle, de la friche MANG, dès son acquisition. Il est tout à fait envisageable d’envisager dès 2023-2024 le lancement d'un appel à manifestation d’intérêt pour des occupations temporaires du site dont l’objectif serait de mettre en place les conditions d’un « projet auto-alimenté avec les artistes et utilisateurs ». Il s’agirait de concevoir une programmation continue et non déterminée à partir d’appropriations artistiques multiples et des effets d’entraînement que celles-ci sont susceptibles de générer. L'enjeu est d'utiliser les outils de l’urbanisme transitoire à la fois sur les espaces extérieurs et sur les bâtis de la friche MANG et donc, in fine, de construire progressivement le modèle économique et le financement du projet d'aménagement. Au-delà de la possibilité de solliciter des financements complémentaires pour absorber une partie du déficit (par exemple le Fonds Friches), l’objectif est de penser un portage qui permette de mobiliser d’autres partenaires, et notamment des acteurs privés.
FAIRE EMERGER UN QUARTIER SPECTACULAIRE, ISSU DU COLLECTIF ET QUI SE POURSUIT DE MANIERE CONCERTEE L’enjeu du projet vise également à positionner l’Atelier à Spectacle comme « Scène Nationale de territoire», avec une polarisation par étapes des acteurs associés, notamment dans les secteurs de la production et diffusion musicales. Dans cet esprit, une démarche de labellisation « Scène nationale de Musiques Actuelles de territoire » pour le futur équipement qui prendra place au cœur de MANG, afin de constituer un important pôle artistique pour le département. L’équipement MANG pourrait ainsi trouver une identité propre et constituer un terreau favorable, notamment pour acteurs franciliens. Le souhait des acteurs mobilisés est de porter un projet réellement issu du collectif car il s’agit, au-delà de l’Atelier à Spectacle, l’enjeu est également de traiter l’entrée d’Agglo et de la Ville de Dreux en arrivant de Chartres, et donc de donner la meilleure image possible du territoire. Il s’agit de penser un quartier qui doit vivre avec ses habitants et au service de ses habitants, un quartier culturel, humain et spectaculaire. Le lancement d’une consultation des acteurs culturels et des habitants doit permettre de concerter sur le devenir du site et aboutir à la polarisation d'une communauté d’acteurs associés et à la mise en place d’occupation temporaires rapides (notamment installation d’un chapiteau dès que possible sur le site MANG). Face au foisonnement des intentions, la démarche d'occupation temporaires permettra de sélectionner des invariants prioritaires parmi les pistes de programmation et plus largement de construire une stratégie d’urbanisme tactique.
feuille de route opérationnelle
calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Le processus et le montage
La feuille de route opérationnelle et le dispositif de commande publique
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Le processus et le montage
Le calendrier de mise en œuvre de la démarche
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CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS – ENTRE ZI ET CENTRE-BOURG
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
La zone industrielle de la Grande Noue et son espace boisé classé
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Constats et enjeux : l’identité actuelle de la ZI Saint-Arnoult
>> PROCESSUS / MONTAGE
- Un secteur essentiellement constitué d’une zone d’activités regroupant des entreprises (dont Ethypharm, le principal employeur de la ville), et un grand parking dépendant de l’une d’elles
- Un secteur qui a plusieurs particularités :
- La proximité immédiate d’une zone naturelle classée
- Une scission de la zone d’activités en deux espaces, avec un quartier de logements sociaux au milieu des deux ZA : donc un secteur qui n’est donc pas monofonctionnel mais à la fois lieu de travail et lieu de vie
- Un faible connexion à l’activité du centre-ville et un fonctionnement en « vase clos » : une absence de services à l’exception de la restauration collective d’Ethypharm (mais réservée à l’entreprise) et une absence de liaison douce vers le centre-ville
- Une présence de friches, qui pourraient être transformées
Maquette 3D
Cliquez sur le zoom pour voir des photos
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De belles entreprises et de vastes espaces publics
Centre-bourg de Châteauneuf-en-Thymerais
Vues aériennes de la ZI Saint-Arnoult et son évolution depuis 1970
Des friches et un potentiel de densification de certaines parcelles
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Repérage sites d'intervention
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Principales orientations de transformation de la ZI Saint-Arnoult
>> PROCESSUS / MONTAGE
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation de la ZI Saint-Arnoult, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les intentions et la programmation
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Vers une évolution de la zone d'activités coordonnée autour de 4 principes-clés
>> PROCESSUS / MONTAGE
1. >> Développer l'activité économique, proposer des services mutualisés afin d'attirer de nouvelles entreprises : étudier l’occupation réelle des parcelles et des locaux à vocation économique pour identifier de possibles sous-utilisations permettant de regrouper certaines activités afin de densifier la zone d’activités et créer / déployer une offre de locaux modulables, type hôtel d'entreprises, à vocation plutôt artisanale et généraliste, répondant aux trajectoires résidentielles des entreprises. 2. >> Accueillir de nouveaux habitants et favoriser les trajectoires résidentielles sur la commune : proposer de nouvelles offres de logements répondant à des enjeux de développement de la mixité sociale, dans un quartier qui compte déjà une large part de logements sociaux, et aux attentes exprimés par les entreprises de la zone d'activités concernant les besoins en logement de leur salariés, penser les services complémentaires nécessaires (par exemple l'éventuelle implantation d'une crèche). 3.>> Penser la valorisation paysagère du quartier, renforcer la place du végétal dans l'espace public : opérer un changement de paradigme profond (« mieux vaut enlever l’enrobé que le végétal ») pour penser l’aménagement des espaces publics et voiries, en cohérence avec la volonté de développement de l’identité forestière de la ville. 4. >> Renforcer les liaisons douces et actives entre le centre-bourg, la zone d'activités et la forêt : développer une zone sportive et de loisirs pour mettre en scène une « urbanité ludique », penser de nouvelles offres de mobilité, accessibilité et stationnement, pour « irriguer des parcours » depuis et vers des équipements d’intérêt (mini-golf, gymnase et équipements sportifs, locaux associatifs, école de musique, etc.).
>> Proposition de créer un Comité de site de la ZI Saint-Arnoult pour réunir les entreprises actuellement implantées sur la zone, collecter leurs attentes, besoins ou locaux non utilisés.
>> Mener une rapide étude de programmation « Habitat », pour disposer de besoins quantitatifs et qualitatifs précis, et réunir le Comité de site pour approfondir les besoins en logements des salariés.
>> Travail sur la place et l’usage du végétal dans l’espace public de la commune, s'accompagnant d'une démarche de sensibilisation auprès des habitants.
>> Etudier l’avenir des pistes cyclables, dans le cadre d’une réflexion d’ensemble sur les espaces publics « libérés » des voiries départementales grâce à la création du contournement du centre-bourg.
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Les intentions et la programmation
Une première formalisation du programme urbain pour organiser le foisonnement des usages projetés
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Spatialisation des orientations de programmation et repérage des sites opérationnels
Simulation projet
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Simulation de projet
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Le site de la future gendarmerie
Accueillir un nouvel équipement public et de nouveaux habitants pour diversifier les fonctions du quartier
TEST DE CAPACITÉ POUR APPRÉCIER LE DIMENSIONNEMENT DE L'ÉQUIPEMENT ET LE POTENTIEL DE LA PARCELLE À ACCUEILLIR D'AUTRES PROGRAMMES
Le site va accueillir la future implantation de la gendarmerie (suite à son déménagement du site actuel en coeur de bourg, vétuste et inadapté), associée à 12 à 13 logements de fonction pour les gendarmes, en prévoyant deux accès distincts pour la partie « logements » du programme. Concernant les logements destinés aux gendarmes (maisons individuelles mitoyennes), il est nécessaire de prévoir de grands logements et une évolutivité des surfaces (par exemple en prévoyant une capacité d’agrandissement). Pour répondre à l'enjeu de sobriété foncière, il a été décidé de ne pas dimensionner le projet en fonction de la taille de la parcelle mais d'étudier la possibilité d’une densification en ajoutant d’autres logements (cette hypothèse étant particulièrement intéressante en cas de réalisation de l’opération par un opérateur bailleur social).
Diagnostic
Images de référence
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Une parcelle libre à l'interface ville-forêt
Un site aux qualités propice à l'implantation de la future gendarmerie :
- Porte d’entrée sur le quartier de la zone industrielle
- Connexion verte entre le centre-bourg et la forêt
- Façades principales sur rue St-Arnoult
- Couverture végétale importante en rives
PLU CHATEAUNEUF-EN-THYMERAIS - Zone UX Constructions autorisées :
Logements de fonction intégrés à la construction existante / Usage hôtelier ou restaura- tion / Equipements / Commerces, bureaux et services / Artisanat / Industriel / Entrepôts / Stationnement / Etablissement de soin et repos / Enseignement professionnel
Les constructions ou installations nécessaires aux services publics et infrastructure ne sont pas règlementées.
Emprise au sol :
80% de l’unité foncière. 50m² max pour les extensions et adjonctions.
Hauteur :
Respect de l’existant pour les extensions. Nouvelles construction 12m au faîtage, peut déroger selon besoins techniques.
Implantation :
Retrait par rapport aux voies de 10m pour les bâtiments industriels, 5m pour les bureaux, services, artisanat, et les lots de moins de 2500m².
A l’angle de 2 voies, règle s’applique sur la voie de desserte, un retrait de 3m à respecter pour les autres voies.
Constructions implantées en limite séparative sur voie de desserte ou en recul. Sur limite : façade aveugle. Recul doit être de 3m.
Aspect :
Toitures teintes mates privilégiées. Possibilité de toitures plates. Façades teintes mates et sobres, enduit de ciment interdit.
Stationnement :
2 places par logement créé.
Une place pour 2 salariés présents sur les même plages horaires.
Stationnement vélo pour les constructions de 200m², une place par tranche de 50m² avec maximum 15 places.
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des programmes de casernes avec logements
Gendarmerie d'Ennery
Gendarmerie de Pacy-sur-Eure
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Le regroupement des ateliers techniques départementaux <> municipaux
Une expérience de coopération / mutualisation public-public à valoriser dans la stratégie de sobriété foncière
TEST DE CAPACITÉ POUR APPRÉCIER Les possibilités de densification de la parcelle et de regroupement des activités
Le projet s'inscrit dans la poursuite de discussions entre la Ville de Châteauneuf et l'Agence départementale d'ingénierie et d'infrastructures (Ad2i), actuelle propriétaire occupante de deux parcelles situées à l'entrée de la zone d'activités, visant à accueillir les services techniques municipaux sur le site :
- Une volonté de mutualisation la plus optimale des espaces et des équipements existants (stationnement et centre d'exploitation, y compris le matériel).
- Des discussions en cours quant au statut des futurs espaces dédiés à la commune : division parcellaire et domaniale ou autre mode de cohabitation.
- Une maîtrise d'ouvrage qui serait assurée par la commune pour la réalisation des constructions en usage propre (consultation de MOE).
- En termes de calendrier, une opération qui pourrait s’engager rapidement : lancement de la consultation de MOE en 2023 pour une mise en service mi-2025.
Diagnostic
3 scénarios à envisager
Exemples de référence
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Un ensemble parcellaire à reconfigurer
Un site actuellement occupé par :
- Le siège de l'Agence départementale d'ingénierie et d'infrastructures (Ad2i)
- Un centre d’exploitation occupé au quotidien par 12 agents départementaux
- Un logement de fonction, géré par Habitat Eurélien, et actuellement occupé par un retraité des services départementaux (ayant donc vocation à libérer le logement à court terme)
PLU CHATEAUNEUF-EN-THYMERAIS - Zone UX Constructions autorisées :
Logements de fonction intégrés à la construction existante / Usage hôtelier ou restaura- tion / Equipements / Commerces, bureaux et services / Artisanat / Industriel / Entrepôts / Stationnement / Etablissement de soin et repos / Enseignement professionnel
Les constructions ou installations nécessaires aux services publics et infrastructure ne sont pas règlementées.
Emprise au sol :
80% de l’unité foncière. 50m² max pour les extensions et adjonctions.
Hauteur :
Respect de l’existant pour les extensions. Nouvelles construction 12m au faîtage, peut déroger selon besoins techniques.
Implantation :
Retrait par rapport aux voies de 10m pour les bâtiments industriels, 5m pour les bureaux, services, artisanat, et les lots de moins de 2500m².
A l’angle de 2 voies, règle s’applique sur la voie de desserte, un retrait de 3m à respecter pour les autres voies.
Constructions implantées en limite séparative sur voie de desserte ou en recul. Sur limite : façade aveugle. Recul doit être de 3m.
Aspect :
Toitures teintes mates privilégiées. Possibilité de toitures plates. Façades teintes mates et sobres, enduit de ciment interdit.
Stationnement :
2 places par logement créé.
Une place pour 2 salariés présents sur les même plages horaires.
Stationnement vélo pour les constructions de 200m², une place par tranche de 50m² avec maximum 15 places.
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trois scénarios A envisager pour pousser la logique de sobriété foncière
SCÉNARIO DE BASE ACTUELLEMENT ENVISAGE
- Concentration des services du Département à l’Est de la parcelle AH17.
- Installation des services municipaux sur la partie Ouest, avec une construction nouvelle en lieu et place d'une habitation de fonction qui ne sera plus utilisée.
ADAPTATION "TPSF" : SCÉNARIO 1
- Préserver le végétal existant le long de la RD939 et ne pas contribuer à augmenter l'artificisalisation du sol !
- Revaloriser les espaces au contact de la voie verte.
ADAPTATION "TPSF" : SCÉNARIO 2
- Pousser la logique de partage et de mutalisation en réinvestissant les espaces imperméabilisés et non bâtis dans un projet d'ensemble.
- Inventer un mode cohabitation sans nécessairement passer par une division fonctionnelle et parcellaire.
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des centres techniques bien intégrés dans leur environnement
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Le site démonstrateur de la ZA de la Noue
Négocier avec des propriétaires privés pour créer sur le long terme un nouveau quartier mixte activités / habitat
Pour répondre au besoin de développement de la Ville de Châteauneuf, tout en s'inscrivant dans une logique de sobriété foncière, le projet prévoit la mutation progressive de la Grande Noue, en dialogue avec les propriétaires privés.
Le projet s'organise autour de deux composantes programmatiques dans un objectif de mixité fonctionnelle, en connexion entre le coeur de bourg et la ZI Saint-Arnoult, et dans une logique d’écologie industrielle territoriale :
- Une programmation à dominante économique (sur les parcelles AI008 A AI011), orientée sur la petite activité artisanale et tirée par une une offre d’hôtel d’activités qui pourrait être porté par l'Agglo.
- Une programmation mixte habitat / activités, avec une dominante habitat (sur les parcelles AI003 A AI005), avec un enjeu de mobilisation des opérateurs de logements sociaux et intermédiaires (négociation à envisager autour de la péréquation entre constructions neuves sur la Noue et réhabilitation de logements anciens en coeur de bourg).
Croquis esquissant les principes d'aménagement du secteur de la noue
Habiter la lisière
Penser la densité acceptable
Accueillir de nouvelles entreprises
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HABITER LA lisière
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Penser la densité acceptable : exemples de programmes similaires
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accueillir de nouvelles entreprises
Un exemple d’immobilier locatif souple : Ecchobloc Ecchobloc® est un programme immobilier original, composé de locaux modulables (de 250 m2 à 1 000 m2) conçus pour accueillir des petites et moyennes entreprises d’artisanat, de construction ou de petite production. Initié par Duval Développement, il permet à des entreprises de devenir propriétaires de leurs murs à un prix très accessible, en choisissant à la carte la surface et les services qui correspondent à leurs besoins.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Le traitement paysager et sensible de l'ensemble du secteur
Changer de paradigme dans le traitement et la valorisation des espaces naturels
Sur le long terme et à l'échelle de l'ensemble du secteur, voire de la commune, il s'agit de poser les fondements d'une démarche de renversement de la place du végétal et de la nature dans les aménagements, notamment des espaces publics. A travers la mise en place d'une charte du végétal et des recommandations paysagères, mais aussi la création de liaisons douces qui reconnectent la zone d'activités à son environnement, à la forêt et aux sentiers de randonnées piétons et cyclables.
Etablir une charte des recommandations paysagères
Dans une logique d'attractivité territoriale, l'enjeu est de mettre en scène une "urbanité ludique", qui renforce le positionnement de la Petite Ville de Demain qu'est Châteauneuf autour de son image de "nature sportive".
Garantir une place aux mobilités douces
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garantir une place aux mobilités douces
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etablir Une charte des recommandations paysagères
Cahier de prescriptions et de recommandations paysagères et architecturales du PA du plateau de Signes
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Le processus et le montage
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Une stratégie opérationnelle à adapter en fonction de la complexité du projet, de l’ambition et des moyens de la collectivité
>> PROCESSUS / MONTAGE
DES MONTAGES SPÉCIFIQUES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL
Les trois secteurs présentent des enjeux opérationnels différents et peuvent s’autonomiser en termes de montages, compte tenu des acteurs positionnés et de la maturité des réflexions engagées (voir fiches détaillées "Questions de portage et de maîtrise foncière"). UNE STRATÉGIE OPÉRATIONNELLE À 4 ÉTAGES ET MULTI-ACTEURS
- Sujet « Portage foncier » >> convention avec un opérateur médiateur
- Sujet « Adaptation réglementaire » >> intégrer la temporalité de révision PLU en vue de la modification du zonage et du règlement sur le secteur + OAP de traduction du plan guide
- Sujet « Aménagement » >> régie ou concession d’aménagement
- Sujet « Opérations » >> identifier les porteurs de projet potentiels
LE NIVEAU STRATÉGIQUE ET LES SUJETS TRANSVERSAUX SOUS MAITRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE Afin d’avoir la maitrise de son projet, la collectivité doit porter la vision globale et donc poursuivre la démarche d’élaboration du plan guide, en s’appuyant le cas échéant sur une AMO :
- Approfondir les études de programmation sur la zone d’activité dans la logique sobriété foncière (affiner les besoins en logements, en locaux d’activité, etc.) et identifier les partenaires.
- Affiner le programme d’équipements publics (voirie, aménagements paysagers…) et le chiffrage estimatif de manière à définir le mode de financement complémentaire au budget de la commune (taxe d’aménagement simple, majorée, PUP, etc.) et les éventuelles subventions à mobiliser.
- Préciser le phasage : construire un calendrier prévisionnel de développement du projet compatible avec la révision du PLU et qui intègre les études pré-opérationnelles (étude d’impact environnemental, sondages éventuels, etc.).
La dominante du projet d’ensemble étant à vocation économique, l’Agglomération du Pays de Dreux peut porter a minima les études pré-opérationnelles de manière à anticiper les procédures d’urbanisme, voire être maître d’ouvrage du secteur de la Grande Noue (au titre de sa compétence en matière de développement économique, dans le cadre d'un programme dont à dominante "activités").
- 1/ Agglo pour les programmes économiques, notamment dans l'hypothèse d’un programme immobilier locatif (petites surfaces bureaux ateliers modulables), permettant de reloger des activités présentes sur le site et d’en attirer d’autres
- 2/ Agglo et/ou commune pour les espaces publics
- 3/ Bailleurs et opérateurs de logement intermédiaire / aidé (OPH Eure et Loire, CDC Habitat, In’Li) pour des opérations complémentaires en matière de logement social
- 4/ Porteurs de projet privés (marché secondaire de la promotion privée, entreprises locales…) pour des programmes mixtes, après avoir affiné les besoins en logements, à la fois en termes de typologie et gamme de prix
questions de portage et de maîtrise foncière
feuille de route opérationnelle
calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Le processus et le montage
Un processus partenarial et opérationnel de facilitation foncière
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de la future gendarmerie
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de regroupement des services techniques départementaux et municipaux
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de la ZA de la Noue
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Le processus et le montage
Le calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Accueil >> Les enseignements
LES ENSEIGNEMENTS
LA GOUVERNANCE
L’expérimentation Territoires Pilotes de Sobriété Foncière engagée par l’Agglomération du Pays de Dreux met en évidence une interaction de facteurs et d’échelles d’analyses, de projets et de jeux d’acteurs qu’il est intéressant d’observer dans une dynamique de montée en généralités :
- Les enseignements en matière d’observation et de connaissance du foncier
- Les enseignements relatifs aux dispositifs et outils d’une planification stratégique sobre
- Les enseignements concernant une nécessaire adaptation des pratiques d’aménagement
- Des enseignements qui réinterrogent la gouvernance et les coopérations trans-sectorielles à mobiliser
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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ENSEIGNEMENTS
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Les enseignements >> Mise en perspective
mise en perspective
Dans le cadre et le format initialement donnés à la mission TPSF, l'expérimentation menée sur les trois sites démonstrateurs de l'Agglo de Dreux n'a pas permis d'embrasser complètement la problématique foncière à l'échelle du territoire. Toutefois les nombreux échanges avec les services des collectivités impliquées, permettent d'esquisser un modèle de stratégie de sobriété foncière à l'échelle d'un territoire. Le schéma-prototype ci-contre exprime une vision plus systémique de la question posée en articulant 4 grands registres : > La caractérisation de la ressource foncière, > Les outils de connaissance et d'observation des mutations urbaines, > La prise en charge des besoins du territoire par la planification, > La nécessité d'un projet de territoire, d'une gouvernance et de pratiques d'aménagement, qui intègrent les enjeux de sobriété foncière par le décloisonnement des acteurs et dimensions sectorielles de l'aménagement urbain.
STRATÉGIE DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
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Les enseignements >> L’observation
L’OBSERVATION
>> Le foncier "stratégique" est l'arbre qui cache la forêt ! L'enjeu de la sobriété foncière milite pour une meilleure observation du foncier "ordinaire" : il s'agit de revisiter le présupposé du foncier vu comme stratégique, de regarder autrement les ressources foncières et leur potentiel, afin de repérer et qualifier tout autant le foncier "invisible" qui peut se révéler stratégique. >> Pour un "observatoire de la transformation / mutation foncière" ! Si la notion de foncier multifonctionnel n’est pas encore complètement intégrée dans les outils associées aux stratégies d'observation foncière, il est essentiel de dépasser les sectorisations, catégories et destinations foncières existantes. L'enjeu d'une critériologie qualitative, au-delà d’indicateurs quantitatifs, est de créer des liens entre des approches encore trop silottées. >> Pour un observatoire collaboratif et contributif ! Une politique de sobriété foncière à l’échelle d’un territoire, au-delà des instruments, nécessite une stratégie et un effort organisationnel significatifs. La mise en place d'un observatoire collaboratif doit permettre à tous les acteurs impliqués de participer à l'alimentation de la connaissance sur la ressource foncière.
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Vers une démarche active et collaborative, pour faire de l'observation foncière un service "performatif" de la collectivité
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Les enseignements >> L’observation
Les enjeux en matière d’observation et de connaissance du foncier
Pas de stratégie de sobriété foncière sans connaissance du foncier
De la connaissance à l’action foncière
METTRE EN PLACE DES OUTILS DE CONNAISSANCE DU FONCIER Des données et outils produits à l'échelle nationale peuvent être mobilisés : Urbansimul pour mieux connaître les gisements fonciers, les fichiers fonciers, l'OCS GE (occupation du sol à grande échelle) ou encore l'observatoire de l'artificialisation pour évaluer la consommation d’espace, etc. Ces outils sont utiles pour apporter un premier niveau d’information, mais nécessitent d’être consolidés localement sur certains sujets. Cartofriches par exemple repose sur des bases de données du BRGM qui n’ont pas été réactualisées (Basias et Basol), ainsi que sur la compilation des AMI friches. Sur cet enjeu des friches, l’Agglomération du Pays de Dreux est bien consciente de la nécessité de réactualiser et renouveler un inventaire, le dernier diagnostic datant de 2014. Seul l’arpentage permet de consolider l’information, car les friches sont des objets mouvants.
L'ENJEU DE DISPOSER D'UN OBSERVATOIRE ACTUALISE Au-delà d’un inventaire, l’enjeu pour les communes et l’agglomération est de disposer d’un observatoire fin actualisé sur l’ensemble du territoire pour définir la stratégie foncière : de la veille à l’acquisition en passant par des secteurs d’attente… condition pour déployer de nouveaux projets de développement ou de renaturation, dans le cadre d’une politique de « réaménagement » urbain, dans laquelle le sol n’est pas considéré comme un simple support, mais pour l’ensemble de ses qualités intrinsèques. Cela va dans le sens de la Loi climat et résilience du 22 août 2021 (article 205) qui introduit l’obligation de créer des observatoires locaux de l’habitat et du foncier partout où il existe un PLH approuvé.
LA CONNAISSANCE DU FONCIER COMME PREALABLE A LA SOBRIETE Une bonne connaissance du foncier est un préalable pour pouvoir engager une démarche de sobriété foncière qui fasse sens : l’objectif n’est pas d’additionner des projets vertueux à une micro-échelle, mais de construire une stratégie territoriale à partir de ces exemples démonstrateurs. C’est penser l’aménagement du territoire un peu différemment, c’est-à-dire sous l’angle de la conciliation et de l’optimisation des différents des usages du foncier, tout en ménageant les fonctions écosystémiques du sol. Une telle démarche, qui n’est pas uniquement quantitative ni surfacique, est donc intimement imbriquée à celle d’un projet de développement territorial, tel qu’il peut être porté dans le SCoT : une bonne échelle pour penser le polycentrisme de l’agglomération, les mobilités et y intégrer cette nouvelle approche du sol. LA NECESSITE DE SYSTEMATISER UNE APPROCHE D'OBSERVATOIRE L’identification et le repérage des gisements fonciers est dès lors un impératif dans ce souci d’optimisation et de sobriété. C’est seulement à partir d’un tel inventaire qu’une stratégie d’intervention peut être définie, après avoir hiérarchisé les sites entre eux selon différents critères, renseignés en général dans une matrice. La démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière menée par l'Agglo du Pays de Dreux se singularise par le fait que ces étapes n’ont pas eu lieu, les sites ayant été présélectionnés en amont, fruit d’un consensus. Pour autant, la généralisation de la démarche nécessite de systématiser cette approche d’inventaire et d’observatoire.
Focus méthode : URBANSIMUL, OUTIL DE REPERAGE DU FONCIER INVISIBLE
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Les enseignements >> L’observation
Les enjeux en matière d’observation et de connaissance du foncier
De l'observation à la stratégie : temporiser, maîtriser, engager
Une fois l'outil d'observation en place, comment l'utiliser ? Comment hiérarchiser la resssource foncière ? Comment articuler la connaissance et l'action foncière ? L'outil d'observation foncière peut être conçu comme un outil de transformation urbaine :
- Positionner les sites repérés dans les paliers d'activation foncière selon leur caractère stratégique
- Choisir les outils de temporisation et de maîtrise foncière
- Anticiper et permettre les engagements opérationnels : plusieurs gradients entre FAIRE (maîtrise totale), FAIRE FAIRE (délégation confiante) ou LAISSER FAIRE (si le marché le permet ou selon négociations avec propriétaires, promoteurs ou aménageurs privés)
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Les enseignements >> Focus Méthode >> Urbansimul
Focus méthode
URBANSIMUL, UN OUTIL À CONSOLIDER
MÉTHODE D'ANALYSE ET DE REPÉRAGE FONCIERS Parallèlement à l'utilisation d'Urbansimul, l’équipe d’AMO a développé son propre outil de collecte de données et de cartographie, combinant les fichiers SIG transmis par l’Agglo de Dreux (PLU, base équipement, fichiers fonciers) et les sources accessibles (BD Topo, BD Cadastre, SIRENE, CLC…), combinées à des observations de terrain. La restitution en cartographie thématique comprend :
- Typologie parcellaire (taille des parcelles, CES)
- Typologie bâtie (datation, hauteurs, nature/qualité des constructions, valeurs patrimoniales)
- Typologie d’usages (occupation, nature des activité)
- Typologie foncière (propriétés, multipropriétés)
- Typologie des sols : plus difficile à mettre en place pour apprécier le degré d’artificialisation à l'échelle de la parcelle
COMMENT REPÉRER LE FONCIER INVISIBLE ? La définition du « foncier invisible » est relativement difficile à traduire spatialement. Le choix a été fait de ne pas recourir à une analyse classique de dureté foncière pour privilégier le repérage d’opportunités à l’occasion d’échanges avec les élus et services communaux notamment, en s’appuyant sur leur connaissance fine du territoire, ainsi que les visites de terrain. Cette méthode met en exergue l’importance du partage des connaissances.
QUELLES PRÉCONISATIONS POUR LE DÉVELOPPEMENT D'URBANSIMUL ? Pour dépasser la difficulté du partage de l’information, la stratégie d’observation foncière doit pouvoir combiner l’approche SIG traditionnelle mais aussi et surtout des canaux d’information plus contributifs (cartographie interactive permettant à chacun de renseigner des éléments qui échappent aux outils informatiques). Il paraît nécessaire de développer des outils collaboratifs pour consolider et actualiser en continu différents niveaux d’information (une proposition certainement compatible avec Urbansimul si l’outil peut être enrichi d’une possibilité « d’annotations » en ligne).
Cartothèque TERRITOIRE ETSECTEURS
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Les enseignements >> La planification
LA PLANIFICATION
Échelles de TERRITOIRE
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
SRaddet NORmandie & CENTRE-VAL DE LOIRE
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
INTERSCOT NORD CENTRE-VAL DE LOIRE
Mise en perspective
>> Penser le temps long pour les générations futures ! L'enjeu de la sobriété foncière milite pour penser les liens entre grands enjeux de prospective - climatique, sociétale, etc. - planification écologique et planification territoriale stratégique. >> Décloisonner les approches ! Il est nécessaire de décloisonner les outils de planification sectorielle et de croiser les outils d'observation thématiques. L'enjeu est de qualifier les ressources foncières selon leur disponibilité ou leur mutabilité à différentes temporalités.
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
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Les enseignements >> La planification
Les enjeux et outils d’une planification stratégique sobre
Un changement de paradigme qui redonne toute sa place à la planification
REVOIR NOS MODES DE PLANIFICATION A L'AUNE DES TRANSITIONS Cet objectif de sobriété foncière est donc loin d’être neutre puisqu’il vient bousculer nos modes de planification à l’aune des transitions à opérer qui ne peuvent se satisfaire d’approches en silo : les documents de planification doivent s’articuler davantage, entre urbanisme, habitat, développement économique, environnement, mobilité, etc. à une échelle a minima intercommunale. L’enjeu de la sobriété foncière, au-delà de sa dimension purement comptable et surfacique, constitue sans doute une opportunité pour relancer la coopération entre communes autour d’une vision partagée du développement territorial. Une opportunité aussi pour les territoires de se saisir de leur destin en termes de contribution aux transitions et peser ainsi dans les arbitrages.
CHANGER D'ECHELLE ET REVOIR LES FONDAMENTAUX DE L'AMENAGEMENT Les expérimentations en matière de sobriété foncière sur l’Agglo du Pays de Dreux montrent les spécificités qu’engagent de tels projets. A la facilité de l’urbanisation en extension urbaine répond la complexité et le coût des interventions dans le tissu existant qui visent l’optimisation de l’usage du foncier, soit par intensification, recyclage ou remembrement. Et c’est sans compter les espaces qu’ils convient aussi de préserver, voire de renaturer et qui n’ont aucun modèle économique. Si le ZAN met l’accent sur des sujets techniques, tels que le financement, le type de montage, etc., il invite plus profondément à changer d’échelle d’appréhension et à réinterroger les fondamentaux de l’aménagement du territoire.
UNE APPROCHE DE LA PLANIFICATION ITERATIVE ENTRE LES DIFFRENTES ECHELLES TERRITORIALES L’atteinte de la sobriété foncière ne peut en effet se contenter de l’échelle purement opérationnelle, puisqu’il faut bien organiser une vision territorialisée de cet objectif, qui fasse sens avec l’armature territoriale : il s’agit d’adopter une approche itérative, à la fois ascendante et descendante. Ascendante au sens où elle part non seulement des besoins des collectivités locales, mais aussi de leur contribution à cet objectif global qui doit être énoncé ; descendante en ce sens qu’une échelle supérieure de planification (SRADDET, SCoT) devra arbitrer et fixer des objectifs territorialisés qui garantissent une cohérence d’ensemble, une équité territoriale, tenant compte de la diversité des trajectoires et des besoins. Immanquablement, cela va sans doute appeler de nouvelles solidarités.
les enjeux du territoire
la stratégie locale
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Les enseignements >> L’adaptation des pratiques
L’ADAPTATION DES PRATIQUEs
>> Vers plus de coopérations public-public ! L'enjeu de la sobriété foncière milite renforcer les coopérations entre acteurs publics, via des processus de mise en commun, mutualisation, voire d'échange de ressources immobilières et foncières. >> Ne pas négliger la bonne volonté des propriétaires privés ! Si la sobriété foncière implique de poser un cadre commun partagé, le "FAIRE" ne doit pas être la seule manière pour les acteurs publics de veiller à sa mise en application. Les propriétaires privés doivent être parties prenantes de l'intérêt général et, à ce titre, incités à se mobiliser dans le cadre posé. L'enjeu est alors de trouver les meilleures modalités d'échange, entre incitation et réglementation. >> Agilité, urbanisme transitoire et "opérations à tiroirs" ! En tenant compte de l'articulation entre les échelles et les temporalités, les pratiques d'aménagement doivent trouver une forme d'agilité. Il s'agit d'identifier les ressources foncières se libérant progressivement dans le temps pour organiser le déclenchement de nouvelles opérations. L'enjeu est celui d'une "activation foncière progressive", en lien avec un observatoire performant.
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Coopération public-public et public-privé, transitoire et agilité : les nouvelles pratiques d'aménagement
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Les enseignements >> L’adaptation des pratiques
Les enjeux d’une nécessaire adaptation des pratiques d’aménagement
Passer d'une ressource latente (sous ou mal utilisée) à une ressource activée : le rôle clé de la collectivité
AU-DELA DE L'ACTIVATION : LA COPRODUCTION Entre l’incitation réglementaire et l’intervention directe, tout un pan de logiques d’action se dessinent sur un format de co-production. Sur la séquence foncière par exemple, on voit bien que l’appui de l’EPF peut s’avérer très utile pour les acquisitions et le portage foncier dans la ZI de Châteauneuf et ainsi donner davantage de marges de manœuvre à l’Agglo pour se concentrer et engager la phase opérationnelle. Dans une démarche à grande échelle de sobriété foncière qui supposera d’aller sur des fonciers complexes, c’est probablement un partenaire clé à mobiliser, non seulement pour son ingénierie sur les sujets de veille foncière, mais aussi comme «activateur de projet ».
Cette démarche implique également de savoir travailler avec les propriétaires et les occupants actuels et futurs : c’est un autre enjeu pour faire adhérer au projet et rester dans un cadre d’intervention amiable. On constate que ce type de projet peut générer des besoins de relocalisations temporaires : il faut savoir là aussi anticiper les besoins fonciers pour ce type d’opérations tiroirs, amenées à être plus fréquentes. Cela participe de la stratégie foncière à mettre en place.
UN RÔLE D'ACTIVATEUR DE LA RESSOURCE FONCIERE La démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière a la vertu de mettre la focale sur des fonciers qui ne se transformeraient pas spontanément et qui pourtant présentent un potentiel d’optimisation au regard des enjeux d’aménagement sobre et résilient. Les « forces du marché » sont insuffisantes, voir absentes pour produire une mutation de ces tissus sans intervention publique. La collectivité (commune et/ou EPCI) joue un rôle clé « d’activateur » de la ressource foncière. Elle amorce et initie la transformation du foncier. Selon les cas de figure, plusieurs leviers sont mobilisés :
- Le PLU est l’instrument réglementaire privilégié qui affiche les intentions de la collectivité et par lequel elle peut inciter à une mutation significative du tissu : en modifiant l’utilisation effective des sols et en affichant des dispositions réglementaires incitatives (orientations et schémas dans les zones à urbaniser, gabarits et plans masses dans les zones urbaines à densifier) ; les OAP (orientations d’aménagement et de programmation) sont notamment utiles pour poser les ambitions de la collectivité et le cadre du projet urbain souhaité en termes qualitatifs et programmatiques. Elles ont une véritable portée opérationnelle, à condition d’être conçues en tenant compte des enjeux de faisabilité. Attention aux OAP « hors sol » qui perdent en pertinence et sur lesquelles aucun aménageur ou porteur de projets ne prendra le risque de se positionner car la faisabilité opérationnelle et financière est inatteignable. C’est l’un des enjeux du travail sur Châteauneuf et un préalable à l’action opérationnelle.
- L’intervention directe : la collectivité peut être amenée à faire elle-même en régie, à la fois pour garder le contrôle du projet et/ou en l’absence d’opérateur pour porter l’opération. L’enjeu de rayonnement autour du projet de l’Atelier à Spectacle et de la Friche MANG à Vernouillet justifie, par exemple, ce mode de faire.
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Les enseignements >> L’adaptation des pratiques
Les enjeux d’une nécessaire adaptation des pratiques d’aménagement
Passer d'une ressource latente (sous ou mal utilisée) à une ressource activée : le rôle clé de la collectivité
LA SOBRIÉTE FONCIERE IMPLIQUE DE LA STRATÉGIE FONCIÈRE Les sujets évoqués mettent en évidence différentes temporalités en termes de mobilisation du foncier et d’anticipation des besoins connexes. Cela affecte nécessairement les capacités financières des collectivités pour assurer la maitrise foncière et le portage, qu’il faut échelonner dans le temps.
Outre le recours à l’EPF qui constitue un véritable levier, une autre alternative consiste donc à s’appuyer sur les propriétaires, qui deviennent acteurs de l’aménagement et non plus uniquement des entités consultées une fois le projet ficelé. Cela signifie pour les collectivités territoriales de mettre en place une véritable stratégie foncière qui intègre cette perspective d’aménagement avec les propriétaires.
La démarche de sobriété foncière s’inscrit dans un processus à plusieurs échelles : le grand projet urbain, le périmètre de projet, les sous-périmètres opérationnels et les temporalités.
L'ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE : UN OUTIL DE COPRODUCTION ADAPTÉ Une autre piste qui pourrait être mobilisée ici, sous réserve d’identification des gisements fonciers adaptés, serait de recourir à l’AFU (association foncière urbaine, soit un collectif de propriétaires constitués en association syndicale), en particulier l’AFU de Projet. Elle comporte à la fois un mécanisme de remembrement et d’aménagement pour permettre une valorisation de parcelles, inexploitables en l’état car difficilement constructibles, voire souvent inconstructibles lorsqu’elles sont examinées une par une. La loi Alur donne la possibilité, pour la collectivité locale, de délimiter des périmètres de projet (article L 332-13), et ainsi inciter, au sein de ce périmètre, les propriétaires à se regrouper pour faire évoluer une structure foncière impropre à l’aménagement et à l’urbanisation du secteur. Ce périmètre peut tout à fait se doubler d’une OAP. Cela suppose bien sûr d’identifier des périmètres propices à ce genre d’approche, qui évite à la collectivité de porter le foncier et de recourir à des procédures lourdes, tout en lui permettant de prendre part au projet, à sa définition et son contrôle. C’est un outil adapté aux fonciers morcelés, qui permet d’aménager avec les propriétaires fonciers, en mutualisant les coûts d’aménagement et en évitant les contentieux. C’est une piste de réflexion possible pour le secteur de densification douce du Quartier des Rochelles à Dreux.
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Les enseignements >> La gouvernance
LA GOUVERNANCE
>> Faire projet ! L'une des réussites de la démarche d'expérimentation a consisté en la mobilisation d'une gouvernance "en mode projet", dédiée à l'émergence de projets pour chacun des secteurs d'étude, et transcendant les rôles habituels. >> Faire "passer à l'échelle" l'expérimentation ! L'enjeu est de pérenniser les méthodes d'organisation testées en phase d'expérimentation - format "atelier", constitution d'une comitologie ad hoc, mobilisation large des parties prenantes - ayant nourri de nombreux allers-retours entre les échelles, entre la vision stratégique globale et l’opérationnalité des sites démonstrateurs. >> Réunir et mobiliser les acteurs du territoire pour "faire système" ! L'établissement d'une véritable stratégie de sobriété foncière à l'échelle du territoire de l'agglomération implique la poursuite du dialogue entre les acteurs des communes et de l'intercommunalité, dans le respect des compétences de chacun. Celui-ci pourrait prendre la forme d'une instance de pilotage des usages de la ressource foncière, s'appuyant sur l'observatoire contributif (Atlas du foncier invisible).
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Vers un processus permanent et multi-acteurs, nécessitant et générant des échanges réguliers et des remises en question posées par les acteurs eux-mêmes
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Les enseignements >> La gouvernance
La gouvernance
Piloter un projet de territoire intégrant la stratégie partagée de sobriété foncière
observatoirE COLLABORATIF du foncier
projet de territoire intégrateur
élus et services référents au sein de l'agglo du pays de dreux
élus et services référents au sein de la / des communes concernées
partenaires institutionnels
propriétaires fonciers publics / privés
habitants / représentants de la société civile
investisseurs / acteurs économiques / porteurs de projets
ACTEURS ET OPÉRATEURS
DÉMARCHES DE projet IN SITU
TOUTES LES DIRECTIONS IMPLIQUÉES
pilotage de la ressource foncière
COMMENT PéRENNISER LES OUTILS, METHODES D'ORGANISATION ET PROCESSUS DéCISIONNELS TESTéS PENDANT L'EXPéRIMENTATION TPSF ?
L'idée est de considérer l'observatoire foncier stratégique comme un outil de transformation urbaine, au service de la prise de décision permettant la mise en oeuvre du projet de territoire intégrant la stratégie de sobriété foncière partagée par l'Agglo du Pays de Dreux et chacune de ses communes membres. A ce titre, il prend une dimension "éxecutive" qui justifie la création d'une instance de pilotage, le comité de pilotage de la ressource foncière, réunissant l'ensemble des collectivités membres de l'agglomération. Il s'agit ensuite de tirer parti de l'une des réussites de la démarche, en poursuivant le principe de l'organisation "en mode projet" pour piloter, suivre et évaluer les opérations découlant naturellement de la stratégie mise en place. Concrètement, cela passe par l'instauration de comités projet, réunissant l'ensemble des acteurs publics et privés, autour d'un projet précis. Les services de l'Agglo du Pays de Dreux y ont alors un "rôle d'assembleur", nourri des allers-retours entre la vision stratégique du projet de territoire et l'opérationnalité des projets.
L'Agglomération du Pays de Dreux a été choisie comme l'un des 7 premiers Territoires Pilotes de Sobriété Foncière, démarche lancée par la ministre de la Transition écologique Barbara Pompili et la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales Jacqueline Gourault, le 8 septembre 2020 à l’occasion de la Rencontre nationale Action Cœur de Ville. Ce rapport présente la démarche d'expérimentation menée par l'Agglo du Pays de Dreux - et ses communes associées, Dreux, Vernouillet et Châteauneuf-en-Thymerais - entre octobre 2021 et novembre 2022, visant à "réveler le foncier invisible" sur trois secteurs d'études, y repérer des opportunités d'intervention et enfin y tester le développement de projets démonstrateurs de sobriété foncière. Dans une perspective de monter en généralité, la démarche a permis de mettre en lumière quelques premiers enseignements, guidant les actions à venir. La méthode et les acteurs sont en place pour que cette expérimentation devienne la pratique nouvelle du territoire. Fruit d'un travail collectif ayant une mobilisé un très grand nombre de contributeurs - qu'ils en soient ici remerciés - ce rapport et sa synthèse ont été rédigés par l'équipe d'assistance à maîtrise d'ouvrage ayant accompagné l'Agglo du Pays de Dreux dans cette expérimentation : Sabrina Charrière (Julhiet Sterwen) et Emmanuel Redoutey (ER U&P), avec les contributions de Marie Llorente (MLL Conseil & recherche) et Annelise Bideaud (Nebbia).
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Accueil >> Comitothèque / Médiathèque
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LA DÉMARCHE
CARTOTHÈQUE TERRITOIRE PÔLE URBAIN
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
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CARTOTHÈQUE SITE CHÂTEAUNEUF
GRAPHOTHÈQUE PROJET & PROCESSUS
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Comitothèque / Médiathèque >> Cartothèque territoire
CARTOTHÈQUE TERRITOIRE ET PÔLE URBAIN DE DREUX - VERNOUILLET
COMMUNES TPSF DANS LA TRAME VERTE ET BLEUE
COMMUNES TPSF ET PÉRIMÈTRE DE L'AGGLO DU PAYS DE DREUX
EXTRAIT PADD SCOT ORIENTATION 2 OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT
POLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET ZONES D'ACTIVITÉS
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLETPÉRIMÈTRES ORT ET QPV
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE LIGNE CHARTRES-DREUX
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLETÉQUIPEMENTS URBAINS
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET TRAME VERTE ET BLEUE
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET OCCUPATIONS
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Comitothèque / Médiathèque >> Cartothèque secteurs d’étude
CARTOTHÈQUE SITE DREUX GARE LES ROCHELLES
DREUX - ROCHELLES - SECTEUR D'ÉTUDE
DREUX - ROCHELLES - COEF. EMPRISE AU SOL
DREUX - ROCHELLES - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
DREUX - ROCHELLES - HAUTEURS BÂTI
DREUX - ROCHELLES - DATATION BÂTI
tDREUX - ROCHELLES - ÉQUIPEMENTS URBAINS
tDREUX - ROCHELLES - FONCIER PUBLIC & INST.
DREUX - LES ROCHELLES - PLU ZONAGE
tDREUX - ROCHELLES - PLU ER & OAP
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Comitothèque / Médiathèque >> Cartothèque secteurs d’étude
CARTOTHÈQUE SITE VERNOUILLET ENTRÉE DE VILLE
VERNOUILLET - SECTEUR D'ÉTUDE
VERNOUILLET - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
VERNOUILLET - COEF. EMPRISE AU SOL
VERNOUILLET - HAUTEURS BÂTI
VERNOUILLET - DATATION BÂTI
VERNOUILLET - ÉQUIPEMENTS URBAINS
VERNOUILLET - PLU ZONAGE
VERNOUILLET - FONCIER PUBLIC & INST.
VERNOUILLET - SECTEURS VEILLE FONCIÈRE
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Comitothèque / Médiathèque >> Cartothèque secteurs d’étude
CARTOTHÈQUE CHÂTEAUNEUF- EN-THYMERAIS
CHÂTEAUNEUF - SECTEUR D'ÉTUDE
CHÂTEAUNEUF - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
CHÂTEAUNEUF - COEF. EMPRISE AU SOL
CHÂTEAUNEUF - HAUTEURS BÂTI
CHÂTEAUNEUF - DATATION BÂTI
CHÂTEAUNEUF - OCCUPATIONS
CHÂTEAUNEUF - FONCIER
CHÂTEAUNEUF - PLU ZONAGE
CHÂTEAUNEUF - PLU OAP - ER - EBC
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COMITOTHÈQUE
>> ateliers et comités techniques
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GRAPHOTHÈQUE PROCESSUS
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 1
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 2
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 3
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 1
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 2
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 3
DREUX – ESQUISSE PROJET
CHÂTEAUNEUF – ESQUISSE PROCESSUS
Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
Synthèse >> Sommaire
VISION PROSPECTIVE et stratégie nationale
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LA DÉMARCHE
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
ENJEUX DU TERRITOIRE et stratégie locale
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
rEVENIR à l'accueil
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
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Synthèse >> Vision prospective et stratégie nationale
1. la VISION PROSPECTIVE et la stratégie nationale
LES GRANDES VISÉES DE L'EXPÉRIMENTATION TPSF La démarche nationale TPSF porte une visée opérationnelle à court terme inscrite dans une vision de long terme
- Tester des alternatives concrètes à l’étalement urbain au travers de sites démonstrateurs
- Mobiliser les acteurs publics et privés, construire des partenariats de projet et expérimenter de nouveaux modes opératoires
- Capitaliser les expériences menés sur plusieurs territoires pour concevoir des stratégies d'activation foncière
- Dépasser une approche seulement arithmétique de l'objectif ZAN à l'échelle de l'agglomération en agissant en mode projet sur des territoires délimités
SOBRIÉTÉ FONCIÈRE, DE QUOI PARLE-T-ON ? Poser les jalons d'un développement plus intégré en activant des ressources foncières invisibles
- Face aux enjeux climatiques et environnementaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme pour le développement territorial et les stratégies foncières
- L’objectif national ZAN constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace sans gréver les stratégie de développement économique et urbain
- Les changements à opérer dans la gestion et l’affectation du foncier s'inscrivent dans une vision prospective à l’horizon 2050, pour préserver les ressources agricoles et naturelles, et intensifier le tissu constitué
L'Agglo du Pays de Dreux est l'un des 7 territoires pilotes au plan national et le premier à présenter les résultats de l'expérimentation
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
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Synthèse >> Enjeux du territoire et stratégie locale
2. LES enjeux du territoire et LA stratégie portée par l'agglo
UNE AGGLO DÉJÀ ENGAGÉE DANS DES POLITIQUES EN FAVEUR DE LA SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
- Des réflexions engagées dans le cadre du SCOT et de l'InterSCOT pour articuler l'objectif ZAN au projet de territoire
- Une stratégie de planification reposant sur des enjeux interdépendants : alimentaire, climatique, environnemental, économique et productif, qualité du cadre de vie...
- Des implications dans des programmes nationaux : Action Coeur de Ville, Petites villes de demain, TPSF, EUROPAN...
DES ENJEUX SPÉCIFIQUES AU TERRITOIRE DE L'AGGLO DU PAYS DE DREUX
- Une agglomération très étendue avec une prédominance d'espaces agricoles, naturels et forestiers, constituant des ressources vitales pour le futur
- Une situation aux portes de l'Ile-de-France qui implique une certaine pression foncière sur des espaces non urbanisés aux limites des pôles urbains constitués
- Des enjeux de recentrement du développement urbain et économique (habitat, activités productives et de services)
LES ATTENDUS ET FINALITÉS DE LA DÉMARCHE TPSF
SE DOTER D'UN OUTIL STRATÉGIQUE D'OBSERVATION ET D'ACTIVATION FONCIÈRE >> travail déjà engagé (inventaire des friches, déploiement d'urbansimul...)
RENFORCER LE PROJET DE TERRITOIRE AVEC DE NOUVeAUX PRÉCEPTES DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
FAIRE EXEMPLE AVEC LES SITES DÉMONSTRATEURS TPSF >> mobilisation des acteurs >> changement de pratiques >> engagements opérationnels à court terme
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Démarche en quelques points clés
CAUE 28
EPFLI
elus référents DE L'AGGLO
ville de dreux dir. am. durable
Équipe Atelier à spectacle
ville de chateauneuf
Pôle Développement & Aménagement du Territoire
DDT 28
maison de l'architecture
UDAP
responsables equipements culturels agglo et ville
dgS de la ville
dga services à la population de l'agglo
drac centre-val de loire
région centre-val de loire
département (affaires culturelles)
département Eure-et-Loir (dir. Infras)
(compagnies musiques, théatre, cirque, danse) / FRACAMA
oph habitat drouais
direction tourisme de l'agglo
direction aCV ville de dreux
service jeunesse de la ville
action logement
SERVICE URBANISME ville de dreux
département (dir.aménagement)
ONF
Groupement de gendarmerie départementale Eure-et -Loir
habitat eurélien
direction promotion économique / territoire d'industrie de l'agglo
ENTREPRISES ZI ST-ARNOULT
les acteurs du site DÉMONSTRATEUR De DREUX
Comité Opérationnel TPSF
LES acteurs du site démonstrateur de vernouillet
acteurs culturels
Les acteurs du site DÉMONSTRATEUR de CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
LES POINTS CLES DE LA DEMARCHE TPSF
- Un an d’expérimentation, articulant approche stratégique, déclinaisons opérationnelles et capitalisation des enseignements
- La mobilisation d'une grande diversité d'acteurs comme clé de réussite de la démarche pour co-construire projets et processus avec l'ensemble des parties prenantes
- Une double approche terrain / territoire pour déterminer la faisabilité et la pertinence du déploiement des projets envisagés
Comité de site CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> L'atelier comme méthode
L'atelier comme méthode de fabrique des projets
prioriser et sélectionner >> intentions et stratégie
Troisième comité opérationnel
construire le processus>> gouvernance et montage
Comités techniques de site
poser Les hypothèses, et les orientations>> enjeux et objectifs
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
projet
observer et comprendre >> repérage FONCIER INVISIBLE
Deuxième comité opérationel
SUITES opérationnelLES
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions
Premier comité opérationnel
Comités techniques de site
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les projets démonstrateurs
3. LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les projets démonstrateurs
Les enjeux d'évolution des secteurs d'étude
L'Articulation ZI Saint-Arnoult et centre-bourg de Châteauneuf
Le pôle urbain Dreux / Vernouillet : coeur d'Agglo
VERS UN PROCESSUS D’INTENSIFICATION URBAINE ET DE MISE EN RÉSEAU DE POLARITÉS EXISTANTES
VERS l'intensification d'un nouveau quartier de la petite ville de demain
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Vernouillet
VERNOUILLET – QUARTIER SPECTACULAIRE
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
Vue du site de la Friche MANG en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
Repérage des sites d'intervention
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Vernouillet
BÂTI ANCIEN PATRIMONIAL ACTIIVITÉS (ARTISANAT, COMMERCE, TERTIAIRE) FICHES MANG - FRICHE JOSSE HABITATIONS
Simulation de projet
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Vernouillet
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Vernouillet
Penser dans la durée la mutation du quartier pour créer un nouveau "coeur de ville"
TRAVAILLER UN PLAN GUIDE POUR AFFIRMER LA VOCATION DE "COEUR DE VILLE" DU QUARTIER SPECTACULAIRE, AUTOUR DE DIFFÉRENTES FONCTIONS :
- Activités productives et économiques alternatives aux zones commerciales existantes
- Logements à la forme et typologie complémentaires à l'existant, pour renforcer les possibilités de parcours résidentiels sur la commune
- Services et équipements publics
- Parc ou "village naturel" reconnectant le quartier à la vallée de Blaise et assurant un rôle d'îlot de fraîcheur
Secteur retenu pour porter l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération (dans le cadre d'ACV)
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Vernouillet
Le processus et le montage
Plusieurs actions déjà prévues ou engagées dans la perspective d’interventions rapides donnant une première visibilité au projet de Quartier Spectaculaire. Le secteur pourra par ailleurs bénéficier de l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération. Les actions à court terme :
- Acquisition de la friche Mang (en cours de négociation)
- Lancement d’une consultation de maîtrise d’œuvre architecturale et paysagère (requalification de l’Atelier à Spectacle et de l’ancienne station-service, aménagement des espaces extérieurs et optimisation du stationnement)
- Lancement d’une démarche d’urbanisme transitoire pour une réoccupation rapide de la friche Mang, avec perspective de trouver un modèle économique pérenne
- Approfondissement de la programmation économique, culturelle et artistique du site, en lien avec la labellisation Scène nationale de l'Atelier à Spectacle
- Approfondissement du projet urbain et paysager et étude de faisabilité de constructibilités nouvelles (dans une perspective d’équilibre financier)
Cliquez sur les images pour les agrandir
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
DREUX – QUARTIER GARE - LES ROCHELLES
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> intentions / plan d'actions
>> PROCESSUS / gouvernance
Accès sud de la Gare - rue des Rochelles
Cité-jardin des Rochelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
Le devenir de la bande foncière le long des voies ferrées
À défaut d'une programmation évidente, que faire de ce foncier transitoire ? L'approche de sobriété foncière invite à ne pas précipiter les choix pour l’aménagement du pôle gare : ce foncier disponible apparaît comme une réserve précieuse qui ne doit pas être banalisée.
LIER DEVENIR DU PÔLE GARE ET PROSPECTIVE DES MOBILITÉS Notamment le devenir de l'ancienne voie ferrée "Chartres – Dreux ". Deux options existent à ce jour :
- Voie verte cyclable inscrite dans le schéma directeur des modes doux de l’Agglo
- Remise en service d'une liaison ferroviaire voyageurs et/ou petit frêt
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE -LIGNE CHARTRES-DREUX
Services de mobilité
Offre de services, nouvelles activités et formation En réponse à des manques en matière de développement économique et de formation supérieure ou professionnelle : enjeu pour retenir les jeunes générations, en s'appuyant sur des structures existantes (exemple lycée horticole) + petite logiqistique urbaine
Offre de logements intermédiaires Dans le prolongement des projets et opérations en cours (38 logements privés + projet OPH – locatif social) identifié dans le cadre d’ACV). Logements pouvant bénéficier d’aides d’Action Logement.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
Tester les possibilités de remise sur le marché des maisons de la cité jardin
Des ressources bâties, paysagères et végétales à valoriser : un cadre de vie calme à deux minutes de la gare et à l'écart des axes de circulation, une identité patrimoniale, des formes d'habitat individuel à réhabiliter sur le plan patrimonial et énergétique...
DREUX - ROCHELLES - BÂTI HISTORIQUE
DREUX - ROCHELLES - COEURS D'ÎLOTS JARDINÉS
TYPE 2
ADJONCTIONS
TYPE 1
Repérage des sites d'intervention
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
ADJONCTIONS EXISTANTES HABITATION ADJONCTIONS EXISTANTES STATIONNEMENT HABITATIONS RÉCENTES LOCAL D'ACTIVITÉ (FRICHE)
Simulation de projet
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Dreux
La gouvernance et le processus
Les conclusions de la démarche TPSF amènent à reconsidérer le potentiel de la cité jardin en intervenant sur les maisons appartenant à l’OPH. La démarche se poursuit autour de l’Office pour évaluer la faisabilité technique, financière et architecturale de l’expérimentation, en recherchant d’autres soutiens en ingénierie et financement. Les actions à court terme :
L’OPH souhaite s’engager activement dans la démarche d’expérimentation avec l'appui technique et financier de partenaires locaux et nationaux
OPH HABITAT DROUAIS
VILLE
ADAPTATION DU PLU
CIRCULATIONS, MOBILITÉS DOUCES ET ESPACES PUBLICS
LIAISON QUARTIER GARE
AGGLO
ARTICULATION AVEC LE PLH / CONNAISSANCE DES BESOINS, POPULATIONS CIBLES
VEILLE FONCIÈRE
CAUE
Accompagnement sur la thématique patrimoniale
SERVICES DE L'ÉTAT
SOLLICITATION DE l'UDAP (ABF) ET DES ARCHITECTES ET PAYSAGISTES CONSEIL
PUCA
SOUTIEN ET SUIVI DE L'EXPÉRIMENTATION
ACTION LOGEMENT
SOUTIEN TECHNIQUE ET FINANCIER POUR DES OPÉRATIONS MENÉES DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'ORT
- Mise en place d’un groupe de travail aux côtés de l’OPH (Ville, Agglo au titre de TPSF, État, ABF, Action Logement) : alimentation du cahier des charges et arbitrage sur les scénarios à étudier
- Étude flash de faisabilité architecturale et économique financée par Action Logement
- Recherche de subventions, calage du financement (participation possible d'Action Logement), consultations de maîtrise d’œuvre
- Adaptation du PLU (possible OAP thématique)
- Préparation d’une démarche de médiation et de valorisation culturelle et patrimoniale
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Châteauneuf
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS – ENTRE ZI ET CENTRE-BOURG
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
La zone industrielle de la Grande Noue et son espace boisé classé
Repérage des sites d'intervention
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Châteauneuf
Simulation de projet
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Châteauneuf
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Châteauneuf
Le processus et le montage
Les premiers contacts établis par la commune pour l’acquisition de certains terrains permettent d’envisager des premières interventions, dont la réalisation de la voie verte. Le montage reste à affiner en mobilisant un opérateur tiers, de type foncière, pour conduire les négociations et les études. Les actions à court terme :
- Engagement du projet de relocalisation de la gendarmerie avec optimisation de la parcelle identifiée (choix de l’opérateur, programme, consultation de MOE)
- Concrétisation du projet de rassemblement des services techniques départementaux et municipaux (étude de faisabilité, consultation de MOE)
- Engagement des négociations avec les propriétaires de la zone de la Grande Noue et mise au point d’un plan guide d’aménagement (avec un opérateur tiers, de type foncière)
- Étude d’un programme à vocation économique initié par l’Agglo
- Modification du zonage et du règlement du PLU (révision en cours, possible OAP, emplacement réservé Voie verte)
Cliquez sur les images pour les agrandir
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les enseignements
LES ENSEIGNEMENTS
Pour esquisser un modèle de stratégie de sobriété foncière, il semble nécessaire d'articuler 4 grands registres : > La nécessité d'un projet de territoire, avec la mise en place d'une gouvernance qui intègre les enjeux de sobriété foncière > La caractérisation de la ressource foncière et le développement d'outils de connaissance et d'observation des mutations urbaines > La prise en charge des besoins du territoire via une planification qui décloisonne les approches sectorielles traditionnelles de l'aménagement urbain > La nécessité d'une évolution des pratiques d'aménagement, vers plus de coopération et d'agilité entre toutes les parties prenantes
STRATÉGIE DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les enseignements >> La gouvernance
La gouvernance
>> Faire projet ! Poursuite de la mobilisation d'une gouvernance "en mode projet", transcendant les rôles habituels. >> Faire "passer à l'échelle" l'expérimentation ! Pérennisation des méthodes d'organisation testées : allers-retours entre les échelles, entre la vision stratégique globale et l’opérationnalité des projets. >> Réunir et mobiliser les acteurs du territoire pour "faire système" ! Poursuite du dialogue entre les acteurs des communes et de l'intercommunalité, dans le respect des compétences de chacun.
observatoirE COLLABORATIF du foncier
projet de territoire intégrateur
élus et services référents au sein de l'agglo du pays de dreux
élus et services référents au sein de la / des communes concernées
partenaires institutionnels
propriétaires fonciers publics / privés
habitants / représentants de la société civile
investisseurs / acteurs économiques / porteurs de projets
ACTEURS ET OPÉRATEURS
DÉMARCHES DE projet IN SITU
TOUTES LES DIRECTIONS IMPLIQUÉES
pilotage de la ressource foncière
Renforcer le projet de territoire avec de nouveaux préceptes de sobriété foncière
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les enseignements >> L'observation
L'observation
>> Le foncier "stratégique" est l'arbre qui cache la forêt ! Pour une meilleure observation du foncier "ordinaire". >> Pour un "observatoire de la transformation / mutation foncière" ! Vers la notion de foncier multifonctionnel, pour créer des liens entre des approches encore trop silottées. >> Pour un observatoire collaboratif et contributif ! Possibilité à tous les acteurs impliqués de participer à l'alimentation de la connaissance sur la ressource foncière.
Se doter d'un outil d'observation et d'activation foncière : vers une démarche collaborative, pour faire de l'observation foncière un service "performatif" de la collectivitée
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Focus Méthode >> Caractériser la ressource foncière
LA méthode pour Caractériser la ressource foncière
UNE LOGIQUE D'INTERVENTION DIFFERENCIEE POUR CHAQUE SECTEUR D'ETUDE, SELON :
- Le contexte socio-urbain
- La nature des projets et des orientations de programmation
- Les discussions engagées lors des ateliers avec les parties prenantes de chaque site démonstrateur
Une méthode pérenne, qui servira pour l'Atlas du foncier invisible à l'échelle de l'ensemble de l'Agglo du Pays de Dreux
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les enseignements >> La planification
La planification
Échelles de TERRITOIRE
>> Penser le temps long pour les générations futures ! Tisser les liens entre grands enjeux de prospective - climatique, sociétale, etc. - planification écologique et planification terroriale stratégique. >> Décloisonner les approches ! Sortir des outils de planification sectorielle et d'observation thématiques : qualification des ressources foncières selon leur disponibilité ou leur mutabilité à différentes temporalités.
SRaddet NORmandie & CENTRE-VAL DE LOIRE
INTERSCOT NORD CENTRE-VAL DE LOIRE
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Synthèse >> Les enseignements >> L'adaptation des pratiques
L'adaptation des pratiques d'aménagement
>> Vers plus de coopérations public-public ! Processus de mise en commun, mutualisation, voire d'échange de ressources immobilières et foncières. >> Ne pas négliger la bonne volonté des propriétaires privés ! Mobilisation des propriétaires privés, parties prenantes de l'intérêt général : trouver les meilleures modalités d'échange, entre incitation et réglementation. >> Agilité, urbanisme transitoire et "opérations à tiroirs" ! Vers une "activation foncière progressive", en lien avec un observatoire performant.
2. L'ASSEMBLAGE
>> Acteurs publics et privés >> Enjeux et contraintes >> Vocation et usages
1. LE REPÉRAGE
>> Diagnostic foncier>> Occupations >> Opportunités
Inclusion progressive des acteurs fonciers et des opérateurs potentiels
3. LA SCÉNARISATION
>> Projet>> Mode opératoire >> Processus et temporalités
Coopération public-public et public-privé, transitoire et agilité : les nouvelles pratiques d'aménagement
Maintenant et après ?
La méthode et les acteurs sont en place pour que cette expérimentation devienne la pratique nouvelle du territoire.
TPSF_Dreux_Rapport final_vf
Julhiet Sterwen
Created on February 2, 2023
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Transcript
Résultats de l’expérimentation menée par l’Agglo du Pays de Dreux
Février 2023
Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
Accueil
aller directement à la synthèse
consulter l'intégralité du rapport
Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
Sommaire
LA GOUVERNANCE
VISIONS PROSPECTIVES 2050
LA PLANIFICATION
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENSEIGNEMENTS
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
LA STRATÉGIE NATIONALE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
aller directement à la synthèse
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Accueil >> La démarche
LA DÉMARCHE
VISIONS PROSPECTIVES 2050
Dans le cadre de l’expérimentation nationale Terrtiorie Pilote de Sobriété Foncière, la démarche engagée par l’Agglomération du Pays de Dreux vise à : >> Inscrire la stratégie d’un développement raisonné du territoire dans les grands scénarios de prospective nationale d’adaptation au changement climatique >> Traduire de manière opérationnelle l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » >> Concevoir ce temps d’expérimentation comme activateur d’une stratégie locale maillée par les documents de planification : SCOT, Plan Climat, Plan Alimentaire Territorial, Plan de mobilité, PLH… >> Poser les grands enjeux de développement sobre de l’agglomération drouaise, en s’appuyant notamment sur l’articulation « ville / campagne »
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Accueil >> La démarche
La démarche
Une approche singulière et résolument participative
Une gouvernance adaptée au cours de la démarche
Le mode de gouvernance locale s'appuie sur le cadre proposé à l'échelle nationale, notamment la création de deux instances aux rôles bien définis :
- Le Comité opérationnel, pilote de la démarche, est une instance de partage, débat et arbitrage réunissant l'Agglo du Pays de Dreux, les 3 communes associées (Dreux, Vernouillet, Châteauneuf-en-Thymerais) et leurs partenaires institutionnels : il se réunit à chaque étape stratégique de l'expérimentation.
- Le Comité des parties prenantes, pensé comme une instance de dialogue, associe aux membres du Comité opérationnel les représentants de l'ensemble des communes de l'agglomération ainsi que l'équipe de coordination nationale : il se réunit une fois en clotûre de l'expérimentation.
Au démarrage des réflexions sur les projets démonstrateurs, il est apparu nécessaire de faire évoluer la gouvernance, pour répondre à un enjeu de transversalité des interventions, dans le respect des compétences, domaines et logiques d’intervention de chaque acteur. Il a donc été décidé la création de Comités techniques spécifiques à chacun des 3 secteurs d'études, pensés comme des instances de travail "en mode projet" sur chacun des sites démonstrateurs.La démarche suivie par l'Agglo du Pays de Dreux repose sur plusieurs convictions partagées entre la maîtrise d'ouvrage et son AMO :
Focus méthode : L'atelier comme méthode
Focus méthode : des partenaires démonstrateurs
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Retour
La démarche >> Focus Méthode >> Partenaires démonstrateurs
Focus méthode
DES PARTENAIRES DÉMONSTRATEURS
CAUE 28
EPFLI
elus référents DE L'AGGLO
ville de dreux dir. am. durable
Équipe Atelier à spectacle
ville de chateauneuf
Pôle Développement & Aménagement du Territoire
DDT 28
maison de l'architecture
UDAP
responsables equipements culturels agglo et ville
dgS de la ville
dga services à la population de l'agglo
drac centre-val de loire
région centre-val de loire
département (affaires culturelles)
département Eure-et-Loir (dir. Infras)
(compagnies musiques, théatre, cirque, danse) / FRACAMA
oph habitat drouais
direction tourisme de l'agglo
direction aCV ville de dreux
service jeunesse de la ville
action logement
SERVICE URBANISME ville de dreux
département (dir.aménagement)
ONF
Groupement de gendarmerie départementale Eure-et -Loir
habitat eurélien
direction promotion économique / territoire d'industrie de l'agglo
ENTREPRISES ZI ST-ARNOULT
les acteurs du site DÉMONSTRATEUR De DREUX
Comité Opérationnel TPSF
LES acteurs du site démonstrateur de vernouillet
acteurs culturels
Les acteurs du site DÉMONSTRATEUR de CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
La gouvernance de la démarche d'expérimentation Territoire Pilote de Sobriété Foncière de l'Agglo du Pays de Dreux s'est construite autour d'un "noyau dur" d'acteurs réunis au sein du Comité opérationnel, intéressés par la transformation des trois secteurs d'étude objets de la réflexion. La création de 3 Comités techniques spécifiques à chacun des secteurs d'études, a répondu à l'enjeu de renforcer le dialogue entre l’Agglo (et ses différents services – Economie, Action foncière, etc.), les communes associées, les partenaires (notamment les services de l’Etat, le Conseil Départemental, etc.), mais également des acteurs économiques et associatifs privés. Ces instances ont ainsi permis de réunir tous les acteurs directement concernés par la transformation de chacun des sites démonstrateurs retenus pour la seconde étape de l'expérimentation.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Retour
La démarche >> Focus Méthode >> Atelier comme méthode
Focus méthode
L'atelier comme méthode
prioriser et sélectionner >> intentions et stratégie
Troisième comité opérationnel
construire le processus>> gouvernance et montage
Comités techniques de site
poser Les hypothèses, et les orientations>> enjeux et objectifs
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
projet
observer et comprendre >> repérage FONCIER INVISIBLE
Deuxième comité opérationel
SUITES opérationnelLES
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions
Premier comité opérationnel
Comités techniques de site
Focus méthode : une construction agile des projets et processus
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Retour
Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >> Construction agile
Focus méthode
une construction agile des projets et processus
projet
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions premier comité technique
stabiliser le projet et construire le processus>> logique d'intervention et gouvernance deuxième comité technique
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
Les enseignements >> La gouvernance
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
Accueil >> La démarche
La démarche
Un an d’expérimentation, articulant approche stratégique, déclinaison opérationnelle et montée en généralités
Calendrier montrant l’ensemble des volets de la démarche d’expérimentation et les principaux jalons en termes de comitologie
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
La démarche >> Visions prospectives 2050
VISIONS PROSPECTIVES 2050
VISIONS PROSPECTIVES 2050
Face aux enjeux climatiques et environnementaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme pour le développement territorial et les stratégies foncières. L’objectif national ZAN constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace sans gréver les stratégie de développement économique et urbain. Les changements à opérer dans la gestion et l’affectation du foncier s'inscrivent dans une vision prospective à l’horizon 2050, pour préserver les ressources agricoles et naturelles, et intensifier le tissu constitué. En effet, si le ZAN invite à accélérer des projets de mutation ou renouvellement dans le tissu constitué pour stopper progressivement puis compenser l’extension urbaine, il n’en demeure que certains resources méritent d’être préservés aujourd’hui pour répondre aux besoins des générations suivantes.
LA STRATÉGIE LOCALE
LA DÉMARCHE
LES ENJEUX DU TERRITOIRE
LA STRATÉGIE NATIONALE
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
Poser les jalons d'un développement plus intégré en activant des ressources foncières invisibles
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
La démarche >> Visions prospectives 2050
Visions prospectives 2050
Construire dès maintenant une trajectoire propre au territoire
Il n’y a pas de voie pré-dessinée pour atteindre une forme de neutralité des territoires en termes d’impacts sur l’environnement et le climat : émissions carbone, cycle de l’eau, artificialisation des sols, perte de biodiversité, épuisement des ressources naturelles non renouvelables, etc. Cet objectif très ambitieux ne peut évidemment être pensé sans tenir compte des effets d’interdépendances entre territoires et entre secteurs d’activité, dans un contexte d’incertitudes multiples (économiques, géopolitiques, environnementales, etc.). Les actions à engager relèvent de choix politiques et appellent des interventions à plusieurs échelles qui se combinent, car les enjeux ne sont pas isolés : ils sont transversaux et collectifs. S’adapter à un environnement changeant et viser une forme de neutralité nécessitent une stratégie collective active et cohérente : l’Ademe dans son exercice de prospective à 2050 parle d’une « planification orchestrée des transformations, associant État, territoires, acteurs économiques et citoyens » ; les territoires du Centre-Val de Loire réunis lors de la Conférence régionale des SCoT ne s’y trompent pas non plus : s’agissant de l’objectif de sobriété foncière, ils soulignent la nécessité d’inscrire la gestion de la ressource foncière dans la recherche plus large d’équilibre et d’équité entre les territoires. Car au-delà de l’approche quantitative, c’est aussi l’approche qualitative du sol qui importe, sa porosité, son ménagement autant que son aménagement : plus que jamais, c’est à une conciliation des usages qu’il faut travailler, ainsi qu’à la construction de compromis pour tenir et dépasser ce qui peut s’apparenter à des injonctions contradictoires (développement versus sobriété). Les impératifs de transition actuels percutent ainsi de plein fouet notre rapport à l’environnement et au sol en particulier, qui ne peut plus être considéré seulement comme le réceptacle de nos activités, mais bien comme une ressource tout à la fois symbolique et écologique, au fondement de nos rapports sociaux.
Penser l’Agglo du Pays de Dreux à l’horizon 2050, c’est être conscient des changements à opérer dans la gestion et l’affectation du foncier, en fonction de ses potentialités et de ses qualités physiques, chimiques, biologiques, mais aussi paysagères, symboliques, etc. Cela nécessite la définition de stratégies territoriales et foncières adaptées, à court, moyen et long terme : acheter, valoriser, sanctuariser, mettre en jachère, renaturer, recycler, faire porter par des propriétaires, créer des coopératives, dissocier l’usage de la propriété… ? Pas de prospective territoriale sans s’interroger sur les modes de faire et… de ne pas faire ! Car certaines situations appellent à temporiser plutôt que d’engager des mutations inadaptées génératrices d’irréversibilités, à l’opposé des objectifs de sobriété.
PROJETS DÉMONSTRATEURS
DÉMARCHE
ENSEIGNEMENTS
Suivant
La démarche >> La stratégie nationale
la stratégie nationale
VISIONS PROSPECTIVES 2050
L’objectif national « Zéro Artificialisation Nette », consacré dans la Loi Climat du 22 août 2021, constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace. Face aux enjeux climatiques, environnementaux et sociaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme en termes de développement territorial et le test d’alternatives concrètes à l’étalement urbain. Pensée au niveau national, l'expérimentation Territoires Pilotes de Sobriété Foncière est une démarche s’adressant aux villes volontaires du programme Action Cœur de Ville, qui souhaitent s’engager dans un processus de développement privilégiant la sobriété foncière. Il s'agit de tester des stratégies « ZAN » adaptées et de décliner différentes réponses possibles : intensification, recyclage, compensation, renaturation...
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Les grands enjeux du ZAN
Zéro Artificialisation Nette : une opportunité pour repenser les stratégies foncières et faire bouger l’équation de l’aménagement
L’objectif national « Zéro Artificialisation Nette », consacré dans la Loi Climat du 22 août 2021, constitue une nouvelle approche dans la lutte contre l’artificialisation des sols et la gestion économe de l’espace, alors que l’on observe quasiment partout une importante régression des espaces naturels et agricoles. Augmenté d’une responsabilité écologique, le concept ZAN met en rapport 3 valeurs attribuables au foncier : la valeur économique, la valeur écologique et la valeur d’usage. Le ZAN mobilise de nouveaux critères d’analyse territoriale et spatiale, de nouveaux modes d’anticipation et d’évaluation des politiques de développement urbain.
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Le concept de sobriété foncière
Sobriété foncière : un changement de paradigme nécessaire après un demi-siècle de développement basé sur l’étalement urbain
Face aux enjeux climatiques, environnementaux et sociaux, la sobriété foncière vise un changement de paradigme en termes de développement territorial et le test d’alternatives concrètes à l’étalement urbain. Il s’agit d’une approche systémique orientée vers la transition écologique et le recyclage urbain : « ORT vertes », « Zéro Artificialisation Nette », ville « sobre, résiliente et inclusive », dans le cadre du plan « Ville durable », pour tracer la voie d’un développement des territoires à la fois dynamique et sobre en foncier. La gestion économe de l’espace doit s’envisager comme un objectif de convergence et de cohérence des politiques publiques en matière d’énergie, de climat, d’écologie, d’urbanisme, de cohésion et d’agriculture, et non comme une politique sectorielle supplémentaire.
4 leviers actionnables
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Les Territoires pilotes et le Cercle des pionniers de la Sobriété foncière
Territoires Pilotes de Sobriété Foncière est une démarche expérimentale basée sur le volontariat et s’adressant aux villes du programme Action Cœur de Ville, qui souhaitent s’engager dans un processus de développement privilégiant la sobriété foncière. L'expérimentation vise une contribue aux réflexions sur la mise en œuvre opérationnelle du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et au déploiement de démonstrateurs de la ville « sobre, résiliente et inclusive » annoncée par le gouvernement au titre du plan « Ville Durable ». Il s'agit d'une démarche sur-mesure et très opérationnelle pour aider les territoires pilotes à identifier leurs potentiels fonciers et développer des projets de transformation de leur tissu urbain, réalisables dans un temps court, qui permettront d’expérimenter méthodes et outils et de faire bénéficier toute la communauté des villes Action Cœur de Ville d’un retour d’expérience.
Concrètement, l’expérimentation vise 3 objectifs :
Territoires pilotes de sobriété foncière (au 6 juillet 2022) : 7 lauréats accompagnés en 2021-2022, 6 nouveaux territoires pilotes accompagnés avec l'appui du Cerema, et un Cercle des 30 pionniers de la Sobriété Foncière, pensé comme un incubateur autour du partage d'expériences concrètes
Cartographie : Arthur Beaubois-Jude // Source : dixit.net
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VISIONS PROSPECTIVES 2050
A travers son engagement dans la démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière, l’Agglo du Pays de Dreux et ses communes associées poursuivent plusieurs objectifs : >> Répondre à la double injonction de développement du territoire et de préservation des espaces non artificialisés, pour démontrer que développement (économique / démographique / touristique) ne signifie pas forcément croissance de la tache urbaine >> Opérer une transition en matière de logiques d’intervention, de méthodes et d’outils, pour une nouvelle façon de « faire projet » dans ce contexte de raréfaction foncière >> Expérimenter une forme d’exemplarité vers plus de sobriété foncière, pour préparer l’avenir (post-SCoT) et anticiper les transitions et efforts demandés aux acteurs locaux en faveur de la transition écologique
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Une démarche de réflexion, articulant une double approche stratégique et tactique de la sobriété foncière
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Une Agglo engagée dans des politiques en faveur de la sobriété foncière
La démarche TPSF engagée par l'Agglo du Pays de Dreux vient conforter et alimenter un projet de territoire qui se décline à travers de nombreux axes et cadres stratégiques :
Focus méthode : Double approche de la sobriété foncière
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La démarche >> Focus Méthode >> Double approche de la sobriété foncière
Focus méthode
TACTIQUES ET STRATÉGIE de la réACTiVATION urbaine
Une expérimentation multi-sites, multi-échelles, multi-acteurs pour une vision intégrée de la sobriété foncière
approche stratégique
3 sites, 3 stratégies d’intervention...
Des interventions différenciées selon les caractéristiques naturelles, foncières et patrimoniales des sites démonstrateurs
Une vision spatiale et territoriale à long terme inscrite dans le projet de territoire et l'objectif ZAN
Approche tactiques localisées
Points forts de la démarche
Une logique d’intervention par enchaînement d’actions ciblées et phasées incluant les acteurs impliqués dans le processus
>> La dimension collaborative >> L'exigence d'opérationnalité >> La volonté d'expérimenter
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les enjeux du territoire
VISIONS PROSPECTIVES 2050
L'Agglomération du Pays de Dreux est un vaste territoire, composé d'espaces majoritairement agricoles et naturels, confrontés à de multiples défis… >> Alimentaire : un défi de résilience, pour subvenir aux besoins de la population, tout en s’inscrivant dans une démarche de qualité des produits et de proximité des approvisionnements >> Economique et productif : un défi de soutenabilité et de transformation du tissu économique, pour assurer le développement pérenne du territoire >> Cadre de vie : un défi de préservation et de valorisation de la qualité et de la typicité des paysages et patrimoines architecturaux, urbains et naturels, pour assurer durablement un cadre de vie épanouissant aux habitants >> Environnemental et climatique : un défi de préservation des espaces naturels, de la qualité des sols et de l’eau, pour leur permettre d’assurer leur fonction de réservoirs de biodiversité
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Une stratégie de sobriété foncière croisant « intensification de la ville » et « desserrement de la nature »
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Une identité singulière pour un territoire pilote de sobriété foncière
L'Agglo du Pays de Dreux est un vaste territoire à dominante rurale : 81 communes sur plus de 1000 km², dont près de 90% d’espaces agricoles et naturels représentant un riche patrimoine naturel (vallées alluviales et les boisements dessinent un paysage qualitatif et structurent l’écologie du territoire L'urbanisation est fortement polarisée, avec seulement 11 communes de plus de 2 000 habitants, et un contraste marqué entre des polarités aux densités de population élevées et des espaces ruraux faiblement peuplés. Le pôle urbain Dreux/Vernouillet/Luray concentre ainsi près de 40 % de la population du territoire, tandis que les pôles de Saint-Lubin-des-Joncherets, Nonnancourt, Saint-Rémy-sur-Avre et Ezy-sur-Eure, Anet, Ivry-la-bataille comptent respectivement 20% des habitants. Le territoire est très attractif, au carrefour de plusieurs aires urbaines majeures : l’Ile-de-France à l’Est, Evreux et Rouen au Nord, l’aire urbaine de Chartres au Sud, avec notamment des besoins importants en termes de production de logements (le PLH prévoit la construction de 655 logements par an et 100 logements sociaux ordinaires de 2017 à 2023). L'Agglo du Pays de Dreux est un territoire soumis à une forte pression foncière entraînant une consommation des espaces agricoles et naturels - au profit des surfaces artificialisées - au rythme de 46,3 ha/an en 2006 et 2015.
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Les enjeux du territoire
L'Agglo du Pays de Dreux est un vaste territoire composé d’espaces majoritairement agricoles et naturels, confrontés à de multiples défis
Alimentaire Un défi de résilience, pour subvenir aux besoins de la population, tout en s’inscrivant dans une démarche de qualité des produits et de proximité des approvisionnements
Environnemental et climatique Un défi de préservation des espaces naturels, de la qualité des sols et de l’eau, pour leur permettre d’assurer leur fonction de réservoirs de biodiversité
Economique et productif Un défi de soutenabilité et de transformation du tissu économique, pour assurer le développement pérenne du territoire
Cadre de vie Un défi de préservation et de valorisation de la qualité et de la typicité des paysages et patrimoines architecturaux, urbains et naturels, pour assurer durablement un cadre de vie épanouissant aux habitants
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Les enjeux du territoire
La sobriété foncière, un nouveau paradigme à trouver comme alternative à l’extension urbaine
Dans le cadre de la mise en oeuvre du ZAN, l'Agglo du Pays de Dreux fait face à un enjeu de réduction fort des développements urbains en extension sur les espaces non urbanisés… il va donc être nécessaire de trouver des alternatives dans le tissu déjà constitué. L'expérimentation TPSF et la prise en main de l'outil Urbansimul sont pensés par l'Agglo comme la préfiguration d'une stratégie foncière à l'échelle de l'ensemble du territoire (élaboration d'un "Atlas du foncier invisible") qui vise à dépasser la logique d’essaimage extensif et devra être traduit dans les documents de planification.
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Accueil >> Les projets démonstrateurs
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
Trois situations urbaines, trois thématiques contrastées
DREUX
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
VERNOUILLET
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
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DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Focus méthode : lA DÉFINITION DES ENJEUX
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
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Accueil >> Les projets démonstrateurs
Le choix préalable des secteurs et leur thématisation est déjà stratégique
Trois secteurs d'étude présentant trois visages de l'agglomération
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
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Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >> Définition des enjeux
Focus méthode
lA DÉFINITION DES ENJEUX
Chaque secteur d’étude est abordé par une logique d’intervention différenciée :
- selon le contexte socio-urbain
- selon la nature des projets et des orientations de programmation
- selon les discussions engagées lors des ateliers avec les parties prenantes de chaque site démonstrateur.
La différenciation des objectifs et des modes opératoires fait apparaître des sujets singuliers d’expérimentation, dans une logique d’acculturation des acteurs, à valoriser dans la capitalisation et le partage des expériences au plan national. L’appréhension de chaque secteur a permis de distinguer et mettre en perspective : 1. Les principaux facteurs de transformation, exprimés sous forme d’objectifs et d’enjeux propres au site, en amont du sujet de la sobriété foncière. 2. La logique d’intervention proposée, en préfiguration du mode opératoire, exprimée sous trois items : stratégie, gouvernance, temporalité. 3. Le caractère démonstrateur de sobriété foncière, au niveau du territoire et au niveau national.Focus Méthode : Construction agile
Focus Méthode : l'emboitement des échelles
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Les projets démonstrateurs >> Focus Méthode >>Emboîtement des échelles
Focus méthode
l'emboîtement des échelles
échelle SECTEUR D’ÉTUDE / SITES DÉMONSTRATEURS
ÉCHELLE PARCELLE(S) / PROCESSUS OPÉRATIONNELS
Échelle TERRITOIRE
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
INTERSCOT NORD CENTRE VAL DE LOIRE
BANDE GARECITÉ JARDIN DES ROCHELLES ÎLOT NARCISSE LAINÉFRICHE MANG / ATELIER À SPECTACLEZI DE LA GRANDE NOUE PARCELLE VACANTE / FUTURE GENDARMERIE PARCELLE SERVICES TECHNIQUES DU CONSEIL GÉNÉRAL
DREUX Gare - Les Rochelles
VERNOUILLET ENTRÉ SUD - ROUTE DE CHARTRES
CHÂTEAUNEUF-EN- THYMERAIS ZI SAINT-ARNOULT
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
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Les projets démonstrateurs >> Grand secteur Dreux / Vernouilllet
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
VERS UN PROCESSUS D’INTENSIFICATION URBAINE ET DE MISE EN RÉSEAU DE POLARITÉS EXISTANTES Intrinséquement liés au sein d'un pôle urbain coeur d'agglomération, les secteurs d’étude de Dreux et Vernouillet doivent être regardés ensemble. La démarche TPSF est l’occasion de faire évoluer le tissu constitué, dans une perspective d’intensification de relations entre des polarités existantes : enjeux de liaisons et d’espaces publics, enjeux d’évolution de l’habitat individuel et de réinvestissement de friches industrielles et artisanales. UN PROJET POUVANT PRENDRE APPUI SUR DEUX FIGURES PAYSAGÈRES ET ÉCOLOGIQUES D’ÉCHELLE TERRITORIALE
CARTOTHÈQUE TERRITOIRE
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Les projets démonstrateurs >> Dreux
DREUX – QUARTIER GARE - LES ROCHELLES
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> Stratégie / plan d'actions
>> PROCESSUS / gouvernance
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DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Accès sud de la Gare - rue des Rochelles
Cité-jardin des Rochelles
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Les projets démonstrateurs >> Dreux
>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> Stratégie / plan d'actions
Constats et enjeux : l’identité actuelle du Quartier Gare / Les Rochelles
>> PROCESSUS / gouvernance
Cliquez sur le zoom pour voir des photos
Maquette 3D
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
Données socioéconomiques
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ambiances du quaRtier
Pôle Gare et dénivelé vers le quartier des Rochelles
Maisons de la cité des Rochelles
Vues aériennes du secteur Quartier Gare / Les Rochelles
Groupe scolaire Ferdinand-Buisson labellisé Architecture contemporaine remarquable
Création de la Cité-Jardin par l’architecte Georges Beauniée
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Les projets démonstrateurs >> Dreux
SOCIOLOGIE DU QUARTIER
REVENUS
Données socio-économiques IRIS Les Rochelles - 2019
Un quartier essentiellement résidentiel, composé en grande partie de familles anciennement installées, pour certaines issues de l’immigration, avec des évolutions significatives de population au cours de la dernière décennie : on observe une baisse du nombre d’habitants au milieu des années 2010 et un vieillissement des habitants.
ANCIENNETÉ DES HABITANTS
OCCUPATION DES LOGEMENTS
TYPOLOGIE DE L'HABITAT
Datation logements individuels
Datation logements collectifs
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La Cité jardin originelle
MAISON TYPE 2
MAISON TYPE 1
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La Cité jardin aujourd'hui
ADJONCTIONS EXISTANTES HABITATION ADJONCTIONS EXISTANTES STATIONNEMENT HABITATIONS RÉCENTES LOCAL D'ACTIVITÉ (FRICHE)
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> Stratégie / plan d'actions
Principales orientations de transformation du Quartier Gare / Les Rochelles
>> PROCESSUS / gouvernance
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation du Quartier Gare / Les Rochelles, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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Les enjeux et objectifs
Thèmes et intentions issus des ateliers du comité technique
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
La stratégie et le plan d'actions
>> Stratégie / plan d'actions
Vers un plan d'actions coordonnées autour de 5 principes-clés
>> PROCESSUS / gouvernance
1. >> Cadrer les possibilités de transformation de l'habitat sans dénaturer l'esprit et les qualités de la cité jardin (modénature des pignons, jardins, clôtures...) : permettre mais cadrer les extensions en front ou en fond de parcelles en veillant à ne pas imposer des contraintes intenable pour les propriétaires privés en regard de leur capacités financières. 2. >> Mettre en place un dispositif d'expérimentation sur quelques maisons témoins avec l’OPH Habitat Drouais : faire exemple et œuvrer de concert à la sauvegarde de ce patrimoine ou à son renouvellement, expertiser les contraintes et solutions de rénovation énergétique (étiquettes F et G). 3.>> Sensibiliser les habitants au caractère patrimonial de leur quartier et de leur logement pour inciter à sa valorisation (exemple du travail réalisé avec Utopie sur la mémoire du quartier Bâtes – Tabellionne dans le cadre du NPNRU) : intérêt d’une intervention à travers le prisme culturel et des outils de participation active. 4. >> Renforcer la place du végétal dans l'espace public avec des aménagements sobres en temps et coûts d'entretien en lien avec le développement de liaisons pitéonnes et cyclables à l'échelle du secteur Sud -Gare (Sarail - Rochelles) 5. >> Maintenir une veille foncière dans la perspective du développement d'une mixité d'usage (ESS, TPE, petit artisanat...) et d'une meilleure liaison à la gare.
>> Proposition de charte architecturale et paysagère pour contribuer à la montée en gamme des logements avec des transformation de qualité.
>> Réflexions à poursuivre dans le cadre du PLU pour bien positionner le curseur entre incitation, réglementation et contrôles (suivi des permis de construire et déclaration de travaux).
>> Proposition d'un circuit patrimonial (installations signalétiques) et d'actions socio-culturelles d'accompagnement en lien avec l’Office de Tourisme, les associations et les acteurs culturels.
>> Veille foncière sur les parcelles du dénivelé Gare Rochelles dans une logique d'ouverture et de liaison à plus long terme + veille sur la friche identifiée sur la parcelle AZ0387 (repérage via Urbansimul)
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La stratégie et le plan d'actions - Plan général du quartier
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches détaillées des sites démonstrateurs
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Le devenir de la bande foncière le long des voies ferrées
À défaut d'une programmation évidente, que faire de ce foncier transitoire ?
L'approche de sobriété foncière invite à ne pas précipiter les choix pour l’aménagement du pôle gare : ce foncier disponible apparaît comme une réserve précieuse qui ne doit pas être banalisée : dans un contexte d’incertitude programmatique, la démarche TPSF invite à reposer la gouvernance du projet, privilégier une posture de veille pour tirer le meileur parti de cette emprise à vocations et à fonctions multiples à l'échelle de l'environnement immédiat, de la ville et de l’agglomération.
LIER DEVENIR DU PÔLE GARE ET PROSPECTIVE DES MOBILITÉS La programmation de la bande ferroviaire est étroitement liée aux politiques de mobilité locale et régionale, notamment le devenir de l'ancienne voie ferrée Chartres – Dreux ». Deux options existent à ce jour :
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE -LIGNE CHARTRES-DREUX
Services de mobilité
Offre de services, nouvelles activités et formation En réponse à des manques en matière de développement économique et de formation supérieure ou professionnelle : enjeu pour retenir les jeunes générations, en s'appuyant sur des structures existantes (exemple lycée horticole) + petite logiqistique urbaine
Offre de logements intermédiaires Dans le prolongement des projets et opérations en cours (38 logements privés + projet OPH – locatif social) identifié dans le cadre d’ACV). Logements pouvant bénéficier d’aides d’Action Logement.
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Tester les possibilités de remise sur le marché d'un patrimoine en déshérence
En plus de sa proximité avec la gare, le quartier des Rochelles dispose de ressources bâties, paysagères et végétales à valoriser : un cadre de vie calme à deux minutes de la gare et à l'écart des axes de circulation, une identité patrimoniale, des formes d'habitat individuel à réhabiliter sur le plan patrimonial et énergétique...
DREUX - ROCHELLES - BÂTI HISTORIQUE
DREUX - ROCHELLES - COEURS D'ÎLOTS JARDINÉS
TYPE 2
ADJONCTIONS
TYPE 1
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Tester les possibilités de remise sur le marché d'un patrimoine en déshérence
DES TYPES D'HABITAT A PRIVILEGIER L’OPH reste très prudent face à l’idée d’une mixité d’occupation et d’habitat intergénérationnel : la taille des logements (très petits) ne permettent pas vraiment d’imaginer une combinaison entre logement séniors et logements familiaux, ou logement sénior en rez-de-chaussée et studio à l’étage. Qu’il s’agisse d’habitat adapté aux sénior ou à destination de jeunes couples ou jeunes actifs, le format T3 (séjour + 2 chambres) est un cœur de cible à privilégier. Il est à noter que l’IFSI (Institut Formation Soins Infirmiers) implanté dans le quartier a par le passé manifesté la difficulté que rencontrent les infirmiers et aides-soignants en formation pour trouver un logement à proximité de l’école. DES HYPOTHESES DE RÉNOVATION-EXTENSIONS À TESTER L’OPH est intéressé par la valorisation de ce patrimoine à partir d’un principe d’extension en rez-de-chaussée (pièce en plus, ajouts de modules en construction légère, bois ou matériaux biosourcés, ajouts de pièces d’eau / pièces techniques) pour augmenter l’habitabilité et la surface habitable, en considérant que l’augmentation de la surface n’est pas une fin en soi. L’enjeu n’est pas de produire des grands logements augmentant proportionnellement le loyer. L’hypothèse de réunion d’habitations jumelées serait envisageable à conditions que les deux habitations soient vacantes. Mais il reste à vérifier que cela représente un réel intérêt. Par ailleurs, il est nécessaire de vérifier ce que le PLU actuel permet ou ne permet pas et de travailler avec la Ville de Dreux pour adapter la réglementation dans la cadre de la révision en cours.
L’OPH HABITAT DROUAIS ENTRE DANS LA DEMARCHE D'EXPERIMENTATION L’expérimentation est inscrite dans les orientations budgétaires de l’OPH pour 2023, en prévision d’une intervention sur deux habitations pour tester des possibilités d’adaptation des logements et de rénovation énergétique, et en vue d’une remise en location de logements qui seraient actuellement inoccupés. Un état précis de l’occupation a permis de cibler des parcelles mobilisables pour engager des études de faisabilité, préciser les modalités d’intervention et vérifier la soutenabilité financière d’une remise à niveau de ces bâtis aujourd’hui classés F ou G. UNE DEMARCHE RÉPONDANT A UNE DEMANDE D'HABITAT INDIVIDUEL La rénovation de ce patrimoine permettrait de répondre à une demande de logement individuel difficile de satisfaire. On observe par ailleurs un taux de rotation très faible qui ne permet pas d’engager des travaux d’amélioration de l’habitat au moment du changement de locataires. Une remise en état du patrimoine de la cité jardin, apparaissant comme « inerte », apparaît comme une opportunité à étudier. Ces habitations, pour certaines inoccupées, représentent en l’état un certain coût (taxe foncière, assurance, entretien…) et il paraît opportun de se les réapproprier, soit dans la perspective d’une remise en location, soit dans la perspective d’une démarche d’accession sociale. L'EQUATION ECONOMIQUE RESTE A PRECISER Les travaux d’adaptation du bâti et de rénovation énergétique ne s’inscrivent pas dans le même schéma de financement et de subventionnement selon la finalité, entre remise en location (retour sur investissement à 20 ans) et accession sociale. Dans les deux cas, l’équilibre économique entre le coût des travaux et la nécessité de maîtriser des loyers accessibles et des prix de sortie acceptables en cas de cession sera un facteur déterminant.
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Le site démonstrateur des maisons de la cité jardin
Principes et tests de faisabilité
Parcelles piloteS
5-7 rue Pethion de Villeneuve
39-41 avenue Jean Moulin
2-4 rue Delacroix
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Le site démonstrateur de la cité jardin des Rochelles
Simulation projet
Principes d'intervention pour les trois parcelles pilotes
39-41 AVENUE JEAN MOULIN
MAISON TYPE 2
5-7 RUE PÉTHION DE VILLENEUVE
Exemples de réalisation : Cité de la cité jardin de la Roue à Anderlecht (B)
2-4 RUE DELACROIX
Simulation de projet
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référence : cité jardin DE LA ROUE À Anderlecht (B)
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référence : cité jardinS de la roue et DU BON AIR À Anderlecht (B)
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À l'échelle du quartier : circuit patrimonial et charte architecturale et paysagère
ESQUISSE DE TRAME d'une charte ARCHITECTURALE et paysagère
PROPOSITION D'UN ITINÉRAIRE DE DÉCOUVERTE PATRIMONIALE
THÉMATIQUESÉnergie Biotope et EauDéchetsVégétalisationEco-mobilitéEspaces partagés
Réflexion à engager hors calendrier de révision du PLU (arrêt du PADD prévu en novembre 2022) avant de fixer des contraintes réglementaires. Possibilité d’ajout d’une OAP après validation du PADD si le règlement ne remet pas en question ses orientations.
>> Enjeu de valorisation de l'identité patrimoniale de la cité jardin (adaptation aux besoins contemporains, protection du patrimoine arboré et jardiné...) >> Hypothèse d'un itinéraire Architecture et urbanisme du XXe siècle à Dreux, reliant les deux cités jardins >> Mise en visibilité de la liaison Gare - Atelier à spectacle (signalétique)
Prendre le temps de la réflexion et associer les habitants à l’évolution du quartier au travers la création participative du circuit patrimonial.
Texte
Exemples de chartes architecturales et paysagères
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exemples de chartes architecturales et paysagères
Charte urbaine, architecturale et paysgère de la Ville de Pessac
Fiches Patrimoine annexées au PLU de la Ville de Noisiel
"Le PLU patrimonial, éclairages pour l'action", Programme de recherches de l’Agence nationale de la recherche
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
La gouvernance et le processus
>> Stratégie / plan d'actions
Poursuivre et consolider le cadre partenarial autour de la faisabilité du projet de transformation des maisons de la cité jardin
>> PROCESSUS / gouvernance
Les orientations de l’étude TPSF invitent à poursuivre et à élargir le dispositif partenarial autour du potentiel de la cité jardin, projet démonstrateur sur le plan architectural, énergétique et patrimonial, en intervenant sur les maisons appartenant à l’OPH. La démarche se poursuit autour de l’Office pour évaluer la faisabilité technique, financière et architecturale de l’expérimentation, en recherchant d’autres soutiens en ingénierie et financement. Les actions à court terme :
L’OPH souhaite s’engager activement dans la démarche d’expérimentation avec l'appui technique et financier de partenaires locaux et nationaux
OPH HABITAT DROUAIS
VILLE
ADAPTATION DU PLU CIRCULATIONS, MOBILITÉS DOUCES ET ESPACES PUBLICS LIAISON QUARTIER GARE
AGGLO
ARTICULATION AVEC LE PLH / CONNAISSANCE DES BESOINS, POPULATIONS CIBLES VEILLE FONCIÈRE
CAUE
Accompagnement sur la thématique patrimoniale
SERVICES DE L'ÉTAT
SOLLICITATION DE l'UDAP (ABF) ET DES ARCHITECTES ET PAYSAGISTES CONSEIL
PUCA
SOUTIEN ET SUIVI DE L'EXPÉRIMENTATION
ACTION LOGEMENT
SOUTIEN TECHNIQUE ET FINANCIER POUR DES OPÉRATIONS MENÉES DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'ORT
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Les projets démonstrateurs >> Vernouillet
VERNOUILLET – QUARTIER SPECTACULAIRE
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
Vue du site de la Friche MANG en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Constats et enjeux : l’identité actuelle du Quartier Spectaculaire
>> PROCESSUS / MONTAGE
Cliquez sur le zoom pour voir des photos
Maquette 3D
Diagnostic et enjeux à grande échelle du pôle urbain Dreux / Vernouillet
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L'Atelier à Spectacle
Vues aériennes du quartier Spectaculaire de Vernouillet
Entrée de ville et entrée d'agglomération, la route de Chartres / Avenue Marceau
Friche MANG, en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
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La friche MANG, une formidable opportunité de démonstration de sobriété foncière
L’opportunité de réinvestir la Friche MANG pour faire émerger un quartier culturel "intense" se conjugue parfaitement avec la démarche de sobriété foncière sur la Ville de Vernouillet. Le terrain a été acquis en 1947 par Mang, entreprise familiale, fleuron de la fabrication de pièces électriques, créée à Paris par Gérard Mang en 1836. L’usine de Vernouillet, l'une des plus anciennes du Drouais, cesse son activité en 2019 après avoir accueilli jusqu’à 350 salariés entre de 1950 à 1980. L’usine comporte trois entités construites sur différentes périodes :
- Le bâtiment industriel en toiture à redans ou « shed » date des années 1950
- Les ateliers/bureaux en façade de 1975
- Le bâtiment accueillant les bureaux administratifs de 1995
L’état général plutôt bon des bâtiments et le plateau immense dans la partie plus ancienne sont séduisants et rassurants (même s’il conviendra de porter un regard plus technique sur les problématiques de pollution).PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Repérage sites d'intervention
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BÂTI ANCIEN PATRIMONIAL ACTIIVITÉS (ARTISANAT, COMMERCE, TERTIAIRE) FICHES MANG - FRICHE JOSSE HABITATIONS
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Principales orientations de transformation du Quartier Spectaculaire
>> PROCESSUS / MONTAGE
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation du Quartier Spectaculaire, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les intentions et la programmation
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Un foisonnement d'usages
>> PROCESSUS / MONTAGE
UNE DOUBLE VOCATION ÉCONOMIQUE ET CULTURELLE L'idée de « quartier culturel intense » se conjugue avec des enjeux de développement et de mixité des activités économiques (activités multiples, y compris commerciales dans une logique de programmation multifonctionnelle). FONCTIONS ASSOCIÉES À LA VIE CULTURELLE : CRÉATION, REPRÉSENTATION, HÉBERGEMENT L'idée d’un “lieu qui aide les artistes à créer”, incluant des espaces de travail modulaires et modulables, des espaces d’accueil et de résidence pour les compagnies, des espaces vierges pour augmenter les possibilités d’utilisation, des espaces de représentation, des espaces de de rencontres / échanges entre les artistes, entre les artistes et le public, entre les artistes et les habitants. ACCROCHE HISTORIQUE ET SOCIALE DU PROJET L’accroche historique au passé industriel et productif du site, en prolongement d’une approche poétique de la ville, répondent à un enjeu “d’inclusion réciproque” entre les divers acteurs du projet.
CULTURE SPECTACLE
ACTIVITÉS FILIÈRES ARTISTIQUES
ESPACES PUBLICS
HÉBERGEMENT HABITAT
graphothèque processus
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Les intentions et la programmation
Une première formalisation du programme urbain pour organiser le foisonnement des usages projetés
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Les intentions et la programmation
Une aire de projet unitaire et continue, incluant des périmètres d’intervention foncière, dans une logique de projet urbain
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches détaillées des sites démonstrateurs
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Le site démonstrateur de l'Atelier à Spectacle / Friche MANG
Simulation projet
Vers un "Quartier Spectaculaire" : expérimenter l'intensification culturelle d'un quartier à partir d'un "lieu d'effervervescence"
Le projet de "Quartier Spectaculaire" vise à tirer parti de la dynamique d'un équipement culturel majeur : l'Atelier à Spectacle, dont le projet artistique et culturel en fait un "phare" pour le territoire. Celui-ci est engagé dans une démarche de candidature pour une labellisation "Scène nationale" de territoire, visant à en accentuer encore le rayonnement. Avec l'enjeu de faire de ce quartier une nouvelle centralité pour Vernouillet et le coeur d'agglomération, il s'agit de penser le rayonnement du site à partir de l’Atelier à Spectacle, afin de créer un “lieu d’effervescence transgénérationnel”. Autour de la notion d'effervesence, l'intensification des usages conduit à poser aménagements temporaires, transitoires, modularité des espaces et architectures au coeur de la conception nécessaire pour penser un “paysage transformable”.
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Le site démonstrateur de l'Atelier à Spectacle / Friche MANG
Croquis esquissant les principes d'aménagement du site de l'atelier à spectacle et de la friche mang
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Simulation de projet
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Point de repère, signal
FONCTION
- Prendre de la hauteur sur la ville
- Renforcer le rayonnement du quartier
- Servir de repère urbain
EXEMPLES DE PROGRAMME- Sculptures monumentales
- Micro-architectures, tours d'observation
- Ballon captif
LOCALISATION ET LIAISONSPROJETS DÉMONSTRATEURS
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mémoire industrielle mise en scène
FONCTION
- Révéler un patrimoine méconnu
- Marquer l'identité du lieu, l'ancrer dans son histoire
- Sensibiliser au réémploi, limiter l'empreinte carbone
EXEMPLES DE PROGRAMME- Tiers-lieu, coworking, cafés, etc.
- Espaces publics, parvis, terrases
LOCALISATION ET LIAISONSPROJETS DÉMONSTRATEURS
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halle gourmande
FONCTION
- Créer des espaces de convivialité
- Renforcer l'attractivité du site
- Diversifiant les usages et motivations de venue pour les habitants du quartier et au-delà
EXEMPLES DE PROGRAMME- Corners restauration, type foodcourt
- Foodtrucks
- Point de vente de producteurs, marché de plein air
LOCALISATION ET LIAISONSPROJETS DÉMONSTRATEURS
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tiers-lieu entreprises culturelles et coworking
FONCTION
- Accueillir des entreprises culturelles et artistiques
- Soutenir le développement d'activités connexes à la programmation de l'Atelier à Spectacle
EXEMPLES DE PROGRAMME- Antenne du Dôme de Dreux, coworking pour des activités culturelles et des entreprises artistiques (cinéma, images…), avec une offre de mutualisation de services administratifs pour ces entreprises
- Espace type pépinière / village d’artisans, en lien avec les activités culturelles (luthier par exemple)
- Pépinière d’artistes, associée à une offre de formation
LOCALISATION ET LIAISONSPROJETS DÉMONSTRATEURS
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equipement sportif et ludique de plein air
FONCTION
- Explorer le site de manière ludique
- Renforcer l'attractivité du site pour les familles
EXEMPLES DE PROGRAMME- Equipement public de plein air
- Espaces publics gamifiés
- Installations temporaires
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univers circaSSien, chapiteaux éphémères ou pérennes
FONCTION
- Proposer un programme événementiel dans l'espace public
- Offrir de bonnes conditions d'accueil à de nouvelles disciplines artistiques
EXEMPLES DE PROGRAMME- Espace circassien (chapiteau, agrès, aire d’évolution)
- Espace de créativité, autour d’une « place de village », un espace central où se déroulent différentes activités à différents moments
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espace paysager ludique
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espace événementiel et artistique
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espace de restauration et convivialité
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aménagements temporaires et transitoires
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renaturation des sols et désimperméabilisation
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Le site démonstrateur Narcisse-Lainé
Tester les possibilités de remembrement parcellaire pour créer un îlot mixte habitat / travail
L'enjeu sur ce site démonstrateur est de revoir le découpage et la desserte de parcelles étroites ou "placards" en fusionnant des parcelles contiguës afin de densifier les coeurs d'îlots et fronts de rue. Ce remembrement parcellaire s'accompagne d'une évolution des usages de l'îlot, par la intensification de la vocation des bâtis : augmentation du nombre de logements, mutation de locaux résidentiels vers des fonctions mixtes habitat / travail. Il s'agit de penser une densification douce, acceptable, et qui garantisse une qualité de vie.
périmètre de remembrement de l'îlot narcisse-lainé
Images de référence
Diagnostic
Définition d'un nouveau parcellaire
Concept programmatique
Simulation bâtie
Simulation projet
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Un îlot périurbain et des constructions éparses
PLU DREUX - Zone UC Occupation du sol : Bureaux, commerces et artisanats occupe au maximum 50% de la surface construite. Implantation des constructions : Par rapport à la voirie : En recul de la voirie avec un minimum de 3m. Par rapport aux limites latérales : Largeur du terrain ≤ 12m : Sur une ou les deux limites séparatives latérales ; Largeur du terrain ≥ 12m : Sur une limite séparative ou en retrait des deux limites. Possibilités de déroger : Extention/modification de l’existant ; Annexe de moins de 3.50m de haut ; Raisons technniques ; Respect du gabarit d’une construction voisine dérogeant au recul. Par rapport au fond de parcelle : Profondeur du terrain ≤ 20m : Possibilté de construire en limite. Profondeur du terrain ≥ 20m : Retrait (sauf constructions de moins de 3.50m de haut). Plusieurs bâtiments sur une parcelle : Distancés de 4m minimum. Vue dégagée au dessus de 45° à partir du bas de la baie comme indiqué. Sur l’existant, les reculs doivent être conservés. Retrait : Recul minimal égal à la hauteur d’une façade comportant des baies avec un minimum de 6m ; Recul minimal égal à la moitié de la hauteur d’une façade aveugle avec un minimum de 3m Emprise au sol : Ne peut excéder 40% de la superficie du terrain. COS maximal de 0,80, dépassement de 20% pour les logements sociaux locatifs bénéfi- ciant d’un concours financier de l’Etat. Stationnement : 2 places par logement créés (en cas de pret aidé, 1 place), réduit de 25% si parking sou- terrain. A destination d’activités, 1 place par tranche de 80m² construite. Possibilité de déroger : place sur un terrain à moins de 150m ; Concession à long terme dans un parc de stationnement ; Versement d’une participation. Hauteur : Maximum de 9m au sommet de la façade. Différente pour les constructions existantes (sans surélévation). Niveau de rdc à 0.50m maximum du terrain naturel.
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Possibilités de définition d'un nouveau parcellaire
Diverses hypothèses sont envisageables, de l'intervention la plus minimaliste à celle qui englobe le périmètre le plus large, et qui seront étudiées selon les négociations à conduire avec les actuels propriétaires privés.
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concept PROGRAMMATIQUE
>> Programmation hybride logements et lieux de travail à destination d'artisans, artistes, petits makers : un modèle 1 logement + 1 atelier (dédié ou partagé) >> Réutilisation de bâtiments d'activités existants, longère et hangars (constructions briques) pour des activités productives >> Rue Narcisse Lainé : aménagement végétalisé sobre en coût et en entretien avec installations artistiques
SCÉNARIO A MINIMA - LOGEMENTS ATELIERS
SCÉNARIO INTERMÉDIAIRE - LOGEMENTS + LONGÈRE ATELIER
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simulation bâtie pour un îlot mixte habité, productif/créatif
LOGEMENTS ATELIERS Surface : 2590m² Typologie mixte habitat / travail :
ANNEXION LONGERE Surface : 3 070m² Maisons en bande de 125m² et 100m² Atelier commun dans la longère en brique
Les deux scénarios proposés comportent des avantages et des inconvénients :
Simulation de projet
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images de référence
Une valorisation de l'architecture "atelier"
Une densité "douce", acceptable, et qui garantit une qualité de vie
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Des secteurs de veille foncière à long terme
Penser dans la durée la mutation du quartier pour créer un nouveau "coeur de ville"
Au-delà des sites démonstrateurs faisant l'objet d'un passage rapide à la phase opérationnelle, il s'agit de ne pas perdre de vue les enjeux de mutation globale du quartier. Cette transformation, à penser sur le temps long, répond à l'objectif de reconnexion de celui-ci à son environnement : vers le Nord (gare et centre-ville de Dreux), vers l’Est (quartier des Rochelles), vers l’Ouest (mairie de Vernouillet, voie ferrée et vallée de la Blaise), vers le sud (entrée d'agglomération). A travailler à travers l'élaboration d'un plan guide, la logique d'évolution doit affirmer la vocation de "coeur de ville" du Quartier Spectaculaire, autour de différentes fonctions :
Secteur retenu pour porter l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération (dans le cadre d'ACV)
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Le processus et le montage
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Un processus multi-partenarial pour penser les conditions et la faisabilité du projet
>> PROCESSUS / MONTAGE
ORGANISER LES PRIORITES DE MISE EN OEUVRE La première priorité est d’ouvrir le site de l'Atelier à Spectacle et de le donner à voir, ce qui plaide pour deux actions à engager dès que possible :
- aménager/traiter les accès depuis la route de Chartres,
- réinvestir la station-service : travail d’adaptation du bâtiment couplé à des interventions artistiques. Ces premières actions d’enclenchement et de préfiguration auront un rôle de signal très fort : à la fois signal visuel et signal sur l’engagement d’un nouveau mode de projet, plus souple, plus direct et en lien avec l’idée de « quartier spectaculaire ».
La seconde priorité est la réoccupation, au moins partielle, de la friche MANG, dès son acquisition. Il est tout à fait envisageable d’envisager dès 2023-2024 le lancement d'un appel à manifestation d’intérêt pour des occupations temporaires du site dont l’objectif serait de mettre en place les conditions d’un « projet auto-alimenté avec les artistes et utilisateurs ». Il s’agirait de concevoir une programmation continue et non déterminée à partir d’appropriations artistiques multiples et des effets d’entraînement que celles-ci sont susceptibles de générer. L'enjeu est d'utiliser les outils de l’urbanisme transitoire à la fois sur les espaces extérieurs et sur les bâtis de la friche MANG et donc, in fine, de construire progressivement le modèle économique et le financement du projet d'aménagement. Au-delà de la possibilité de solliciter des financements complémentaires pour absorber une partie du déficit (par exemple le Fonds Friches), l’objectif est de penser un portage qui permette de mobiliser d’autres partenaires, et notamment des acteurs privés.FAIRE EMERGER UN QUARTIER SPECTACULAIRE, ISSU DU COLLECTIF ET QUI SE POURSUIT DE MANIERE CONCERTEE L’enjeu du projet vise également à positionner l’Atelier à Spectacle comme « Scène Nationale de territoire», avec une polarisation par étapes des acteurs associés, notamment dans les secteurs de la production et diffusion musicales. Dans cet esprit, une démarche de labellisation « Scène nationale de Musiques Actuelles de territoire » pour le futur équipement qui prendra place au cœur de MANG, afin de constituer un important pôle artistique pour le département. L’équipement MANG pourrait ainsi trouver une identité propre et constituer un terreau favorable, notamment pour acteurs franciliens. Le souhait des acteurs mobilisés est de porter un projet réellement issu du collectif car il s’agit, au-delà de l’Atelier à Spectacle, l’enjeu est également de traiter l’entrée d’Agglo et de la Ville de Dreux en arrivant de Chartres, et donc de donner la meilleure image possible du territoire. Il s’agit de penser un quartier qui doit vivre avec ses habitants et au service de ses habitants, un quartier culturel, humain et spectaculaire. Le lancement d’une consultation des acteurs culturels et des habitants doit permettre de concerter sur le devenir du site et aboutir à la polarisation d'une communauté d’acteurs associés et à la mise en place d’occupation temporaires rapides (notamment installation d’un chapiteau dès que possible sur le site MANG). Face au foisonnement des intentions, la démarche d'occupation temporaires permettra de sélectionner des invariants prioritaires parmi les pistes de programmation et plus largement de construire une stratégie d’urbanisme tactique.
feuille de route opérationnelle
calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Le processus et le montage
La feuille de route opérationnelle et le dispositif de commande publique
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Le processus et le montage
Le calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Les projets démonstrateurs >> Châteauneuf
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS – ENTRE ZI ET CENTRE-BOURG
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
COMITOTHÈQUE / CARTOTHÈQUE
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
La zone industrielle de la Grande Noue et son espace boisé classé
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Les projets démonstrateurs >> Châteauneuf
>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Constats et enjeux : l’identité actuelle de la ZI Saint-Arnoult
>> PROCESSUS / MONTAGE
Maquette 3D
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Les projets démonstrateurs >> Châteauneuf
De belles entreprises et de vastes espaces publics
Centre-bourg de Châteauneuf-en-Thymerais
Vues aériennes de la ZI Saint-Arnoult et son évolution depuis 1970
Des friches et un potentiel de densification de certaines parcelles
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Repérage sites d'intervention
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les enjeux et objectifs
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Principales orientations de transformation de la ZI Saint-Arnoult
>> PROCESSUS / MONTAGE
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Les enjeux et objectifs
Leviers de transformation de la ZI Saint-Arnoult, démonstrateurs d’une logique de sobriété foncière
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Les intentions et la programmation
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Vers une évolution de la zone d'activités coordonnée autour de 4 principes-clés
>> PROCESSUS / MONTAGE
1. >> Développer l'activité économique, proposer des services mutualisés afin d'attirer de nouvelles entreprises : étudier l’occupation réelle des parcelles et des locaux à vocation économique pour identifier de possibles sous-utilisations permettant de regrouper certaines activités afin de densifier la zone d’activités et créer / déployer une offre de locaux modulables, type hôtel d'entreprises, à vocation plutôt artisanale et généraliste, répondant aux trajectoires résidentielles des entreprises. 2. >> Accueillir de nouveaux habitants et favoriser les trajectoires résidentielles sur la commune : proposer de nouvelles offres de logements répondant à des enjeux de développement de la mixité sociale, dans un quartier qui compte déjà une large part de logements sociaux, et aux attentes exprimés par les entreprises de la zone d'activités concernant les besoins en logement de leur salariés, penser les services complémentaires nécessaires (par exemple l'éventuelle implantation d'une crèche). 3.>> Penser la valorisation paysagère du quartier, renforcer la place du végétal dans l'espace public : opérer un changement de paradigme profond (« mieux vaut enlever l’enrobé que le végétal ») pour penser l’aménagement des espaces publics et voiries, en cohérence avec la volonté de développement de l’identité forestière de la ville. 4. >> Renforcer les liaisons douces et actives entre le centre-bourg, la zone d'activités et la forêt : développer une zone sportive et de loisirs pour mettre en scène une « urbanité ludique », penser de nouvelles offres de mobilité, accessibilité et stationnement, pour « irriguer des parcours » depuis et vers des équipements d’intérêt (mini-golf, gymnase et équipements sportifs, locaux associatifs, école de musique, etc.).
>> Proposition de créer un Comité de site de la ZI Saint-Arnoult pour réunir les entreprises actuellement implantées sur la zone, collecter leurs attentes, besoins ou locaux non utilisés.
>> Mener une rapide étude de programmation « Habitat », pour disposer de besoins quantitatifs et qualitatifs précis, et réunir le Comité de site pour approfondir les besoins en logements des salariés.
>> Travail sur la place et l’usage du végétal dans l’espace public de la commune, s'accompagnant d'une démarche de sensibilisation auprès des habitants.
>> Etudier l’avenir des pistes cyclables, dans le cadre d’une réflexion d’ensemble sur les espaces publics « libérés » des voiries départementales grâce à la création du contournement du centre-bourg.
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Les intentions et la programmation
Une première formalisation du programme urbain pour organiser le foisonnement des usages projetés
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Spatialisation des orientations de programmation et repérage des sites opérationnels
Simulation projet
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Simulation de projet
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Le site de la future gendarmerie
Accueillir un nouvel équipement public et de nouveaux habitants pour diversifier les fonctions du quartier
TEST DE CAPACITÉ POUR APPRÉCIER LE DIMENSIONNEMENT DE L'ÉQUIPEMENT ET LE POTENTIEL DE LA PARCELLE À ACCUEILLIR D'AUTRES PROGRAMMES
Le site va accueillir la future implantation de la gendarmerie (suite à son déménagement du site actuel en coeur de bourg, vétuste et inadapté), associée à 12 à 13 logements de fonction pour les gendarmes, en prévoyant deux accès distincts pour la partie « logements » du programme. Concernant les logements destinés aux gendarmes (maisons individuelles mitoyennes), il est nécessaire de prévoir de grands logements et une évolutivité des surfaces (par exemple en prévoyant une capacité d’agrandissement). Pour répondre à l'enjeu de sobriété foncière, il a été décidé de ne pas dimensionner le projet en fonction de la taille de la parcelle mais d'étudier la possibilité d’une densification en ajoutant d’autres logements (cette hypothèse étant particulièrement intéressante en cas de réalisation de l’opération par un opérateur bailleur social).
Diagnostic
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Une parcelle libre à l'interface ville-forêt
Un site aux qualités propice à l'implantation de la future gendarmerie :
PLU CHATEAUNEUF-EN-THYMERAIS - Zone UX Constructions autorisées : Logements de fonction intégrés à la construction existante / Usage hôtelier ou restaura- tion / Equipements / Commerces, bureaux et services / Artisanat / Industriel / Entrepôts / Stationnement / Etablissement de soin et repos / Enseignement professionnel Les constructions ou installations nécessaires aux services publics et infrastructure ne sont pas règlementées. Emprise au sol : 80% de l’unité foncière. 50m² max pour les extensions et adjonctions. Hauteur : Respect de l’existant pour les extensions. Nouvelles construction 12m au faîtage, peut déroger selon besoins techniques. Implantation : Retrait par rapport aux voies de 10m pour les bâtiments industriels, 5m pour les bureaux, services, artisanat, et les lots de moins de 2500m². A l’angle de 2 voies, règle s’applique sur la voie de desserte, un retrait de 3m à respecter pour les autres voies. Constructions implantées en limite séparative sur voie de desserte ou en recul. Sur limite : façade aveugle. Recul doit être de 3m. Aspect : Toitures teintes mates privilégiées. Possibilité de toitures plates. Façades teintes mates et sobres, enduit de ciment interdit. Stationnement : 2 places par logement créé. Une place pour 2 salariés présents sur les même plages horaires. Stationnement vélo pour les constructions de 200m², une place par tranche de 50m² avec maximum 15 places.
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des programmes de casernes avec logements
Gendarmerie d'Ennery
Gendarmerie de Pacy-sur-Eure
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Le regroupement des ateliers techniques départementaux <> municipaux
Une expérience de coopération / mutualisation public-public à valoriser dans la stratégie de sobriété foncière
TEST DE CAPACITÉ POUR APPRÉCIER Les possibilités de densification de la parcelle et de regroupement des activités
Le projet s'inscrit dans la poursuite de discussions entre la Ville de Châteauneuf et l'Agence départementale d'ingénierie et d'infrastructures (Ad2i), actuelle propriétaire occupante de deux parcelles situées à l'entrée de la zone d'activités, visant à accueillir les services techniques municipaux sur le site :
Diagnostic
3 scénarios à envisager
Exemples de référence
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Un ensemble parcellaire à reconfigurer
Un site actuellement occupé par :
PLU CHATEAUNEUF-EN-THYMERAIS - Zone UX Constructions autorisées : Logements de fonction intégrés à la construction existante / Usage hôtelier ou restaura- tion / Equipements / Commerces, bureaux et services / Artisanat / Industriel / Entrepôts / Stationnement / Etablissement de soin et repos / Enseignement professionnel Les constructions ou installations nécessaires aux services publics et infrastructure ne sont pas règlementées. Emprise au sol : 80% de l’unité foncière. 50m² max pour les extensions et adjonctions. Hauteur : Respect de l’existant pour les extensions. Nouvelles construction 12m au faîtage, peut déroger selon besoins techniques. Implantation : Retrait par rapport aux voies de 10m pour les bâtiments industriels, 5m pour les bureaux, services, artisanat, et les lots de moins de 2500m². A l’angle de 2 voies, règle s’applique sur la voie de desserte, un retrait de 3m à respecter pour les autres voies. Constructions implantées en limite séparative sur voie de desserte ou en recul. Sur limite : façade aveugle. Recul doit être de 3m. Aspect : Toitures teintes mates privilégiées. Possibilité de toitures plates. Façades teintes mates et sobres, enduit de ciment interdit. Stationnement : 2 places par logement créé. Une place pour 2 salariés présents sur les même plages horaires. Stationnement vélo pour les constructions de 200m², une place par tranche de 50m² avec maximum 15 places.
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trois scénarios A envisager pour pousser la logique de sobriété foncière
SCÉNARIO DE BASE ACTUELLEMENT ENVISAGE
ADAPTATION "TPSF" : SCÉNARIO 1
ADAPTATION "TPSF" : SCÉNARIO 2
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des centres techniques bien intégrés dans leur environnement
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Le site démonstrateur de la ZA de la Noue
Négocier avec des propriétaires privés pour créer sur le long terme un nouveau quartier mixte activités / habitat
Pour répondre au besoin de développement de la Ville de Châteauneuf, tout en s'inscrivant dans une logique de sobriété foncière, le projet prévoit la mutation progressive de la Grande Noue, en dialogue avec les propriétaires privés.
Le projet s'organise autour de deux composantes programmatiques dans un objectif de mixité fonctionnelle, en connexion entre le coeur de bourg et la ZI Saint-Arnoult, et dans une logique d’écologie industrielle territoriale :
Croquis esquissant les principes d'aménagement du secteur de la noue
Habiter la lisière
Penser la densité acceptable
Accueillir de nouvelles entreprises
Cliquez sur les zooms pour accéder aux fiches références détaillées
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HABITER LA lisière
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Penser la densité acceptable : exemples de programmes similaires
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accueillir de nouvelles entreprises
Un exemple d’immobilier locatif souple : Ecchobloc Ecchobloc® est un programme immobilier original, composé de locaux modulables (de 250 m2 à 1 000 m2) conçus pour accueillir des petites et moyennes entreprises d’artisanat, de construction ou de petite production. Initié par Duval Développement, il permet à des entreprises de devenir propriétaires de leurs murs à un prix très accessible, en choisissant à la carte la surface et les services qui correspondent à leurs besoins.
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Le traitement paysager et sensible de l'ensemble du secteur
Changer de paradigme dans le traitement et la valorisation des espaces naturels
Sur le long terme et à l'échelle de l'ensemble du secteur, voire de la commune, il s'agit de poser les fondements d'une démarche de renversement de la place du végétal et de la nature dans les aménagements, notamment des espaces publics. A travers la mise en place d'une charte du végétal et des recommandations paysagères, mais aussi la création de liaisons douces qui reconnectent la zone d'activités à son environnement, à la forêt et aux sentiers de randonnées piétons et cyclables.
Etablir une charte des recommandations paysagères
Dans une logique d'attractivité territoriale, l'enjeu est de mettre en scène une "urbanité ludique", qui renforce le positionnement de la Petite Ville de Demain qu'est Châteauneuf autour de son image de "nature sportive".
Garantir une place aux mobilités douces
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garantir une place aux mobilités douces
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etablir Une charte des recommandations paysagères
Cahier de prescriptions et de recommandations paysagères et architecturales du PA du plateau de Signes
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>> ENJEUX / OBJECTIFS
Le processus et le montage
>> INTENTIONS / PROGRAMME
Une stratégie opérationnelle à adapter en fonction de la complexité du projet, de l’ambition et des moyens de la collectivité
>> PROCESSUS / MONTAGE
DES MONTAGES SPÉCIFIQUES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL Les trois secteurs présentent des enjeux opérationnels différents et peuvent s’autonomiser en termes de montages, compte tenu des acteurs positionnés et de la maturité des réflexions engagées (voir fiches détaillées "Questions de portage et de maîtrise foncière"). UNE STRATÉGIE OPÉRATIONNELLE À 4 ÉTAGES ET MULTI-ACTEURS
LE NIVEAU STRATÉGIQUE ET LES SUJETS TRANSVERSAUX SOUS MAITRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE Afin d’avoir la maitrise de son projet, la collectivité doit porter la vision globale et donc poursuivre la démarche d’élaboration du plan guide, en s’appuyant le cas échéant sur une AMO :
- Approfondir les études de programmation sur la zone d’activité dans la logique sobriété foncière (affiner les besoins en logements, en locaux d’activité, etc.) et identifier les partenaires.
- Affiner le programme d’équipements publics (voirie, aménagements paysagers…) et le chiffrage estimatif de manière à définir le mode de financement complémentaire au budget de la commune (taxe d’aménagement simple, majorée, PUP, etc.) et les éventuelles subventions à mobiliser.
- Préciser le phasage : construire un calendrier prévisionnel de développement du projet compatible avec la révision du PLU et qui intègre les études pré-opérationnelles (étude d’impact environnemental, sondages éventuels, etc.).
La dominante du projet d’ensemble étant à vocation économique, l’Agglomération du Pays de Dreux peut porter a minima les études pré-opérationnelles de manière à anticiper les procédures d’urbanisme, voire être maître d’ouvrage du secteur de la Grande Noue (au titre de sa compétence en matière de développement économique, dans le cadre d'un programme dont à dominante "activités").questions de portage et de maîtrise foncière
feuille de route opérationnelle
calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Le processus et le montage
Un processus partenarial et opérationnel de facilitation foncière
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de la future gendarmerie
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de regroupement des services techniques départementaux et municipaux
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synthèse DES QUESTIONS DE portage et maîtrise foncière
Site de la ZA de la Noue
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Le processus et le montage
Le calendrier de mise en œuvre de la démarche
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Accueil >> Les enseignements
LES ENSEIGNEMENTS
LA GOUVERNANCE
L’expérimentation Territoires Pilotes de Sobriété Foncière engagée par l’Agglomération du Pays de Dreux met en évidence une interaction de facteurs et d’échelles d’analyses, de projets et de jeux d’acteurs qu’il est intéressant d’observer dans une dynamique de montée en généralités :
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
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Les enseignements >> Mise en perspective
mise en perspective
Dans le cadre et le format initialement donnés à la mission TPSF, l'expérimentation menée sur les trois sites démonstrateurs de l'Agglo de Dreux n'a pas permis d'embrasser complètement la problématique foncière à l'échelle du territoire. Toutefois les nombreux échanges avec les services des collectivités impliquées, permettent d'esquisser un modèle de stratégie de sobriété foncière à l'échelle d'un territoire. Le schéma-prototype ci-contre exprime une vision plus systémique de la question posée en articulant 4 grands registres : > La caractérisation de la ressource foncière, > Les outils de connaissance et d'observation des mutations urbaines, > La prise en charge des besoins du territoire par la planification, > La nécessité d'un projet de territoire, d'une gouvernance et de pratiques d'aménagement, qui intègrent les enjeux de sobriété foncière par le décloisonnement des acteurs et dimensions sectorielles de l'aménagement urbain.
STRATÉGIE DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
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Les enseignements >> L’observation
L’OBSERVATION
>> Le foncier "stratégique" est l'arbre qui cache la forêt ! L'enjeu de la sobriété foncière milite pour une meilleure observation du foncier "ordinaire" : il s'agit de revisiter le présupposé du foncier vu comme stratégique, de regarder autrement les ressources foncières et leur potentiel, afin de repérer et qualifier tout autant le foncier "invisible" qui peut se révéler stratégique. >> Pour un "observatoire de la transformation / mutation foncière" ! Si la notion de foncier multifonctionnel n’est pas encore complètement intégrée dans les outils associées aux stratégies d'observation foncière, il est essentiel de dépasser les sectorisations, catégories et destinations foncières existantes. L'enjeu d'une critériologie qualitative, au-delà d’indicateurs quantitatifs, est de créer des liens entre des approches encore trop silottées. >> Pour un observatoire collaboratif et contributif ! Une politique de sobriété foncière à l’échelle d’un territoire, au-delà des instruments, nécessite une stratégie et un effort organisationnel significatifs. La mise en place d'un observatoire collaboratif doit permettre à tous les acteurs impliqués de participer à l'alimentation de la connaissance sur la ressource foncière.
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Vers une démarche active et collaborative, pour faire de l'observation foncière un service "performatif" de la collectivité
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Les enseignements >> L’observation
Les enjeux en matière d’observation et de connaissance du foncier
Pas de stratégie de sobriété foncière sans connaissance du foncier
De la connaissance à l’action foncière
METTRE EN PLACE DES OUTILS DE CONNAISSANCE DU FONCIER Des données et outils produits à l'échelle nationale peuvent être mobilisés : Urbansimul pour mieux connaître les gisements fonciers, les fichiers fonciers, l'OCS GE (occupation du sol à grande échelle) ou encore l'observatoire de l'artificialisation pour évaluer la consommation d’espace, etc. Ces outils sont utiles pour apporter un premier niveau d’information, mais nécessitent d’être consolidés localement sur certains sujets. Cartofriches par exemple repose sur des bases de données du BRGM qui n’ont pas été réactualisées (Basias et Basol), ainsi que sur la compilation des AMI friches. Sur cet enjeu des friches, l’Agglomération du Pays de Dreux est bien consciente de la nécessité de réactualiser et renouveler un inventaire, le dernier diagnostic datant de 2014. Seul l’arpentage permet de consolider l’information, car les friches sont des objets mouvants. L'ENJEU DE DISPOSER D'UN OBSERVATOIRE ACTUALISE Au-delà d’un inventaire, l’enjeu pour les communes et l’agglomération est de disposer d’un observatoire fin actualisé sur l’ensemble du territoire pour définir la stratégie foncière : de la veille à l’acquisition en passant par des secteurs d’attente… condition pour déployer de nouveaux projets de développement ou de renaturation, dans le cadre d’une politique de « réaménagement » urbain, dans laquelle le sol n’est pas considéré comme un simple support, mais pour l’ensemble de ses qualités intrinsèques. Cela va dans le sens de la Loi climat et résilience du 22 août 2021 (article 205) qui introduit l’obligation de créer des observatoires locaux de l’habitat et du foncier partout où il existe un PLH approuvé.
LA CONNAISSANCE DU FONCIER COMME PREALABLE A LA SOBRIETE Une bonne connaissance du foncier est un préalable pour pouvoir engager une démarche de sobriété foncière qui fasse sens : l’objectif n’est pas d’additionner des projets vertueux à une micro-échelle, mais de construire une stratégie territoriale à partir de ces exemples démonstrateurs. C’est penser l’aménagement du territoire un peu différemment, c’est-à-dire sous l’angle de la conciliation et de l’optimisation des différents des usages du foncier, tout en ménageant les fonctions écosystémiques du sol. Une telle démarche, qui n’est pas uniquement quantitative ni surfacique, est donc intimement imbriquée à celle d’un projet de développement territorial, tel qu’il peut être porté dans le SCoT : une bonne échelle pour penser le polycentrisme de l’agglomération, les mobilités et y intégrer cette nouvelle approche du sol. LA NECESSITE DE SYSTEMATISER UNE APPROCHE D'OBSERVATOIRE L’identification et le repérage des gisements fonciers est dès lors un impératif dans ce souci d’optimisation et de sobriété. C’est seulement à partir d’un tel inventaire qu’une stratégie d’intervention peut être définie, après avoir hiérarchisé les sites entre eux selon différents critères, renseignés en général dans une matrice. La démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière menée par l'Agglo du Pays de Dreux se singularise par le fait que ces étapes n’ont pas eu lieu, les sites ayant été présélectionnés en amont, fruit d’un consensus. Pour autant, la généralisation de la démarche nécessite de systématiser cette approche d’inventaire et d’observatoire.
Focus méthode : URBANSIMUL, OUTIL DE REPERAGE DU FONCIER INVISIBLE
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Les enseignements >> L’observation
Les enjeux en matière d’observation et de connaissance du foncier
De l'observation à la stratégie : temporiser, maîtriser, engager
Une fois l'outil d'observation en place, comment l'utiliser ? Comment hiérarchiser la resssource foncière ? Comment articuler la connaissance et l'action foncière ? L'outil d'observation foncière peut être conçu comme un outil de transformation urbaine :
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Les enseignements >> Focus Méthode >> Urbansimul
Focus méthode
URBANSIMUL, UN OUTIL À CONSOLIDER
MÉTHODE D'ANALYSE ET DE REPÉRAGE FONCIERS Parallèlement à l'utilisation d'Urbansimul, l’équipe d’AMO a développé son propre outil de collecte de données et de cartographie, combinant les fichiers SIG transmis par l’Agglo de Dreux (PLU, base équipement, fichiers fonciers) et les sources accessibles (BD Topo, BD Cadastre, SIRENE, CLC…), combinées à des observations de terrain. La restitution en cartographie thématique comprend :
COMMENT REPÉRER LE FONCIER INVISIBLE ? La définition du « foncier invisible » est relativement difficile à traduire spatialement. Le choix a été fait de ne pas recourir à une analyse classique de dureté foncière pour privilégier le repérage d’opportunités à l’occasion d’échanges avec les élus et services communaux notamment, en s’appuyant sur leur connaissance fine du territoire, ainsi que les visites de terrain. Cette méthode met en exergue l’importance du partage des connaissances.
QUELLES PRÉCONISATIONS POUR LE DÉVELOPPEMENT D'URBANSIMUL ? Pour dépasser la difficulté du partage de l’information, la stratégie d’observation foncière doit pouvoir combiner l’approche SIG traditionnelle mais aussi et surtout des canaux d’information plus contributifs (cartographie interactive permettant à chacun de renseigner des éléments qui échappent aux outils informatiques). Il paraît nécessaire de développer des outils collaboratifs pour consolider et actualiser en continu différents niveaux d’information (une proposition certainement compatible avec Urbansimul si l’outil peut être enrichi d’une possibilité « d’annotations » en ligne).
Cartothèque TERRITOIRE ETSECTEURS
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Les enseignements >> La planification
LA PLANIFICATION
Échelles de TERRITOIRE
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LES ENSEIGNEMENTS
SRaddet NORmandie & CENTRE-VAL DE LOIRE
L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
INTERSCOT NORD CENTRE-VAL DE LOIRE
Mise en perspective
>> Penser le temps long pour les générations futures ! L'enjeu de la sobriété foncière milite pour penser les liens entre grands enjeux de prospective - climatique, sociétale, etc. - planification écologique et planification territoriale stratégique. >> Décloisonner les approches ! Il est nécessaire de décloisonner les outils de planification sectorielle et de croiser les outils d'observation thématiques. L'enjeu est de qualifier les ressources foncières selon leur disponibilité ou leur mutabilité à différentes temporalités.
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
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Les enseignements >> La planification
Les enjeux et outils d’une planification stratégique sobre
Un changement de paradigme qui redonne toute sa place à la planification
REVOIR NOS MODES DE PLANIFICATION A L'AUNE DES TRANSITIONS Cet objectif de sobriété foncière est donc loin d’être neutre puisqu’il vient bousculer nos modes de planification à l’aune des transitions à opérer qui ne peuvent se satisfaire d’approches en silo : les documents de planification doivent s’articuler davantage, entre urbanisme, habitat, développement économique, environnement, mobilité, etc. à une échelle a minima intercommunale. L’enjeu de la sobriété foncière, au-delà de sa dimension purement comptable et surfacique, constitue sans doute une opportunité pour relancer la coopération entre communes autour d’une vision partagée du développement territorial. Une opportunité aussi pour les territoires de se saisir de leur destin en termes de contribution aux transitions et peser ainsi dans les arbitrages.
CHANGER D'ECHELLE ET REVOIR LES FONDAMENTAUX DE L'AMENAGEMENT Les expérimentations en matière de sobriété foncière sur l’Agglo du Pays de Dreux montrent les spécificités qu’engagent de tels projets. A la facilité de l’urbanisation en extension urbaine répond la complexité et le coût des interventions dans le tissu existant qui visent l’optimisation de l’usage du foncier, soit par intensification, recyclage ou remembrement. Et c’est sans compter les espaces qu’ils convient aussi de préserver, voire de renaturer et qui n’ont aucun modèle économique. Si le ZAN met l’accent sur des sujets techniques, tels que le financement, le type de montage, etc., il invite plus profondément à changer d’échelle d’appréhension et à réinterroger les fondamentaux de l’aménagement du territoire. UNE APPROCHE DE LA PLANIFICATION ITERATIVE ENTRE LES DIFFRENTES ECHELLES TERRITORIALES L’atteinte de la sobriété foncière ne peut en effet se contenter de l’échelle purement opérationnelle, puisqu’il faut bien organiser une vision territorialisée de cet objectif, qui fasse sens avec l’armature territoriale : il s’agit d’adopter une approche itérative, à la fois ascendante et descendante. Ascendante au sens où elle part non seulement des besoins des collectivités locales, mais aussi de leur contribution à cet objectif global qui doit être énoncé ; descendante en ce sens qu’une échelle supérieure de planification (SRADDET, SCoT) devra arbitrer et fixer des objectifs territorialisés qui garantissent une cohérence d’ensemble, une équité territoriale, tenant compte de la diversité des trajectoires et des besoins. Immanquablement, cela va sans doute appeler de nouvelles solidarités.
les enjeux du territoire
la stratégie locale
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Les enseignements >> L’adaptation des pratiques
L’ADAPTATION DES PRATIQUEs
>> Vers plus de coopérations public-public ! L'enjeu de la sobriété foncière milite renforcer les coopérations entre acteurs publics, via des processus de mise en commun, mutualisation, voire d'échange de ressources immobilières et foncières. >> Ne pas négliger la bonne volonté des propriétaires privés ! Si la sobriété foncière implique de poser un cadre commun partagé, le "FAIRE" ne doit pas être la seule manière pour les acteurs publics de veiller à sa mise en application. Les propriétaires privés doivent être parties prenantes de l'intérêt général et, à ce titre, incités à se mobiliser dans le cadre posé. L'enjeu est alors de trouver les meilleures modalités d'échange, entre incitation et réglementation. >> Agilité, urbanisme transitoire et "opérations à tiroirs" ! En tenant compte de l'articulation entre les échelles et les temporalités, les pratiques d'aménagement doivent trouver une forme d'agilité. Il s'agit d'identifier les ressources foncières se libérant progressivement dans le temps pour organiser le déclenchement de nouvelles opérations. L'enjeu est celui d'une "activation foncière progressive", en lien avec un observatoire performant.
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
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L’OBSERVATION
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Coopération public-public et public-privé, transitoire et agilité : les nouvelles pratiques d'aménagement
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Les enseignements >> L’adaptation des pratiques
Les enjeux d’une nécessaire adaptation des pratiques d’aménagement
Passer d'une ressource latente (sous ou mal utilisée) à une ressource activée : le rôle clé de la collectivité
AU-DELA DE L'ACTIVATION : LA COPRODUCTION Entre l’incitation réglementaire et l’intervention directe, tout un pan de logiques d’action se dessinent sur un format de co-production. Sur la séquence foncière par exemple, on voit bien que l’appui de l’EPF peut s’avérer très utile pour les acquisitions et le portage foncier dans la ZI de Châteauneuf et ainsi donner davantage de marges de manœuvre à l’Agglo pour se concentrer et engager la phase opérationnelle. Dans une démarche à grande échelle de sobriété foncière qui supposera d’aller sur des fonciers complexes, c’est probablement un partenaire clé à mobiliser, non seulement pour son ingénierie sur les sujets de veille foncière, mais aussi comme «activateur de projet ». Cette démarche implique également de savoir travailler avec les propriétaires et les occupants actuels et futurs : c’est un autre enjeu pour faire adhérer au projet et rester dans un cadre d’intervention amiable. On constate que ce type de projet peut générer des besoins de relocalisations temporaires : il faut savoir là aussi anticiper les besoins fonciers pour ce type d’opérations tiroirs, amenées à être plus fréquentes. Cela participe de la stratégie foncière à mettre en place.
UN RÔLE D'ACTIVATEUR DE LA RESSOURCE FONCIERE La démarche Territoire Pilote de Sobriété Foncière a la vertu de mettre la focale sur des fonciers qui ne se transformeraient pas spontanément et qui pourtant présentent un potentiel d’optimisation au regard des enjeux d’aménagement sobre et résilient. Les « forces du marché » sont insuffisantes, voir absentes pour produire une mutation de ces tissus sans intervention publique. La collectivité (commune et/ou EPCI) joue un rôle clé « d’activateur » de la ressource foncière. Elle amorce et initie la transformation du foncier. Selon les cas de figure, plusieurs leviers sont mobilisés :
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Les enjeux d’une nécessaire adaptation des pratiques d’aménagement
Passer d'une ressource latente (sous ou mal utilisée) à une ressource activée : le rôle clé de la collectivité
LA SOBRIÉTE FONCIERE IMPLIQUE DE LA STRATÉGIE FONCIÈRE Les sujets évoqués mettent en évidence différentes temporalités en termes de mobilisation du foncier et d’anticipation des besoins connexes. Cela affecte nécessairement les capacités financières des collectivités pour assurer la maitrise foncière et le portage, qu’il faut échelonner dans le temps. Outre le recours à l’EPF qui constitue un véritable levier, une autre alternative consiste donc à s’appuyer sur les propriétaires, qui deviennent acteurs de l’aménagement et non plus uniquement des entités consultées une fois le projet ficelé. Cela signifie pour les collectivités territoriales de mettre en place une véritable stratégie foncière qui intègre cette perspective d’aménagement avec les propriétaires. La démarche de sobriété foncière s’inscrit dans un processus à plusieurs échelles : le grand projet urbain, le périmètre de projet, les sous-périmètres opérationnels et les temporalités.
L'ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE : UN OUTIL DE COPRODUCTION ADAPTÉ Une autre piste qui pourrait être mobilisée ici, sous réserve d’identification des gisements fonciers adaptés, serait de recourir à l’AFU (association foncière urbaine, soit un collectif de propriétaires constitués en association syndicale), en particulier l’AFU de Projet. Elle comporte à la fois un mécanisme de remembrement et d’aménagement pour permettre une valorisation de parcelles, inexploitables en l’état car difficilement constructibles, voire souvent inconstructibles lorsqu’elles sont examinées une par une. La loi Alur donne la possibilité, pour la collectivité locale, de délimiter des périmètres de projet (article L 332-13), et ainsi inciter, au sein de ce périmètre, les propriétaires à se regrouper pour faire évoluer une structure foncière impropre à l’aménagement et à l’urbanisation du secteur. Ce périmètre peut tout à fait se doubler d’une OAP. Cela suppose bien sûr d’identifier des périmètres propices à ce genre d’approche, qui évite à la collectivité de porter le foncier et de recourir à des procédures lourdes, tout en lui permettant de prendre part au projet, à sa définition et son contrôle. C’est un outil adapté aux fonciers morcelés, qui permet d’aménager avec les propriétaires fonciers, en mutualisant les coûts d’aménagement et en évitant les contentieux. C’est une piste de réflexion possible pour le secteur de densification douce du Quartier des Rochelles à Dreux.
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Les enseignements >> La gouvernance
LA GOUVERNANCE
>> Faire projet ! L'une des réussites de la démarche d'expérimentation a consisté en la mobilisation d'une gouvernance "en mode projet", dédiée à l'émergence de projets pour chacun des secteurs d'étude, et transcendant les rôles habituels. >> Faire "passer à l'échelle" l'expérimentation ! L'enjeu est de pérenniser les méthodes d'organisation testées en phase d'expérimentation - format "atelier", constitution d'une comitologie ad hoc, mobilisation large des parties prenantes - ayant nourri de nombreux allers-retours entre les échelles, entre la vision stratégique globale et l’opérationnalité des sites démonstrateurs. >> Réunir et mobiliser les acteurs du territoire pour "faire système" ! L'établissement d'une véritable stratégie de sobriété foncière à l'échelle du territoire de l'agglomération implique la poursuite du dialogue entre les acteurs des communes et de l'intercommunalité, dans le respect des compétences de chacun. Celui-ci pourrait prendre la forme d'une instance de pilotage des usages de la ressource foncière, s'appuyant sur l'observatoire contributif (Atlas du foncier invisible).
LA GOUVERNANCE
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L’ADAPTATION DES PRATIQUES
Mise en perspective
Vers un processus permanent et multi-acteurs, nécessitant et générant des échanges réguliers et des remises en question posées par les acteurs eux-mêmes
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Les enseignements >> La gouvernance
La gouvernance
Piloter un projet de territoire intégrant la stratégie partagée de sobriété foncière
observatoirE COLLABORATIF du foncier
projet de territoire intégrateur
élus et services référents au sein de l'agglo du pays de dreux
élus et services référents au sein de la / des communes concernées
partenaires institutionnels
propriétaires fonciers publics / privés
habitants / représentants de la société civile
investisseurs / acteurs économiques / porteurs de projets
ACTEURS ET OPÉRATEURS
DÉMARCHES DE projet IN SITU
TOUTES LES DIRECTIONS IMPLIQUÉES
pilotage de la ressource foncière
COMMENT PéRENNISER LES OUTILS, METHODES D'ORGANISATION ET PROCESSUS DéCISIONNELS TESTéS PENDANT L'EXPéRIMENTATION TPSF ?
L'idée est de considérer l'observatoire foncier stratégique comme un outil de transformation urbaine, au service de la prise de décision permettant la mise en oeuvre du projet de territoire intégrant la stratégie de sobriété foncière partagée par l'Agglo du Pays de Dreux et chacune de ses communes membres. A ce titre, il prend une dimension "éxecutive" qui justifie la création d'une instance de pilotage, le comité de pilotage de la ressource foncière, réunissant l'ensemble des collectivités membres de l'agglomération. Il s'agit ensuite de tirer parti de l'une des réussites de la démarche, en poursuivant le principe de l'organisation "en mode projet" pour piloter, suivre et évaluer les opérations découlant naturellement de la stratégie mise en place. Concrètement, cela passe par l'instauration de comités projet, réunissant l'ensemble des acteurs publics et privés, autour d'un projet précis. Les services de l'Agglo du Pays de Dreux y ont alors un "rôle d'assembleur", nourri des allers-retours entre la vision stratégique du projet de territoire et l'opérationnalité des projets.
L'Agglomération du Pays de Dreux a été choisie comme l'un des 7 premiers Territoires Pilotes de Sobriété Foncière, démarche lancée par la ministre de la Transition écologique Barbara Pompili et la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales Jacqueline Gourault, le 8 septembre 2020 à l’occasion de la Rencontre nationale Action Cœur de Ville. Ce rapport présente la démarche d'expérimentation menée par l'Agglo du Pays de Dreux - et ses communes associées, Dreux, Vernouillet et Châteauneuf-en-Thymerais - entre octobre 2021 et novembre 2022, visant à "réveler le foncier invisible" sur trois secteurs d'études, y repérer des opportunités d'intervention et enfin y tester le développement de projets démonstrateurs de sobriété foncière. Dans une perspective de monter en généralité, la démarche a permis de mettre en lumière quelques premiers enseignements, guidant les actions à venir. La méthode et les acteurs sont en place pour que cette expérimentation devienne la pratique nouvelle du territoire. Fruit d'un travail collectif ayant une mobilisé un très grand nombre de contributeurs - qu'ils en soient ici remerciés - ce rapport et sa synthèse ont été rédigés par l'équipe d'assistance à maîtrise d'ouvrage ayant accompagné l'Agglo du Pays de Dreux dans cette expérimentation : Sabrina Charrière (Julhiet Sterwen) et Emmanuel Redoutey (ER U&P), avec les contributions de Marie Llorente (MLL Conseil & recherche) et Annelise Bideaud (Nebbia).
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PROJETS DÉMONSTRATEURS
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CARTOTHÈQUE TERRITOIRE ET PÔLE URBAIN DE DREUX - VERNOUILLET
COMMUNES TPSF DANS LA TRAME VERTE ET BLEUE
COMMUNES TPSF ET PÉRIMÈTRE DE L'AGGLO DU PAYS DE DREUX
EXTRAIT PADD SCOT ORIENTATION 2 OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT
POLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET ZONES D'ACTIVITÉS
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLETPÉRIMÈTRES ORT ET QPV
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE LIGNE CHARTRES-DREUX
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLETÉQUIPEMENTS URBAINS
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET TRAME VERTE ET BLEUE
PÔLE URBAIN DREUX-VERNOUILLET OCCUPATIONS
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CARTOTHÈQUE SITE DREUX GARE LES ROCHELLES
DREUX - ROCHELLES - SECTEUR D'ÉTUDE
DREUX - ROCHELLES - COEF. EMPRISE AU SOL
DREUX - ROCHELLES - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
DREUX - ROCHELLES - HAUTEURS BÂTI
DREUX - ROCHELLES - DATATION BÂTI
tDREUX - ROCHELLES - ÉQUIPEMENTS URBAINS
tDREUX - ROCHELLES - FONCIER PUBLIC & INST.
DREUX - LES ROCHELLES - PLU ZONAGE
tDREUX - ROCHELLES - PLU ER & OAP
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CARTOTHÈQUE SITE VERNOUILLET ENTRÉE DE VILLE
VERNOUILLET - SECTEUR D'ÉTUDE
VERNOUILLET - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
VERNOUILLET - COEF. EMPRISE AU SOL
VERNOUILLET - HAUTEURS BÂTI
VERNOUILLET - DATATION BÂTI
VERNOUILLET - ÉQUIPEMENTS URBAINS
VERNOUILLET - PLU ZONAGE
VERNOUILLET - FONCIER PUBLIC & INST.
VERNOUILLET - SECTEURS VEILLE FONCIÈRE
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CARTOTHÈQUE CHÂTEAUNEUF- EN-THYMERAIS
CHÂTEAUNEUF - SECTEUR D'ÉTUDE
CHÂTEAUNEUF - TYPOLOGIE PARCELLAIRE
CHÂTEAUNEUF - COEF. EMPRISE AU SOL
CHÂTEAUNEUF - HAUTEURS BÂTI
CHÂTEAUNEUF - DATATION BÂTI
CHÂTEAUNEUF - OCCUPATIONS
CHÂTEAUNEUF - FONCIER
CHÂTEAUNEUF - PLU ZONAGE
CHÂTEAUNEUF - PLU OAP - ER - EBC
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>> comités opérationnels
COMITOTHÈQUE
>> ateliers et comités techniques
Utilisation du rapport final comme support
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>> comités opérationnels
COMITOTHÈQUE
>> ateliers et comités techniques
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GRAPHOTHÈQUE PROCESSUS
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 1
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 2
VERNOUILLET – ESQUISSE PROJET 3
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 1
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 2
VERNOUILLET – ESQUISSE PROCESSUS 3
DREUX – ESQUISSE PROJET
CHÂTEAUNEUF – ESQUISSE PROCESSUS
Territoires Pilote de Sobriété Foncière RÉSULTATS DE L’EXPÉRIMENTATION MENÉE PAR L’AGGLO DU PAYS DE DREUX
Synthèse >> Sommaire
VISION PROSPECTIVE et stratégie nationale
LA GOUVERNANCE
LA PLANIFICATION
LA DÉMARCHE
LES ENSEIGNEMENTS
L’OBSERVATION
ENJEUX DU TERRITOIRE et stratégie locale
L’ADAPTATION DES PRATIQUES
LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
DREUX
VERNOUILLET
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
rEVENIR à l'accueil
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Vision prospective et stratégie nationale
1. la VISION PROSPECTIVE et la stratégie nationale
LES GRANDES VISÉES DE L'EXPÉRIMENTATION TPSF La démarche nationale TPSF porte une visée opérationnelle à court terme inscrite dans une vision de long terme
SOBRIÉTÉ FONCIÈRE, DE QUOI PARLE-T-ON ? Poser les jalons d'un développement plus intégré en activant des ressources foncières invisibles
L'Agglo du Pays de Dreux est l'un des 7 territoires pilotes au plan national et le premier à présenter les résultats de l'expérimentation
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Enjeux du territoire et stratégie locale
2. LES enjeux du territoire et LA stratégie portée par l'agglo
UNE AGGLO DÉJÀ ENGAGÉE DANS DES POLITIQUES EN FAVEUR DE LA SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
DES ENJEUX SPÉCIFIQUES AU TERRITOIRE DE L'AGGLO DU PAYS DE DREUX
LES ATTENDUS ET FINALITÉS DE LA DÉMARCHE TPSF
SE DOTER D'UN OUTIL STRATÉGIQUE D'OBSERVATION ET D'ACTIVATION FONCIÈRE >> travail déjà engagé (inventaire des friches, déploiement d'urbansimul...)
RENFORCER LE PROJET DE TERRITOIRE AVEC DE NOUVeAUX PRÉCEPTES DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
FAIRE EXEMPLE AVEC LES SITES DÉMONSTRATEURS TPSF >> mobilisation des acteurs >> changement de pratiques >> engagements opérationnels à court terme
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Démarche en quelques points clés
CAUE 28
EPFLI
elus référents DE L'AGGLO
ville de dreux dir. am. durable
Équipe Atelier à spectacle
ville de chateauneuf
Pôle Développement & Aménagement du Territoire
DDT 28
maison de l'architecture
UDAP
responsables equipements culturels agglo et ville
dgS de la ville
dga services à la population de l'agglo
drac centre-val de loire
région centre-val de loire
département (affaires culturelles)
département Eure-et-Loir (dir. Infras)
(compagnies musiques, théatre, cirque, danse) / FRACAMA
oph habitat drouais
direction tourisme de l'agglo
direction aCV ville de dreux
service jeunesse de la ville
action logement
SERVICE URBANISME ville de dreux
département (dir.aménagement)
ONF
Groupement de gendarmerie départementale Eure-et -Loir
habitat eurélien
direction promotion économique / territoire d'industrie de l'agglo
ENTREPRISES ZI ST-ARNOULT
les acteurs du site DÉMONSTRATEUR De DREUX
Comité Opérationnel TPSF
LES acteurs du site démonstrateur de vernouillet
acteurs culturels
Les acteurs du site DÉMONSTRATEUR de CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
LES POINTS CLES DE LA DEMARCHE TPSF
Comité de site CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> L'atelier comme méthode
L'atelier comme méthode de fabrique des projets
prioriser et sélectionner >> intentions et stratégie
Troisième comité opérationnel
construire le processus>> gouvernance et montage
Comités techniques de site
poser Les hypothèses, et les orientations>> enjeux et objectifs
itérations pour affiner le projet lors des ateliers
projet
observer et comprendre >> repérage FONCIER INVISIBLE
Deuxième comité opérationel
SUITES opérationnelLES
affiner le projet de manière itérative>> programmation et actions
Premier comité opérationnel
Comités techniques de site
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Les projets démonstrateurs
3. LES PROJETS DÉMONSTRATEURS
Intensifier et hybrider une zone d'activités au contact du centre bourg
Repenser l'attractivité et l'habitabilité d'une cité jardin au voisinage de la gare
Allier recyclage foncier et projet économique et culturel sur un ancien site industriel
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Les projets démonstrateurs
Les enjeux d'évolution des secteurs d'étude
L'Articulation ZI Saint-Arnoult et centre-bourg de Châteauneuf
Le pôle urbain Dreux / Vernouillet : coeur d'Agglo
VERS UN PROCESSUS D’INTENSIFICATION URBAINE ET DE MISE EN RÉSEAU DE POLARITÉS EXISTANTES
VERS l'intensification d'un nouveau quartier de la petite ville de demain
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Vernouillet
VERNOUILLET – QUARTIER SPECTACULAIRE
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
Vue du site de la Friche MANG en vis-à-vis de l'Atelier à Spectacle
Repérage des sites d'intervention
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Vernouillet
BÂTI ANCIEN PATRIMONIAL ACTIIVITÉS (ARTISANAT, COMMERCE, TERTIAIRE) FICHES MANG - FRICHE JOSSE HABITATIONS
Simulation de projet
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Synthèse >> Vernouillet
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Vernouillet
Penser dans la durée la mutation du quartier pour créer un nouveau "coeur de ville"
TRAVAILLER UN PLAN GUIDE POUR AFFIRMER LA VOCATION DE "COEUR DE VILLE" DU QUARTIER SPECTACULAIRE, AUTOUR DE DIFFÉRENTES FONCTIONS :
Secteur retenu pour porter l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération (dans le cadre d'ACV)
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Synthèse >> Vernouillet
Le processus et le montage
Plusieurs actions déjà prévues ou engagées dans la perspective d’interventions rapides donnant une première visibilité au projet de Quartier Spectaculaire. Le secteur pourra par ailleurs bénéficier de l'expérimentation de l'extension de l'ORT au quartier d'entrée de ville / d'agglomération. Les actions à court terme :
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Synthèse >> Dreux
DREUX – QUARTIER GARE - LES ROCHELLES
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> intentions / plan d'actions
>> PROCESSUS / gouvernance
Accès sud de la Gare - rue des Rochelles
Cité-jardin des Rochelles
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Synthèse >> Dreux
Le devenir de la bande foncière le long des voies ferrées
À défaut d'une programmation évidente, que faire de ce foncier transitoire ? L'approche de sobriété foncière invite à ne pas précipiter les choix pour l’aménagement du pôle gare : ce foncier disponible apparaît comme une réserve précieuse qui ne doit pas être banalisée.
LIER DEVENIR DU PÔLE GARE ET PROSPECTIVE DES MOBILITÉS Notamment le devenir de l'ancienne voie ferrée "Chartres – Dreux ". Deux options existent à ce jour :
VOIE FERRÉE DÉSAFFECTÉE -LIGNE CHARTRES-DREUX
Services de mobilité
Offre de services, nouvelles activités et formation En réponse à des manques en matière de développement économique et de formation supérieure ou professionnelle : enjeu pour retenir les jeunes générations, en s'appuyant sur des structures existantes (exemple lycée horticole) + petite logiqistique urbaine
Offre de logements intermédiaires Dans le prolongement des projets et opérations en cours (38 logements privés + projet OPH – locatif social) identifié dans le cadre d’ACV). Logements pouvant bénéficier d’aides d’Action Logement.
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Synthèse >> Dreux
Tester les possibilités de remise sur le marché des maisons de la cité jardin
Des ressources bâties, paysagères et végétales à valoriser : un cadre de vie calme à deux minutes de la gare et à l'écart des axes de circulation, une identité patrimoniale, des formes d'habitat individuel à réhabiliter sur le plan patrimonial et énergétique...
DREUX - ROCHELLES - BÂTI HISTORIQUE
DREUX - ROCHELLES - COEURS D'ÎLOTS JARDINÉS
TYPE 2
ADJONCTIONS
TYPE 1
Repérage des sites d'intervention
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Synthèse >> Dreux
ADJONCTIONS EXISTANTES HABITATION ADJONCTIONS EXISTANTES STATIONNEMENT HABITATIONS RÉCENTES LOCAL D'ACTIVITÉ (FRICHE)
Simulation de projet
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Synthèse >> Dreux
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Synthèse >> Dreux
La gouvernance et le processus
Les conclusions de la démarche TPSF amènent à reconsidérer le potentiel de la cité jardin en intervenant sur les maisons appartenant à l’OPH. La démarche se poursuit autour de l’Office pour évaluer la faisabilité technique, financière et architecturale de l’expérimentation, en recherchant d’autres soutiens en ingénierie et financement. Les actions à court terme :
L’OPH souhaite s’engager activement dans la démarche d’expérimentation avec l'appui technique et financier de partenaires locaux et nationaux
OPH HABITAT DROUAIS
VILLE
ADAPTATION DU PLU CIRCULATIONS, MOBILITÉS DOUCES ET ESPACES PUBLICS LIAISON QUARTIER GARE
AGGLO
ARTICULATION AVEC LE PLH / CONNAISSANCE DES BESOINS, POPULATIONS CIBLES VEILLE FONCIÈRE
CAUE
Accompagnement sur la thématique patrimoniale
SERVICES DE L'ÉTAT
SOLLICITATION DE l'UDAP (ABF) ET DES ARCHITECTES ET PAYSAGISTES CONSEIL
PUCA
SOUTIEN ET SUIVI DE L'EXPÉRIMENTATION
ACTION LOGEMENT
SOUTIEN TECHNIQUE ET FINANCIER POUR DES OPÉRATIONS MENÉES DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'ORT
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Châteauneuf
CHÂTEAUNEUF-EN-THYMERAIS – ENTRE ZI ET CENTRE-BOURG
>> ENJEUX / OBJECTIFS
>> INTENTIONS / PROGRAMME
>> PROCESSUS / MONTAGE
La zone industrielle de la Grande Noue et son espace boisé classé
Repérage des sites d'intervention
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Synthèse >> Châteauneuf
Simulation de projet
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Synthèse >> Châteauneuf
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Châteauneuf
Le processus et le montage
Les premiers contacts établis par la commune pour l’acquisition de certains terrains permettent d’envisager des premières interventions, dont la réalisation de la voie verte. Le montage reste à affiner en mobilisant un opérateur tiers, de type foncière, pour conduire les négociations et les études. Les actions à court terme :
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PROJETS DÉMONSTRATEURS
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ENSEIGNEMENTS
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Synthèse >> Les enseignements
LES ENSEIGNEMENTS
Pour esquisser un modèle de stratégie de sobriété foncière, il semble nécessaire d'articuler 4 grands registres : > La nécessité d'un projet de territoire, avec la mise en place d'une gouvernance qui intègre les enjeux de sobriété foncière > La caractérisation de la ressource foncière et le développement d'outils de connaissance et d'observation des mutations urbaines > La prise en charge des besoins du territoire via une planification qui décloisonne les approches sectorielles traditionnelles de l'aménagement urbain > La nécessité d'une évolution des pratiques d'aménagement, vers plus de coopération et d'agilité entre toutes les parties prenantes
STRATÉGIE DE SOBRIÉTÉ FONCIÈRE
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Synthèse >> Les enseignements >> La gouvernance
La gouvernance
>> Faire projet ! Poursuite de la mobilisation d'une gouvernance "en mode projet", transcendant les rôles habituels. >> Faire "passer à l'échelle" l'expérimentation ! Pérennisation des méthodes d'organisation testées : allers-retours entre les échelles, entre la vision stratégique globale et l’opérationnalité des projets. >> Réunir et mobiliser les acteurs du territoire pour "faire système" ! Poursuite du dialogue entre les acteurs des communes et de l'intercommunalité, dans le respect des compétences de chacun.
observatoirE COLLABORATIF du foncier
projet de territoire intégrateur
élus et services référents au sein de l'agglo du pays de dreux
élus et services référents au sein de la / des communes concernées
partenaires institutionnels
propriétaires fonciers publics / privés
habitants / représentants de la société civile
investisseurs / acteurs économiques / porteurs de projets
ACTEURS ET OPÉRATEURS
DÉMARCHES DE projet IN SITU
TOUTES LES DIRECTIONS IMPLIQUÉES
pilotage de la ressource foncière
Renforcer le projet de territoire avec de nouveaux préceptes de sobriété foncière
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Synthèse >> Les enseignements >> L'observation
L'observation
>> Le foncier "stratégique" est l'arbre qui cache la forêt ! Pour une meilleure observation du foncier "ordinaire". >> Pour un "observatoire de la transformation / mutation foncière" ! Vers la notion de foncier multifonctionnel, pour créer des liens entre des approches encore trop silottées. >> Pour un observatoire collaboratif et contributif ! Possibilité à tous les acteurs impliqués de participer à l'alimentation de la connaissance sur la ressource foncière.
Se doter d'un outil d'observation et d'activation foncière : vers une démarche collaborative, pour faire de l'observation foncière un service "performatif" de la collectivitée
PROJETS DÉMONSTRATEURS
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Synthèse >> Focus Méthode >> Caractériser la ressource foncière
LA méthode pour Caractériser la ressource foncière
UNE LOGIQUE D'INTERVENTION DIFFERENCIEE POUR CHAQUE SECTEUR D'ETUDE, SELON :
Une méthode pérenne, qui servira pour l'Atlas du foncier invisible à l'échelle de l'ensemble de l'Agglo du Pays de Dreux
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Synthèse >> Les enseignements >> La planification
La planification
Échelles de TERRITOIRE
>> Penser le temps long pour les générations futures ! Tisser les liens entre grands enjeux de prospective - climatique, sociétale, etc. - planification écologique et planification terroriale stratégique. >> Décloisonner les approches ! Sortir des outils de planification sectorielle et d'observation thématiques : qualification des ressources foncières selon leur disponibilité ou leur mutabilité à différentes temporalités.
SRaddet NORmandie & CENTRE-VAL DE LOIRE
INTERSCOT NORD CENTRE-VAL DE LOIRE
Pôle urbain DREUX VERNOUILLET
AGGLOMÉRATION TERRITOIRE VILLE / CAMPAGNE
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Synthèse >> Les enseignements >> L'adaptation des pratiques
L'adaptation des pratiques d'aménagement
>> Vers plus de coopérations public-public ! Processus de mise en commun, mutualisation, voire d'échange de ressources immobilières et foncières. >> Ne pas négliger la bonne volonté des propriétaires privés ! Mobilisation des propriétaires privés, parties prenantes de l'intérêt général : trouver les meilleures modalités d'échange, entre incitation et réglementation. >> Agilité, urbanisme transitoire et "opérations à tiroirs" ! Vers une "activation foncière progressive", en lien avec un observatoire performant.
2. L'ASSEMBLAGE
>> Acteurs publics et privés >> Enjeux et contraintes >> Vocation et usages
1. LE REPÉRAGE
>> Diagnostic foncier>> Occupations >> Opportunités
Inclusion progressive des acteurs fonciers et des opérateurs potentiels
3. LA SCÉNARISATION
>> Projet>> Mode opératoire >> Processus et temporalités
Coopération public-public et public-privé, transitoire et agilité : les nouvelles pratiques d'aménagement
Maintenant et après ?
La méthode et les acteurs sont en place pour que cette expérimentation devienne la pratique nouvelle du territoire.