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VIVIENDA¿COMPRAR O ALQUILAR?
VIVIENDA - ¿COMPRAR O ALQUILAR?
Íntroducción
La compra de una vivienda para residencia habitual es una de las decisiones financieras más importantes de nuestras vidas, ya que tiene un efecto muy significativo sobre nuestra economía. Daremos, unas directrices para enfocar cual podría ser, a priori, nuestra mejor opción y que deberíamos tener en cuenta para tomar la decisión más acertada. Si nuestra mejor opción fuese la compra de vivienda, explicaremos, los detalles qué se deben tener en cuenta antes de decidir qué vivienda compramos. Una vez tomada la decisión de qué vivienda necesito y que cumple nuestras expectativas, se debe analizar la forma de financiar la compra. Entre otros, explicaremos el producto más conocido y utilizado para esta compra: los Préstamos Hipotecarios (Hipoteca).
vivienda - ¿comprar o alquilar?
INDICE
Como hemos comentado en la introducción, la compra o alquiler de una vivienda para residencia habitual es una de las decisiones financieras más importante de nuestras vidas. Por ello, es importante que valores tus circunstancias antes de tomar una decisión.
¿no te decides entre comprar y alquilar?
¿qué hay que tener en cuenta antes de decidir?
¿cuál sería LA mejor opción?
productos financieros para compra
+ INFO
¿CUÁL SERÍA LA MEJOR DECISIÓN?
ALQUILER
COMPRA
Comprar una vivienda depara muchas ventajas. La primera, que normalmente es una buena inversión a largo plazo. Las mensualidades de la hipoteca te obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 o 30 años, poseerás plenamente un bien que tiene mucho valor y siempre tiene un mercado en que poderlo vender o podrás utilizar la vivienda para financiar tu jubilación u otro gasto importante. Eso sí, una vivienda en propiedad ata mucho a sus dueños. Si te planteas comprar, piensa que al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa
En ocasiones, es posible acceder a determinadas ayudas que tratan de facilitar la compra o el alquiler de la vivienda habitual. Hay quien piensa que alquilar es tirar el dinero, pero recuerda que el alquiler también tiene ventajas. Ser propietario supone, además de las cuotas de la hipoteca, una serie de gastos que ni se recuperan ni aportan ninguna ventaja fiscal, como, seguros de hogar, impuestos, mantenimiento y gastos de comunidad representan importantes desembolsos a los que está obligado el dueño. Cuando se vive de alquiler, estos gastos suelen cubrirlos los caseros.
¿NO TE DECIDES ENTRE COMPRAR O ALQUILAR?
La pagina web de FINANZAS PARA TODOS os ayuda a tomar esa decisión a través de su calculadora.
Esta calculadora compara los costes de alquiler y compra de una vivienda, según los años que piensas quedarte en la casa. No olvides considerar también las deducciones fiscales para tu caso particular.
La pagina web de FINANZAS PARA TODOS es:
https://www.finanzasparatodos.es/herramientas/comprar-o-alquilar
MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
Se detallan las siguientes: 1.- Modificación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
El actual Código contempla la aplicación de un plan de reestructuración que incluye poner una carencia durante 5 años y la reducción del interés aplicado. Entiéndase, por “carencia”, el período durante el cual sólo se pagan intereses o sólo se amortiza capital. Hay que tener en cuenta, que dicho periodo, tiene algunas implicaciones económicas sobre la Hipoteca.
2.- Ampliación del ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas a hogares que no cumplen el requisito de incremento del esfuerzo hipotecario del 50%. El Código exige el cumplimiento de varios requisitos para cumplir el “umbral de exclusión”:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere los 24.318 euros en 2022.
- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una importante alteración económica y su cuota de hipoteca se haya multiplicado por 1,5 veces.
MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
3.- Creación de un nuevo Código de Buenas Prácticas para familias “en riesgo de vulnerabilidad”, con rentas inferiores a los 29.400 euros anuales. A estas nuevas "familias en riesgo de vulnerabilidad", se les congelará la cuota y se ampliará el plazo de amortización hasta 7 años más. Las modificaciones se plasmarán en una escritura de donación, siendo el banco el que se hará cargo de los gastos de escritura y registro. Esta opción, en realidad es una carencia parcial que se compensa con una ampliación del plazo (o sea, la subida de tipos se diluye pagando la misma cuota durante más años). 4.- Amortización y cambios de hipotecas variables a fijas, gratis.
5.- Otras medidas.
Además, este nuevo código prohíbe:
- Modificar el tipo de interés pactado.
- Cobrar gastos o comisiones, salvo la prima de la prórroga del contrato de seguro.
- Obligar a la contratación de cualquier otro producto vinculado o combinado.
- Establecer otras garantías adicionales, que no consten en el contrato original.
MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
¿Qué alternativas hay para los hipotecados que no pueden optar a las ayudas establecidas en el Real Decreto-ley 19/2022? Más de un 70 % de los consumidores con hipoteca variable (3,7 millones) no cumple los requisitos acordados entre la Banca y el Gobierno. No todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos, en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no puedan llegar a pagar la cuota hipotecaria. Para este colectivo, se indican otras alternativas que podrían ser de utilidad, como:
- Cambio de hipoteca variable a hipoteca fija o mixta.
- Amortizar, anticipadamente, total o parcialmente la hipoteca.
- Alargar el plazo de amortización de la hipoteca.
¿QUÉ HAY QUE TENER EN CUENTA ANTES DE DECIDIR?
contenido
¿Cuánto tiempo piensas vivir en la vivienda?
¿Qué cuota puedes pagar?
¿Valora tus opciones?
¿Alquiler con opción a compra?
¿Qué vivienda puedes permitirte?
¿CUÁNTO TIEMPO PIENSAS VIVIR EN LA VIVIENDA?
FACTOR DETERMINANTE
Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendrías que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe? Ten en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si te vas a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estarás pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.
¿ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA?
ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa muy interesante. Muchos promotores y propietarios de pisos no consiguen vender sus casas y en vez de dejarlas vacías, mientras tienen que pagar las hipotecas, acogen a un inquilino durante un cierto periodo de tiempo, normalmente entre dos y cinco años, que tiene la opción de adquirirla pasado ese tiempo. La gran ventaja, es que todo el dinero desembolsado en concepto de alquiler se deduce del precio de la vivienda si ejerces tu opción de compra.
¿QUÉ VIVIENDA PUEDES PERMITIRTE?
Conoce cuánto tendrás que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con tu capacidad de endeudamiento. Además, antes de nada, debes saber si cuentas con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido para pagar la entrada de la vivienda. Cuenta con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80% del valor de tasación de la casa. Fíjate que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda.
La pagina web de FINANZAS PARA TODOS os ayuda a tomar esa decisión a través de su calculadora.
https://www.finanzasparatodos.es/herramientas/mi-vivienda
¿QUÉ CUOTA PUEDES PAGAR?
La cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrás pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que puedes destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de tu familia. Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.
Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total.
VALORA TUS OPCIONES
VALORA TUS OPCIONES
Para valorar tus opciones, lo más recomendable es que utilices las herramientas disponibles en internet para hacer simulaciones y determinar la cuota mensual de hipoteca que podrías pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentras que no puedes asumir la cuota, tienes varias opciones: • Aplazar la compra hasta que hayas reducido tus otras deudas pendientes. • Aplazar la compra hasta que dispongas de mayores ingresos. • Aplazar la compra hasta que hayas ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación). • Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés. • Comprar una vivienda más barata.
PRODUCTOS BANCARIOS
HIPOTECAS
EMPEZAR
¿QUÉ SON PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS?
Índice
CARACTERÍSTICAS
TIPOS DE HIPOTECAS
DIFERENCIAS ENTRE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA PARA CONTRATAR UNA HIPOTECA?
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
¿QUÉ TRÁMITES PODEMOS REALIZAR CON UNA HIPOTECA?
OTROS TEMAS DE INTERES HIPOTECARIO
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Se definen que son préstamos o créditos hipotecarios y se indica la normativa que les son aplicables. Es importante tener en cuenta, que la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, tambien es aplicable a contratos firmados con anterioridad en determinados casos.
VER CASOS
¿QUÉ SON?
NORMATIVA APLICABLE
Es un contrato en virtud del cual una entidad financiera “prestamista” entrega al cliente “prestatario”, una cantidad determinada de dinero “capital” a cambio de su devolución en un determinado plazo y con sus intereses correspondientes.
En la actualidad, la norma reguladora aplicable a los préstamos hipotecarios es la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario.Esta ley establece una serie de normas de protección del prestatario y exige que prestamistas actuen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando en todo momento los derechos y los intereses de los clientes.
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TIPOS DE HIPOTECAS
INTERÉS FIJO
INTERÉS MIXTO
INTERÉS VARIABLE
Existen diversas modalidades de préstamos hipotecarios, entre otras, los relacionados con el tipo de interés que se les aplica. Elegir un tipo fijo, variable o mixto, dependerá de lo que resulte más favorable, en función de factores como la evolución de los tipos o el plazo de amortización previsto.
DIFERENCIAS
En la práctica bancaria ambos términos se usan de forma similar, aunque no son lo mismo. En el préstamo el dinero se entrega al principio de la operación, en el crédito se concede una cantidad de dinero de la que se podrá disponer según ciertas condiciones.
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA ANTES DE CONTRATAR UNA HIPOTECA?
Es muy necesario, estudiar en detalle todos los elementos que aquí se indican y lo más importante, es comprender en qué nos puede afectar cada uno de ellos.
IMPORTE
TIPO DE INTERÉS
PLAZO
CLAÚSULA SUELO Y TECHO
CUOTAS
COMISIONES
GASTOS
PRODUCTOS VINCULADOS
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
IMPORTE
¿CUÁNTO ME PODRÁ PRESTAR LA ENTIDAD?
CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO
¿QUÉ IMPORTE NECESITO?
Se considera Capacidad de Endeudamiento al porcentaje de ingresos “netos” que pueden destinarse al pago de deudas, con sus intereses y no debería sobrepasar el 40% de los ingresos mensuales:
Normalmente, se suelen conceder préstamos hipotecarios por el 80% del valor de tasación del inmueble para primera vivienda, y porcentajes inferiores para segundas residencias.
Para calcular el importe del préstamo que debo solicitar a la entidad bancaria, hay que tener en cuenta:
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
TIPO DE INTERÉS
¿QUÉ ES EL CER DE UN PRÉSTAMO?
TIPOS DE INTERÉS DE REFERENCIA
¿QUÉ ES LA TAE DE UN PRÉSTAMO?
COBERTURA DEL TIPO DE INTERÉS
El CER o Coste Efectivo Permanente, indica el coste de un préstamo teniendo en cuenta exclusivamente el plazo pendiente hasta su vencimiento.
Al contratar un producto de interés variable, la entidad está obligada a ofrecer, al menos, un instrumento adecuado al cliente que cubra el riesgo que supondría el aumento de las cuotas en caso de una eventual subida de tipos.
Los tipos de referencia más utilizados en los préstamos con tipo de interés variable son los tipos oficiales, que se publican mensualmente en el Boletín Oficial del Estado
La TAE o tasa anual equivalente, es el término usado para determinar el coste real de una operación bancaria. Suele expresarse en tanto por ciento.
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
PLAZO
PERIODO DE CADENCIA
PLAZO DE AMORTIZACIÓN
PERIODO DE CARENCIA
Es la periodicidad con la que se revisa el tipo de interés en las hipotecas a tipo variable. Las revisiones del tipo de intereses están establecidas en la documentación que entrega la entidad financiera a la hora de formalizar la hipoteca.
Es el período durante el cual sólo se pagan intereses o sólo se amortiza capital. Hay que tener en cuenta, que el periodo de Carencia, tiene algunas implicaciones económicas sobre la Hipoteca.
El Plazo de amortización, es el tiempo durante el cual hay que pagar “amortizar “el capital del préstamo entregado más los intereses correspondientes.
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
CUOTA
VER EJEMPLO
EJEMPLO
CUADRO AMORTIZACIÓN DE UN PRESTAMO CONDICIONES • CAPITAL PENDIENTE: 10.000 € • NUMERO DE PAGOS TOTALES: 24 meses • SIN COMISIONES: 0 € • TIPO DE INTERES ANUAL: 2,00 % - - - - - - - - - -
La Cuota de Amortización del préstamo está compuesta por el Capital Amortizado más los Intereses en cada periodo, siendo: Capital Amortizado. Es la parte de la cuota que se destina a devolver el dinero que nos han prestado. Intereses: Es la parte con la que remuneramos al Banco el préstamo.
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
COMISIONES
10
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
GASTOS ASOCIADOS
Solo por servicios relacionados con los préstamos solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario y que respondan a servicios prestados o gastos habidos.
Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario y los gastos de compraventa.
CLIENTE
ENTIDAD
NOTARIA
TASACIÓN
NOTA SIMPLE
SEGUROS
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de formalización de la hipoteca es el siguiente: el cliente pagará la tasación mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría.
GESTORIA
SEGUROS HIPOTECARIOS
Al solicitar una hipoteca, es frecuente que la entidad financiera ponga como condición la contratación de algún seguro.
¿QUÉ SON?
RELACIONADOS CON LA HIPOTECA
Aunque solo es obligatorio contratar el Seguro de Incendios, si lo haces suelen reducir el diferencial del tipo de interés, por lo que puede resultarte interesante.
Las entidades financieras suelen recomendar la contratación de otros seguros que están relacionados con la Hipoteca, orientados a proteger tanto a la entidad como al cliente de posibles problemas futuros.
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TRÁMITES
Si estamos interesados en la contratación de una hipoteca, debemos analizar la oferta que nos propongan, compararla con otras del mercado y sopesar nuestras necesidades y posibilidades de afrontar los pagos durante un periodo largo de tiempo.
¿Qué CAMBIOS puedo hacer una vez contratada la Hipoteca?
¿Cómo CANCELAR una Hipoteca?
¿Cómo CONTRATO una Hipoteca?
CANCELACIÓN
MODIFICACIONES POSIBLES
CONTRATACIÓN
PASOS PARA CONTRATAR HIPOTECAS
Cuando se solicita un préstamo, se debe analizar con mucho cuidado sus condiciones y las obligaciones que vamos a asumir en un periodo tan largo de tiempo.
FORMALIZACIÓN DE UNA HIPOTECA
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
PREGUNTAS BÁSICAS ANTES DE CONTRATAR
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
Los pasos que hay que realizar para formalizar un préstamo hipotecario, son los siguientes:
Las Hipotecas, pueden considerarse desde el punto de vista bancario, como un producto “complejo” dada la elevada cuantía a solicitar y el periodo tan largo al que se le debe hacer frente.
La Entidad debe entregarnos la información personalizada que se necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos.
Cuando se solicita un préstamo, se debe analizar con mucho cuidado sus condiciones y las obligaciones que vamos a asumir en un periodo tan largo de tiempo.
LEER MÁS
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INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos, para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada. Esta información ha de facilitarse al menos diez días antes de comprometerte firmando el contrato.
GENERAL
PERSONALIZADA
La Entidad deberá entregar como información Precontractual sobre los préstamos que ofrecen a sus potenciales clientes, a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que es el modelo establecido en la normativa para que la entidad entregue de forma gratuita, información general detallada de su oferta hipotecaria.
El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos, para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada. Esta información ha de facilitarse al menos diez días antes de comprometerte firmando el contrato.
VER FIPRE
LEER MÁS
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
La documentación a entregar por la entidad financiera será: • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), es el modelo de ficha establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, de forma gratuita y a modo de oferta vinculante, información detallada sobre su oferta hipotecaria. • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), informa de las cláusulas referidas a índices oficiales de referencia, límites mínimos en los tipos de interés, vencimiento anticipado en caso de impago, distribución de los gastos, si se trata de un préstamo en moneda extranjera, etc. En caso de ser un préstamo a interés variable, se entregará un documento separado con las cuotas a pagar periódicamente ante diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
VER FEIN
VER FIAE
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CLAUSULAS
CLAUSULAS CONTRACTUALESA TENER EN CUENTA
¿QUÉ COMPARAR PRINCIPALMENTE?
La TAE o Tasa Anual Equivalente, es el elemento más importante para COMPARAR los productos bancarios que las entidades financieras ofertan. La TAE, incluye el TIN o tipo de interés nominal, que será el tipo de interés que la entidad aplicará a cada producto, Así como, los gastos y las comisiones asociadas. RESUMEN La TAE, recoge la retribución o compensación que recibimos por depositar el dinero en un banco, a través de una cuenta bancaria o depósito. En este caso, nos interesa una TAE lo más ALTA posible. La TAE, recoge el dinero que tenemos que pagar a la entidad por los pagos aplazados que realicemos de los productos contratados como préstamos, créditos o tarjetas bancarias. En este caso, nos interesa una TAE lo más BAJA posible.
LEER MÁS
¿QUÉ COMPARAR PRINCIPALMENTE?
TAE (Tasa Anual Equivalente)
TAE MÁS BAJO
TAE MÁS ALTO
VER DETALLES
¿QUÉ T.A.E. ELEGIR?
TAE MÁS BAJO
LEER MÁS
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
PRODUCTOS VINCULADOS
IMPORTE
COMISIONES
PLAZO
TIPOS DE INTERES
Las Hipotecas, pueden considerarse desde el punto de vista bancario, como un producto “complejo” dada la elevada cuantía a solicitar y el periodo tan largo al que se le debe hacer frente.
Hay que analizar todos los componentes que influyen en las hipotecas, analizar con detenimiento y sobre todo sin prisa. Exigir a la entidad toda la información que está obligada a entregarnos y preguntar todas las dudas que pudieran surgir.
¿QUÉ CAMBIOS PUEDO HACER UNA VEZ CONTRATADA UNA HIPOTECA?
NOVACIÓN
SUBROGACIÓN
AMORTIZACIÓN PARCIAL ANTICIPADA
CANCELACIÓN ANTICIPADA
Las Hipotecas son productos bancarios de muy larga duración, por lo que son susceptibles de cambiar a lo largo del tiempo bien por las condiciones financieras pactadas o por imprevistos en nuestra propia situación económica.
REEMBOLSO ANTICIPADO
VENCIMIENTO ANTICIPADO
NOVACIÓN
CAMBIO DE CONDICIONES
¿QUÉ CAMBIOS PUEDO HACER UNA VEZ CONTRATADA LA HIPOTECA?
SUBROGACIÓN
DIFERENCIAS ENTRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN
¿CÓMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN ACREEDORA?
¿CÓMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN DEUDORA?
La diferencia respecto a la novación, es que en la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización.
Hay una modificación, la denominada subrogación de deudor, mediante la cual se cambia el titular del préstamo.
Si se desea mejorar las condiciones de una hipoteca y nuestra entidad financiera no lo permite, siempre se puede cambiar la Hipoteca de entidad. Este cambio se llama “subrogación acreedora”.
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¿CÓMO SE FORMALIZAN LAS HIPOTECAS?
Se detallan secuencialmente los pasos que se deben realizar para la formalizar la Contratación de una Hipoteca
SOLICITUD HIPOTECA A LA ENTIDAD
ESTUDIO DE LA VIABILIDAD POR LA ENTIDAD
TASACIÓN INMUEBLE A HIPOTECAR
SOLICITUD GARANTIAS ADICIONALES
NEGOCIACIÓN CLAUSULAS PARTICULARES
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
OTORGAMIENTO ESCRITURA PÚBLICA
PAGO DE TRIBUTOS
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ABONO DE GASTOS
HIPOTECAS - OTROS TEMAS DE INTERÉS
¿Qué pasa si no puedo PAGAR la Hipoteca?
¿Qué es un Préstamo Responsable?
¿Qué es una Hipoteca Titulizada?
¿Cómo VENDER una Vivienda Hipotecada?
Compra-Venta de una Vivienda
¿Qué es una Hipoteca Bonificada?
Modelo Ficha Precontractual FIPRE
Enlaces Relacionados
final
¿QUÉ PASA SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA?
Cuando se atraviesa dificultades económicas y se prevé tener problemas para pagar la Hipoteca, es importante acudir al banco o entidad financiera que nos ha concedido el préstamo hipotecario, para explicarles la situación y tratar de conseguir una ampliación de plazo de devolución.
Esta opción es bastante interesante para los Bancos, ya que supone un mayor ingreso para ellos en concepto de Intereses. Este proceso de modificación de condiciones se llama Novación.
Comentar, cuando el precio de la vivienda está subiendo, el Banco es menos flexible a la hora de negociar modificaciones contractuales. Ocurrirá lo contrario, en el caso de que los precios de las viviendas tiendan a la baja.
En los casos en que la situación económica es muy difícil y no se puede llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora de los préstamos hipotecarios, los deudores no tienen más opción que dejar de pagar.
LEER MÁS
¿QUÉ PASA SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA?
Confirmado, que un cliente no puede seguir pagando su préstamo Hipotecario, la entidad financiera procederá de la siguiente manera:
- Trascurrido, uno o más meses, desde el primer impago la entidad financiera contactará con el cliente para comprobar si el impago es un error y negociar la posibilidad de cancelar la deuda pendiente y sus intereses y seguir abonando las cuotas siguientes.
-
Cuando el impago se demore más de 6 meses, la entidad financiera tendrá que reflejarlo en su cuenta de resultados y comenzaría a plantear acciones judiciales contra el cliente moroso, como procesos de Subasta, Dación en pago o Embargo.
DACIÓN
EMBARGO
SUBASTA
ENLACES RELACIONADOS
- Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019
- Información cláusula suelo
- Guía de acceso al préstamo hipotecario
- Tipos Oficiales (Banco de España)
- Ficha de información precontractual FIPRE (pdf) EJEMPLO
- Anexo a ficha de información precontractual FIPRE (pdf) EJEMPLO
VIVIENDA - ¿COMPRAR O ALQUILAR? / PRESTAMO HIPOTECARIO SECOT 1,30h
joseontrod
Created on October 27, 2022
La compra de una vivienda para residencia habitual es una de las decisiones financieras más importante de nuestras vidas, ya que tiene un efecto muy significativo sobre nuestra economía. Por ello, es relevante que valores tus circunstancias antes de tomar una decisión.
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Bienvenid@s
a nuestro curso de:
VIVIENDA¿COMPRAR O ALQUILAR?
VIVIENDA - ¿COMPRAR O ALQUILAR?
Íntroducción
La compra de una vivienda para residencia habitual es una de las decisiones financieras más importantes de nuestras vidas, ya que tiene un efecto muy significativo sobre nuestra economía. Daremos, unas directrices para enfocar cual podría ser, a priori, nuestra mejor opción y que deberíamos tener en cuenta para tomar la decisión más acertada. Si nuestra mejor opción fuese la compra de vivienda, explicaremos, los detalles qué se deben tener en cuenta antes de decidir qué vivienda compramos. Una vez tomada la decisión de qué vivienda necesito y que cumple nuestras expectativas, se debe analizar la forma de financiar la compra. Entre otros, explicaremos el producto más conocido y utilizado para esta compra: los Préstamos Hipotecarios (Hipoteca).
vivienda - ¿comprar o alquilar?
INDICE
Como hemos comentado en la introducción, la compra o alquiler de una vivienda para residencia habitual es una de las decisiones financieras más importante de nuestras vidas. Por ello, es importante que valores tus circunstancias antes de tomar una decisión.
¿no te decides entre comprar y alquilar?
¿qué hay que tener en cuenta antes de decidir?
¿cuál sería LA mejor opción?
productos financieros para compra
+ INFO
¿CUÁL SERÍA LA MEJOR DECISIÓN?
ALQUILER
COMPRA
Comprar una vivienda depara muchas ventajas. La primera, que normalmente es una buena inversión a largo plazo. Las mensualidades de la hipoteca te obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 o 30 años, poseerás plenamente un bien que tiene mucho valor y siempre tiene un mercado en que poderlo vender o podrás utilizar la vivienda para financiar tu jubilación u otro gasto importante. Eso sí, una vivienda en propiedad ata mucho a sus dueños. Si te planteas comprar, piensa que al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa
En ocasiones, es posible acceder a determinadas ayudas que tratan de facilitar la compra o el alquiler de la vivienda habitual. Hay quien piensa que alquilar es tirar el dinero, pero recuerda que el alquiler también tiene ventajas. Ser propietario supone, además de las cuotas de la hipoteca, una serie de gastos que ni se recuperan ni aportan ninguna ventaja fiscal, como, seguros de hogar, impuestos, mantenimiento y gastos de comunidad representan importantes desembolsos a los que está obligado el dueño. Cuando se vive de alquiler, estos gastos suelen cubrirlos los caseros.
¿NO TE DECIDES ENTRE COMPRAR O ALQUILAR?
La pagina web de FINANZAS PARA TODOS os ayuda a tomar esa decisión a través de su calculadora.
Esta calculadora compara los costes de alquiler y compra de una vivienda, según los años que piensas quedarte en la casa. No olvides considerar también las deducciones fiscales para tu caso particular.
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MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
Se detallan las siguientes: 1.- Modificación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. El actual Código contempla la aplicación de un plan de reestructuración que incluye poner una carencia durante 5 años y la reducción del interés aplicado. Entiéndase, por “carencia”, el período durante el cual sólo se pagan intereses o sólo se amortiza capital. Hay que tener en cuenta, que dicho periodo, tiene algunas implicaciones económicas sobre la Hipoteca.
2.- Ampliación del ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas a hogares que no cumplen el requisito de incremento del esfuerzo hipotecario del 50%. El Código exige el cumplimiento de varios requisitos para cumplir el “umbral de exclusión”:
MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
3.- Creación de un nuevo Código de Buenas Prácticas para familias “en riesgo de vulnerabilidad”, con rentas inferiores a los 29.400 euros anuales. A estas nuevas "familias en riesgo de vulnerabilidad", se les congelará la cuota y se ampliará el plazo de amortización hasta 7 años más. Las modificaciones se plasmarán en una escritura de donación, siendo el banco el que se hará cargo de los gastos de escritura y registro. Esta opción, en realidad es una carencia parcial que se compensa con una ampliación del plazo (o sea, la subida de tipos se diluye pagando la misma cuota durante más años). 4.- Amortización y cambios de hipotecas variables a fijas, gratis.
5.- Otras medidas. Además, este nuevo código prohíbe:
MEDIDas para aliviar la subida del euribor en las hipotecas a tipo variable
Real Decreto-ley 19/2022
¿Qué alternativas hay para los hipotecados que no pueden optar a las ayudas establecidas en el Real Decreto-ley 19/2022? Más de un 70 % de los consumidores con hipoteca variable (3,7 millones) no cumple los requisitos acordados entre la Banca y el Gobierno. No todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos, en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no puedan llegar a pagar la cuota hipotecaria. Para este colectivo, se indican otras alternativas que podrían ser de utilidad, como:
¿QUÉ HAY QUE TENER EN CUENTA ANTES DE DECIDIR?
contenido
¿Cuánto tiempo piensas vivir en la vivienda?
¿Qué cuota puedes pagar?
¿Valora tus opciones?
¿Alquiler con opción a compra?
¿Qué vivienda puedes permitirte?
¿CUÁNTO TIEMPO PIENSAS VIVIR EN LA VIVIENDA?
FACTOR DETERMINANTE
Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendrías que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe? Ten en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si te vas a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estarás pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.
¿ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA?
ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa muy interesante. Muchos promotores y propietarios de pisos no consiguen vender sus casas y en vez de dejarlas vacías, mientras tienen que pagar las hipotecas, acogen a un inquilino durante un cierto periodo de tiempo, normalmente entre dos y cinco años, que tiene la opción de adquirirla pasado ese tiempo. La gran ventaja, es que todo el dinero desembolsado en concepto de alquiler se deduce del precio de la vivienda si ejerces tu opción de compra.
¿QUÉ VIVIENDA PUEDES PERMITIRTE?
Conoce cuánto tendrás que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con tu capacidad de endeudamiento. Además, antes de nada, debes saber si cuentas con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido para pagar la entrada de la vivienda. Cuenta con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80% del valor de tasación de la casa. Fíjate que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda.
La pagina web de FINANZAS PARA TODOS os ayuda a tomar esa decisión a través de su calculadora.
https://www.finanzasparatodos.es/herramientas/mi-vivienda
¿QUÉ CUOTA PUEDES PAGAR?
La cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrás pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que puedes destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de tu familia. Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes. Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total.
VALORA TUS OPCIONES
VALORA TUS OPCIONES
Para valorar tus opciones, lo más recomendable es que utilices las herramientas disponibles en internet para hacer simulaciones y determinar la cuota mensual de hipoteca que podrías pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentras que no puedes asumir la cuota, tienes varias opciones: • Aplazar la compra hasta que hayas reducido tus otras deudas pendientes. • Aplazar la compra hasta que dispongas de mayores ingresos. • Aplazar la compra hasta que hayas ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación). • Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés. • Comprar una vivienda más barata.
PRODUCTOS BANCARIOS
HIPOTECAS
EMPEZAR
¿QUÉ SON PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS?
Índice
CARACTERÍSTICAS
TIPOS DE HIPOTECAS
DIFERENCIAS ENTRE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA PARA CONTRATAR UNA HIPOTECA?
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
¿QUÉ TRÁMITES PODEMOS REALIZAR CON UNA HIPOTECA?
OTROS TEMAS DE INTERES HIPOTECARIO
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Se definen que son préstamos o créditos hipotecarios y se indica la normativa que les son aplicables. Es importante tener en cuenta, que la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, tambien es aplicable a contratos firmados con anterioridad en determinados casos.
VER CASOS
¿QUÉ SON?
NORMATIVA APLICABLE
Es un contrato en virtud del cual una entidad financiera “prestamista” entrega al cliente “prestatario”, una cantidad determinada de dinero “capital” a cambio de su devolución en un determinado plazo y con sus intereses correspondientes.
En la actualidad, la norma reguladora aplicable a los préstamos hipotecarios es la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario.Esta ley establece una serie de normas de protección del prestatario y exige que prestamistas actuen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando en todo momento los derechos y los intereses de los clientes.
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TIPOS DE HIPOTECAS
INTERÉS FIJO
INTERÉS MIXTO
INTERÉS VARIABLE
Existen diversas modalidades de préstamos hipotecarios, entre otras, los relacionados con el tipo de interés que se les aplica. Elegir un tipo fijo, variable o mixto, dependerá de lo que resulte más favorable, en función de factores como la evolución de los tipos o el plazo de amortización previsto.
DIFERENCIAS
En la práctica bancaria ambos términos se usan de forma similar, aunque no son lo mismo. En el préstamo el dinero se entrega al principio de la operación, en el crédito se concede una cantidad de dinero de la que se podrá disponer según ciertas condiciones.
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA ANTES DE CONTRATAR UNA HIPOTECA?
Es muy necesario, estudiar en detalle todos los elementos que aquí se indican y lo más importante, es comprender en qué nos puede afectar cada uno de ellos.
IMPORTE
TIPO DE INTERÉS
PLAZO
CLAÚSULA SUELO Y TECHO
CUOTAS
COMISIONES
GASTOS
PRODUCTOS VINCULADOS
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
IMPORTE
¿CUÁNTO ME PODRÁ PRESTAR LA ENTIDAD?
CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO
¿QUÉ IMPORTE NECESITO?
Se considera Capacidad de Endeudamiento al porcentaje de ingresos “netos” que pueden destinarse al pago de deudas, con sus intereses y no debería sobrepasar el 40% de los ingresos mensuales:
Normalmente, se suelen conceder préstamos hipotecarios por el 80% del valor de tasación del inmueble para primera vivienda, y porcentajes inferiores para segundas residencias.
Para calcular el importe del préstamo que debo solicitar a la entidad bancaria, hay que tener en cuenta:
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
TIPO DE INTERÉS
¿QUÉ ES EL CER DE UN PRÉSTAMO?
TIPOS DE INTERÉS DE REFERENCIA
¿QUÉ ES LA TAE DE UN PRÉSTAMO?
COBERTURA DEL TIPO DE INTERÉS
El CER o Coste Efectivo Permanente, indica el coste de un préstamo teniendo en cuenta exclusivamente el plazo pendiente hasta su vencimiento.
Al contratar un producto de interés variable, la entidad está obligada a ofrecer, al menos, un instrumento adecuado al cliente que cubra el riesgo que supondría el aumento de las cuotas en caso de una eventual subida de tipos.
Los tipos de referencia más utilizados en los préstamos con tipo de interés variable son los tipos oficiales, que se publican mensualmente en el Boletín Oficial del Estado
La TAE o tasa anual equivalente, es el término usado para determinar el coste real de una operación bancaria. Suele expresarse en tanto por ciento.
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
PLAZO
PERIODO DE CADENCIA
PLAZO DE AMORTIZACIÓN
PERIODO DE CARENCIA
Es la periodicidad con la que se revisa el tipo de interés en las hipotecas a tipo variable. Las revisiones del tipo de intereses están establecidas en la documentación que entrega la entidad financiera a la hora de formalizar la hipoteca.
Es el período durante el cual sólo se pagan intereses o sólo se amortiza capital. Hay que tener en cuenta, que el periodo de Carencia, tiene algunas implicaciones económicas sobre la Hipoteca.
El Plazo de amortización, es el tiempo durante el cual hay que pagar “amortizar “el capital del préstamo entregado más los intereses correspondientes.
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¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
CUOTA
VER EJEMPLO
EJEMPLO
CUADRO AMORTIZACIÓN DE UN PRESTAMO CONDICIONES • CAPITAL PENDIENTE: 10.000 € • NUMERO DE PAGOS TOTALES: 24 meses • SIN COMISIONES: 0 € • TIPO DE INTERES ANUAL: 2,00 % - - - - - - - - - -
La Cuota de Amortización del préstamo está compuesta por el Capital Amortizado más los Intereses en cada periodo, siendo: Capital Amortizado. Es la parte de la cuota que se destina a devolver el dinero que nos han prestado. Intereses: Es la parte con la que remuneramos al Banco el préstamo.
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
COMISIONES
10
¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
GASTOS ASOCIADOS
Solo por servicios relacionados con los préstamos solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario y que respondan a servicios prestados o gastos habidos. Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario y los gastos de compraventa.
CLIENTE
ENTIDAD
NOTARIA
TASACIÓN
NOTA SIMPLE
SEGUROS
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de formalización de la hipoteca es el siguiente: el cliente pagará la tasación mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría.
GESTORIA
SEGUROS HIPOTECARIOS
Al solicitar una hipoteca, es frecuente que la entidad financiera ponga como condición la contratación de algún seguro.
¿QUÉ SON?
RELACIONADOS CON LA HIPOTECA
Aunque solo es obligatorio contratar el Seguro de Incendios, si lo haces suelen reducir el diferencial del tipo de interés, por lo que puede resultarte interesante.
Las entidades financieras suelen recomendar la contratación de otros seguros que están relacionados con la Hipoteca, orientados a proteger tanto a la entidad como al cliente de posibles problemas futuros.
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TRÁMITES
Si estamos interesados en la contratación de una hipoteca, debemos analizar la oferta que nos propongan, compararla con otras del mercado y sopesar nuestras necesidades y posibilidades de afrontar los pagos durante un periodo largo de tiempo.
¿Qué CAMBIOS puedo hacer una vez contratada la Hipoteca?
¿Cómo CANCELAR una Hipoteca?
¿Cómo CONTRATO una Hipoteca?
CANCELACIÓN
MODIFICACIONES POSIBLES
CONTRATACIÓN
PASOS PARA CONTRATAR HIPOTECAS
Cuando se solicita un préstamo, se debe analizar con mucho cuidado sus condiciones y las obligaciones que vamos a asumir en un periodo tan largo de tiempo.
FORMALIZACIÓN DE UNA HIPOTECA
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
PREGUNTAS BÁSICAS ANTES DE CONTRATAR
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
Los pasos que hay que realizar para formalizar un préstamo hipotecario, son los siguientes:
Las Hipotecas, pueden considerarse desde el punto de vista bancario, como un producto “complejo” dada la elevada cuantía a solicitar y el periodo tan largo al que se le debe hacer frente.
La Entidad debe entregarnos la información personalizada que se necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos.
Cuando se solicita un préstamo, se debe analizar con mucho cuidado sus condiciones y las obligaciones que vamos a asumir en un periodo tan largo de tiempo.
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INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos, para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada. Esta información ha de facilitarse al menos diez días antes de comprometerte firmando el contrato.
GENERAL
PERSONALIZADA
La Entidad deberá entregar como información Precontractual sobre los préstamos que ofrecen a sus potenciales clientes, a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que es el modelo establecido en la normativa para que la entidad entregue de forma gratuita, información general detallada de su oferta hipotecaria.
El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos, para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada. Esta información ha de facilitarse al menos diez días antes de comprometerte firmando el contrato.
VER FIPRE
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INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
La documentación a entregar por la entidad financiera será: • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), es el modelo de ficha establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, de forma gratuita y a modo de oferta vinculante, información detallada sobre su oferta hipotecaria. • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), informa de las cláusulas referidas a índices oficiales de referencia, límites mínimos en los tipos de interés, vencimiento anticipado en caso de impago, distribución de los gastos, si se trata de un préstamo en moneda extranjera, etc. En caso de ser un préstamo a interés variable, se entregará un documento separado con las cuotas a pagar periódicamente ante diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
VER FEIN
VER FIAE
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CLAUSULAS
CLAUSULAS CONTRACTUALESA TENER EN CUENTA
¿QUÉ COMPARAR PRINCIPALMENTE?
La TAE o Tasa Anual Equivalente, es el elemento más importante para COMPARAR los productos bancarios que las entidades financieras ofertan. La TAE, incluye el TIN o tipo de interés nominal, que será el tipo de interés que la entidad aplicará a cada producto, Así como, los gastos y las comisiones asociadas. RESUMEN La TAE, recoge la retribución o compensación que recibimos por depositar el dinero en un banco, a través de una cuenta bancaria o depósito. En este caso, nos interesa una TAE lo más ALTA posible. La TAE, recoge el dinero que tenemos que pagar a la entidad por los pagos aplazados que realicemos de los productos contratados como préstamos, créditos o tarjetas bancarias. En este caso, nos interesa una TAE lo más BAJA posible.
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¿QUÉ COMPARAR PRINCIPALMENTE?
TAE (Tasa Anual Equivalente)
TAE MÁS BAJO
TAE MÁS ALTO
VER DETALLES
¿QUÉ T.A.E. ELEGIR?
TAE MÁS BAJO
LEER MÁS
¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
PRODUCTOS VINCULADOS
IMPORTE
COMISIONES
PLAZO
TIPOS DE INTERES
Las Hipotecas, pueden considerarse desde el punto de vista bancario, como un producto “complejo” dada la elevada cuantía a solicitar y el periodo tan largo al que se le debe hacer frente. Hay que analizar todos los componentes que influyen en las hipotecas, analizar con detenimiento y sobre todo sin prisa. Exigir a la entidad toda la información que está obligada a entregarnos y preguntar todas las dudas que pudieran surgir.
¿QUÉ CAMBIOS PUEDO HACER UNA VEZ CONTRATADA UNA HIPOTECA?
NOVACIÓN
SUBROGACIÓN
AMORTIZACIÓN PARCIAL ANTICIPADA
CANCELACIÓN ANTICIPADA
Las Hipotecas son productos bancarios de muy larga duración, por lo que son susceptibles de cambiar a lo largo del tiempo bien por las condiciones financieras pactadas o por imprevistos en nuestra propia situación económica.
REEMBOLSO ANTICIPADO
VENCIMIENTO ANTICIPADO
NOVACIÓN
CAMBIO DE CONDICIONES
¿QUÉ CAMBIOS PUEDO HACER UNA VEZ CONTRATADA LA HIPOTECA?
SUBROGACIÓN
DIFERENCIAS ENTRE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN
¿CÓMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN ACREEDORA?
¿CÓMO FUNCIONA LA SUBROGACIÓN DEUDORA?
La diferencia respecto a la novación, es que en la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización.
Hay una modificación, la denominada subrogación de deudor, mediante la cual se cambia el titular del préstamo.
Si se desea mejorar las condiciones de una hipoteca y nuestra entidad financiera no lo permite, siempre se puede cambiar la Hipoteca de entidad. Este cambio se llama “subrogación acreedora”.
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¿CÓMO SE FORMALIZAN LAS HIPOTECAS?
Se detallan secuencialmente los pasos que se deben realizar para la formalizar la Contratación de una Hipoteca
SOLICITUD HIPOTECA A LA ENTIDAD
ESTUDIO DE LA VIABILIDAD POR LA ENTIDAD
TASACIÓN INMUEBLE A HIPOTECAR
SOLICITUD GARANTIAS ADICIONALES
NEGOCIACIÓN CLAUSULAS PARTICULARES
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
OTORGAMIENTO ESCRITURA PÚBLICA
PAGO DE TRIBUTOS
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ABONO DE GASTOS
HIPOTECAS - OTROS TEMAS DE INTERÉS
¿Qué pasa si no puedo PAGAR la Hipoteca?
¿Qué es un Préstamo Responsable?
¿Qué es una Hipoteca Titulizada?
¿Cómo VENDER una Vivienda Hipotecada?
Compra-Venta de una Vivienda
¿Qué es una Hipoteca Bonificada?
Modelo Ficha Precontractual FIPRE
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final
¿QUÉ PASA SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA?
Cuando se atraviesa dificultades económicas y se prevé tener problemas para pagar la Hipoteca, es importante acudir al banco o entidad financiera que nos ha concedido el préstamo hipotecario, para explicarles la situación y tratar de conseguir una ampliación de plazo de devolución.
Esta opción es bastante interesante para los Bancos, ya que supone un mayor ingreso para ellos en concepto de Intereses. Este proceso de modificación de condiciones se llama Novación.
Comentar, cuando el precio de la vivienda está subiendo, el Banco es menos flexible a la hora de negociar modificaciones contractuales. Ocurrirá lo contrario, en el caso de que los precios de las viviendas tiendan a la baja. En los casos en que la situación económica es muy difícil y no se puede llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora de los préstamos hipotecarios, los deudores no tienen más opción que dejar de pagar.
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¿QUÉ PASA SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA?
Confirmado, que un cliente no puede seguir pagando su préstamo Hipotecario, la entidad financiera procederá de la siguiente manera:
DACIÓN
EMBARGO
SUBASTA
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