TEMA 2 TRAINING PROGRAM CC

Training Program 2024

CENTROS COMERCIALES

Mantenimiento

de Equipos

TEMA

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Objetivos de Aprendizaje

El Administrador ALLUX:

Conocerá

Comprenderá

Identificará

el proceso para administrar una póliza de mantenimiento y las garantías de cada equipo

el proceso de mantenimiento que se debe implementar en cada equipo

los diferentes equipos que existen en los Centros Comerciales

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5.- ¿Qué equipos hay en la propiedad?

Dependiendo del tipo de Centro Comercial, serán los equipos y la infraestructura que se puede encontrar en cada uno de ellos.

I.-SISTEMAS DE TRANSPORTACIÓN VERTICAL

II.-AIRE ACONDICIONADO (HVAC)

III.-HIDROSANITARIO

IV.-SISTEMA CONTRA INCENDIO (SCI)

V.-SISTEMA ELÉCTRICO

VI. OTRO TIPO DE SISTEMAS

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A continuación te explicaremos cada una de las especialidades:

I.-SISTEMAS DE TRANSPORTACIÓN VERTICAL

• Elevadores
• Escaleras eléctricas
• Travelators
• Montacargas

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II. Aire Acondicionado (HVAC):

En la especialidad de Aire Acondicionado, existen diferentes tipos de sistemas, los cuales te presentaremos a continuación:

1. Sistemas de Agua Helada:

Basan su funcionamiento en un enfriador de agua (Chiller), el cual envía agua helada a través de un sistema cerrado de tuberías hacia las Unidades Manejadoras de Aire (UMA) con el fin de que estas por medio de un sistema de ventilación y un serpentín enfríen el aire de un lugar.

Los equipos principales que componen el sistema de agua helada son los siguientes:

Chillers Manejadoras de aire (UMA) Torre de enfriamiento (en algunos sistemas) Sistema de bombeo de agua helada

Sistemas de Agua Helada

Chiller

AGUA

AGUA HELADA

Sistema de Bombeo

Valvula de Control

UMA o Fan and Coil

AGUA

AGUA HELADA

AIRE FRIO

2. Sistemas de Expansión Directa:

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A. Unidades paquete de aire acondicionado (RTU):

Todo el sistema está contenido en un solo equipo, se coloca en la azotea o techumbre del centro comercial y se conecta directamente a los ductos de aire. El aire caliente entra a la máquina por un ducto en la parte inferior, pasa por un serpentín que es enfriado por un sistema de refrigeración independiente, y el aire ya frío es inyectado nuevamente al inmueble por medio de un ventilador ubicado en la parte central de la máquina.

2. Sistemas de Expansión Directa:

Ejemplo de Sistema Dividido:

B. Sistema Dividido:

Consta de dos equipos que funcionan en conjunto: Condensador: Se instala en el exterior, toma el refrigerante que enfrió el aire en el evaporador, el cual está caliente y libera ese calor al ambiente por medio de un proceso de refrigeración enviando el refrigerante nuevamente frío al minisplit Evaporador (MINISPLIT): se instala en el interior del edificio, enfría el aire caliente del interior haciéndolo pasar por su interior y enfriándolo por medio del refrigerante que viene del condensador.

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Sistema Dividido

Ejemplo de Condensadores

Ejemplo de Evaporadores

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3. Unidades de Aire Lavado

Son aquellas que enfrían el aire, haciéndolo pasar a través de una cortina de agua en el interior de una caja metálica.Lo único que requiere es energía eléctrica y agua a temperatura ambiente.

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4. Sistema de Ventilación Forzada

Este sistema toma aire del exterior del edificio por medio de ductos y lo inyectan en las zonas de menor ventilación natural (principalmente subterráneos), asegurando que exista aire fresco en lugares donde puede acumularse aire viciado o contaminado.c

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Tipo de Aire Acondicionado

Ahora que ya conoces los diferentes tipos de aire acondicionado que existen, te compartiremos una tabla con las especificaciones en cada Centro Comercial.

Sistema de Expansión Directa

* Principalmente en oficinas y cuartos de CCTV ** Principalmente en estacionamientos techados, subterráneos

COBRO DE AGUA HELADA

III.-HIDROSANITARIO

a) Sistema de aguas residuales

1. Cárcamos Captan el agua de los servicios sanitarios del centro comercial. 2. Tanques de tormenta Captan el agua pluvial de estacionamientos y techumbres. 3. Planta de tratamiento de aguas residuales y todo su equipamiento Tratan las aguas residuales para poder enviarlas al drenaje de la localidad y cumplir con la normatividad local.

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b) Sistemas de aguas limpias

1. Sistema Hidroneumático

a. Bombas de servicio

b. Tanque de expansión

c. Tablero de control

2. Fuentes 3. Cisternas

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Sistema Contra Incendio (SCI)

CONCIENCIA

CONVERsióN

clientes

Un Sistema Contra Incendios es un conjunto de equipos y disposiciones que ayudan a prevenir y controlar un incendio.

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Tipos de Sistemas

Contra Incendios (SCI)

B. Sistemacompleto

C. Sistemade detección de humos

A. Sistemade solo extintores

EJEMPLOS

EJEMPLOS

EJEMPLOS

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B. Sistema completo:

Se compone de los siguientes elementos

a. Bomba Jockey

b. Motobombaeléctrica

c. Motobomba de combustión

d. Tablero de control de bombas sistema vs incendio

C. Sistema de Detección de Humos

Son dispositivos pensados, en el ámbito edificatorio, para detectar la presencia de un incendio en el interior de un edificio.

Cuando hay un problema en el sistema, por ejemplo: un detector dañado o una activación real de los dispositivos, se genera una alarma sonora y visual en la pantalla principal del tablero mostrándonos el tipo de alarma y su criticidad.

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Sus principales componentes son:

a. Tablero de detección

b. Photobeam

c. Detector fotoeléctrico (spot)

d. Estación Manual

e. Estrobo y estrobo

2. Sistemas Eléctricos:

¿Qué es?

Es el conjunto de equipos e infraestructura necesario para subministrar energía continua al Centro Comercial y sus locatarios

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Tipos de Sistemas

Eléctricos

a. Transformadores eléctricos

b. Tableros de distribución eléctrica

c. Pararrayos

d. Sistema de tierras físicas

e. Plantas de emergencia

f. UPS

g. Bancos de capacitores

VI. Otros Tipos de Sistemas

En Centros Comerciales

A. Puertas Automáticas

B. Sistema BMS (Building Management System)

C. Sistema CCTV (sistema de videovigilancia)

D. Sonidoambiental

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7. ¿Cómo se da Mantenimiento

a los Equipos?

Mantenimiento Preventivo

Mantenimiento Correctivo

Tipos de Mantenimiento:

El mantenimiento es aquel conjunto de tareas que tratan de garantizar el buen funcionamiento de los componentes físicos del sistema.

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Mantenimiento

Preventivo

Aquél que nos permite disminuir el riesgo de daño o pérdida de los equipos. Este plan de mantenimiento consiste en revisar los equipos e instalaciones de forma periódica para evitar fallos que puedan generarse por desgaste, por uso o por el paso de los años.

Ejemplos:

Se realiza regularmente por medio de pólizas de mantenimiento las cuales tiene diferentes frecuencias dependiendo del tipo de equipo y las condiciones locales existentes.

Subestación y transformador

• Frecuencia anual

Aire acondicionado agua helada

• Frecuencia Mensual

Aire acondicionado unidad paquete

• Frecuencia trimestral

Planta de emergencia

• Frecuencia anual

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Anexo b: CATÁLOGO DE PÓLIZAS

Póliza de Mantenimiento

Las pólizas de mantenimiento, normalmente consisten en un servicio de limpieza, inspección y lubricación de los equipos; en algunos casos podemos contar con que el proveedor de póliza suministrará algunas refacciones menores.

Ejemplo:

Mantenimiento de Bombas Sistema Hidroneumático:

• Incluye regularmente cambio de rodamientos, sello mecánico y tapas de motor.

• No incluye rebobinados de motor.

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En algunos casos los servicios de mantenimiento preventivo son ejecutados por personal interno de la compañía, esto dependiendo de las habilidades y aptitudes técnicas que tenga el personal en sitio.

Ejemplo:

• Póliza de fuentes - Uptown Mérida

• Servicio de mantenimiento a trasformadores secos de servicio menor – Uptown Juriquilla

• Servicio de mantenimiento a bombas hidroneumático - Forum Tlaquepaque

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Mantenimiento

Correctivo

Aquel que corrige los defectos observados en los equipamientos o instalaciones, es la forma más básica de mantenimiento y consiste en localizar averías o defectos para corregirlos o repararlos.

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Proceso del Mantenimiento

Correctivo

Se solicita al proveedor de la póliza de servicio la cotización de la reparación y /o refacciones necesarias mantenimiento correctivo.

Se le llama al proveedor de la póliza de servicio para realizar el diagnóstico de la falla.

Se realiza un cuadro de análisis de costo beneficio con la información de cada uno de los proveedores.

Se envían las cotizaciones y el cuadro comparativo al área de compras para su validación.

Se detecta y se declara la falla.

10

Ya con la orden de compra se notifica al proveedor seleccionado que puede realizar el suministro y/o la reparación cotizada.

Con base en el cuadro comparativo se genera la requisición en el sistema y es enviada a la cadena de aprobación.

Si después de entregado el servicio existiera algún problema con el servicio correctivo deberá revisarse la garantía.

El servicio es ejecutado por el proveedor bajo la revisión de personal de mantenimiento en sitio.

Una vez autorizada la requisición, se genera la orden de compra y se envía al centro comercial.

8. ¿Cómo se Administran las Pólizas?

Las pólizas de Mantenimiento deberán de ser administradas por medio de un SISTEMA DE GESTION DE MANTENIMIENTO en el cual estará programado mensualmente cada una de las pólizas que deberán ser atendidas durante el mes.

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En esta plataforma deberá subirse evidencia del cumplimiento del servicio de mantenimiento ejecutado por el proveedor de servicio para poder dar cierre a cada una de las actividades programadas en la plataforma.

Estas bitácoras de mantenimiento y/o hojas de servicio deberán de tener la validación del personal del centro comercial.

• Administrador Centro Comercial: Firma y sello con fecha.
• Mantenimiento Centro Comercial: Firma y sello con fecha.
• Proveedor de Servicio: Firma y fecha de ejecución.

INDICADOR

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9. ¿Cómo se Administran las Garantías

de Equipos y Trabajos?

Las garantías de los equipos son administradas por cada uno de los centros comerciales por medio de su carpeta de equipos en el caso de que aún se encuentran en periodo de garantía.

Las reparaciones de equipos, instalaciones y obra civil deberán tener una garantía por escrito incluida en la cotización original del trabajo.

Los trabajos de reparación en todas las circunstancias deberán de contar un periodo de garantía mínimo ,acordado por escrito en la cotización original del trabajo.

Las garantías de servicio deben de ser negociadas desde la cotización del servicio y serán administradas por personal de mantenimiento del centro comercial en conjunto con la gerencia de mantenimiento de centros comerciales.

En el caso de la compra de un equipo el proveedor deberá entregar una garantía por escrito del mismo, la cual entrara en vigor desde el momento en el que se pone en servicio el equipo.

Ejemplo de Certificado de Póliza de Garantia de Equipos

Anexo C

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10. Además de los Contratados en las Pólizas

¿qué otros mantenimientos se deben realizar?

01

programados provenientes de los reportes del mantenimiento preventivo.

03

02

programados previos a las temporadas de lluvias o de mayor afectación en cuanto a fenómenos meteorológicos, recomendables cada año.

Servicios de desazolve

MantenimientosCorrectivos

- Sellado y reparación de filtraciones y goteras. - Sellado de juntas de domos o tragaluces.

Mantenimiento a techumbres

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04

Estacionamientos pisos y fachadas

• Retoques de pintura en estacionamientos cada 6 meses.
• Retoques y/o repintado de superficies de fachadas cada 2 a 3 años dependiendo de la degradación de la pintura.
• Previo a un servicio de repintado o retoque de fachada esta debe de tener un programa de lavado por lo menos cada año.
• Revisión de fachaletas según aplique el tipo de centro comercial.
• Sellado de juntas frías en pisos de concreto pulido o decorado.
• Reemplazo de piezas de piso cerámico en track comercial.

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05

Remplazo de Luminarias Interiores,Exteriores y Cajas de Luz

• Se recomienda su remplazo bajo la siguiente tabla de tiempo de operación.

TABLA, TIPO DE LUMINARIO

• Los reemplazos pueden variar en tiempo debido a la degradación de color de cada una de las tecnologías y la garantía de operación de cada uno de los fabricantes.

¡Felicidades!

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EVALUACIÓN

Te invitamos a aplicar los conocimientos adquiridos.

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