conseiller le client en matière d'investissement locatif

conseiller le client en matière d'investissement

Formateur : Julien MATHIEU

Index

1. Identifier le patrimoine du client

1.1. Définition

1.2. Les sources d'enrichissement du patrimoine

1.3. Les phases patrimoniales

1.4. L'analyse patrimoniale

2. Expliquer la notion de rentabilité

2.1. La rentabilité brute

2.2. La rentabilité nette

2.3. La rentabilité nette d'impôt

3. Analyser la fiscalité des revenus locatifs

3.1. L'impôt sur le revenu

3.2. Les revenus fonciers

3.3. Les BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)

3.4. Les dispositifs de défiscalisation

Identifier le patrimoine du client

Définition

1.1

Sur le plan Juridique, il s'agit de l'ensemble des droits et d'obligations liés à la personne et appréciable en argent.

Sur le plan comptable, il s'agit des avoirs et des dettes (actif / passif) pouvant s'apprécier en termes monétaires, ainsi que le budget d'une personne s'analysant en termes de flux (entrées / sorties)

Contraitement les avoirs et les dettes peuvent s'analyser de la manière suivante :

Les sources d'enrichissement du patrimoine

1.2

L'analyse des sources du patrimoine permet de projeter les entrées et les sorties à venir et d'aider à la définition d'une stratégie patrimoniale.

La création d'entreprise (ex : plus-value à la revente)

Revenus des actifs de rapport (ex : loyers)

L'effet de levier du crédit (ex : taux d'intérêt bas)

Revenus activité professionnelle (ex : salaires)

Le jeu et la spéculation (ex : gains de jeux)

La transmission du patrimoine (ex : héritages)

Les phases patrimoniales

1.3

On distingue 3 phases principales, leur analyse permet une approche plus fine du client :

L'analyse patrimoniale

1.4

Méthodologie :

Analyse

Préconisation

Diagnostic

Le rôle de conseil de l'agent immobilier :

• En fonction de l'analyse menée, du profil du client (Soncas) et de ses connaissances, l'agent immobilier peut aider le client à structurer son patrimoine, lui conseiller tel ou tel investissement locatif ou tel ou tel dispositif fiscal.
• Il peut aussi le renvoyer vers des professionnels plus aguerris ou vers un gestionnaire de patrimoine plus chevronné.

expliquer la notion de rentabilité

La rentabilité brute

2.1

La rentabilité brute est calculée par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus (hors charges). Le prix de revient = sommes déboursées pour l'acquisition (prix d'achat + honoraires + frais notariés + frais bancaire + travaux)

loyer annuel

100

taux de rentabilité brute

prix de revient

La rentabilité nette

2.2

La rentabilité nette prend en compte les charges supportées par le propriétaire bailleur, notamment les charges non récupérables auprès du locataire. Montant des charges = intérêts d'emprunt et assurances du prêt + taxe foncière et taxe locale + assurance GLI + charges de copro non récupérables + gestion + travaux + vacance locative.

loyer annuel - total des charges

100

taux de rentabilité nette

prix de revient

La rentabilité nette d'impôts

2.3

Il s'agit cette fois de tenir compte de la fiscalité existant sur les revenus locatifs :

• La fiscalité des revenus locatifs (prélèvements sociaux : 17,2%)
• l'impôt sur le revenu supplémentaire (en fonction du taux marginal et du régime fiscal)

Résumé

loyer annuel - total des charges - impôts

100

taux de rentabilité nette d'impôt

prix de revient

Analyser la fiscalité des revenus locatifs

L'impôt sur le revenu

3.1

L'impôt sur le revenu est un impôt :

Progressif

Prélevé à la source

Déclaratif

L'ensemble des revenus du foyer sont déclarés catégories par catégories déduction faite des charges ou abattements.

La base d'impôt se voit appliquer un barême progressif mais on prend également en compte le quotient familiale et les réductions d'impôts.

Les revenus fonciers

3.2

Ils sont issus de la location d'un local nu (loi 89), 2 possibilités :

Le micro-foncier Si le foyer fiscal a perçu moins de 15000 € de loyers dans l'année concernée. Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel. Le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus.

Le régime réel Si le foyer fiscal a perçu plus de 15000 € de loyers dans l'année concernée. Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 15000 €). L'option s'applique de façon irrévocable pour 3 ans.

Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles.

Les BIC

3.3

Ils sont issus de la location d'un local meublé, 2 possibilités :

Le régime réel Si le foyer fiscal a perçu plus de 70000 € (ou 170000 €) de loyers dans l'année concernée. Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 70000 € (ou 170000 €)). L'option s'applique de façon irrévocable pour 2 ans.

Le micro-bic Si le foyer fiscal a perçu moins de 70000 € de loyers dans l'année concernée (ou 170000 € si classé ou chambres d'hôtes) Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel. Le fisc applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus et 71% si classé ou chambres d'hôtes.

Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles et les amortissements.

Les dispositifs de défiscalisation

3.4

Il existe différents dispositifs de défiscalisations :

DENORMANDIE

LOC' AVANTAGES

PINEL

Logements récent ou ancien Convention ANAH 6 ou 9 ans Plafonds de ressources des locataires Abattement fiscal entre 15 et 85% selon convention.

Calqué sur Pinel mais pour ancien avec travaux Dans des zones spécifiques Plafonds de loyers Plafonds de ressources des locataires Réduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.

Logements neuf et exeptions Dans des zones spécifiques Plafonds de loyers Plafonds de ressources des locataires Réduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.