Méthode en 4 étape - Enclencher un projet friche

Sécuriser l'approche : Quelles informations dois-je regrouper sur le site et son contexte ?

Le parti d'aménagement est tranché : comment consolider le projet avant d'attaquer les travaux ?

Scénarios d'usage : Comment susciter la décision et choisir le devenir du site ?

J'ai repéré une friche : que dois-je faire pour commencer ?

A propos

Approche en 4 étapes

GOAL

START

Revitaliser un espace urbain en friche

RETOUR

La friche est un lieu en état d’abandon partiel ou total, fermé mais parfois accessible (exploration urbaine, occupation illégale, etc.). Certains risques sont visibles (effondrements, chute de matériaux, etc.), d’autres ne le sont pas (substances dangereuses volatiles, amiante, fosses, risques d’électrocution, etc.). Le danger concerne les individus qui pourraient pénétrer sur le site mais également l’environnement en cas de pollution susceptible de se répandre en dehors de la friche. Si le risque immédiat est reconnu, des mesures conservatoires doivent être mises en place sans attendre l‘élaboration d’une stratégie de gestion.

• Répertorier les risques connus et imminents : solliciter les services et administrations compétentes : SDIS, ARS, DREAL, etc.
• Informer les propriétaires/exploitants de leur obligation légale d’entretien (même après le départ de l’activité), les accompagner dans la mise en place de mesures préventives, dont les moyens pour empêcher les intrusions sur le site.

En cas d’Installation Classée Pour l’Environnement (ICPE), il revient au préfet de faire mettre en sécurité le site en cas de défaillance de l’occupant. Sur tout autre site et notamment en cas d’inaction du propriétaire/occupant, le Maire détient le pouvoir de police et doit s’assurer de la mise en sécurité du site entre la cessation d’activité du site et son renouvellement. Plusieurs procédures existent :

• Si le propriétaire est connu : procédures de péril ordinaire, péril imminent, défaut d’entretien, élimination des déchets.
• Si le propriétaire est inconnu : dévolution du bien sans maître, état d’abandon manifeste.

J'ai repéré une friche : que dois-je faire pour commencer ?

Etape 1

Envisager la revitalisation d’une friche (renouvellement urbain, renaturation, etc.) est un sujet multithématique. Pour embrasser les différentes composantes du sujet (urbanisme, programmation, pollution, biodiversité, vie économique et sociale, bâtiment, etc.), plusieurs catégories d’informations doivent être centralisées avant de prendre des décisions engageantes et pondérées.Regroupement des éléments de pré-caractérisationCertaines informations peuvent être regroupées rapidement, grâce à des bases de données existantes et quelques coups de téléphone.

• Occupation actuelle et propriété sur le site
• Cessation d’activité
• Nature de l'artificialisation (occupation des sols) et archéologie
• Caractéristiques du bâti
• Connaissance préalable de la pollution
• Risques environnementaux et richesses naturelles
• Économie et marché local
• Existence d’un projet en cours sur le site
• Autres, à définir.

Sécuriser l'approche : Quelles informations dois-je regrouper sur le site et son contexte ?

Etape 2

Les diagnostics à mener Pour pouvoir envisager un projet sur le site, il est nécessaire de connaître plus finement la réalité et le potentiel du site… c’est-à-dire ?Il s’agit de mener une étude multithématique afin de mesurer les possibilités d’aménagement et préparer les choix. Elle croise différentes approches (échelle du site, de la commune, du territoire) :

• diagnostic urbain, architectural et paysager : formes urbaines, entités paysagères structurantes, inventaires des contraintes réglementaires et orientations de projet, intentions et ambitions politiques, etc.
• diagnostic voiries, réseaux et desserte : état actuel et capacités du site, servitudes, possibilités de renforcement, contraintes d’accès, etc. Etudes de déplacement.
• diagnostic bâtiments et infrastructures : repérage et diagnostic pour établir les préconisations et possibilités de réutilisation (qualité et résistance des matériaux par exemple), hiérarchiser la valeur des bâtis existants et les enjeux patrimoniaux.
• diagnostic environnemental et risques : enjeux de biodiversité, risque de pollution des sols et sous-sols. Etablir des préconisations (qui pourront influencer le plan de gestion à venir), les impacts sur les mutations possibles du foncier. Mettre en évidence les valeurs naturelles (contraintes et atouts environnementaux du site).

De plus, il peut être utile de récolter très tôt les éléments de perception locale de l’héritage laissé par le site et étudier la capacité de la population à s’intégrer dans un nouvel usage du lieu. Tous ces travaux sont préalables, il sera généralement nécessaire de réaliser des études complémentaires pour valider le choix d’un scénario d’aménagement (étape 4) en affinant les connaissances (ex : pollution existante au regard de l’usage).

Sécuriser l'approche : Quelles informations dois-je regrouper sur le site et son contexte ?

Etape 2 - suite

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Identifier les besoins du territoire et du marchéL’identification des besoins du territoire est un préalable incontournable pour l’émergence d’un projet et la garantie de son succès. Le territoire peut s’appuyer sur les démarches qu’il a pu enclencher dans un autre cadre (élaboration PLU/PLUi par exemple). Un diagnostic foncier/ étude de marché / programmation peut être mené : définir les besoins communaux et supra-communaux pour dégager les grandes orientations programmatiques, et analyser le contexte du marché immobilier et économique local. Une implication forte de la population (habitants, usagers, commerçants, etc.) via des ateliers de co-conception/construction peut aussi être envisagée pour faire ressortir les besoins.Les travaux peuvent ensuite questionner :

• L’adéquation entre les spécificités du site (identifiées à l’étape 2) et les besoins identifiés/le marché, ainsi que la faisabilité financière a priori.
• La diversité programmatique envisageable sur le site (activités, habitat, sport et loisirs, équipements, commerce, espaces naturels, etc.) qui favorise l’adaptation du site aux mutations économiques et sociétales à venir.
• La souplesse de la programmation dans le temps : différentes phases, occupations temporaires envisageables, etc.

C’est également l’occasion d’inscrire les ambitions locales en matière de sobriété foncière et de développement soutenable, et de réfléchir à l’acceptation citoyenne de la reconversion du site.Mais finalement, est-ce qu’il ne serait pas opportun d’avoir dans le viseur un maximum de sites en besoin de revitalisation, à mettre en face des besoins du territoire ? Une bonne pratique consiste à mener ce double repérage (sites et besoins du territoire) lors de la démarche d’élaboration d’un PLUi. En effet, le déblocage d’une friche peut relever d’une coopération entre la commune et l’EPCI, tant en termes d’enjeux que de moyens, surtout si le site est étendu. Quoi qu’il en soit, la commune reste un pilote majeur !

Sécuriser l'approche : Quelles informations dois-je regrouper sur le site et son contexte ?

Etape 2 - suite

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L’objectif est par exemple de tester 2 à 3 scénarios d’aménagement (fortement contrastés si possible) en lien avec les capacités opérationnelles du site et du porteur de projet, sur différents domaines :

• 🎨 des orientations programmatiques différentes (usages du site), en fonction des bâtiments existants, des atouts environnementaux du site voire de la pollution diagnostiquée. En zone péri-urbaine ou rurale, des usages alternatifs à la construction peuvent être privilégiés (centrale solaire, réserve de biodiversité, compensation foncière, etc.) en cohérence avec les objectifs SRADDET et SCoT.
• 🔎 des hypothèses de composition : préservation de la composition historique et des accès ou remise en cause plus importante, ouverture sur le paysage environnant, etc.
• 🛒 la stratégie foncière : acquisition ou non, stratégie de revente, accessibilité du site, etc.

Il peut être opportun de prendre quelques contacts extérieurs pour “tester le marché”. Des études complémentaires (pollution, autres) peuvent également être nécessaire pour tamiser les scénarios.Chaque scénario fait l’objet d’une estimation financière par ratios, qui peut fortement varier en fonction des orientations programmatiques notamment, des choix de ré-emploi des bâtiments et de gestion de la pollution (traitement intégral, évitement, etc.). Disposer ici d’un aperçu des aides financières éligibles peut s’avérer utile.L’évaluation des données de projet, foncières et financières permet de constituer les critères essentiels de choix pour trancher sur le parti d’aménagement à développer. Une première esquisse du projet peut alors être réalisée sous forme de carte, proposant un découpage en sous-zones/secteurs.C’est également le moment pour :

• choisir l’aménageur, l’AMO/urbaniste, voire les premiers maîtres d’œuvre d’aménagement (via par exemple un appel d’offre ou à manifestation d’intérêt),
• affiner les connaissances nécessaires sur le site (environnement, pollutions, géographie) et son environnement social.

Scénarios d'usage : Comment susciter la décision et choisir le devenir du site ?

Etape 3

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L’étape 3 a permis de valider un parti d’aménagement.La maîtrise d’œuvre peut alors définir les conditions pour l’engagement opérationnel de la reconquête :

• le cadrage technique : plan de gestion de la pollution, gestion des ouvrages et bâtis existants, mise en œuvre des espaces publics, etc.,
• le cadrage financier : bilan d’aménagement décrivant les dépenses et les recettes,

Un plan de composition est mis en place pour gérer la transformation de la friche, la cohérence spatiale assure le respect des exigences réglementaires, les spécificités du site et le budget déterminé. Les travaux de mise en sécurité, dépollution, démolition doivent y être précisés.

• le choix du mode d’acquisition foncière si nécessaire et la mesure des contraintes juridiques,
• la concertation et la validation publique du projet,

• la définition des procédures réglementaires à mener et la mise en place d’un calendrier pour la mise en oeuvre du projet,
• la vérification de la compatibilité du projet avec les documents d’urbanisme réglementaires, les éventuelles modifications des documents pour pérenniser la démarche, avec par exemple la mise en place d’Orientations d’Aménagement et de Programmation, etc.

La collectivité peut choisir de réaliser le projet d’aménagement en régie, éventuellement assistée par une AMO (assistance à maîtrise d’ouvrage) ou une SPL (société publique locale), ou bien de mettre en place une délégation, avec un mandat ou une concession d’aménagement avec un aménageur.La valeur vénale d’une friche peut être délicate à estimer. En effet, sa capacité à abriter de nouveaux usages ne dépend pas de la seule application des règles d’urbanisme. Il peut être nécessaire de s’entourer des compétences adéquates pour la négociation du prix du foncier.

Le parti d'aménagement est tranché : comment consolider le projet avant d'attaquer les travaux ?

Etape 4